Geschlossene Immobilienfonds
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Inhalt:
Was sind geschlossene Immobilienfonds?
Wie der Name schon sagt, geht es zunächst einmal um Fonds, deren Mittel für Immobilien verwendet werden. Im Gegensatz zum offenen Fonds wird in konkrete Immobilienprojekte mit benennbaren Gesamtkosten (und damit einer Investitions-Obergrenze) investiert: Sobald über die Zeichnung von Anteilsscheinen seitens der Anleger das benötigte Kapital zur Verfügung steht, ist der Fonds „geschlossen“, es kommen keine weiteren Fondsanteile und Investoren hinzu.
Ebenfalls im Gegensatz zum offenen (Immobilien-) Fonds ist es nicht möglich, zu jedem beliebigen Zeitpunkt Fondsanteile zu erwerben und zu verkaufen – das eingeworbene Kapital ist in einem bestimmten Immobilienprojekt gebunden und wird erst nach Ablauf der Vertragslaufzeit von der Fondsgesellschaft (= dem Emittenten) zurückgezahlt. In aller Regel gehen die Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds von eher langfristigen finanziellen Engagements ihrer Investoren aus, die etwa 10-15 Jahre lang ihr Kapital in dieser Anlageform investieren und binden.
Gemäß seiner Definition als geschlossener Immobilienfonds mit begrenzten Gesamtmitteln beinhaltet ein derartiger Fonds nur wenige (1-2) Vermögensgegenstände (=Immobilien), während bei einem offenen Fonds die Anzahl der Immobilien naturgemäß nicht begrenzt ist – es werden ja ständig weitere Geldmittel eingeworben, mit denen weitere Immobilien finanziert werden können.
Geschlossene Immobilienfonds im KAGB
Nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) gehören geschlossene Immobilienfonds immer zur Kategorie der Alternativen Investmentfonds und stehen damit als Sachwert-Fonds im Gegenüber zu den „normalen“ Investmentfonds, die sich aus Wertpapieren zusammensetzen.
Die am häufigsten gewählte Rechtsform für geschlossene Immobilienfonds ist die „Gesellschaft mit beschränkter Haftung und Compagnie Kommanditgesellschaft“ (GmbH & Co. KG). Der persönlich haftende Gesellschafter der Kommanditgesellschaft ist also keine natürliche Person (demzufolge auch nicht der einzelne Investor in die KG), sondern die GmbH. Das Haftungsrisiko der hinter der GmbH stehenden Gesellschafter wird damit stark eingegrenzt. Die GmbH tritt treuhänderisch für die Anleger auf und führt die Geschäfte des Immobilienfonds. Der einzelne Investor ist Kommanditist der Gesellschaft und wird in das Handelsregister eingetragen.
Der Markt für geschlossene Immobilienfonds verzeichnete in Deutschland in den letzten Jahren ein deutliches Wachstum: Alleine im Jahr 2019 legte das Nettofondsvermögen geschlossener Immobilienfonds um rund 3,4 Milliarden Euro auf 26,8 Milliarden Euro zu, was einem Zuwachs von etwa 13 Prozent entspricht. Die Anzahl geschlossener Immobilienvermögen belief sich Ende 2019 auf knapp 1.500 Fonds.
Dennoch stellen sie im Vergleich zu den offenen Immobilienfonds den weitaus kleineren Juniorpartner dar (Nettofondsvermögen offener Immobilienfonds Stand Dez. 2019: 226,2 Milliarden Euro).
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Welche Immobilien beinhaltet ein geschlossener Immobilienfonds?
Grundsätzlich kann ein geschlossener Immobilienfonds für jede Art von Immobilie aufgelegt werden, also beispielsweise Hotels, Krankenhäuser, Geschäftshäuser, Einkaufszentren, Wohnanlagen, Seniorenheime, Kindergärten, Immobilien mit Mischnutzung. Sehr häufig werden geschlossene Immobilienfonds für die erstgenannten Arten von Immobilien angeboten.
Die im Fonds enthaltene(n) Immobilie(n), meist 1-2, sind in aller Regel größere Objekte mit erheblichem Kapitalbedarf; ansonsten bedürfte es ja keines Fonds, um Kapital einzusammeln.
In jedem Fall weiß der Investor eines geschlossenen Immobilienfonds genau, in welche Immobilie sein Kapital angelegt ist – nicht nur in welche Art von Immobilie, sondern exakt in welchen Standort.
Der Kaufpreis (bzw. die Baukosten) jeder einzelnen Immobilie muss von externen Gutachtern bestätigt werden. Damit sollen die Anleger vor utopischen Ansätzen und Misskalkulationen geschützt werden: Bei Erwerb des Fondsanteils stimmt der Kaufpreis mit dem tatsächlichen Wert der eingebrachten Immobilie(n) überein.
Wie und wo werden geschlossene Immobilienfonds gehandelt?
Die Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds sind ihrer Typisierung nach Finanzprodukte. Sie werden von einer Fondsgesellschaft konzipiert und emittiert und können als solche Finanzprodukte von allen lizensierten Vertreibern angeboten werden, also Banken und Sparkassen, aber auch von anderen Finanzdienstleistern wie Vermögensberatungen.
Die Lizenz zum Vertrieb derartiger Finanzprodukte erhält auf einen entsprechenden Antrag hin, wer der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die angemessene Ausbildung und Expertise im Umgang mit Immobilienfonds nachweisen kann.
Private Placements
Möglich ist es auch, dass größere Pakete von Anteilen solcher Fonds über Private Placements einzelnen Groß-Investoren angeboten werden, oder dass alle Anteile über einen Club-Deal an einen kleinen Kreis von Anlegern verkauft werden. In der Vergangenheit handelte es sich dabei fast ausschließlich um institutionelle oder semi-professionelle Investoren wie Versicherungen oder staatliche Organisationen; mittlerweile werden solche Spezialgeschäfte aber auch von Finanzdienstleistern für vermögende Privatpersonen oder Family Offices angeboten und arrangiert.
Dem Kaufvorgang bei einem geschlossenen Immobilienfonds muss für Privatanleger laut Gesetz ein intensiver Beratungs- und Informationsprozess vorangehen, in dem insbesondere über die Kosten und die Risiken dieser Anlageform eingehend informiert werden muss.
Der Zeichnungsschein
Entscheidet sich ein Investor für die Anlage seines Kapitals in einem geschlossenen Immobilienfonds, unterschreibt er den sogenannten Zeichnungsschein mit der gewünschten/ausgehandelten Investitionssumme. Nachdem das Geld dann samt Ausgabeaufschlag (Agio) und einigen weiteren anfallenden Kosten überwiesen ist, läuft der Vertrag mit der Fondsgesellschaft.
Eine Kündigung des finanziellen Engagements in dem geschlossenen Immobilienfonds und damit der Ausstieg aus dem Investment ist nach Vertragsabschluss meist nur unter sehr speziellen Bedingungen möglich, etwaige Härtefallregelungen etwa bei Eintreten einer Schwerstbehinderung oder Arbeitslosigkeit müssen im Einzelfall mit dem Emittenten geklärt werden. Mit deutlichen Abschlägen zur ursprünglichen Zeichnungssumme muss gerechnet werden.
Allerdings ist mittlerweile – nicht zuletzt aufgrund der Möglichkeiten, welche mit der Digitalisierung verbunden sind – ein sogenannter Zweitmarkt (im Gegenüber zum Erstmarkt, der Börse) für derartige Beteiligungen entstanden, der in vielen Fällen recht gut funktioniert und eine Veräußerung der Beteiligung ohne große Abschläge möglich macht.
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Der Verkauf von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds
Wie bei jedem anderen Produkt auf dem Markt, entsteht der Preis eines solchen Fondsanteils prinzipiell aus dem Austarieren von Angebot und Nachfrage. Allerdings werden drei Verfahren zur Preisfindung unterschieden:
– Bieterverfahren: Derjenige Interessent erhält den Zuschlag für den zu verkaufenden Fondsanteil, der das höchste öffentliche Gebot dafür abgibt.
– Einheitskursverfahren: Die Gebote werden nicht öffentlich gesammelt. Nach Ende der gesetzten Frist zum Abgeben eines Gebotes wird der Zuschlag dem Preisgebot erteilt, das zum größtmöglichen Umsatz führt.
– Festpreisverfahren: Den Verkäufern wird ein zeitlich befristetes Kaufangebot für ihren Fondsanteil unterbreitet.
Jeder Fonds unterliegt einer Berichtspflicht, so dass sich Interessenten für diese Form der Geldanlage ein Bild von der Performance, den Risiken, den prognostizierten Erträgen und weiteren Kennzahlen machen können. So können sie abschätzen, zu welchem Preis die Übernahme eines zum Verkauf angebotenen Fondsanteils sinnvoll ist.
Der mit der entsprechenden Renditeerwartung gekoppelte Regelfall einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds besteht allerdings im Halten der Anteile bis zum Ende der Laufzeit des Vertrages.
Was passiert in der Laufzeit des geschlossenen Immobilienfonds?
Geschlossene Immobilienfonds haben grundsätzlich vier Phasen.
Konzeption
Die Fondsgesellschaft erwirbt, baut oder plant eine Immobilie, strukturiert sie in sinnvolle Investitionsanteile, entwirft das Marketing für die geplante Veräußerung und bewerkstelligt die von Rechts wegen benötigten Informationsunterlagen wie die „wesentlichen Anlegerinformationen“ (wAI), den Verkaufsprospekt, den Gesellschaftsvertrag und dergleichen. Grundlegend dafür sind wiederum die geplanten Kosten und Einnahmen, um eine Renditeprognose machen zu können. Die Konzeptionsphase eines Fonds kann sich im Einzelfall sehr lange hinziehen, ist für den Anleger aber auch zunächst einmal uninteressant, da er von dieser Phase in der Regel nichts mitbekommt – das Produkt ist ja noch nicht marktreif und damit auch noch nicht erwerbbar.
Platzierungsphase
Liegt die behördliche Genehmigung für das geplante geschlossene Investmentvermögen vor, beginnt die Fondsgesellschaft mit der Veräußerung der Fondsanteile; man spricht davon, den Fonds zu „platzieren“. Dazu geht die Fondsgesellschaft mit den entsprechenden Marketinginstrumenten auf mögliche Anleger zu. Wenn das benötigte Kapital über die Anteilsscheine „gezeichnet“ ist, ist zugleich der Fonds „platziert“ und kann in die nächste Phase gehen.
Die Platzierung dauert im Normalfall zwischen 6-18 Monaten. In der Platzierungsphase kann es sein, dass der geschlossene Fonds noch keine Gewinne für die Anleger erzielt, da das eigentliche Vermögensobjekt noch nicht bewirtschaftet wird. Normalerweise wird allerdings bereits das eingesetzte Vermögen zu einer gewissen Rate verzinst, die zunächst sehr niedrig ist, dann aber mit Inbetriebnahme (Bewirtschaftungsphase) der Immobilie(n) von Jahr zu Jahr angehoben wird.
Bewirtschaftungsphase
Nun wird die Immobilie in Betrieb genommen und bewirtschaftet. Je nach Immobilie kann das sehr unterschiedliche Vorgänge und Abläufe beinhalten, in aller Regel wird es jedoch um Mieteinnahmen aus Miete und Pacht gehen, um Kosten für Erhalt und Verwaltung der Immobilie, sowie um Wertsteigerungen durch bereits im Verkaufsprospekt angekündigte und geplante Maßnahmen.
Die Gewinne aus den laufenden Erträgen werden nach Abzug der Kosten an die Investoren ausgeschüttet und ermöglichen durch monatliche, quartalsmäßige oder halbjährliche Auszahlungen je nach Art der Immobilie einen stabilen Cash-Flow für die Anleger.
Die Bewirtschaftungsphase kann unter Umständen mehr als 20 Jahre dauern, beläuft sich in aller Regel jedoch eher auf 10-15 Jahre. Das Ende der Laufzeit ist im Gesellschaftsvertrag klar geregelt.
Liquidationsphase
Zum Ende der Laufzeit des Investments wird der Immobilienbestand nach Möglichkeit gewinnbringend veräußert (=liquidiert), die Fondsanteile werden an die Anleger mit eventuellen Gewinnaufschlägen (oder auch Verlustabschlägen!) zurückgezahlt. Die zugrundeliegende GmbH wird aufgelöst, die Anleger aus ihrer Rolle als Kommanditisten entlassen.
Wie erwirtschaften geschlossene Immobilienfonds Gewinne?
Je nach Art der bewirtschafteten Immobilie gibt es unterschiedliche Formen der Gewinnerzielung.
Bei den häufigsten Immobilienarten, nämlich Hotels, Krankenhäusern und Einkaufszentren, stehen den laufenden Kosten zum Unterhalt des Gebäudes Einnahmen aus Belegungszahlen (bei Krankenhäusern mit den entsprechenden staatlichen/krankenkassenbewilligten Zuschüssen) oder Mietertrag gegenüber.
Auch bei Geschäftsgebäuden und Wohnimmobilien geht es vorrangig um den Mietertrag. Wichtig ist auch die Bonität der Mieter, also die Zahlungsfähigkeit bei unvorhergesehen schlechter Entwicklung der Einnahmesituation: Eine hohe Miete hilft nichts, wenn die Mieter nicht in der Lage sind, die Miete fristgerecht und in voller Höhe zu entrichten.
Entscheidend für das Erzielen von Gewinnen ist es dabei, in welchem Verhältnis die aufzuwendenden Kosten und die geplanten wertsteigernden Maßnahmen zu den Einnahmen stehen und ob die Miet- und Wertentwicklung den Prognosen entspricht.
Die bisherigen Erfahrungen des Emittenten auf dem jeweiligen Immobilienmarkt spielen eine ausschlaggebende Rolle bei der Frage, ob mit realistischen Prognosen gearbeitet wurde und sich die Kostenanteile durch professionelle Verwaltungsstrukturen im vorgegebenen Rahmen halten.
Zum möglichen Gewinn durch geschlossene Immobilienfonds trägt ganz erheblich bei, ob sich mit den unternommenen Maßnahmen tatsächlich ein Werterhalt oder gar eine Wertsteigerung der Immobilie bewerkstelligen ließ. Nur dann wird der Erlös am Laufzeitende beim Verkauf der Immobilie über dem ursprünglich eingesetzten Kapital liegen können und den Anlegern noch einmal eine gute Ausschüttung erbringen.
Die Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds werben mit hohen Renditeerwartungen für ihre Produkte. Das müssen nicht von vornherein unrealistische Prognosen sein, wie der Rückblick auf viele bereits abgewickelte Projekte zeigt. Wichtig ist es, die seriösen Anbieter von den weniger seriösen unterscheiden zu lernen – ein eingehender Blick auf die jeweilige Leistungsbilanz und Erfolgshistorie sowie gute (am besten unabhängige und externe) Beratung lohnen sich.
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Warum in geschlossene Immobilienfonds investieren?
Mit den prognostizierten Renditeerwartungen für viele geschlossene Immobilienfonds versteht es sich geradezu von selbst, dass Anleger früher oder später mit dieser Möglichkeit der Geldanlage Bekanntschaft machen. Die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland und anderen Ländern hat der Branche geholfen, mit sehr guter Performance auf sich aufmerksam zu machen.
So nimmt es wenig Wunder, dass der Umfang der Investitionen in geschlossene Immobilienfonds auch in Deutschland in den letzten Jahren erheblich gestiegen ist – über die Jahre 2018-2019 betrachtet, lag der Zuwachs dieses Investmentfonds-Segments bei 21 Prozent, das darin gebundene Geld beläuft sich auf rund 26,8 Milliarden Euro.
Die derzeitige und wohl noch lange anhaltende Niedrigzinspolitik vieler Staaten und damit Volkswirtschaften lässt festverzinsliche Anlageklassen immer unattraktiver werden – ihre Rendite fängt in den meisten Fällen nicht einmal den Wertverlust durch die offizielle Inflationsrate auf, geschweige denn damit zusammenhängende weitere vermögensmindernde Effekte.
Attraktive Rendite
Geschlossene Immobilienfonds signalisieren Anlegern demgegenüber oftmals eine äußerst attraktive Rendite. Schon mit sehr konservativen Fonds mit 4% Renditeprognose entgeht man der schleichenden Entwertung seiner eigenen Kapitalrücklagen durch die Inflation. Nicht selten liegen die Prognosen aber auch darüber. Natürlich handelt es sich naturgemäß nur um Erwartungen, keine Garantien, da der Erfolg von vielen Faktoren und zukünftigen Entwicklungen abhängig ist. Dennoch hat auch noch die jüngste Vergangenheit in ausreichendem Maß gezeigt, dass solche und im Einzelfall gar noch höhere Renditen bei geschlossenen Immobilienfonds nicht unmöglich sind. Wichtig ist es, durch gute Beratung seriöse Anbieter zu finden, die Erfahrung und Expertise vereinen.
Attraktiv werden geschlossene Immobilienfonds für bestimmte Investoren-Kategorien dadurch, dass die Rendite nicht erst am Ende der Laufzeit zum Tragen kommt, wenn die gesamte Investition abgewickelt wird und die Anleger ihr Kapital zurück bekommen: Viele Fonds arbeiten mit monatlichen oder Quartals-Ausschüttungen, so dass beispielsweise Stiftungen oder Pensionskassen ihr laufendes operatives Geschäft aus solchen Anlageformen finanzieren können. Man spricht in diesem Zusammenhang von einem stabilen Cash-Flow für die Anleger.
Transparenz der Investition
Darüber hinaus hat der einzelne Investor ein klares Bild davon, was mit seinem Geld eigentlich geschieht: Das Anlageobjekt ist mit Adresse und Hausnummer bekannt. Gerade für Anleger, die ihr Kapital möglicherweise nach bestimmten Interessen oder Standards investieren wollen, ist das in dieser Form besonders einfach und umfassend möglich. Wer etwa Kindergartenplätze oder Wohnmöglichkeiten für pflegebedürftige Senioren wichtig findet, kann genau in solche Objekte investieren. Genauso, wer nur nach bestimmten ethischen oder ökologischen Kriterien vorgehen möchte, etwa nach den ESG-Standards für nachhaltige Investitionen, der wird in dieser Anlageklasse sehr leicht die einzelnen Kriterien überprüfen und bewerten können. Der Verkaufsprospekt eines geschlossenen Immobilienfonds gibt in der Regel sehr detailliert Auskunft über alle Zusammenhänge der geplanten Investition.
Steuern sparen
Hinzu kommt, dass es bei der zu zahlenden Steuer auf Fondsanteile einige Möglichkeiten gibt, individuell Steuern zu sparen (Vortrag negativer Einkünfte; Verrechnung von Ausgaben und Einnahmen). Generell werden Anteile an Fonds als Eigenkapital-Beteiligung gewertet, der Investor wird also zum Mit-Unternehmer; seine daraus stammenden Einkünfte sind daher nach dem individuellen Steuersatz als Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder aus Vermietung und Verpachtung anzusehen. Wird das eingesetzte Kapital bereits in der Platzierungsphase verzinst, ist in dieser Phase die Kapitalertragsteuer zu entrichten.
Weil geschlossene Immobilienfonds immer zur Kategorie der Alternativen Investmentfonds gehören, unterliegt diese Form der Geldanlage in Deutschland umfassenden gesetzlichen Regelungen nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB)). Unter anderem bedeuten diese Regelungen einen normativen Umgang mit dem eingegangenen Risiko und schaffen in vielerlei Hinsicht Rechtssicherheit, was ein Investment in diese Form der Geldanlage für viele Marktteilnehmer zusätzlich attraktiv macht. Finanzdienstleister sprechen davon, dass aus dem grauen Markt der Fonds durch die umfassenden gesetzlichen Regelungen ein weißer Markt geworden ist.
Im Gegenüber zu anderen offenen und geschlossenen Investmentvermögen genießen Immobilienfonds bei Anlegern außerdem den Vorzug der von der Marktentwicklung unabhängigen Nutzungsmöglichkeit: Selbst wenn der Mietspiegel oder die Bewertung von Immobilien fallen sollte, steht da doch immer noch eine bewohnbare oder benutzbare Immobilie, also ein fester und konkreter Wert.
Welche Kosten entstehen beim Investment in geschlossene Immobilienfonds?
Man unterscheidet nach zwei Kostenformen, einmal den Erwerbskosten, dann den laufenden Kosten. Den größten Kostenfaktor bilden natürlich die Erwerbskosten. Fondsanteile werden erst ab einer bestimmten Mindestanlagesumme ausgegeben, die oft bei 10.000€ liegt, mitunter aber auch 5.000€ (Untergrenze) oder 20.000€ betragen kann.
Bei der Zeichnung von Fondsanteilen kommt zusätzlich ein Ausgabeaufschlag hinzu, das sogenannte Agio. Es beinhaltet die Vermittlungsgebühr für den Finanzdienstleister, über den die Anteile erworben werden – im Agio enthalten sind also dessen Dienstleistungen wie Beratung, Analyse, Portfolioerstellung und dergleichen. Dieses Agio beträgt in der Regel etwa 3-5% der Investitionssumme, also beispielsweise bei 10.000€ Zeichnungssumme 300-500€.
Während der Laufzeit der Investiton erhebt die Fondsgesellschaft Verwaltungsgebühren für das Management der Immobilie(n). Diese Gebühren betragen etwa 0,8-2,5% der Investitionssumme, ihre Verwendung muss im Fonds-Prospekt detailliert ausgewiesen werden. Sie kann unter anderem die Vergütungen für alle Controllingmaßnahmen, Transaktionskosten, Kosten für Werbung und Anwälte sowie die Gehälter der Fondsmanager enthalten. Nicht zuletzt wird über die Verwaltungsgebühren der Aufwand aufgefangen, den die emittierende Fondsgesellschaft durch die umfassenden gesetzlichen Regelungen mittlerweile bereits in der Konzeptionsphase des Fonds erbringen muss.
Je nach Fonds kann es auch eine Erfolgsvergütung für das Management geben (Performance-Fee). Ist eine gewisse Mindestrendite überschritten, behält sich das Fondsmanagement bestimmte Erträge ein, die nicht an die Anleger ausbezahlt werden. Im strengen Sinn sind das also keine Kosten, sondern einbehaltene Gewinne, die den Gesamtertrag für die Anleger um einen geringen Prozentsatz schmälern – aber eben nur bei überdurchschnittlicher Fondsentwicklung und damit auch überdurchschnittlichen Erträgen für alle Kapitalgeber.
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Welche Risiken weisen geschlossene Immobilienfonds auf?
Wer sich mit den manchmal überraschend hohen Renditeerwartungen geschlossener Immobilienfonds konfrontiert sieht, fragt natürlich nach den damit verbundenen Risiken – beide sind auf dem Investmentmarkt in aller Regel direkt proportional miteinander gekoppelt.
Risiko Nr. 1: der Insolvenzfall
Wer in die Anteile an geschlossenen Immobilienfonds investiert, trägt zur Eigenkapitaldeckung der Emission bei und wird so zum Mit-Unternehmer. Daher kommen die Renditemöglichkeiten – und darin steckt zugleich ein großer Teil des Risikos: Auf das Eigenkapital wird im Insolvenzfall zuerst zugegriffen, um die Forderungen der Schuldner (=Fremdkapital) zu bedienen. Größere Immobilienprojekte werden immer aus einem Finanzierungsmix Eigenkapital-Fremdkapital finanziert, so dass in solch einem Insolvenzfall das eingesetzte Kapital komplett verloren gehen kann.
Dieses Risiko lässt sich in einem gewissen Maße reduzieren, indem man sein Geld nur seriösen Anbietern anvertraut, mit entsprechender Historie und Reputation. Sie zu finden, ist Aufgabe eines externen und unabhängigen Beraters, den man für derlei Geldanlagemöglichkeiten zu Rate ziehen sollte.
Prognosen werden nicht erreicht
Gewisse Risiken stecken darüber hinaus in den angelegten Prognosen: Wenn sie nur teilweise in Erfüllung gehen, sinkt dementsprechend die Rendite. Werden sie komplett verfehlt, kann das eingesetzte Kapital möglicherweise sogar nur zu einem Teil zurückgezahlt werden. Auch dieses Risiko lässt sich minimieren, wenn man sich für die richtigen Emittenten entscheidet; wieder ist bei der Auswahl ein unabhängiger Berater Gold wert.
Geschlossene Immobilienfonds und Währungsrisiken
In bestimmten Fällen liegen Immobilien im Ausland. Dementsprechend können mit der Investition Währungsrisiken verbunden sein – entwickelt sich die dortige Währung und/oder Wirtschaft negativ zur Eigenwährung, kann die Investition mit deutlich schlechterer Performance oder gar Verlusten verbunden sein. Solche Risiken kann man vermeiden, indem man von vornherein nicht in ausländische Objekte investiert. Der Verkaufsprospekt muss hier eindeutig Auskunft über den Standort der Investitionsobjekte geben.
Hingegen ist das Risiko, dass die Fondsgesellschaft insolvent wird (= Emittentenrisiko), bei geschlossenen Immobilienfonds für den einzelnen Anleger nicht zu hoch zu veranschlagen: Das eingezahlte Kapital muss laut Gesetz als Sondervermögen ausgewiesen werden und ist dem Zugriff als Insolvenzmasse dadurch entzogen.
Begrenzte Risikodiversifizierung
Im Gegensatz zu offenen (Immobilien)Fonds bieten geschlossene Immobilienfonds aufgrund der Kapitalbindung in ein oder zwei Objekte in sich selbst keine breite Risikodiversifizierung – offene Immobilienfonds können in großer Zahl und großer Breite nach Art und Umfang der Objekte diversifizieren und damit die verschiedenen Risiken gut streuen. Bei geschlossenen Immobilienfonds lässt sich das nur annähernd so abbilden, dass man in verschiedene geschlossene Fonds mit unterschiedlichen Immobilien-Klassen investiert, um so die Risiken ein wenig zu verteilen.
Hier liegt zugleich der Unterschied dazu, eine Immobilie komplett mit nur einem Geldgeber zu finanzieren: Er müsste das gesamte Risiko tragen. Durch den Fonds verteilt sich dieses Risiko auf alle Fonds-Investoren; zugleich gibt es den Anlegern die Möglichkeit, mit niedrigeren Summen als beim Komplettkauf an den guten Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt Anteil zu bekommen.
Fonds-Prospekt muss Gefahren benennen
Alle Risiken, die beim Investieren in geschlossene Fonds auftreten können und es möglich machen, dass die angestrebte Rendite verfehlt wird bzw. sogar das eingesetzte Kapital gemindert wird (bis hin zum Totalausfall), müssen im Prospekt des Fonds detailliert aufgeführt werden. Oft umfassen die entsprechenden Ausführungen dann dutzende Seiten, der Anleger erschrickt. Allerdings werden Risiken benannt, die mehr oder weniger umfänglich für jede Form von Investition in Anschlag zu bringen sind – das Risiko beispielsweise, dass die wirtschaftliche Entwicklung deutlich anders verläuft als prognostiziert, trifft in aller Regel dann nicht nur Immobilien, sondern weite Teile des wirtschaftlichen Lebens, also offene Fonds, Aktien, Unternehmensanleihen und vieles andere mehr.
Für hochriskante geschlossene Immobilienfonds gibt es von verschiedenen Institutionen und Fachzeitschriften Warnlisten, die man zu Rate ziehen kann. Ein guter externen Berater kennt diese Liste und würde ohnehin hochriskante Anlagemodelle nicht ohne entsprechende Hinweise überhaupt vorstellen. Wer sich selbst schlau machen will, kann bei der Stiftung Warentest, dem Handelsblatt oder auch Finanztest eine entsprechende Warnliste finden.
Fazit
Geschlossene Immobilienfonds erschließen heute in zunehmendem Maß auch für Privatanleger die Möglichkeit, von den stabilen und dynamischen Entwicklungen am Immobilienmarkt zu profitieren. Die momentan erzielbare Rendite ist ein wichtiges Argument, das eigene Geldanlage-Portfolio auch mit dieser Investment-Kategorie anzureichern.
Weil geschlossene allerdings auf grundsätzlich andere Art und Weise als offene Fonds mit verschiedenen schwer kalkulierbaren Risiken verbunden sind, ist gute Beratung in dieser Anlageklasse geradezu unverzichtbar. Gleichzeitig ist diese Beratung, im Verbund mit vielen weiteren flankierenden rechtlichen Maßgaben, vom Gesetzgeber bindend und umfassend geregelt.
Unter anderem obliegt es solcher Beratung, seriöse Anbieter zu identifizieren, aber auch, den Anteil dieser Assetklasse am Gesamtportfolio des Anlegers je nach Risikobereitschaft bzw. Sicherheitsbedürfnis zu kalkulieren. Risikodiversifizierung durch Streuung des eingesetzten Kapitals in Fonds verschiedener Immobilienarten kann ein wichtiges Instrument zur Absicherung darstellen.
– Aktuelle Kunden-Favoriten:
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Diese Informationen ersetzen nicht den jeweiligen Verkaufsprospekt. Sie enthalten lediglich Hinweise auf wesentliche Merkmale der Finanzanlagen, die angeboten werden. Alle Angaben wurden mit äußerster Sorgfalt zusammengestellt. Maßgeblich sind jedoch ausschließlich die jeweiligen, veröffentlichten, ausführlichen Emissionsunterlagen (Emissionsprospekt, Basisinformationsblatt bzw. Vermögensanlagen-Informationsblatt sowie evtl. Nachträge). Diese deutschsprachigen Unterlagen können bei Hörtkorn Finanzen GmbH über die unten angegebenen Kontaktdaten kostenlos angefordert werden.
Inhalte von Telefongesprächen und elektronischer Kommunikation, die die Vermittlung von oder die Beratung zu Finanzanlagen betreffen, zeichnet Hörtkorn Finanzen entsprechend den gesetzlichen Vorgaben auf. Die Aufzeichnungen werden 10 Jahre lang aufbewahrt.
Risiken: Der Erwerb einer Finanzanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Rendite oder der Ertrag, desto größer das Risiko eines Verlustes. Risikofaktoren sind z.B. höhere Kosten als kalkuliert; negative Prognoseabweichungen; geringere Verkaufserlöse bzw. Einnahmen; Änderungen der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen; u. U. Fremdwährungsrisiken.
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