Immobilienfonds
geschätzte Lesedauer
Was ist ein Immobilienfonds?
Generell handelt es sich bei einem Fonds um eine Anlagemöglichkeit auf dem Finanzmarkt: Ein Emittent (=Herausgeber des Fonds) sammelt Geldmittel von Anlegern für ein bestimmtes Investitionsprojekt bzw. eine bestimmte Art von Investitionen.
In aller Regel werden Fonds dann klassifiziert und benannt nach dem bevorzugten Investitionsobjekt – bei einem Immobilienfonds also die Geldanlage in Gebäude und/oder Liegenschaften (Immobilien).
Da es sich um eine Sachwert-Investition handelt, sind Immobilienfonds gemäß der Begriffsbestimmungen des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) immer Alternative Investmentfonds (AIF; vgl. § 1, Abs. 3 KAGB) und unterliegen den entsprechenden umfassenden gesetzlichen Regulierungen (die insbesondere dem Anlegerschutz dienen).
Korrekt müsste man also immer von einem Immobilien-AIF sprechen.
Abgrenzung der Immobilienfonds von Wertpapierfonds
Ein AIF – also auch ein Immobilienfonds – unterscheidet sich als Sachwertfonds kategorial von Wertpapierfonds, als da wären:
- Investmentfonds für Wertpapiere: Das ist der Oberbegriff für alle Fonds, die ganz oder überwiegend in Wertpapiere, also Aktien, Anleihen oder Investmentzertifikate investieren. In der Fachsprache werden sie auch „Organismen zur gemeinsamen Anlage in Wertpapiere“ genannt, kurz OGAW.
- Rentenfonds: Sie sind eine Untergruppe der OGAW. Als „Renten“ werden festverzinsliche Wertpapiere bezeichnet, in der Fachsprache heißen sie eigentlich Anleihen; sie stellen eine Fremdkapitalfinanzierung für das Investmentobjekt dar.
- Aktienfonds: Eine weitere Untergruppe der OGAW. Aktien sind Eigenkapital; wer in Aktien investiert, wird also Mit-Eigentümer eines Unternehmens und erhält Stimmrecht in der Aktionärsversammlung. Gewinne werden über steigende Börsenkurse erzielt (beim Wiederverkauf der Aktie) und ausgeschüttete Dividenden (beim Halten der Aktie). Aktien- und Rentenfonds bilden auf dem Finanzmarkt den weit überwiegenden Anteil aller aufgelegten Fonds. Auch ETFs (exchange traded Funds) und andere Indexfonds stellen Aktienfonds dar.
- Mischfonds: Viele Fonds mischen mittlerweile ihr Portfolio (=die verschiedenen Anlageobjekte/Finanzmarktprodukte), legen das Kapital also in Aktien und Anleihen an. Diese Mischung dient in der Regel der Risikodiversifikation und -Minimierung für die Anleger. Allerdings wird auch von Mischfonds gesprochen, wenn das Fonds-Portfolio unterschiedliche Sachwert-Anlageklassen enthält (z.B. Immobilien und Schiffsbeteiligungen); im strengen Sinn müsste man hier jedoch gemäß Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) von Misch-Alternativer Investmentfonds (Misch-AIF) sprechen (§ 1, Abs. 3 KAGB).
Abgrenzung der Immobilienfonds von anderen AIF-Varianten
Neben dieser Abgrenzung zu Wertpapierfonds gibt es neben den Immobilienfonds noch weitere, davon zu unterscheidende Alternative Investmentfonds (AIF).
Außer den Immobilienfonds sind das zum Beispiel Private-Equity-Fonds, Flugzeugfonds, Schiffsfonds, Containerfonds, Medienfonds, Filmfonds, Windkraftanlagen-Fonds, Hedgefonds, Infrastrukturfonds u.ä.
Weitere Differenzierung von AIF
AIF werden generell unterteilt in offene und geschlossene Fonds, innerhalb dieser Kategorien noch einmal weiter nach Spezial- und Publikums-AIF:
Offene Fonds sammeln ohne Obergrenze Kapital von potenziell unbegrenzt vielen Anlegern ein, um ihr Fonds-Portfolio fortlaufend zu erweitern und/oder umzustrukturieren; die Kapitaleinwerbung geschlossener Fonds hingegen geschieht nur bis zu einer bestimmten Geldmenge, um mit dem dann feststehenden Anlegerkreis ein ganz konkretes Objekt zu finanzieren und zu bewirtschaften.
Spezial-AIF stehen nur institutionellen und semi-professionellen Anlegern offen (bei einer Mindestbeteiligungssumme von 200.000€), Publikums-AIF demgegenüber einem breiten Anlegerpublikum (und damit auch Privat- und Kleinanlegern).
Eine weitere Unterscheidung bei den Publikums-AIF betrifft die Risikomischung: Ist sie gegeben, kann man bereits mit 10.000€, selten gar mit 5.000€ Anteile des Fonds erwerben, andernfalls erst ab einer Mindestbeteiligung von 20.000€.
Dies beruht auf der Annahme, dass man sich bei den höheren Mindestbeteiligungen die Risiken des Investments eher vor Augen hält als bei niedrigeren Summen.
Anteile an Immobilienfonds werden von den Emittenten nicht an die Börse gebracht und dort gehandelt, sondern von Banken, Sparkassen, Finanzdienstleistern und weiteren lizensierten Vertriebspartnern vermarktet.
Es handelt sich, der Lebensdauer einer Immobilie entsprechend, um eine mittel- bis langfristige Geldanlage mit etwa 5-15 Jahren Anlagehorizont; wer vor Ablauf der Laufzeit aus der Geldanlage aussteigen will, ist dafür auf den sogenannten Zweitmarkt angewiesen (im Gegensatz zum „Erstmarkt“, der Börse).
Haben Sie Fragen? Wir beraten Sie gerne
Was unterscheidet das Investment in einen Immobilienfonds von anderen Immobilien-Investments?
Fonds bieten die Möglichkeit, dass sich viele, auch kleinere Anleger, an großen Immobilienprojekten beteiligen. Neben Fonds-Beteiligungen gibt es aber auch andere Möglichkeiten, in Immobilien bzw. in den Immobilienmarkt zu investieren:
-
Kauf einer Immobilie durch eine private oder juristische Einzelperson
Die einfachste und zugleich sehr verbreitete Form eines Immobilieninvestments ist der Kauf eines Hauses/einer Immobilie durch eine private oder juristische Einzelperson: Die gesamte Immobilie kommt in eine Hand, die sich anschließend um Vermietung und/oder Verpachtung, Instandhaltung, Verwaltung, Reparaturen und einen möglichen Wiederverkauf kümmert.
Gleichzeitig mit den möglichen Erträgen bündeln sich hier auch alle Lasten und Risiken bei einem einzigen Träger.
-
Anleihen
Über Immobilien-Anleihen, oft auch Hypothekenanleihen genannt, wird man zum Fremdkapitalgeber für Immobilienprojekte. Es handelt sich um festverzinsliche Wertpapiere, die allerdings erstrangig oder nachrangig gesichert sein können – ein wesentlicher Unterschied in der Risiko-Klassifizierung.
Nachrangig besicherte Immobilien-Anleihen können in ihren Erträgen nicht nur hinter dem vereinbarten Zinssatz zurückbleiben, sondern das eingesetzte Kapital insgesamt mit Verlust bedrohen, erstrangig besicherte werden demgegenüber vorrangig bedient und bieten den üblichen Fremdkapitalschutz.
-
Aktien
Immobilienunternehmen, die als Aktiengesellschaften strukturiert sind, bieten die Möglichkeit, durch Erwerb von Unternehmensaktien Mit-Eigentümer der Gesellschaft zu werden und entsprechend von den Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu profitieren.
Allerdings bezieht sich das Investment in Aktien dann nicht in spezielle Immobilien, sondern in den Gesamtbestand des Unternehmens.
Der Börsenkurs des Unternehmens (aus dem die Aktionäre bei positiver Entwicklung den größten Gewinn beim Wiederverkauf der Aktien ziehen könnten) ist allerdings nicht unmittelbar mit den allgemeinen Entwicklungen des Immobilienmarktes gekoppelt, sondern kann ganz anderen Kräften ausgesetzt sein.
-
Crowd
Durch die hohe Vernetzung mittels Internet gibt es mittlerweile auch zahlreiche Immobilienprojekte, die sich durch eine „Crowd“ finanzieren, also eine große Anzahl von privaten Kleinanlegern mit teilweise sehr niedrigen Beteiligungssummen.
So interessant es allerdings sein mag, sich als Kleinanleger auf einfachem Wege (ein paar Klicks im Internet) auch an großen Projekten beteiligen zu können, so risikobehaftet sind diese Immobilienbeteiligungen oftmals.
Die Unterschiede, die einen Immobilienfonds ausmachen
Die Beteiligung an einem Fonds greift den Nachteil des Kaufes durch eine Einzelperson auf und splittet das Investment und die damit verbundenen Lasten und Risiken auf viele Träger auf (ein ähnlicher Vorteil wie beim Crowd-Investing).
Gegenüber Anleihen stellen Anleger den Fonds Eigenkapital zur Verfügung, das zwar theoretisch zunächst einmal riskanter erscheint, aber nicht nur mehr Rendite, sondern im Vergleich mit nachrangig besicherten Hypothekenanleihen oftmals sogar mehr Sicherheit bietet.
Am ehesten scheinen die Fonds aufgrund ihrer Eigenheit als Eigenkapital dem Aktien-Investment in Immobiliengesellschaften zu ähneln; sie geben allerdings wesentlich unmittelbareren Anteil an den Geschehnissen des Immobilienmarktes, insbesondere an Miet-/Pacht- und Preis-Entwicklung der Anlageobjekte.
Daher bieten sie umfassenden Anlegerschutz; unter anderem müssen interessierten Anlegern in ausführlichen Beratungsgesprächen viele detaillierte Informationen übermittelt und erläutert werden, was sie gegenüber Crowd-Investing zu einer eher risikoarmen, aber vor allem viel besser auf die Ziele des einzelnen Anlegers zugeschnittenen Kapitalanlage macht.
Welche Arten von Immobilienfonds gibt es?
Grundsätzlich ist zu unterscheiden zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds (Immobilien-AIF), unterhalb dieser Unterteilung des Weiteren zwischen Spezial- und Publikums-Fonds, und noch einmal darunter zwischen risikogemischten und nicht-risikogemischten Fonds.

Offene Immobilien-AIF
Den größten Marktanteil machen die offenen Immobilienfonds aus. Alleine die offenen Publikums-Immobilien-AIF kamen auf 117 Milliarden Euro Anlagevolumen; alle geschlossenen Immobilienvermögen zusammen erreichten demgegenüber nur ein Volumen von 28 Milliarden Euro.
Diese Größenordnung kommt nicht zuletzt deshalb zustande, weil die meisten Bankkunden über ihre jeweilige Bank zum Investment in den Bereich offener Immobilienfonds Zugang erhalten.
Der Anbieter Union Investment als Teil der genossenschaftlichen Finanzgruppe beispielsweise verwaltet in seinem offenen Publikums-Immobilienfonds UniImmo Deutschland 14,9 Milliarden Euro; der Fonds HausInvest der Commerzbank-Gruppe bedient 800.000 Anleger mit 16 Milliarden Euro Fondsvermögen; und die Sparkassen-Tochter Deka verwaltet in ihrem Europa-Fonds 14,1 Milliarden Euro.
In aller Regel gilt für den Bereich offener Publikums-AIF eine Mindestlaufzeit von 24 Monaten sowie eine 12-monatige Kündigungsfrist für den Verkauf der Fondsanteile.
Diese Fristen dienen dem Schutz des Fonds, da das eingeworbene Kapital ja in Immobilien angelegt ist und nicht von heute auf morgen in liquide Mittel überführt werden kann.
Damit nicht in einer momentanen und starken Marktschwankung der gesamte Immobilienbestand verkauft werden muss, um die plötzlich zurückgegebenen Fondsanteile bedienen zu können, wurden die Fristen zur Sicherung der Liquiditätsplanung und Stabilerhaltung der Fonds eingeführt.
Kommt es tatsächlich zu dem Fall, dass seitens der Investoren erhebliche Mittel aus offenen Fonds abgezogen werden, kann es vorübergehend zur Schließung des Fonds kommen, bis die Liquidität wieder hergestellt ist. Der Fonds wird dadurch aber nicht zu einem geschlossenen Fonds, für den vollkommen andere (auch rechtliche) Rahmenbedingungen gelten.
Der Anteilswert offener Immobilienfonds kann, ähnlich wie Börsenkurse, täglich im Internet nachverfolgt werden, genauso wie die Kursentwicklung und der momentane Rückkaufpreis von Anteilen.
Offene Immobilienfonds werben ununterbrochen Kapital ein und erweitern ihr Immobilienportfolio dadurch fortlaufend, bzw. arbeiten ständig an der Um- und Neustrukturierung desselben. Das ist die wichtigste Aufgabe des sogenannten Asset Management.
Das Portfolio eines offenen Immobilienfonds muss mindestens 10 Immobilien enthalten und bietet dadurch von vornherein eine gewisse Risikodiversifizierung, große Fonds wie die Genannten natürlich noch einmal deutlich mehr.
Die Historie der offenen Immobilienfonds zeigt eine Performance, die als durchaus rentabel zu bezeichnen ist: Die durchschnittliche Jahresrendite lag in den vergangenen Jahren zwischen 2,5 und 3 %, die Wertentwicklung einzelner Fonds, über mehrere Jahre betrachtet, kann leicht im zweistelligen Bereich liegen.
Die erzielten Erträge aus Vermietung, Verpachtung und Verkauf von Immobilien werden viertel-, halb- oder jährlich an die Anleger ausgeschüttet bzw. von diesen in neue Anteile investiert.
Generell profitieren offene Immobilienfonds von der dynamischen Entwicklung auf vielen regionalen Immobilienmärkten (besonders hervorzuheben sind dabei beispielsweise die Immobilienmärkte von München oder Hamburg, bzw. im benachbarten deutschsprachigen Raum Wien / Österreich u Zürich / Schweiz ), dem entsprechenden Anstieg des Mietniveaus und der Wertsteigerung der meisten Liegenschaften.
Eine besondere Form des Immobilieninvestments stellt das entsprechende Fondssparen dar, das viele Banken ihren Kunden anbietet: Mit monatlichen Kleinstbeträgen wird in offene Immobilienfonds nach und nach angelegt, um einen Vermögensaufbau mit entsprechenden laufenden Erträgen zu betreiben.
Derartige Sparpläne gibt es mit Ausschüttungen oder Reinvestition, die erzielten Erträge werden also entweder an den Anleger ausgezahlt, oder direkt in weitere Fondsanteile investiert.
Geschlossene Immobilien-AIF
Geschlossene Immobilienfonds genossen in der Vergangenheit einen zweifelhaften Ruf: Auf der einen Seite konnte man außergewöhnliche Renditen erzielen, auf der anderen Seite waren nicht wenige von ihnen geradezu Geldvernichtungsmaschinen, weil sie nicht nur die Prognosen verfehlten, sondern insolvent gingen.
Das lag nicht zuletzt daran, dass es (zu) wenige gesetzliche Vorgaben gab, um diesen Markt wirkungsvoll zu regulieren – man sprach vom grauen Kapitalmarkt.
Auch das Platzen der Immobilienblase in den USA mit der darauf folgenden weltweiten Finanzkrise wird von nicht wenigen darauf zurückgeführt, dass dieser graue Markt mit enormen Summen, aber schlechter Performance am Werke war.
Mit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) von 2013 ist hier grundlegend Abhilfe geschaffen worden: Umfassende Gesetze geben vor, wie ein geschlossener Fonds von seiner Konzeption über die Platzierung und Bewirtschaftung hin bis zur Liquidierung zu informieren hat, zu verwalten ist, und wirksam kontrolliert wird – Marktexperten sagen, aus dem grauen Markt sei dadurch ein weißer geworden.
Die Kapitaleinwerbung geschlossener Immobilien-AIF findet nur bis zu einer vorher festgelegten Höhe statt, da es um ein konkretes Investmentprojekt geht (nicht wie bei offenen Fonds um immer neue Investitionen).
Ist die benötigte Geldmenge erreicht, nennt man den Fonds „platziert“; zugleich steht der Anlegerkreis fest, da keine weiteren Investoren für diesen Fonds geworben werden.
Bei einem geschlossenen Immobilien-AIF weiß der Anleger in aller Regel genau, in welche Liegenschaft er investiert. Bei offenen Fonds kann man höchstens die grobe Richtung wählen, also beispielsweise Wohnimmobilien oder Geschäfts- und Büroimmobilien.
Geschlossene Fonds hingegen zeichnen sich dadurch aus, dass es um ein oder zwei ganz konkrete Liegenschaften geht, die Adresse ist sozusagen bekannt. Dadurch werden sehr gezielte Investments möglich.
Die Laufzeit geschlossener Publikums-Immobilien-AIF beträgt meist mindestens 10 Jahre, wenige Ausnahmen bleiben darunter. Der Anlagehorizont samt Kapitalbindung ist also eher langfristig angelegt, zumindest deutlich langfristiger als bei offenen Immobilienfonds. Ein Ausstieg aus dem Beteiligungsvertrag ist grundsätzlich nicht vorgesehen; Härtefallregelungen müssen im Einzelfall mit dem Emittenten verhandelt werden.
Für die vorzeitige Beendigung des Investments ist man zur Veräußerung der Anteile auf den sogenannten Zweitmarkt angewiesen, mit Abschlägen zum Einkaufspreis bzw. Marktwert muss man dabei rechnen.
Geschlossene Immobilien-AIF gibt es in zweierlei Ausprägungen, einmal als Spezial-AIF, zum anderen als Publikums-AIF. Erstgenannte stehen nur für institutionelle und semiprofessionelle Anleger offen, die Mindestbeteiligungssumme liegt bei 200.000€.
Oft werden bei Spezial-AIF die genauen Anlagebedingungen individuell mit den (Groß-)Investoren verhandelt, viele Regelungen des Kapitalanlagegesetzbuches insbesondere zum Anlegerschutz sind für Spezial-AIF ausgesetzt – der Gesetzgeber geht davon aus, dass institutionelle und semiprofessionelle Investoren um die Risiken dieser speziellen Kapitalanlageform wissen.
Für geschlossene Publikums-Immobilien-AIF hingegen greifen alle Regulierungen des Kapitalanlagegesetzbuches, da sie auch (und gerade) für Privatanlegern angeboten werden. Normalerweise enthalten sie lediglich ein bis zwei Immobilien.
Man unterscheidet die geschlossenen Publikums-Immobilien-AIF noch einmal nach risikogemischt und nicht risikogemischt: Als risikogemischt gilt, wenn die Liegenschaft(en) Pächter/Mieter der Immobilie(n) aus verschiedenen Bereichen umfasst, so dass ein gleichzeitiger Ausfall wegen konjunktureller Schwankungen ausgeschlossen, ein partieller Ausfall oder Rückgang aufgefangen werden kann.
Für derartig risikodiversifizierte Fonds liegt die Mindestbeteiligungssumme in der Regel bei 10.000€, vereinzelt auch 5.000€. Ist der Fonds nicht risikogemischt („risikodiversifiziert“), liegt die Mindestbeteiligung bei 20.000€ – der Gesetzgeber geht davon aus, dass man sich bei höheren Einstiegssummen das eingegangene Risiko bewusster vor Augen hält.
Geschlossene Publikums-Immobilien-AIF erwirtschaften ihre Gewinne durch Vermietung und Verpachtung, erst am Ende der Laufzeit durch den Weiterverkauf der Immobilie(n). Die Gewinne werden wie auch bei offenen Fonds nach Abzug der Kosten an die Investoren ausgeschüttet, je nach Fonds viertel- oder halbjährlich, bei vielen auch nur jährlich.
Die Renditen geschlossener Publikums-Immobilien-AIF liegen deutlich höher als die offener Fonds, das eingegangene Risiko der Investoren allerdings auch: Sie sind Mit-Unternehmer des Immobilienprojektes und haften somit mit ihrem Eigenkapital, falls es zur Insolvenz kommt.
Die gesetzlichen Vorgaben des KAGB sollen allerdings genau dieses worst-case-Szenario verhindern; unter anderem muss beispielsweise das Anlegerkapital von der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) des Emittenten als Sondervermögen verwaltet werden und ist so zunächst einmal dem Zugriff als Insolvenzmasse entzogen.
Die Gewinne aus Beteiligungen an geschlossenen Publikums-Immobilien-AIF werden i.d.R. als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nach dem individuellen Steuersatz über die Einkommensteuererklärung versteuert.
Beim Vererben und Verschenken von Fondsanteilen kann man sich einiges an Steueraufkommen sparen, wenn – wie oftmals üblich – die jeweiligen Fondsbeteiligungen als Betriebsvermögen strukturiert sind. Werden Fondsanteile über bestimmte Fristen hinaus gehalten (nicht veräußert) bzw. Gewinne innerhalb bestimmter Fristen reinvestiert, können sogar vollständige Steuerbefreiungen greifen.
Hier finden Sie die aktuelle Investmentauswahl
Welche Vor- und Nachteile haben Immobilienfonds?
Nachdem sich die beiden Grundformen des Immobilienfonds, der offene und der geschlossene, wesentlich voneinander unterscheiden, ist eine abermalige Untergliederung in diese beiden Formen sinnvoll:
Übersicht: Offene Immobilienfonds
Das eingegangene Risiko beim Investieren in Anteile offener Immobilienfonds ist relativ gering – sie verfügen über eine dermaßen breite Risikostreuung, dass ein Totalausfall den unwahrscheinlichsten Fall darstellt.
Gleichzeitig bieten sie jedoch auch nur eine mäßige Rendite: mit der durchschnittlichen Kapitalverzinsung von 2,5-3% bei der momentanen Inflationsentwicklung (3,1% im Jahr 2021) nicht mehr als eine eventuell schwarze Null.
Sie sind also eine durchaus solide Geldanlage, um das eigene Geld vor der Inflation zu schützen – will man Vermögensaufbau betreiben, muss man in riskantere Anlageformen mit höheren Rendite-Erwartungen wechseln.
Für die Investition in offene Immobilien-AIF wird ein Ausgabeaufschlag (Agio) von bis zu 6% der Investitionssumme erhoben, außerdem schlagen die laufenden Kosten mit durchschnittlich 1,5% des investierten Kapitals zu Buche.
Das angelegte Geld ist in diesen Fonds zumindest mittelfristig gebunden – ein weiterer Nachteil gegenüber anderen Asset-Klassen wie Wertpapierfonds. Dafür ist es in Liegenschaften weitaus sicherer und stabiler angelegt als in Aktien oder ETFs mit ihren täglichen Kursschwankungen.
Als vorteilhaft mag demgegenüber ins Feld geführt werden, dass Immobilien sehr konkrete, sichtbare Sachwerte darstellen, anders z.B. als manch unternehmerische Idee im Bereich von Venture Capital.
Mittlerweile gibt es auch eigene Immobilien-Fonds, die sich eng an den ESG-Kriterien für eine ökologische, nachhaltige und ethisch/soziale Investition orientieren. Eigene Analysen überprüfen das Immobilienportfolio auf entsprechende Indizes, spezialisierte Asset Manager strukturieren das Portfolio nach diesen zunehmenden Ansprüchen von Investoren.
Übersicht: Geschlossene Immobilienfonds
Der Anlagehorizont geschlossener Immobilienfonds ist in aller Regel noch einmal deutlich langfristiger als bei offenen Fonds: 10-15 Jahre Kapitalbindung gehören zum Normalbereich, längerfristige Anlagen sind durchaus möglich.
Wer innerhalb der Laufzeit der Investition seine Anteile verkaufen möchte, muss dies über den Zweitmarkt tun. In Zeiten der Vernetzung durch das Internet ist das nicht unbedingt ein unüberwindliches Hindernis; mit deutlichen Abschlägen zum Einkaufspreis oder zum derzeitigen Marktpreis muss allerdings gerechnet werden.
Beteiligungen an geschlossenen Immobilien-AIF zu kaufen, macht den Investor zum Mit-Unternehmer – mit den entsprechenden Risiken für das Eigenkapital.
In aller Regel werden die Anteile an geschlossenen Immobilienfonds mit Ausgabeaufschlag (Agio) von 3-5% der Investitionssumme verkauft. Darin enthalten sind die Kosten, die durch die hohen Auflagen des KAGB zum Anlegerschutz für die Emittenten und die Vertreiber dieser Finanzmarkt-Produkte entstehen – insofern möglicherweise notwendige und gerechtfertigte Kosten, die letztlich dem Anleger zugute kommen. Auf der anderen Seite genießen sie dadurch einen umfassenden Rechtsschutz für ihre Investition.
Unter bestimmten Voraussetzungen sind mit dem Investieren in geschlossenen Immobilien-AIF Steuerersparnisse verbunden.
Attraktiv werden geschlossene Immobilienfonds nicht zuletzt durch die vergleichsweise hohen Renditen und den damit verbundenen Cash-Flow: Wer laufende Geschäfte aus Kapitalerträgen bzw. aus den Erträgen aus Vermietung und Verpachtung bestreiten möchte, findet möglicherweise in dieser Form der Geldanlage das geeignete Mittel dafür.
Noch stärker als bei offenen Fonds kann für diese Geldanlage außerdem die Übereinstimmung mit Kriterien überprüft werden, die man individuell für wichtig hält: Wer beispielsweise die gute Betreuung von Senioren für ein wichtiges Thema befindet, kann über einen geschlossenen Immobilien-AIF in ein entsprechendes Wohnkonzept investieren.
Gleiches gilt für die mittlerweile bekannten Standards der ESG-Kriterien (environment, social, governance), deren Anwendung bereits in vielen Produkt-Prospekten ein eigener Abschnitt gewidmet ist.
Zusammenfassung
Zwar unterliegen sämtliche Investitionen in Immobilienfonds einer eher mittel- bis längerfristige Kapitalbindung; sie bieten jedoch ein wertstabiles, inflationsgeschütztes und vom Rendite-Spektrum her interessantes Investment zumindest für den Vermögenserhalt, möglicherweise auch für den Vermögensaufbau.
Immobilienfonds schaffen auch für Privatanleger die grundsätzliche Möglichkeit, sich mit ihren Mitteln an Großprojekten zu beteiligen und so auf Augenhöhe mit professionellen und semiprofessionellen Marktteilnehmern zu agieren, indem sie Anteile entsprechender Fonds kaufen.
Die Spannbreite möglicher Objekte und Investitionsarten ist allerdings dermaßen breit, dass eine Übersicht darüber, gepaart mit Detailwissen zu einzelnen Bereichen, wohl nur bei markterfahrenen Beratern zu finden ist, deren Expertise man sich bei Interesse an diesem Marktsegment unbedingt bedienen sollte.
Mit ihrer Hilfe ist es auch möglich, die mit einem bestimmten Immobilienfonds verbundenen Risiken einzuschätzen und je nach eigener Risikoneigung zu kategorisieren für die individuelle Anlageentscheidung.
Die Performance (Rendite) insbesondere offener Immobilienfonds wird von Rating-Agenturen regelmäßig überprüft und benotet. Auch über diese Informationsquelle kann sich der Anleger einen Überblick über die unterschiedlichen Produkte sowie einen guten Eindruck von der Qualität
vieler Immobilienfonds verschaffen, um auf dieser Grundlage zu entscheiden, worin er sein Geld investieren will.
Wie funktioniert das Investment in einen Immobilienfonds?
Offene Immobilienfonds – Einstieg und Sparpläne
Der Einstieg in einen offenen Immobilienfonds ist sehr einfach: Fast jeder Finanzdienstleister hat diesen „Finanzmarkt-Artikel“ in seinem Produktportfolio.
Vor einer entsprechenden Vereinbarung über diese Form der Geldanlage müssen Beratungsgespräche in einem bestimmten Umfang dokumentiert werden, um die interessierten Anleger umfassend über die Produkte und die damit verbundenen Risiken aufklären und alle damit verbundenen Fragen beantworten zu können.
Will man sein Geld in dieser Form anlegen, sollte man sich nach einem (möglichst unabhängigen) Berater bzw. Vermittler umsehen, der im entsprechenden Markt über einen gewissen Überblick verfügt sowie darin erfahren und kompetent ist.
Oft gibt es für offene Immobilienfonds einen Sparplan, der mittels monatlicher, auch geringfügiger Einzahlungen über längere Zeiträume hinweg dem Vermögensaufbau dient.
Geschlossene Immobilienfonds – Phasen des Investments
Erfahrung, Markt-Überblick und Kompetenz sind dann noch einmal wichtiger für den Bereich geschlossener Immobilien-AIF. Sie dürfen nur von lizensierten Finanzdienstleistern vertrieben werden (die Lizenz erteilt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht/BaFin auf entsprechenden Antrag und den Nachweis von eingehender Sachkenntnis).
Diese Fonds haben eine feste Laufzeit; damit verbunden sind 4 Phasen des Investments:
- Konzeptionsphase: Der Emittent des AIF konzipiert das geplante Immobilienprojekt, identifiziert geeignete Objekte und strukturiert den Fonds. Diese Phase kann sich über mehrer Jahre erstrecken; sie ist für den Investor vergleichsweise uninteressant, weil sie abseits des Marktes stattfindet und noch keine Anteile für das Projekt verkauft werden. Zum Abschluss der Konzeptionsphase werden vielerlei Unterlagen bei der BaFin zur Genehmigung und Kontrolle eingereicht; erfolgt die Genehmigung, kann der AIF auf den Markt gebracht werden.
- Platzierungsphase: Nun müssen die entsprechenden Geldmittel von Investoren eingeworben werden, man spricht von der Platzierung des Fonds. Investoren zeichnen Anteilsscheine über bestimmte Summen, bis das gesamte benötigte Kapital zusammengekommen ist. Der Fonds ist damit platziert und geschlossen, es kommen kein weiteres Kapital und keine weiteren Anleger hinzu. Die Platzierungsphase dauert zwischen 6-18 Monaten; das bereits eingesammelte Kapital derer, die vor Ablauf der Platzierungsphase in das Projekt eingestiegen sind, wird bereits mit einem niedrigen Satz verzinst.
- Bewirtschaftungsphase: Nachdem das benötigte Kapital eingesammelt wurde, beginnt die Bewirtschaftung der Immobilie(n). In aller Regel kümmert sich ein eigenes Asset Management um alle Belange rund um die Liegenschaft, Verwaltung, Instandhaltung, Werterhalt und Wertsteigerung, laufende Kosten, Nachmietersuche etc. Die Erträge aus Pacht und Vermietung werden mit den Kosten verrechnet, die Gewinne in regelmäßigen Abständen an die Anteilseigner ausgeschüttet.
- Zum Ende der Vertragslaufzeit wird die Immobilie wieder veräußert, man spricht von der Liquidierungsphase. Oft liegt gerade bei Gebäuden der Verkaufserlös über dem Einkaufspreis, so dass noch einmal Gewinne an die Investoren ausgezahlt werden können. Mit der Abschlusszahlung endet die Beteiligung an dem geschlossenen Fonds, der Fonds wird aufgelöst und ist liquidiert.
Hier finden Sie die aktuelle Investmentauswahl
Wer steht hinter einem Immobilienfonds?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, sich als Immobilienfonds-Gesellschaft eine unternehmerische Rechtsgestalt zu geben: Hinter Union Investment steht eine Holding Aktiengesellschaft, die DeKa stellt als Bank eine Anstalt öffentlichen Rechts dar, hinter HausInvest steht die Commerz Real Investment-Gesellschaft mit beschränkter Haftung.
Mit diesen Rechtsformen verbinden sich mitunter unterschiedliche Haftungsformen, Buchführungsanforderungen und Kontrollmechanismen, die im einzelnen für den Anleger nicht weiter von Belang sind.
Gemeinsam ist ihnen, dass sie für die einzelnen Fonds Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) gründen, die sich um das Anlegerkapital im Sinne der Fondsziele kümmern (vgl. § 17 KAGB).
Dieser KVG kommen alle wesentlichen Aufgaben zu, die sich rund um das Investmentvermögen drehen, insbesondere das Risiko- und Liquiditätsmanagement mit entsprechenden Kontrollmechanismen (§ 29-30), die Bestimmung einer unabhängigen Verwahrstelle (§ 80) und die Einsetzung eines Asset Management, das sich wiederum um die konkreten Belange des Immobilien-Portfolios kümmert.
Für geschlossene Immobilien-AIF ist die häufigste Rechtsform die „Gesellschaft mit beschränkter Haftung und Compagnie Kommanditgesellschaft“ (GmbH & Co. KG): Der für diese Rechtsform benötigte persönlich haftende Gesellschafter ist in dieser Konstruktion nicht eine natürliche Person, sondern die GmbH.
Damit wird das Risiko der Kapitalhaftung im Insolvenzfall stark eingegrenzt. Die Investoren werden zu Kommanditisten der Gesellschaft; in der Regel tritt die GmbH dann als Treuhänder für die Investoren auf und übernimmt die Geschäftsführung. Ab bestimmten Zeichnungssummen ist ein Eintrag der Kommanditisten ins Handelsregister obligatorisch.
Die Verwahrstelle fungiert als unabhängige Kontrollinstanz des Investmentvermögens und der Management-Entscheidungen. Die Genehmigung zur Übernahme dieser Funktion erteilt das BaFin auf den Nachweis entsprechender Expertise und Liquidität (beispielsweise für den Fall, dass die Gesellschaft beklagt wird).
Die Kontrolle erstreckt sich unter anderem auf die korrekte Mittelverwendung, aber auch auf die Berechnung des Nettofondsvermögens (net asset value, NAV), das gegenüber den Anlegern anzugeben ist.
Fazit
Das Thema Immobilienfonds scheint wie ein Fass ohne Boden – je tiefer man eindringt, desto mehr Details und Unterscheidungen begegnen.
Nichtsdestoweniger können sie ein attraktives Feld für die Geldanlage darstellen, allerdings ist unabhängige Beratung mit Expertise und Übersicht wichtig. Wer überlegt, wie und in welcher Form er sein Geld investieren bzw. Anteile kaufen soll und kann, wird um Immobilienfonds über kurz oder lang nicht herumkommen – die erwirtschafteten Renditen der Vergangenheit, auch in gesamtwirtschaftlich turbulenteren Zeiten, sprechen ihre eigene Sprache.
Wichtig im Sinne der Risikostreuung ist es, die richtige Gewichtung dieser Anlageform für das eigene Portfolio zu finden.
– Aktuelle Kunden-Favoriten:
Behalten Sie den Markt im Überblick
- Exklusive Nachrichten
- Aktuelle Expertengespräche
- Exklusiver Zugang
- Ausführliche Hintergrundinfos

*gemäß Prognoserechnung
Diese Informationen ersetzen nicht den jeweiligen Verkaufsprospekt. Sie enthalten lediglich Hinweise auf wesentliche Merkmale der Finanzanlagen, die angeboten werden. Alle Angaben wurden mit äußerster Sorgfalt zusammengestellt. Maßgeblich sind jedoch ausschließlich die jeweiligen, veröffentlichten, ausführlichen Emissionsunterlagen (Emissionsprospekt, Basisinformationsblatt bzw. Vermögensanlagen-Informationsblatt sowie evtl. Nachträge). Diese deutschsprachigen Unterlagen können bei Hörtkorn Finanzen GmbH über die unten angegebenen Kontaktdaten kostenlos angefordert werden.
Inhalte von Telefongesprächen und elektronischer Kommunikation, die die Vermittlung von oder die Beratung zu Finanzanlagen betreffen, zeichnet Hörtkorn Finanzen entsprechend den gesetzlichen Vorgaben auf. Die Aufzeichnungen werden 10 Jahre lang aufbewahrt.
Risiken: Der Erwerb einer Finanzanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Rendite oder der Ertrag, desto größer das Risiko eines Verlustes. Risikofaktoren sind z.B. höhere Kosten als kalkuliert; negative Prognoseabweichungen; geringere Verkaufserlöse bzw. Einnahmen; Änderungen der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen; u. U. Fremdwährungsrisiken.
– Weitere interessante Themen:
Was ist ein Alternativer Investmentfonds?
Was verbirgt sich hinter dieser lukrativen Kapitalanlage? Erfahren Sie hier, was diese Form der Investmentfonds ausmacht und welche Vorteile Sie dadurch erhalten.

Unsere aktuellen Alternativen Investmentfonds
Von uns für Sie geprüft. Finden Sie hier Ihr passendes Investment.
ProvenExpert Badge
ProvenExpert Bewertungssiegel
Adresse
Hörtkorn Finanzen GmbH
Oststraße 38-44
74072 Heilbronn
Kontakt
Telefon: (07131) 9 49-206
Telefax: (07131) 9 49-209
E-Mail: info@hoertkorn-finanzen.de