Grunderwerbsteuer
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Einführung zur Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine sogenannte Verkehrssteuer und zu entrichten, wenn in Deutschland
- Grund und Boden erworben wird, ob mit oder ohne Gebäude darauf;
- Eine Immobilie ohne Grund und Boden erworben wird (= Gebäude auf fremden Boden);
- Mehr als 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzhaltenden Personen- oder Kapitalgesellschaft erworben (oder in einer Hand vereinigt) werden.
Steuerpflichtig ist dabei der Käufer/Erwerber/neue Eigentümer der Immobilie. Sie ist eine Landessteuer, deren Aufkommen von den Bundesländern an die Kommunen weitergereicht werden kann (aber nicht muss).
Seit 2006 darf der Steuersatz von jedem Bundesland selbst geregelt werden. Er liegt im Augenblick (Stand 01/2024) je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent.
Die GrESt gilt als eine der wichtigsten Steuereinnahmen der Bundesländer. Im Jahr 2022 war sie für knapp 2 Prozent des gesamten Steueraufkommens in Deutschland verantwortlich.
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Abgrenzung zu anderen Steuerarten
Die Grunderwerbsteuer ist einmalig (pro Erwerbsvorgang) und, wie der Name schon sagt, beim Erwerb eines Grundstücks vom Käufer zu entrichten.
Grundsteuer
Damit grenzt sie sich ab von der Grundsteuer, die eine jährlich zu entrichtende Abgabe jenseits jeglicher Erwerbsvorgänge darstellt.
Sie bemisst sich an einem Standardwert zur Einschätzung des tatsächlichen Grundstücks- und Immobilienwertes.
Hinzu kommen der sogenannte Steuermessbetrag und ein je nach Kommune unterschiedlicher Hebesatz.
Umsatzsteuer
Die Grunderwerbsteuer ersetzt im Fall des Grundstück- und Immobilienkaufs die Umsatzsteuer, die nicht zusätzlich beim Kauf erhoben wird.
Es liegt auf der Hand, dass der Erwerb von Grund damit gegenüber anderen Kaufvorgängen erheblich steuerlich begünstigt wird. So liegt der Umsatzsteuersatz (Mehrwertsteuersatz) deutlich über dem Steuersatz der Grunderwerbsteuer.
Zum einen wird hier vom Gesetzgeber eine Doppelbesteuerung vermieden, zum anderen der für viele wirtschaftliche Vorgänge so grundlegende Aspekt des Grunderwerbs massiv unterstützt.
Wenn man so will, ist die Grunderwerbsteuer – statt der Besteuerung mit der Umsatzsteuer – eine Form versteckter Subventionierung bei Grundstückskäufen, der als Anreiz zur wirtschaftlichen Tätigkeit dienen soll/kann.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Werden Grundstücke vererbt oder verschenkt, entfällt die Zahlung der Grunderwerbsteuer. Stattdessen ist im Sinne der Vermeidung von ungerechter Doppelbesteuerung die Erbschaft- und Schenkungsteuer zu entrichten.
Das bedeutet, dass in vielen Fällen gar keine Steuer anfällt, weil der Wert der Übertragung unterhalb der Bemessungsgrenze für Erbschaft oder Schenkung an nahe Familienangehörige liegt.
Je weiter der Verwandtschaftsgrad (bzw. bei Vererbung/Schenkung an Nicht-Verwandte), desto höher ist dann allerdings die zu entrichtende Steuerzahlung für die Erbschaft oder Schenkung eines Grundstücks (siehe weiter unten detailliertere Ausführungen dazu).
Die Grunderwerbsteuer im Ländervergleich
Als (Bundes-)Ländersteuer unterliegt die Grunderwerbsteuer der Gesetzgebung der Landesparlamente bzw. -Regierungen in den Bundesländern.
Sie staffelt sich aktuell zwischen 3,5 Prozent (Bayern) bis hinauf zu 6,5Prozent (Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg u. Saarland) des Kaufpreises.
Die Grafik zeigt, wie sich die unterschiedlichen Steuersätze bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro konkret auswirken.
Übersicht Grunderwerbsteuer
Die Höhe des Steuersatzes kann als ein gewisses staatliches Steuerungsinstrument für Zuzug gesehen werden.
Je niedriger der Steuersatz veranschlagt wird, desto mehr wird dadurch der Grundstückskauf in einem bestimmten Bundesland im Vergleich zur höheren Besteuerung anderswo begünstigt.
Ob ich beim Grundstückserwerb (wie im Beispiel mit 300.000 Euro Kaufpreis) bei den Nebenkosten 9.000 Euro sparen kann oder nicht, mag die Entscheidung für ein konkretes Grundstück durchaus beeinflussen.
Darüber hinaus stehen Bund und Ländern viele weitere Mittel zur Verfügung, um Wohnungsbau und/oder die Ansiedlung von Wirtschaftsbetrieben zu fördern.
Dazu zählen z.B. staatliche Förderprogramme, KfW-Fonds, mittelständische Beteiligungsgesellschaften, kommunaler Hebesatz bei der Gewerbesteuer.
Untersuchungen legen außerdem nahe, dass ein niedriger Steuersatz die private (und privatwirtschaftliche) Bautätigkeit positiv beeinflusst.
Auf der anderen Seite stellt ein höherer Steuersatz den Ländern mehr Mittel zur Verfügung, um die staatliche Bautätigkeit zu finanzieren – wenn sie denn tatsächlich dafür genutzt werden.
Die Grunderwerbsteuer und Immobilienfonds
Dadurch wird deutlich, dass auch in der Welt der privatwirtschaftlichen Immobilienprojekt-Entwicklungsfonds und der (gewöhnlichen) Immobilienfonds die Grunderwerbsteuer eine gewisse Rolle spielt.
Das Geschäftsmodell von Immobilienfonds (Immobilien-AIF) ist eben, Grund zu erwerben, zu bewirtschaften und zu verkaufen.
Alternative Investmentfonds
Alternative Investmentfonds (AIF) stellen das Gegenüber zu „klassischen“ Investmentfonds dar. Letztere bezeichnet man auch als „Organismen zur gemeinsamen Anlage in Wertpapiere /OGAW“ und nennt man auch Wertpapierfonds..
AIF werden demgegenüber auch als Sachwertfonds deklariert. Die Anlageklassen umfassen neben Immobilien (inklusive Forst- und Agrarland) vor allem Infrastruktur (Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien), Mobilität (Flugzeuge, Schienenfahrzeuge, Schiffe, Container) und außerbörsliche Unternehmensbeteiligungen (Private Equity).
Innerhalb der AIF nimmt der Bereich der offenen und geschlossenen Immobilienfonds den größten Anteil ein.
Im Jahr 2021 waren 39 % der geschlossenen Fonds im Bereich Immobilien anzusiedeln. Dies repräsentiert einen großen Abstand zu Private-Equity-Fonds mit 24 % Marktanteil.
Der Umsatz offener Publikumsfonds im gleichen Bereich lag bei 7,2 Mrd. €. Den offenen Immobilien-Spezialfonds flossen sogar 14,1 Mrd. € zu.
Seit Ausbruch des Ukrainekrieges, der steigenden Inflation und der Erhöhung der Zinsen durchläuft der Immobilienmarkt erhebliche Veränderungen. Dennoch ist sein Anteil am gesamten Investmentmarkt nach wie vor dominant gegenüber anderen Sachwertanlagen.
Etwas vereinfacht, stellt dabei die Differenz zwischen sämtlichen Erwerbs- und Verwaltungs-/Managementkosten zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sowie dem schlussendlich erzielten Verkaufspreis den Bruttogewinn des Fonds dar.
Verkaufspreis + Einnahmen aus VuV) – (Erwerbskosten + Managementkosten) = Brutto-Fondsgewinn
Dieser Bruttogewinn ist wiederum der Ausgangspunkt für die Berechnung und Ausschüttung der Investorenrendite – dem wesentlichen Verkaufsargument für Immobilienfondsanteile.
Daher gilt es, neben den (laufenden) Managementkosten auch die (einmaligen) Erwerbskosten so niedrig wie möglich zu halten. In diesem Kontext sind die Erwerbsnebenkosten mit der Grunderwerbsteuer ein nicht unwesentlicher Faktor.
Offene und Geschlossene Immobilienfonds
Hier gilt es noch einmal zu unterscheiden zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfond.
Bei offenen Fonds kann es ständig zum Erwerb neuer Immobilien kommen, während geschlossene Fonds sich in der Regel nur einmalig in Immobilien einkaufen und somit auch nur einmalig die Grunderwerbsteuer zu entrichten haben.
Die Häufigkeit und Höhe der zu zahlenden Steuer kann einen starken Einfluss auf die tatsächliche Rendite des Fonds haben.
Die Diskussion um die mögliche Abschaffung der Grunderwerbsteuer für selbst genutzten Wohnraum hat in politischen Kreisen und unter Immobilieninteressierten im Jahr 2023 daher erhebliche Aufmerksamkeit erregt.
Bundesfinanzminister Christian Linder (FDP) hat sich auch in der Presse dazu positioniert und die Senkung der Grunderwerbsteuer auf null für selbst genutzten Wohnraum wie ein eigenes Haus ins Gespräch gebracht.
Diese Entwicklung könnte erhebliche Auswirkungen nicht nur auf Privatpersonen haben, sondern auch auf AIF-Investoren, die sich mit Wohnimmobilien auseinandersetzen.
Für international operierende Investmentgesellschaften interessant: Beim Erwerb ausländischer Grundstücke fällt die (deutsche) Grunderwerbsteuer nicht an.
Stattdessen gilt die Steuergesetzgebung des betroffenen Landes. Immobilienfonds, die ausländische Immobilien beinhalten, können daher oft mit einer besseren Renditeprognose aufwarten als rein inländische Immobilienfonds.
Durch Steuerabkommen und die vom Gesetzgeber intendierte Vermeidung von Doppelbesteuerungen unterliegen die Einnahmen von in Ausland ansässigen Immobiliengesellschaften und -Fonds nicht selten auch wesentlich günstigeren (Einkommens-) Steuersätzen als in Deutschland.
Besteuerung von Objekten und Anteilen
Die Besteuerung mit der GrESt in Deutschland fällt auch an, wenn nicht tatsächliche Objekte (Asset-Deal), sondern nur Anteile (Share) von grundbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaften (Share-Deal) erworben werden .
Diese Anteile müssen sich allerdings im erheblichen Rahmen (mehr als 90%) bewegen.
Bei vielen geschlossenen AIF ist die Immobilie, in die investiert werden soll, bereits bei Auflage des Fonds angebunden. Durch die Vermittlung der Anteile während der Platzierungsphase ändern sich die Eigentumsverhältnisse zu 100 %, so dass erneut Grunderwerbssteuer anfallen würde.
Aus diesem Grund werden die Fonds in der Regel so konzipiert, dass sie lediglich zu 89,9 % an der Immobilie beteiligt sind.
Auch große Immobiliengesellschaften nutzen diese Regelung, um Immobilienverkäufe unter Einhaltung aller gesetzlichen Vorgaben weitestgehend steuerfrei zu vollziehen. Dabei handelt es sich um ein „Schlupfloch“, das offensichtlich bereits im Fokus des Gesetzgebers steht.
Novellierungsbedarf beim Grunderwerbsteuer-Gesetz (GrEStG)
Für das GrEStG steht seit längerem ein Novellierungsbedarf im Raum, der seit 2023 tatsächlich in erste konkrete Vorschläge seitens des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) mündet.
Bereits zum 1.7.2021 wurde mit Änderung des GrEStG der Schwellenwert von 95 auf 90 % geändert und die Haltefrist von 5 auf 10 Jahre verlängert.
Eine weitere Novellierung des Grunderwerbsteuergesetzes würde von allen Beteiligten, Emittenten wie Investoren im AIF-Bereich Immobilienfonds, eine neue strategische Herangehensweise an jegliche Form von Immobilientransaktionen erfordern.
Durch geschickte Planung und Nutzung rechtlicher Spielräume können wohl auch in Zukunft erhebliche Steuervorteile erzielt werden.
Näheres müssen die genauen zukünftigen Gesetzesformulierungen und ihre Auslegung in der Rechtsprechung erweisen.
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Rechtliche Aspekte der Grunderwerbsteuer
Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) in seiner ursprünglichen Fassung von 1982 mit der letzten Änderung 2022 legt die derzeitigen Rahmenbedingungen fest, die bestimmen, wann und wie die Steuer zu entrichten ist.
Die interessantesten Punkte daraus sind:
Fälligkeit
Die Steuerzahlung an das Finanzamt ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids zur Zahlung fällig (vgl. § 15 Satz 1 GrEStG).
Dieser Steuerbescheid ergeht an den Käufer und damit neuen Eigentümer der Immobilie nach der Anzeige des Notars, bei dem der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde.
Diese Anzeige sollte innerhalb von zwei Wochen vonstattengehen, so dass zwischen dem Notartermin und dem Steuerbescheid ca. 6 Wochen vergehen.
Die entsprechende Zahlung an das Finanzamt kann zwar grundsätzlich gestundet oder eine längere Frist eingeräumt (§ 15 Satz 2 GrEStG) werden, in der Praxis finden diese Möglichkeiten aber kaum Anwendung.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Erst nach der Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, welche die Voraussetzung für den erforderlichen Grundbucheintrag bildet (vgl. § 22 GrEStG).
Ausnahmen
Wenn ein Gesetz erlassen wird, hat es bestimmte Regelvorgänge im Blick. Gleichzeitig erkennt man zumeist wiederum die Notwendigkeit, gewisse Ausnahmen zu ermöglichen. Im Fall der Grunderwerbsteuer sind die wichtigsten Ausnahmen:
Geringfügigkeit
Wenn der Preis für den Erwerb unter 2.501 Euro liegt, wird keine Steuer erhoben. Es handelt sich um keinen Freibetrag, der von jedem Kaufpreis abgezogen würde, sondern um eine tatsächliche Freigrenze.
Mit anderen Worten: Ab einem Kaufpreis von 2.501Euro fällt für den Käufer die volle Steuer an (vgl. § 3 Nr. 1 GrEStG).
Des Weiteren wird keine GrESt erhoben beim Erwerb durch
- den Gatten oder Lebenspartner des Veräußerers (§ 3 Nr. 4 GrEStG); beim Erwerb
- einen früheren Gatten/Lebenspartner im Scheidungs-/Aufhebungsfall im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung (§ 3 Nr. 5); beim Erwerb
- eine Person in direkter Verwandtschaft (Abstammung). Adoptiv- und Stiefkinder sowie deren Lebenspartner sind dieser Regelung gleichgestellt (§ 3 Nr. 6)
Erbschaft oder Schenkung
Statt der GrESt fällt die Erbschaftsteuer an. Das bedeutet (nur die wichtigsten Fälle, es existieren weitere Differenzierungen!) im einzelnen das Folgende.
- Ehepartner und Lebenspartner haben 500.000 € Freibetrag, danach wird mit 7 % (bei einem Wert des Erbes bis 75.000 €) bis 30 % (mehr als 26 Mio. € Wert) gestaffelt besteuert.
- Kinder (und für den Fall, dass die Kinder bereits verstorben sind, auch Enkelkinder) und Stiefkinder haben je 400.000 €, Urenkel, Eltern und Großeltern je 100.000 € Freibetrag. Danach wird wie bei den Partnern nach Wert gestaffelt besteuert.
- Enkelkinder (wenn die Eltern noch leben) haben 200.000 € Freibetrag, danach gestaffelte Besteuerung wie bei Partnern und Kindern.
- Entferntere Verwandte (Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten) haben nur einen Freibetrag von 20.000 € .Sie werden dann in gleicher Wertstaffelung wie bei Partnern und Kindern mit einem Einstiegssteuersatz von 15 % bis hin zu 43 % gestaffelt besteuert.
- Alle anderen Erben haben 20.000 € Freibetrag und danach eine gestaffelte Besteuerung zwischen 30 % (bis 6 Mio. € Wert) und 50 %.
Darüber hinaus existieren weitere Regelungen, wenn es sich bei den Immobilien um selbstgenutzten Wohnraum oder Betriebsvermögen handelt. Das gilt auch für den Fall, dass die Schenkung mit der Auflage eines bleibenden Wohnrechts für den Schenkenden (Nießbrauch) geschenkt wird.
Eine detailliertere Auflistung und Darstellung würde allerdings den Rahmen dieses Artikels sprengen. Im Einzelfall ist am besten ein Experte des Immobilien- oder Steuerrechts zu Rate zu ziehen.
Wichtig: Die beschriebenen Regelungen betreffen auch das Vererben von Anteilen an Immobilienfonds, weil der Anteilseigner in Höhe seiner Anteile tatsächlicher Miteigentümer der Immobilien ist.
Mit der Novellierung geplante Änderungen
Die „Landschaft“ der Grunderwerbsteuer steht möglicherweise vor einschneidenden Veränderungen, insbesondere wegen der Auswirkungen des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG vom 10.08.2021).
Hauptsächliches Anliegen ist dabei eine Überarbeitung und Gestaltung der Regelungen des GrEStG, das sich in Zukunft unabhängig von der Rechtsform des Erwerbers erweisen soll.(„rechtsformneutral“).
So sollen die verschiedenen Rechtsträger, natürliche wie juristische Personen, nach Möglichkeit gleichen Regelungen unterliegen.
Zum einen betrifft das Steuervergünstigungen, die Wohnraum auf der einen Seite und wirtschaftliche Tätigkeit auf der anderen Seite möglichst erschwinglich (Wohnraum für Privatpersonen) und praktikabel (wirtschaftlich genutzte Immobilien für Unternehmen) machen.
Zum anderen betrifft es die Steuergestaltung und -Handhabung seitens der Länder, für die es neben der Funktion als erhebliche Einnahmequelle auch um die Lenkung von Bau- und Erwerbstätigkeit geht.
Ein Instrument hierzu soll z.B. die Möglichkeit sein, für den Erwerb eines selbst genutzten Wohneigentums einen ermäßigten Steuersatz einzuführen.
Strategien zur Minimierung der Steuerlast
Die Grunderwerbsteuer ist eine erhebliche finanzielle Belastung, die Käufer von Immobilien nicht einfach ignorieren können.
Angesichts der anstehenden Novellierung des Grunderwerbsteuergesetzes und möglicherweise wegfallender Steuervorteile ist es nicht nur, aber auch für AIF-Investoren umso entscheidender, intelligente Strategien zur Minimierung der Steuerlast zu implementieren.
Trennung von Grundstückskauf und Hausbau
Eine bewährte Methode zur Reduzierung der Grunderwerbsteuer ist die Trennung von Grundstückskauf und Hausbau.
Indem man zunächst Eigentümer allein des Grundstücks wird und erst danach den Hausbau beginnt, kann die Steuerlast erheblich verringert werden.
In diesem Fall wird die Steuer nur auf den Kaufpreis des Grundstücks berechnet, nicht jedoch auf den gesamten Immobilienwert, der auch die Baukosten umfasst. Somit ist dies potentiell eine Möglichkeit zum Sparen.
Beispiel Reduzierung Grunderwerbsteuer
Bei einem Grundstückspreis von 200.000 € und einem Steuersatz von 5,5 % beträgt die Grunderwerbsteuer 11.000 €. Wenn jedoch Grundstücks- und Baukosten zusammen 600.000 € betragen, würde die Steuer bei direktem Erwerb beider Komponenten 33.000 € betragen – ein Unterschied von 22.000 € oder 300 %.
Wichtig ist, dass zwischen dem Grundstückskauf und dem Hausbau einige Monate liegen und beide Transaktionen nicht vom gleichen Unternehmen durchgeführt werden sollten.
Steuerbefreiung bei Erwerb von nahen Familienangehörigen
Eine weitere Strategie zur Minimierung der Grunderwerbsteuer besteht darin, Immobilien von nahen Familienangehörigen zu kaufen. Der Kauf von Eltern, Großeltern oder Kindern ist von der Grunderwerbsteuer befreit.
Diese Option ermöglicht es, die Steuerlast erheblich zu reduzieren, indem man Immobilien oder Grundstücke ohne Haus innerhalb der Familie erwirbt.
Durch geschickte Übertragung von Immobilien innerhalb familiärer Beziehungen können also erhebliche Steuervorteile beim Finanzamt erzielt werden.
Grunderwerbsteuerbefreiung bei Schenkung und Erbschaft
Die Grunderwerbsteuerbefreiung erstreckt sich auch auf Immobilien, die im Rahmen einer Schenkung oder Erbschaft übergehen.
Hierbei entfällt die Grunderwerbsteuer, jedoch sind Schenkungs- oder Erbschaftssteuern zu beachten.
Trotzdem ermöglicht diese Strategie eine erhebliche Reduzierung der finanziellen Belastung, insbesondere wenn Immobilienvermögen innerhalb der Familie übertragen wird (siehe weiter oben die detailliertere Betrachtung zu diesem Punkt).
Die kluge Gestaltung von Schenkungs- und Erbschaftsverträgen ist entscheidend, um die steuerlichen Vorteile zu maximieren und so zu sparen.
Vor allem Anleger, die in geschlossene Immobilienfonds (Immobilien-AIF) investieren, sollten sich rechtzeitig über die rechtlichen Rahmenbedingungen informieren und professionelle Beratung seitens erfahrener Experten in Anspruch nehmen.
Inventar separat ausweisen
Ein weiterer Aspekt, der oft übersehen wird, ist die Ausweisung von Inventar im Kaufvertrag.
Die Grunderwerbsteuer wird nur auf den Kaufpreis für Grundstück oder Immobilie berechnet, nicht jedoch auf bewegliches Inventar wie Möbel oder Einrichtungsgegenstände.
Wenn der Kaufvertrag klar zwischen dem Kaufpreis und dem Wert des Inventars unterscheidet, können erhebliche Einsparungen erzielt werden.
Insbesondere beim Kauf von Bestandsgebäuden, bei dem Inventar vom Voreigentümer übernommen wird, sollte dieses gesondert im Kaufvertrag aufgeführt werden.
Allerdings ist zu beachten, dass Finanzämter Belege für das Inventar fordern können, insbesondere wenn die Kosten für mobile Extras mehr als 15 % des Kaufpreises ausmachen.
Steuerliche Absetzbarkeit für Selbstständige und Freiberufler
Selbstständige und Freiberufler haben die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer einer Immobilie als Betriebsausgabe steuerlich gegenüber dem Finanzamt geltend zu machen und von ihren Erträgen abzusetzen, solange die erworbene Immobilie für geschäftliche Zwecke genutzt wird.
Es ist wichtig, klar zwischen privater und geschäftlicher Nutzung zu unterscheiden, indem dies im Kaufvertrag eindeutig festgelegt wird.
Bei Vermietung und Verpachtung kann die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten verbucht werden. Diese Option ermöglicht es, die steuerliche Belastung zu mindern und gleichzeitig das Immobilienvermögen für geschäftliche Zwecke zu nutzen.
Entwicklungen und Experten im politischen Diskurs
Verschiedene Entwicklungen haben dazu geführt, dass das Transaktionsvolumen auf dem Immobilienmarkt in letzter Zeit erheblich ins Stocken geraten ist.
Dazu gehört durch den Ausbruch des Krieges zwischen Russland und der Ukraine im Jahr 2022.
Insbesondere die dadurch enorm gestiegene Inflation und die damit einhergegangenen Zinsschritte der verschiedenen Notenbanken spielt eine Rolle.
Beides hat zu einer erheblichen Verteuerung des benötigten Fremdkapitals für Immobilien- und Baufinanzierungen geführt.
Aufgrund der Unsicherheiten über die weitere Marktentwicklung zögern Eigentümer mit der Veräußerung, potenzielle Käufer mit dem Erwerb von Immobilien.
Auch die staatliche und privatwirtschaftliche Bautätigkeit liegen weiter hinter den politischen Plänen der Regierung zurück. So brach der deutsche Immobilienmarkt 2022 im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 17 % ein. Dieser Abwärtstrend hat sich auch 2023 fortgesetzt und sogar noch verstärkt.
Daher stellt sich die dringliche Frage, welcher Anreize auch und besonders steuerlicher Natur es bedarf, um dem Markt neue Impulse zu einer Regeneration zu geben.
Dieser Frage widmen sich verschiedene gesellschaftliche Akteure wie Politik, Bauwirtschaft oder Experten, die ihre Auseinandersetzung nicht zuletzt in der Presse führen und damit der Allgemeinheit die verschiedenen Argumente zugänglich machen.
Die Position von Bundesfinanzminister Christian Lindner (2023)
Bundesfinanzminister Christian Lindner betont die Bedeutung der Finanzierbarkeit von selbstgenutztem Wohnraum für die breite Bevölkerung.
Daher plädiert er für eine drastische Senkung oder sogar vollständige Abschaffung der Grunderwerbsteuer in den Ländern für diesen Fall des selbstgenutzten Wohnraums.
Lindner sieht die Steuer als Belastung, die insbesondere Familien bei der Verwirklichung ihres Wohntraums behindert. Diese klare Positionierung des Finanzministers hat die Diskussion um die Zukunft der Grunderwerbsteuer in Deutschland intensiviert.
Widerstand einzelner Bundesländer gegen Steuersenkungen (2023)
In der Diskussion über eine mögliche Senkung oder Abschaffung der Grunderwerbsteuer für bestimmte Fälle stößt man auf Widerstand einiger Bundesländer.
Die Länderfinanzminister argumentieren, dass sie auf die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer angewiesen und nicht bereit seien, auf einen erheblichen Teil dieser Einnahmen zu verzichten.
Die Bundesländer sind finanziell autonom und befürchten, dass eine Steuersenkung ihre Haushalte erheblich belasten würde.
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Expertenmeinungen zur Grunderwerbsteuer und ihrer Novellierung
Auch Experten aus der Immobilien- und Finanzbranche haben sich anlässlich des Novellierungsanstoßes und der Äußerungen der verschiedenen politischen Verantwortungsträger in der Presse zu Wort gemeldet und ihre Perspektiven eingebracht.
Prof. Dr. Müller, renommierter Experte für Steuerrecht, betont die Notwendigkeit einer Reform der Grunderwerbsteuer, um sie an die aktuellen gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten anzupassen.
Er sieht insbesondere Handlungsbedarf bei der steuerlichen Behandlung von Immobilientransaktionen im Rahmen von AIFs.
Dr. Schmidt, Ökonom und Experte für Finanzpolitik, teilt die Auffassung, dass eine drastische Senkung der Grunderwerbsteuer positive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und das Investitionsklima haben könnte.
Er weist darauf hin, dass eine solche Maßnahme die Nachfrage nach Immobilien stimulieren und damit auch zu einer Belebung der Bauwirtschaft führen könnte.
Aktuelle Entwicklungen (2023)
In Bezug auf die aktuelle Lage zeigt sich, dass einzelne Bundesländer wie Saarland und Bremen gegen die Pläne der Bundesregierung zur Grunderwerbsteuersenkung opponieren.
Der Finanzchef des Saarlandes, Jakob von Weizsäcker, plädiert für substanzielle Ideen zur Stärkung des Wohnungsmarktes, ohne dabei auf eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer zu setzen.
Bremen äußert ähnliche Bedenken und betont die Auswirkungen auf den finanziellen Spielraum des Landes.
Thüringen geht sogar einen Schritt weiter und zieht gegen die mit Unterstützung der AfD durchgeführte Reduzierung der Grunderwerbsteuer vor den Verfassungsgerichtshof. Laut der Staatskanzlei bestehen rechtliche Zweifel hinsichtlich der Gesetzgebungsbefugnisse des Bundeslandes.
Diese Entwicklungen verdeutlichen, dass die Diskussion um die Grunderwerbsteuer weiterhin kontrovers geführt wird und nicht alle Bundesländer einer möglichen Steuersenkung zustimmen.
Grunderwerbsteuer – Ein Fazit
Die Grunderwerbsteuer stellt offensichtlich ein komplexes Instrument für verschiedene Verantwortungsträger auf dem Immobilienmarkt dar.
Für Politiker ist sie ein Instrument zur Generierung von staatlichen Einnahmen sowie zur Lenkung von Investitionen.
Für (privatwirtschaftliche) Investoren stellt die GrESt einen nicht unwesentlichen Kostenfaktor in der Kalkulation dar.
Die absehbaren neuen Regelungen müssen erst auf ihre Konsequenzen und eine geschickte Handhabung hin geprüft und in die Praxis gebracht werden, bevor hier ein Urteil über die tatsächlichen Auswirkungen gefällt werden kann.
Privatpersonen auf der Suche nach erschwinglichem Wohnraum können mit der Novellierung des GrEStG auf bessere Bedingungen hoffen.
Die verschiedenen Interessen und Ziele werden sich nicht leicht auf einen gemeinsamen Nenner bringen lassen. Wer letztlich unter dem Strich von der Novellierung des GrEStG profitieren wird, lässt sich wahrscheinlich erst in einigen Jahren feststellen.
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Risiken: Der Erwerb einer Finanzanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Rendite oder der Ertrag, desto größer das Risiko eines Verlustes. Risikofaktoren sind z.B. höhere Kosten als kalkuliert; negative Prognoseabweichungen; geringere Verkaufserlöse bzw. Einnahmen; Änderungen der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen; u. U. Fremdwährungsrisiken.
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