Immobilien als Kapitalanlage
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Dieser Artikel beschäftigt sich mit „Immobilien als Kapitalanlage“ – was nichts anderes bedeutet als „Anlageimmobilien“. Beachten Sie daher gerne auch den entsprechenden Artikel in unserem Investment-Wiki.
Was genau unterscheidet Immobilien als Kapitalanlage von anderen Immobilien?
Von Immobilien als Kapitalanlage spricht man, wenn eine Immobilie zum Erzielen von Erträgen genutzt wird.
Sie unterscheidet sich damit zum Einen von der privaten Immobilie (dem Eigenheim), in der das eigene Leben und Privatleben stattfindet.
Zum Anderen grenzt sie sich ab von der eigenen Geschäftsimmobilie, die zwar die Grundlage des eigenen Wirtschaftslebens darstellt, mit der aber nicht selbst Erträge erzielt werden (sollen).
Sobald mit der Nutzung einer Immobilie allerdings Erträge generiert werden, kann sie als Kapitalanlage bezeichnet werden – möglicherweise stellt sich eine Immobilie also erst bei ihrem Verkauf als Kapitalanlage heraus, weil ihr Veräußerungswert den ursprünglichen Einkaufswert übersteigt und daher ein Gewinn erzielt wird.
Ebenso kann ein Eigenheim in dem Moment zur Kapitalanlage werden, in dem der Eigentümer entscheidet, einen Teil des Hauses einem Mieter als Einliegerwohnung zur Verfügung zu stellen.
Generell kann man sagen, dass eine Immobilie als Kapitalanlage fungiert, wenn ihretwegen in der Einkommenssteuererklärung Angaben zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gemacht werden müssen.
Abgesehen von den genannten Fällen des „Umfunktionierens“ einer Immobilie während ihrer Nutzugszeit, stellen Immobilien als Kapitalanlage einen eigenen und wesentlichen Markt dar, dessen Umfang erheblich ist:
Mit einem Umsatz von fast 500 Milliarden Euro im Jahr 2017 leistete der Immobilienmarkt in Deutschland einen Beitrag von etwas mehr als 18% zur deutschen Bruttowertschöpfung. Er liegt damit auf dem zweiten Rang hinter dem verarbeitenden Gewerbe, was den Anteil an der Wertschöpfung betrifft.
Bedeutende regionale Immobilienmärkte mit erheblichen Wachstumsraten sind dabei beispielsweise die Metropolregionen München, Hamburg, Berlin, Stuttgart und Frankfurt, im benachbarten Ausland z.B. Wien (Österreich) und Zürich (Schweiz).
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Welche Kategorien von Immobilien als Kapitalanlage gibt es?
Da es lediglich auf die Unterscheidung von eigener Nutzung oder Fremdnutzung bzw. auf die zweckhafte Nutzung zum Erzielen von Erträgen ankommt, um von einer Liegenschaft als Kapitalanlage sprechen zu können, kann fast das gesamte Spektrum an Immobilien als derartige Geldanlage fungieren, also:
- Eigenheim, Haus und Wohnung, die vermietet werden;
- Gewerbliche Immobilien wie Bürogebäude, Hotels, Gaststätten, Supermärkte, Einkaufszentren, Kinos und Museen;
- Industrielle Liegenschaften wie Produktionsanlagen und Fertigungshallen;
- Infrastrukturgebäude wie Kraftwerke, Bahnhöfe und Parkhäuser;
- Öffentliche Gebäude wie Kliniken, Anstalten, Heime und Tagesstätten, je nach Nutzungsart auch Schlösser, Burgen und Denkmäler.
Lediglich im letztgenannten Bereich gibt es ein Segment von Gebäuden, die sich fast ausschließlich in staatlicher bzw. institutioneller Hand befinden und daher als Geldanlage-Objekte nicht in Frage kommen, etwa öffentliche Schulen und Universitäten sowie (in Nutzung befindliche) Kirchen.
Welche Möglichkeiten gibt es, sich an Immobilien als Kapitalanlage zu beteiligen?
Es versteht sich von selbst, dass der Kapitalbedarf für viele Immobilienprojekte enorm ist; daher gibt es verschiedenste Möglichkeiten, sich gewerblich oder privat an den verschiedenen Kategorien von Immobilien zu beteiligen.
Kauf einer Immobilie
Den einfachsten Fall stellt der Kauf einer Immobilie (z.B. ein Haus oder eine Wohnung) durch eine Einzelperson oder einen Einzelinvestor dar.
Wer über die entsprechenden Geldmittel verfügt, wird dadurch alleiniger Eigentümer einer Liegenschaft und kann im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben frei darüber verfügen, was die Art der Nutzung und Bewirtschaftung betrifft.
Der Kauf einer Immobilie geschieht in aller Regel über die Vermittlung eines Maklers, mit den entsprechend anfallenden Gebühren; quasi „besiegelt“ wird der Kauf durch notariellen Eintrag in das Grundbuch – wieder verbunden mit den dem Wert der Immobilie entsprechenden Gebühren.
In der Folge trägt der (neue) Eigentümer allen Aufwand und alle Risiken, die mit der Immobilie und ihrer Nutzung verbunden sind, also etwa Mietausfälle, Instandhaltung des Gebäudes, (Nach-)Mietersuche, Verwaltung etc.
Oft werden Immobilienkäufe über Bankkredite finanziert, deren Zinssatz dann niedriger sein muss als die erwarteten Mieteinnahmen bzw. Pacht-Einnahmen – andernfalls droht eine Schuldenfalle, wenn die Kredite nicht aus den laufenden Erträgen erwirtschaftet werden können.
Immobilienanleihen (auch: Hypothekenanleihen)
Anleihen sind grundsätzlich festverzinsliche Wertpapiere und daher zunächst einmal mit einem festen Verzinsungssatz versehen – allerdings gibt es gerade im Bereich der Immobilienanleihen den Unterschied zwischen erstrangig und nachrangig besicherten Anleihen.
Letztere sind mit dem Risiko verbunden, dass bei einer Insolvenz oder einem Teilausfall der Zinszahlungen der Gläubiger (=Inhaber der Anleihe) seine Ansprüche erst dann geltend machen kann, wenn alle anderen Fremdkapitalgeber in deren Ansprüchen bedient wurden.
Immobilienanleihen werden nicht selten als sogenannter „blind pool“ ausgegeben, das heißt, welche Immobilie(n) genau mit dem beschafften Fremdkapital gekauft werden, steht bei Ausgabe der Anleihe noch gar nicht fest.
Es ist also trotz der scheinbaren Sicherheit des festverzinslichen Wertpapiers Vorsicht geboten – Fremdkapital zur Verfügung zu stellen, ist nicht automatisch sicherer als Eigenkapital.
Immobilien als Kapitalanlage mit Immobilienaktien
Immobilienaktien stellen Anteile an Immobilienunternehmen dar, die an der Börse gehandelt werden. Wie bei jedem Aktienerwerb wird man Mit-Eigentümer des Unternehmens und erhält Stimmrecht bei der Aktionärsversammlung; der erhoffte Gewinn aus einer börslichen Beteiligung besteht in steigenden Aktienkursen sowie in der jährlichen Dividendenzahlung für jede erworbene Aktie.
Die Investition erfolgt also nicht direkt in eine einzelne Immobilie, sondern in das hinter einem ganzen Portfolio an Immobilien stehende Unternehmen; damit einher geht in aller Regel eine breite Risikostreuung, wenn die Immobiliengesellschaft nicht nur Immobilien einer einzigen Kategorie besitzt und bewirtschaftet.
Die Rendite von Immobilienaktien hängt unter Umständen weniger von der Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt ab, sondern bestimmt sich wesentlich aus der Kursentwicklung des Unternehmens an der Börse und der eventuellen jährlichen Dividendenzahlung.
Immobilienfonds: Alternative Investmentfonds
Der Finanzbedarf für den Bau und die Bewirtschaftung von Immobilien ist enorm.
So nimmt es wenig Wunder, dass über Fonds große Summen gesammelt werden, um den Kapitalbedarf der Immobilienwirtschaft zu decken: Das Fondsvermögen von Immobilienfonds umfasste 2020 etwa 135 Milliarden Euro. Gut 28 Milliarden flossen in geschlossene Fonds, mehr als 117 Milliarden in offene Fonds.
Um diese Form der Sachwertfonds von den Wertpapierfonds zu unterscheiden, werden sie als Alternative Investmentfonds (AIF) bezeichnet.
Im Bereich der Immobilien-AIF gibt es offene und geschlossene Fonds: Während geschlossene Fonds nur eine bestimmte Kapitalmenge für ein konkretes Investitionsobjekt einsammeln, werben offene Immobilienfonds fortlaufend weitere Mittel für immer neue Objekte ein. Bei geschlossenen Immobilien-AIF ist also der Anlegerkreis nach der Platzierung festgelegt und begrenzt, bei offenen stets wechselnd und theoretisch unbegrenzt.
Die Investition in einen Immobilien-AIF stellt eine Eigenkapitalbeteiligung dar und macht den Investor zum Mit-Unternehmer. Er hat dadurch Anteil an den erwirtschafteten Gewinnen, trägt aber auch das Eigenkapital-Risiko mit, das sich bis auf den Totalverlust des eingesetzten Kapitals erstrecken kann.
Offene Immobilien-AIF bieten generell eine breite Risikostreuung, da die Investments in verschiedenste Objekte und Objekt-Kategorien erfolgen. Das Risiko geschlossener Fonds ist wegen der Beschränkung auf sehr wenige Anlageobjekte naturgemäß höher.
Alle Formen von Alternativen Investmentfonds sind seit dem Erlass des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) 2013 von zahlreichen gesetzlichen Regulierungen betroffen, die vor allem dem Anlegerschutz dienen.
Seit der Einführung des KAGB ist die Anzahl der aufgelegten AIF zwar gesunken, das Nettofondsvermögen aller Fonds ist jedoch in einem steten Wachstum begriffen. Auch Privat- und Kleinanleger entdecken zunehmend diesen renditenstarken Markt für sich.
Immobilien-Crowd-Investing
Durch die digitale Vernetzung und die Digitalisierung vieler Investmentmärkte wird es möglich, sich auch mit sehr niedrigen Einstiegsbeträgen an großen Immobilieninvestments zu beteiligen. Über Online-Plattformen werden entsprechende Objekte vermarktet.
Sehr viele Kleinanleger fügen sich zur Crowd zusammen, deren gesammelte Mittel dann über den Anbieter investiert werden.
Die Vorteile niedriger Einstiegssummen und eher kurzfristiger Kapitalbindung steht der Nachteil gegenüber, bei derartigen Crowd-Investments oft nicht gut gegen Risiken geschützt zu sein.
Wer sein Geld (oder zumindest Teile davon) in Immobilien anlegen möchte, dem stehen also viele verschiedene Möglichkeiten dafür offen. Jede Form einer derartigen Kapitalanlage birgt Chancen und Risiken. Dem widmen sich die nächsten beiden Absätze.
Warum Immobilieninvestments? Welche Vorteile und Chancen bieten sie?
Man könnte als kluger Ratgeber sagen: Jeder soll im Besitz derjenigen Gebäude sein, die er für sein Leben und Arbeiten braucht – dann müsste man nicht auf die genannten und teilweise sehr komplizierten Investmentinstrumente für Immobilien zurückgreifen, die Welt wäre einfacher.
Da aber ein großer Teil der benötigten Immobilien mit einem erheblichen Finanzbedarf einhergeht – das Nettoanlagevermögen der Immobilien in Deutschland erreicht knapp 8 Billionen Euro! – , bilden vor allem Immobilienfonds sowie Immobilien-Aktien und Immobilien-Anleihen einen geradezu notwendigen Teil unseres Wirtschaftslebens.
Nur dadurch, dass viele Investoren ihre Mittel für bestimmte Projekte bündeln können bzw. für die Finanzierung zur Verfügung stellen, sind Großprojekte wie etwa Kraftwerke, Hospitäler oder auch Einkaufszentren realisierbar.
Zugleich mit der Einbindung vieler Anleger wird der Staat in seinen Aufgaben entlastet, die benötigte Infrastruktur für das öffentliche und wirtschaftliche Leben der Gesellschaft zur Verfügung zu stellen.
Immobilieninvestments bieten darüber hinaus Vorteile und Chancen, die sie für weite Anlegerkreise interessant machen:
Inflationsschutz aufbauen
Inflation bezeichnet das Auseinanderfallen von nominellem Geldwert und tatsächlicher Kaufkraft des Geldes.
Bei einer Inflationsrate von 3,1% für das Jahr 2021 muss ein Käufer für das gleiche Objekt, das er zu Anfang des Jahres für 100.000€ erwerben konnte, am Ende des Jahres 103.100€ bezahlen – ohne, dass sich am Objekt irgendetwas geändert hätte, das diese Preissteigerung sachlich rechtfertigen würde.
Es handelt sich also um eine (meist schleichende) Form der Geldentwertung. Eine Umwandlung von Geld / Liquidität in Sachwerte wie eine Wohnung oder ein Haus schützt vor diesem Vorgang, da Sachwerte nicht an die Prozesse der Geldwertbestimmung gekoppelt sind.
Sie tragen ihren Wert in der Sache selbst, deren Wertzuschreibung eigenen Gesetzen folgt (Materialwert, Marktwert, Verfügbarkeit, Angebot und Nachfrage etc.).
Stabilität sichern
Gegenüber dem der Inflation unterliegenden Bargeld (bzw. allen liquiden Mitteln wie Kontobestand, Tagesgeld u.v.m.) bieten Sachwerte in aller Regel einen sehr stabilen Vermögensgegenstand, der nicht den oft geradezu hysterischen Entwicklungen der Börsen unterworfen ist.
Gerade in wirtschaftlich ungewissen und daher unruhigen Zeiten sind Sachwertinvestitionen in Immobilien kaum extremen Ausschlägen ausgesetzt – Wohn- und Geschäftsraum wird zu jeder Zeit gebraucht und ist in seiner Wertzuschreibung daher mit langfristiger Beständigkeit behaftet.
Wertsteigerung erfahren
Der Sachwert einer Immobilie ist nicht der Inflation unterworfen und verspricht große Stabilität; darüber hinaus entwickeln sich aber viele regionale Immobilienmärkte mit einer bemerkenswerten Dynamik, innerhalb derer die einzelnen Investitionsobjekte nach einigen Jahren sogar eine nennenswerte Wertsteigerung aufgrund ihrer Lage erfahren.
Wer beispielsweise in München oder Hamburg (Anteile an) Immobilien erworben hat, kann aufgrund der stark gestiegenen Kaufpreise mit einer hohen Wahrscheinlichkeit beim Verkauf nach einigen Jahren mit einem ordentlichen Veräußerungsgewinn rechnen.
Rendite erwirtschaften
Wertsteigerung bedeutet letztendlich nichts anderes, als dass sich eine Investition „rentiert“, also Rendite erwirtschaftet: Das eingesetzte Kapital „verzinst“ sich durch die erwirtschafteten Gewinne.
Im Fall von Immobilien und den entsprechenden Investitionsmöglichkeiten (Aktien, Fonds, Anleihen, Kauf) begegnen verschiedene Kennzahlen wie Netto-Mietrendite und Jahresreinertrag; letztendlich interessant für den Anleger ist die Eigenkapitalverzinsung, also der Prozentsatz, zu dem sich die eingesetzten Geldmittel vermehren.
Meist wird für Immobilien-Investments mit einer Rendite von 4% und mehr geworben, was angesichts der derzeitigen Inflation von über 3% immerhin schon ein kleines Plus darstellt, das sich lohnt.
Oft genug können auch seriöse Anbieter auf Renditen von mehr als 6% bis hin zum zweistelligen Bereich verweisen, die sie mit Anlageprodukten im Immobilienbereich erwirtschaftet haben.
Eine Garantie für die Zukunft stellen solche Zahlen nicht dar, sie zeigen aber, was auch in den für den Immobilienmarkt turbulenteren Zeiten wie den vergangenen 3-15 Jahren möglich ist.
Cash-Flow erzielen
Die Vermietung und Verpachtung einer Immobilie generiert laufende Erträge, also einen sogenannten Cash-flow.
Ab bestimmten Größenordnungen erlaubt es ein entsprechender Cash-flow, daraus die laufenden Tätigkeiten zu finanzieren – für eine Familie etwa die monatlichen Ratenzahlungen für das gerade gebaute und mit Krediten finanzierte Eigenheim, für eine wohltätige Stiftung die Gewährung von Stipendien oder vorgesehenen Zuschüssen. Es kann auch für eine Pensionskasse die Auszahlung der monatlichen Leistungen aus der Altersvorsorge bedeuten.
Manches Immobilienprojekt kommt fast ohne eingebrachtes Eigenkapital aus, was in Zeiten niedriger Zinsen ein eigenes Finanzierungsmodell bilden kann.
Steuerliche Vorteile nutzen
Immobilien stellen eine notwendige Grundlage für unser gesellschaftliches und wirtschaftliches Zusammenleben dar.
Sie sind daher vom Gesetzgeber besonders geschützt und mit steuerlichen Vorzügen belegt, um sie für private und institutionelle Investoren möglichst attraktiv zu machen – der Staat braucht gerade auf diesem Markt mit seinem Umfang von mehreren Billionen Euro Hilfe für seine infrastrukturellen Aufgaben.
Sowohl für die Anschaffung als auch die Bewirtschaftung, Verschenkung, Vererbung oder Veräußerung von Immobilienbesitz sind detaillierte Regelungen vorgesehen, die den Immobilienbestand fördern und schützen – Immobilienkauf als Kapitalanlage ist also in vielerlei Hinsicht steuerlich absetzbar.
Nicht zuletzt die Einführung der sogenannten Riester-Sparpläne schafft auch Möglichkeiten zum Sparen von Steuern für den Hausbau.
Beispielsweise werden Mieteinnahmen zwar ganz normal zum persönlichen Einkommenssteuersatz veranschlagt. Die entstehenden Kosten aus der Verwaltung und dem Erhalt der Immobilie wirken sich allerdings steuermindernd aus.
Gewinne aus Veräußerungen sind unter bestimmten Umständen sogar steuerfrei, wenn sie innerhalb gewisser Fristen der Reinvestition dienen (sogenannte §6b-Lösungen). Professionelle Ratgeber wie Hörtkorn-Finanzen können da mit Details weiterhelfen.
Unabhängigkeit kaufen
Eine Eigentumswohnung oder andere Immobilie zu kaufen, um dem Mieter-Dasein ein Ende zu bereiten, macht unabhängig von Vermietern, undurchsichtigen Nebenkostenabrechnungen, jährlichen Mieterhöhungen und vielem anderem mehr.
Wenn Sie eine Immobilie vermieten, gewinnen Sie auch finanzielle Spielräume durch den Cash-flow und die erzielten Renditen.
Anders als bei anderen Anlageklassen, sind das eingesetzte Kapital und die zu erwartenden Gewinne nicht von flirrenden Börsenentwicklungen oder Rohstoff-Märkten abhängig, sondern unterliegen großer Wertstabilität.
Konkretes Vermögens-Objekt erwerben
Wer in Immobilien investiert, hat konkrete Wert-Objekte vor Augen. Je nach Anlageart ist der Vermögensgegenstand mit seiner genauen Adresse bekannt, etwa bei geschlossenen Immobilien-AIF.
Das macht offensichtlich für viele Anleger den Immobilienkauf als Kapitalanlage besonders attraktiv – Immobilieninvestments bilden ein ganz wesentliches Segment des Anlagemarktes.
Egal ob Privatpersonen eine Wohnung oder ein Haus kaufen: Weil Immobilien ein grundsätzliches Element unseres Zusammenlebens darstellen, erfreut sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage im Vergleich zu anderen Finanzmarktprodukten auch bei Kleinanlegern großer Beliebtheit.
Welche Nachteile haben die verschiedenen Anlageformen in Immobilien?
Meist mittel- bis langfristige Kapitalbindung
Grundsätzlich ist mit der Investition in Immobilien ein mittel- bis langfristiger Anlagehorizont gegeben – anders, als das bei vielen anderen Anlageklassen der Fall ist. Immobilieninvestments laufen in der Regel über Zeiträume von 5-15 Jahren, denn das eingebrachte Kapital ist ja in den Immobilien gebunden und wird erst bei der Veräußerung der Objekte wieder liquide.
Diese langfristige Kapitalbindung kann als ein Nachteil dieser Anlageklasse gesehen werden; er ist vermeidbar, wenn man sein Geld über Aktien im Bereich von Immobiliengesellschaften anlegt – auf diesem Weg ist die Beteiligung täglich an der Börse veräußerbar.
Immobilienfonds: Angewiesenheit auf den Zweitmarkt
Wer vorzeitig aus seinem finanziellen Engagement in einem Immobilienfonds aussteigen will, ist für den Verkauf seiner Anteile auf den sogenannten Zweitmarkt angewiesen.
Da die Fondsanteile über Vertragslaufzeiten abgesichert sind, muss über diesen Markt erst ein Abnehmer gefunden werden, der den vorzeitigen Ausstieg aus der Beteiligung ermöglicht.
Der Anteils-Verkauf auf dem Zweitmarkt ist oft nur mit einigen Abschlägen im Vergleich zum Nenn- oder Marktwert des Anteils möglich.
Komplexe Beteiligungsstrukturen
Ob offener Immobilien-AIF oder Hypothekenanleihe, ob Crowdinvesting oder geschlossener Fonds: Die allermeisten Geldanlagemöglichkeiten im Immobilienbereich weisen komplexe rechtliche Beteiligungsstrukturen auf, die für den Privatanleger nicht immer einfach zu durchschauen sind.
Dementsprechend schwierig ist es, zu einer angemessenen Beurteilung der mit der Geldanlage verbundenen Risiken zu gelangen, genauso wie zu einer realistischen Einschätzung der Renditeprognosen. Nur im Falle von Aktien entgeht man dem Wirrwarr an Regelungen weitestgehend.
Auch der Kauf einer Immobilie durch einen Einzelperson stellt demgegenüber einen einfachen Vorgang dar, wenn er auch mit Notar und Grundbucheintrag bereits einen gewissen Verwaltungsaufwand mit sich bringt.
Aktien und Immobilienfonds: Rendite-Prognosen statt Zins-Garantien
Weite Bereiche des Immobilienmarktes sind Eigenkapitalbeteiligungen: Sowohl Aktien als auch Fondsanteile sind unternehmerische Kapitalanlagen, bei denen es statt einer festen Verzinsung um prognostizierte Entwicklungen und Erträge geht (anders bei den Immobilien- bzw. Hypothekenanleihen, die festverzinslich sind).
Diese Prognosen zur erwartbaren Rendite beruhen zwar auf vielfältigen Erfahrungen und gut durchkalkulierten Berechnungen; dennoch handelt es sich um Zeiträume und Entwicklungen, die unmöglich zu 100% vorhergesagt werden können – die Prognosen können also verfehlt werden und damit die Renditen sinken.
Dieses Risiko trägt jeder Investor selbst, da sein Investment eben außer im Falle der genannten Anleihen ein Mit-Unternehmertum bedeutet; eingebrachtes Eigenkapital wird gegenüber Zinszahlungen für Fremdkapital nachrangig bedient, so dass die prognostizierten Gewinnausschüttungen nicht garantiert werden können.
Risikoarm – und renditeschwach?
Immobilien gelten als klassische Sachwertanlage und machen einen Großteil des Gesamtmarktes der Sachwertanlagen aus. Sie erfreuen sich durch alle Anlegerkategorien hindurch stabiler Nachfrage, weil ihnen der Sachwert Immobilie zugrunde liegt.
Zwar muss je nach Anlageprodukt genauestens unterschieden werden, dennoch werden Immobilieninvestments generell als relativ risikoarm eingeschätzt.
Allerdings erwirtschaften sie durchschnittlich niedrigere Renditen als andere Anlageformen wie beispielsweise Venture Capital bzw. generell Private Equity Investitionen.
Innerhalb des sogenannten Geldanlage-Dreiecks, also dem Austarieren zwischen Liquidität, Rentabilität und Sicherheit, wird man Immobilienanlagen wohl relativ weit in den Bereich Sicherheit rücken können – zulasten der Liquidität und Rentabilität.
Diese Einstufung gilt allerdings für die verschiedenen Investitionsmöglichkeiten nicht in gleicher Weise: Aktien wird man in relativ hoher Liquidität, aber auch wesentlich geringerer Sicherheit einordnen müssen, Anleihen im Vergleich dazu in geringerer Liquidität und Rentabilität, aber besserer Sicherheit.
Bei Immobilien-AIF gilt es, genau hinzusehen: Insbesondere geschlossene Immobilien-AIF haben natürlicherweise einen schlechten Liquiditätswert, können aber mit teilweise erstaunlicher Rentabilität und – dank der umfassenden Richtlinien des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) – durchaus auch mit Sicherheit punkten.
Wie funktionieren Immobilien als Kapitalanlage?
Anlageimmobilien durchlaufen ähnliche Phasen wie die dazugehörigen Fonds: Sie müssen erstellt/konzipiert werden, dann werden sie bewirtschaftet, abschließend verkauft.
Der Ankauf bzw. Bau der Immobilie ist in Deutschland mit der entsprechenden Eintragung ins Grundbuch verbunden, die Gebühr beträgt in der Regel 1,5% des Kaufpreises. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5-6,5% (je nach Bundesland) des Kaufpreises.
Oft fallen darüber hinaus Instandsetzungskosten an, um die Immobilie bewirtschaften zu können (Umbauten, Renovierungen, Malerarbeiten etc.).
- Kaufpreis
- + Grunderwerbsteuer
- (+ Maklergebühren)
- + Notar- und Grundbuchgebühren
- (+ Instandsetzungskosten)
= Gesamtinvestitionskosten
Wenn alle vorbereitenden Tätigkeiten abgeschlossen sind, wird die Immobilie bewirtschaftet, also vermietet (= private Nutzung von Wohnraum) und/oder verpachtet (=gewerbliche Nutzung von Immobilien).
Von den erzielten Einnahmen werden die laufenden Kosten für den Unterhalt, die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie abgezogen; im Normalfall bleiben danach die Gewinne aus der Bewirtschaftung übrig, die an die Investoren ausgeschüttet werden. Häufig ergibt sich daraus ein regelmäßiger Cash-Flow für die Anleger.
Viele Immobilieninvestments kündigen bereits im Verkaufsprospekt gezielte Maßnahmen zur Wertsteigerung der Immobilie an. Diese Maßnahmen sind in den eingeworbenen Mitteln bereits enthalten und werden während des Bewirtschaftungszeitraumes durchgeführt.
Im besten Fall kann die Immobilie schließlich am Ende der geplanten Bewirtschaftungsphase mit Gewinn (der Verkaufspreis liegt über dem Einkaufspreis) verkauft werden; der erzielte Überschuss wird wieder anteilig an die Investoren ausgezahlt.
Damit endet das Investment in eine Immobilie als Kapitalanlage.
Wichtige Kennzahlen und Indikatoren für Immobilien als Kapitalanlage
Wer investieren will und sich für Immobilien als Kapitalanlage interessiert, begegnet in entsprechenden Prospekten und Werbeanzeigen vielen Fachbegriffen. Ein paar wenige seien hier kurz beschrieben:
Mietrendite und Jahresreinertrag
Leicht zu berechnen ist die Brutto-Mietrendite, daher dient sie als erste orientierende Kennzahl: Sie errechnet sich aus der Jahresmiete, geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100.
Für den Wert der Jahresmiete wird nur die Kaltmiete herangezogen, ohne Mietnebenkosten und Betriebskosten.
Die so errechnete Brutto-Mietrendite sollte bei mindestens 4% liegen, damit die Investition in die Mietimmobilie rentabel ist.
Zur Ermittlung der Netto-Mietrendite wird der Jahresreinertrag durch die Gesamtinvestitionskosten (siehe Kästchen oben) geteilt und das Ergebnis mit 100 multipliziert. Die Differenz von Einnahmen und Kosten ergibt den Jahresreinertrag:
- Jahres(kalt)miete
- – Verwaltungskosten
– Instandhaltungskosten (ca. 10 € pro Quadratmeter pro Jahr)
– Bewirtschaftungskosten (ca. 1 % des Kaufpreises)
= Jahresreinertrag.
Eigenkapitalrendite und Gesamterlös
Mit ihrer Hilfe wird die jährliche Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals angegeben; insofern ist sie für ein Investment die aussagekräftigste Größe.
Die Berechnung ergibt sich aus der Gegenüberstellung aller Kosten und Erträge über die gesamte Investitionslaufzeit; insbesondere berücksichtigt sie die entstehenden Kosten für aufgenommenes Fremdkapital, das oft für große Immobilienprojekte zur Finanzierung mit herangezogen wird.
Zuerst werden die Restkosten des Fremdkapitals ermittelt:
Fremdkapitalkosten – (Jahresreinerträge x Laufzeit) = Restkosten des Fremdkapitals
Die Restkosten des Fremdkapitals werden wiederum aus Eigenmitteln gedeckt, stellen also einen Eigenkapitalanteil dar:
Restkosten des Fremdkapitals + investiertes Eigenkapital = Gesamtanteil des Eigenkapitals
Daraus lässt sich nun der Gesamterlös berechnen:
- Wert der Immobilie am Laufzeitende (=Verkaufserlös)
– (Restkosten des Fremdkapitals + investiertes Eigenkapital)
= Gesamterlös
Der Gesamterlös geteilt durch die Laufzeit ergibt die Jahresrendite.
Mithilfe der Jahresrendite lässt sich nun abschließend die Eigenkapitalrendite ermitteln:
(Jahresrendite / investiertes Eigenkapital) x 100 = Eigenkapitalrendite
Die errechnete Eigenkapitalrendite ist der entscheidende Vergleichswert, um die Erträge aus dem Kaufen oder Finanzieren von (bzw. Investieren in) Immobilien mit der Verzinsung anderer Assetklassen (Anlageklassen) wie Aktien, Rohstoffe oder Private Equity ins Verhältnis zu setzen.
Standortindikatoren
Insbesondere bei der Investition in geschlossene Immobilienfonds steht das Investitionsobjekt von vornherein fest (Ausnahme bilden die sogenannten „blind pools“, bei denen tatsächlich erst im Laufe der Kapitaleinwerbung auch die Projektentwicklung und die Festlegung der Investitionsobjekte stattfindet), daher kann sich der interessierte Anleger anhand des Verkaufsprospektes eingehend mit Informationen zur Immobilie beschäftigen.
Wichtige Qualitätsfaktoren werden dabei durch den Mikro- und Makrostandort der Immobilie markiert, außerdem durch Informationen über zukünftige (oder auch derzeitige) Mieter und Pächter sowie die Miet-/Pacht- Vertragslaufzeiten.
Bei Mikro- und Makrostandortindikatoren geht es um die Lage des Objektes, also Faktoren wie Verkehrsanbindung mit ÖPNV, Flughafen, Logistikzentren, Bahnanschlüsse,…; Nähe zu Erholungsgebieten oder zur Innenstadt, zu Einkaufszentren oder Wohngebieten; Kaufkraft der näheren Umgebung; Kultur- und Freizeitangebot; und vieles andere mehr.
ESG und weitere Anlage-Kriterien
Eine weitere Besonderheit bei Immobilien stellen die Möglichkeiten im Umgang mit den sogenannten ESG-Kriterien (environment, social, government) für ethisch verantwortete, sozial gerechte und nachhaltige Geldanlagen dar. Bei offenen Fonds ist die genaue Bewertung schwieriger, bei geschlossenen dafür umso einfacher: Da das Investitionsobjekt feststeht, kann es unter diesen Gesichtspunkten genau analysiert und bewertet werden, so dass Anleger, die Immobilien kaufen, finanzieren oder in sie investieren wollen, ihre Anlageentscheidung genau nach den eigenen Auswahl-Kriterien treffen können. Beispielsweise kann so gute Rendite mit dem Wunsch nach einem Engagement im Bereich Kinderbetreuung kombiniert werden, wenn ein Fonds für die Finanzierung einer Kindertagesstätte aufgelegt wird.
Seit 2008 in aller Munde: ein paar Worte zum Phänomen Immobilienblase
Spätestens seit der jüngsten Finanzkrise, ausgehend von der Pleite der Bank Lehmann Brothers in den USA, wird mit jedem Nachdenken über Immobilien als Kapitalanlage auch der Begriff der Immobilienblase eine Rolle spielen: Die damaligen Schwierigkeiten resultierten aus dem Phänomen, dass zu günstigen Krediten Häuser gebaut werden konnten, die anschließend wegen hohem Angebot und gleichzeitig sinkender Nachfrage keine Käufer und Mieter fanden. Daraus folgernd, konnten die Immobilienfirmen ab einem gewissen Zeitpunkt die aufgenommenen Finanzierungs-Kredite nicht mehr bedienen. Um überhaupt noch Einkünfte zu generieren, mussten die Preise zum Kaufen oder Mieten der Immobilien stark gesenkt werden; gleichzeitig versuchten auch die kreditgebenden Banken, die grundgesicherten Immobilien aus Insolvenzmassen zu günstigen Preisen auf den Markt zu bringen.
Die Folge war ein sehr rasches Überangebot günstigen Wohnraums ohne entsprechende Nachfrage – die Kreditinstitute gerieten in starke finanzielle Schieflagen, viele Staaten mussten jeweils stützend in ihre Volkswirtschaften eingreifen. Als Zusammenfassung dieser Entwicklungen dient der Begriff der Immobilienblase dazu, das Problem zu hoher Kreditverfügbarkeit- und -Finanzierung auf dem Markt deutlich zu machen: Es wird so viel Geld in den Markt „hineingeblasen“, dass er sich unabhängig vom komplexen Zusammenhang zwischen Angebot und Nachfrage aufbläht. Ein Funke genügt, um die Blase zum Platzen zu bringen, der Markt sinkt in sich zusammen, viele Marktteilnehmer müssen Insolvenz anmelden.
Weil wir uns in einer (wohl noch länger anhaltenden) Niedrigzinsphase befinden – also wieder vor dem Phänomen stehen, dass die möglichen Erträge des Immobilienmarktes die Finanzierungskosten von Krediten übersteigen – , kommt gerade angesichts der schier ins Utopische steigenden Kosten für Miete und Kauf von Immobilien die Frage auf, ob sich der Markt nicht derzeit wieder stark aufbläht, und ob nicht in absehbarer Zeit ein jähes Ende der positiven Rendite des Marktes kommen wird.
Man müsste ein Prophet sein, um diese Frage eindeutig beantworten zu können. Fest steht jedoch, dass genau zur Verhinderung derartiger Blasen (und all der negativen Folgen für sowohl Staatshaushalte als auch den gesamten Bereich professioneller bis privater Marktteilnehmer) seit 2010 weltweit Gesetze und Regulierungen installiert wurden. In Deutschland ist es insbesondere das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) von 2013, das mit umfassenden Leitlinien und Kontrollmechanismen nicht nur zu stark erhöhten Kosten, sondern vor allem zu viel Rechtssicherheit und Investitionssicherheit im AIF-Bereich geführt hat. Die Anzahl der Fonds ist seitdem deutlich gesunken, viele unregulierte und extrem riskante Produkte sind aus dem Markt geschieden. Für die noch im Markt befindlichen problematischen Anlagemöglichkeiten existiert eine eigene Warnliste, die man über das Internet abrufen kann.
Immobilien als Kapitalanlage – Fazit
Immobilien, so zeigen es Umfang und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt, sind ohnehin schon eine interessante Anlage für das eigene Geld. In Zeiten wachsender Inflation und niedriger Zinsen auf dem Anleihemarkt werden sie zunehmend attraktiv als Investmentmöglichkeit, die zugleich gute Rendite wie auch relative Sicherheit bietet. Bauunternehmungen und Immobilieninvestitionen sind nichtsdestotrotz mit erheblichen Investitionen sowie langer Kapitalbindung und damit nicht wenigen und oft schwer kalkulierbaren Risiken verbunden. Zwar stellt das Internet mittlerweile viele Möglichkeiten und Ratgeber zur Verfügung, wie man anfallende Kosten und erwartete Erträge kalkulieren und berechnen kann (z.B. Mietrechner, Budgetrechner, Baukostenrechner,…).
Manch einer mag die Anonymität dieser Form des Ratgebers besonders schätzen – viele jedoch machen gute Erfahrungen mit persönlicher Beratung seitens unabhängiger Marktexperten: Auf diese Weise sind die verschiedenen Möglichkeiten und Produkte sehr passgenau auf persönliche Anlageziele und Risikobereitschaft abstimmbar. Worum auch immer es geht – ein Haus kaufen oder verkaufen, eine Wohnung finanzieren, in Finanzmarktprodukte investieren, einen Kaufpreis realistisch einschätzen, die Lage einer Immobilie beurteilen, eine Baufinanzierung… – die eventuell anfallenden Kosten für jegliche Beratung sind dann ihr Geld wert, wenn am Ende ein renditenstarkes Anlageprodukt steht, das den individuellen Sicherheitsbedürfnissen und Anlagekriterien entspricht.
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