Anlageimmobilien

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Was versteht man unter dem Begriff Anlageimmobilien?

Von Anlageimmobilien spricht man, wenn die Liegenschaft oder das Grundeigentum vom Besitzer nicht (vollständig) selbst genutzt werden; stattdessen dienen sie als Kapitalanlage: Durch eine erhoffte Wertsteigerung der Immobilie oder zumindest die hohe Wertstabilität auf dem Immobilienmarkt ist das in der Immobilie gebundene Kapital „gut aufgehoben“, die Vermietung der Immobilie (auch in Teilen) generiert darüber hinaus beständige Einnahmen (einen sogenannten Cash-Flow).

Infrage kommen für derartige Immobilieninvestments grundsätzlich alle Aren von Immobilien, also

Häuser; Eigenheime mit Einliegerwohnungen
Wohnungen; Eigentumswohnungen mit Untervermietung
Gewerbeimmobilien
Mischimmobilien (z.B. Wohn- und Gewerbeanlagen in einem Gebäudekomplex)

Auch Fondsanteile von Immobilienfonds fallen unter die Kategorie Immobilieninvestment bzw. Anlageimmobilien. In diesem Bereich unterscheidet man zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds; dazu weiter unten mehr.

Der Umsatz auf dem Immobilienmarkt in Deutschland betrug im Jahre 2017 knappe 500 Milliarden Euro und entsprach damit einem Anteil von gut 18% an der deutschen Bruttowertschöpfung. Das bedeutet zugleich Rang 2 innerhalb aller Branchen – nur das verarbeitende Gewerbe trägt mit einem höheren Anteil zur Wertschöpfung bei als der Immobilienmarkt.

Auch in den Nachbarländern, wie etwa in Österreich und der Schweiz, bilden die jeweiligen Immobilienmärkte wichtige Wirtschaftsfaktoren, die Metropolregionen Wien und Zürich verzeichnen ähnliche Entwicklungen wie hierzulande München, Stuttgart, Frankfurt, Hamburg oder Berlin (um nur einige der dynamischsten Immobilienmärkte Deutschlands zu nennen).

Was unterscheidet Anlageimmobilien von anderen Immobilien?

Der grundsätzliche Unterschied zwischen Anlage- und anderen Immobilien besteht im Nutzungsverhalten des Besitzers, nicht etwa in der Art der Immobilie: Sind Nutzer und Besitzer einer Immobilie identisch, stellt die Immobilie im eigentlichen Sinn kein Anlageobjekt dar, sondern dient dem eigenen Gebrauch; es werden keine Einnahmen durch Vermietung oder Verpachtung erzielt.

Trotzdem kann es natürlich sein, dass die Liegenschaft oder der Grundbesitz in ihrem Wert steigen und letztlich irgendwann rentabel verkauft werden können, möglicherweise zu einem höheren Preis, als dafür bezahlt wurde und als während des Nutzungszeitraumes an Kosten anfiel.

Da es sich hierbei um einen Nebeneffekt handelt, der mit der eigenen Nutzung nicht direkt angezielt wurde, handelt es sich um eine Immobilien in eigener Nutzung im Unterschied zu Anlageimmobilien.

Mit anderen Worten: Man besitzt die Liegenschaft vorrangig zu dem Zweck, Wohn- und/oder Geschäftsraum für sich selbst zu haben, nicht, um mit dem Gebäude an sich Einnahmen zu generieren.

Wird ein Teil des Gebäudes hingegen zur Vermietung genutzt, obwohl man auch selbst darin wohnt, spricht man dennoch ebenfalls von einer Anlageimmobilie: Die Vermietung des Wohn- oder Geschäftsraumes ist gewähltes Nutzungsziel der Liegenschaft, sie dient damit der Kapitalanlage mit dem Ziel der Erwirtschaftung von Gewinnen.

Warum wird Geld in Anlageimmobilien angelegt?

Raum wird immer gebraucht, denn mit Raum kann man vieles anfangen: Man braucht ihn, um zu wohnen und zu arbeiten, um Geschäftsfläche zu haben, um parken zu können, um ein Krankenhaus zu bauen, um landwirtschaftliche Flächen zu bearbeiten, und vieles andere mehr. Immobilien sind quasi nutzbarer Raum – wie diese Nutzung auch immer aussehen mag.

Weil gut nutzbarer Raum immer auf Nachfrage stößt, ist der Besitz von Raum und die Möglichkeit, diesen Raum zur Nutzung anzubieten, aus vielen Gründen eine lohnende Angelegenheit:

Immobilien unterliegen keiner Inflation. Die Inflation ist ein Phänomen der Volkswirtschaft; sie besagt, dass verfügbare Geldmenge und verfügbare Gütermenge nicht mehr in einem guten Verhältnis stehen. Sind im Verhältnis zur Geldmenge wenige Güter da, steigen die Preise – und umgekehrt, bei wenig Geld und vielen Gütern sinken die Preise (negative Inflation). Im Zuge einer (positiven) Inflation verliert das Geld also an Kaufkraft. Bei Immobilien ist dieser Wertverlust nicht gegeben, im Gegenteil, die Wertentwicklung von Immobilien ist seit vielen Jahren kontinuierlich steigend. Insbesondere in attraktiven Ballungsräumen wie Hamburg, München, Frankfurt oder Berlin sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren geradezu explodiert.
Anlageimmobilien erwirtschaften Rendite. Über Vermietung und Verpachtung des überlassenen Wohn- und/oder Geschäftsraumes werden monatliche Einnahmen generiert. Die Höhe der Mietpreise wird so kalkuliert, dass damit die entstehenden Kosten durch Instandhaltung und Verwaltung nicht nur abgedeckt sind, sondern ein Überschuss erzielt wird. (Zur genauen Berechnung der Rendite unten mehr.)
Immobilien steigen in ihrem Wert. Wie bereits unter dem Stichpunkt Inflation erwähnt, entwickeln sich die verschiedenen regionalen Immobilienmärkte in Deutschland, aber auch international, sehr dynamisch. Ballungsräume bieten über Arbeitsplätze, Kulturangebote, diverse Freizeitmöglichkeiten und viele weitere Anziehungspunkte hinaus auch oft attraktiven Wohnraum, ob naturnah oder innenstädtisch, mit den jeweiligen Besonderheiten und Möglichkeiten. Das komplexe Setting vieler Ballungsräume führt dazu, dass die Immobilien nicht nur eine stabile Finanzanlage bieten, sondern sogar in ihren Wertsteigerungen manch andere Anlagemöglichkeit hinter sich lassen.
Immobilienbesitz genießt Steuervorteile. Ob bei der Anschaffung, der Bewirtschaftung oder dem Wiederverkauf – Immobilien sind im deutschen Steuerrecht mit vielen Sonderregelungen bedacht, weil der Gesetzgeber diese wichtige und buchstäblich grundlegende Form der Investition fördern und schützen will.
Immobilien bieten Unabhängigkeit. Mit dem Kauf eines eigenen Hauses macht man sich unabhängig von Vermietern, befreit sich aus den oftmaligen Nöten als Mieter und schafft viele Möglichkeiten, mit dem erworbenen Eigentum wiederum selbst zu wirtschaften. Insbesondere Anlageimmobilien bieten einen regelmäßigen Cashflow, der finanzielle Spielräume schafft ohne die Bindung an Kursentwicklungen der Börsen oder Rohstoffpreise wie bei anderen Anlageklassen.
Immobilien sind stabile Wertobjekte. Geldanlagemöglichkeiten gibt es viele; die Attraktion von Immobilien liegt nicht zuletzt darin, dass sie keinen fiktiven Wert darstellen wie etwa manch unternehmerische Idee von Start-Up-Unternehmen, sondern ein anfassbares, nutzbares Objekt.

Es ist also angesichts der facettenreichen Möglichkeiten kein Wunder, dass mittlerweile auch viele Privatanleger ihr Geld auf dem Markt der Anlageimmobilien investieren.

Welche Arten von Immobilieninvestments gibt es? Wodurch unterscheiden sie sich?

Grundsätzlich kann man auf verschiedene Arten in Immobilien investieren; diese Möglichkeiten sind:

Kauf einer Immobilie
Immobilienaktien
Immobilienanleihen
Immobilienfonds
Immobilien-Crowd-Investing

Kauf von Anlageimmobilien

Wer über ausreichende Geldmittel verfügt, kann eine Immobilie (z.B. ein Haus) kaufen. In der derzeitigen Niedrigzinsphase sind auch Bankkredite nicht unerschwinglich, so dass die nötigen Mittel für den Kauf bzw. die Finanzierung einer Anlageimmobilie beschafft werden können.

Als alleiniger Eigentümer einer Immobilie hat man alle Freiheiten, was die Nutzung und Bewirtschaftung der Immobilie angeht; gleichzeitig trägt man aber auch allen Aufwand sowie die Lasten und Risiken (wie Mietausfall, größere Schäden am Gebäude, Mietersuche, Verwaltung).

Immobilienaktien

Mit Immobilienaktien erwirbt man börslich gehandelte Anteile an Immobilienunternehmen. Man wird zum Miteigentümer des Unternehmens und erhält Stimmrecht in der Aktionärsversammlung.

Die Investition erfolgt also nicht direkt in ein oder mehrere Immobilien-Objekte, sondern über das Miteigentum an der dahinterstehenden Firma an deren gesamten Betriebsvermögen inklusive aller Immobilienbestände.

Die Investition ist damit entsprechend unspezifisch, aber breit gestreut. Die Investitionsrendite hängt einzig und allein von der Entwicklung des Börsenkurses des Unternehmens ab, der nicht unbedingt mit der Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt gekoppelt sein muss.

Immobilienanleihen (auch: Hypothekenanleihen)

Mit Aktien stellt man einem Unternehmen Eigenkapital zur Verfügung, mit dem entsprechenden unternehmerischen Risiko. Mit Anleihen bewegt man sich im Bereich von Fremdkapital, das weniger risikobehaftet, aber auch renditenschwächer ist.

Immobilienanleihen verschaffen, ebenso wie Immobilienaktien, einen eher unspezifischen Zugang zum Immobilienbestand eines Immobilienunternehmens. Sie sind in der Regel festverzinslich und werden in erstrangige und nachrangige Besicherung unterteilt; insbesondere nachrangig besicherte Immobilienanleihen können mit hohen Risiken behaftet sein.

Immobilienfonds

Einen Bereich, der sich wachsender Beliebtheit unter den Kapitalanlagemöglichkeiten erfreut, stellen die Immobilienfonds dar. Weil sie, anders als Investmentfonds für Wertpapiere, ausschließlich sachwertbezogen sind, werden sie generell als Alternative Investmentfonds (AIF) bezeichnet.

Man unterscheidet zwischen offenen und geschlossenen Fonds: Ein offener Fonds wirbt fortlaufend Kapital ein und erweitert bzw. verändert sein Immobilienportfolio ununterbrochen durch Kaufen und Verkaufen von Anlageobjekten; der geschlossene Fonds hingegen bedarf nur einer fixen Summe für ein bestimmtes Immobilien-Projekt, der Kreis der Anleger ist also beschränkt.

Bei offenen Fonds ist eine breite Streuung der Investition auf verschiedene Objekte gegeben, während geschlossene Fonds eher für die gezielte IAnlage in einen bestimmten Bereich dienlich sind.

Immobilien-Crowdinvesting

Das Internet macht es möglich: Crowdinvesting, also das Sammeln von Geldmitteln sehr vieler Kleinanleger, gibt es mittlerweile auch für Anlageimmobilien. Über Online-Plattformen kann man sich für konkrete Investitionsobjekte entscheiden und mit niedrigen Summen Teil der Crowd werden.

Die Kapitalbindung ist im Vergleich zu anderen Immobilieninvestitionen eher kurzfristig, der eigene Aufwand hinsichtlich der Verwaltung der Investition verschwindend gering – allerdings auch in aller Regel der Anlegerschutz, wenn das geplante Projekt nicht in der prognostizierten Weise verläuft.

Vorteile und Chancen von Immobilieninvestments

Zu den Vorteilen wurde bereits einiges gesagt (siehe „Warum wird Geld in Immobilien angelegt?“), zwei von ihnen seien in der Folge noch einmal eingehender betrachtet.

Die verschiedenen Vor- und Nachteile sowie Chancen und Risiken gelten für die unterschiedlichen Formen des Investments in Immobilien – Aktien, Anleihen, Kauf, Fondsbeteiligungen, Crowdinvesting – in differenzierter Weise.

Im Einzelfall ist es geradezu unabdingbar, sich möglichst intensiv und unabhängig beraten zu lassen.

Die folgenden Ausführungen beziehen sich vor allem auf das Kaufen von Immobilien als Kapitalanlage und auf den Erwerb von Immobilienfondsanteilen (also weniger auf Immobilienaktien, Immobilienanleihen und Immobilien-Crowd-Investing), da diese beiden Formen der Kapitalanlage mittels Anlageimmobilien den weitaus größten Anteil ausmachen:.

Insbesondere Immobilien-Investmentfonds erfreuen sich in den letzten Jahren wieder wachsender Beliebtheit.

Ihr Nettofondsvermögen liegt in Deutschland bei etwa 250 Milliarden Euro, ca. 90% davon in offenen, 10% in geschlossenen Immobilienfonds, mit jährlichen Zuwachsraten von über 10%.

Vorteile bzw. Chancen von Anlageimmobilien näher betrachtet

Grundeigentum und die darauf befindlichen Liegenschaften als Kapitalanlage dienen nicht nur dazu, dass Kapital langfristig wertstabil und inflationsgeschützt angelegt ist, sondern sollen laufende Erträge erwirtschaften.

Dies geschieht in aller Regel durch die Vermietung und Verpachtung der Immobilie bzw. der beinhalteten Wohn- und /oder Gewerbeflächen.

Zwei Fachbegriffe tauchen in diesem Zusammenhang auf, der zugrundeliegende Sachverhalt spielt eine wichtige Rolle bei der Ermittlung und Überprüfung der Rendite: Mietrendite und Eigenkapitalrendite.

Für beide gibt es Kennwerte, anhand derer sich berechnen lässt, ob eine Immobilie einen guten Ertrag erwirtschaftet oder an welchen Stellen gegebenenfalls Verbesserungen in der Aufwand-Ertrag-Struktur vorzunehmen sind.

Mietrendite

Man unterscheidet zwischen Brutto- und Netto-Mietrendite.
Die Brutto-Mietrendite ist eine erste orientierende Kennzahl und ergibt sich als Ergebnis der Teilung von Jahresmiete durch den Kaufpreis x 100:

(Jahresmiete / Kaufpreis) x 100 = Brutto-Mietrendite

Für die Jahresmiete wird nur die Kaltmiete ohne Mietnebenkosten und Betriebskosten in Anschlag gebracht.
Die so ermittelte Brutto-Mietrendite sollte bei mindestens 4% liegen.

Die Netto-Mietrendite ist um einiges komplizierter zu berechnen, liefert aber das genauere Ergebnis für die Ertragsermittlung. Um sie zu berechnen, werden zunächst alle Kosten der Investition und der anfallenden Kosten addiert, also z.B.

Kaufpreis

+ Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % des Kaufpreises)
+ Maklergebühren (2,5-3%)
+ Notar- und Grundbuchgebühren (2%)
+ Instandsetzungskosten
= Gesamtinvestitionskosten

Zusätzlich wird der Jahresreinertrag der Vermietung oder Verpachtung ermittelt. Er ergibt sich aus der Differenz zwischen der Jahres-Kaltmiete und allen Kosten durch die Vermietung, also z.B.

Jahresmiete

– Verwaltungskosten
– Instandhaltungskosten (ca. 10€ pro Quadratmeter pro Jahr)
– Bewirtschaftungskosten für das Gebäude (ca. 1% des Kaufpreises)
= Jahresreinertrag

Die Netto-Mietrendite ergibt sich dann aus folgender Formel:
(Jahresreinertrag / Gesamtinvestitionskosten) x 100 = Netto-Mietrendite

Eigenkapitalrendite

Sie ist noch aussagekräftiger als die Mietrendite, indem sie die jährliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals beziffert. Sie wird errechnet, indem alle Kosten und Erträge über die Investitionslaufzeit hinweg gegeneinander aufgerechnet werden. Da Häuser, Läden, Gewerbeflächen und vieles andere mehr oft mit zusätzlichem Fremdkapital finanziert werden, müssen auch die dadurch entstehenden Kosten berücksichtigt werden.

Die Berechnung der Eigenkapitalrendite würde dann so aussehen:

Die Differenz zwischen den Fremdkapitalkosten und den gesamten Jahreserträgen über die Laufzeit ergibt die Restkosten des Fremdkapitals, die wiederum aus den eigenen Mitteln bestritten werden müssen (=bedeutet wieder Eigenkapitaleinsatz).

Fremdkapitalkosten – (Jahresreinerträge x Laufzeit) = Restkosten des Fremdkapitals

Restkosten des Fremdkapitals + investiertes Eigenkapital = Gesamtanteil des Eigenkapitals

Der Gesamterlös der Immobilie errechnet sich aus ihrem Wert zum Laufzeitende abzüglich des Gesamtanteils des Eigenkapitals:

Wert der Immobilie am Laufzeitende
– (Restkosten des Fremdkapitals + investiertes Eigenkapital)
= Gesamterlös

Der Gesamterlös durch die Laufzeit geteilt, ergibt die Jahresrendite:

Gesamterlös / Laufzeit = Jahresrendite

Die Jahresrendite mit dem Gesamtanteil des Eigenkapitals ins Verhältnis gesetzt ergibt die Eigenkapitalrendite, also die Quote, mit der sich das eingesetzte, eigene Kapital jährlich verzinst:

(Jahresrendite / investiertes Eigenkapital) x 100 = Eigenkapitalrendite

Wenn bei einer Anlageimmobilie Verzinsungen angegeben werden, handelt es sich meist um die Angabe der Eigenkapitalrendite. Bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds bewegen sie sich je nach Anlageobjekt (Gewerbeimmobilie, Büroimmobilie, Wohnimmobilie, Industrieimmobilie) zwischen 4-8 %; bei höheren Eigenkapitalrenditen sollte man sich ein möglichst genaues Bild machen, wie diese Rendite-Prognose zustande kommt.

Denn grundsätzlich gilt: Immobilien-Investments umfassen oft längere Zeiträume, innerhalb derer unabsehbare Entwicklungen die Ertrags-Prognosen gehörig durcheinander bringen können. Für Investitionen im Immobilienbereich ist daher ein (Beratungs-)Partner mit langjähriger Marktexpertise unabdingbar.

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Quelle: https://www.haus.de/geld-recht/mietrendite-berechnen-so-kalkulieren-sie-richtig

Steuervergünstigungen

Immobilien sind auch für den Staat eine wichtige Grundlage des sozialen und wirtschaftlichen Lebens, daher sind sie mit zahlreichen Steuerbegünstigungen bedacht.

Es beginnt schon vor dem Kauf oder dem Bau eines Gebäudes/Hauses: Mit den sogenannten Wohn-Riester-Verträgen spart man Eigenkapital an und bekommt monatliche Förderungen; die Einzahlungen können als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden, falls man das Gebäude später selbst bewohnt.

Bei der Vermietung eines Gebäudes oder Gebäudeteils wirken sich Kaufpreis und Baukosten steuermindernd in der Steuererklärung aus. Die Mieteinnahmen müssen als Einnahmen aus Verpachtung und Vermietung versteuert werden, alle Ausgaben im Zusammenhang mit dem vermieteten Anlageobjekt (z.B. Instandhaltungskosten, Reparaturen, Müllabfuhr, Gärtner, …) sind absetzbar; darüber hinaus wird der angenommene Wertverlust des Gebäudes und des Inventars mittels Abschreibungsmöglichkeiten erfasst.

Hat man eine Liegenschaft oder Grundbesitz über ein Darlehen finanziert, sind unter bestimmten Umständen auch die diesbezüglichen Kosten als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung abzugsfähig.

Will man Immobilienbesitz verkaufen, gibt es Regelungen, um die möglicherweise anfallenden Gewinne nicht versteuern zu müssen, z.B. die sogenannten §6b-Lösungen für Reinvestitionen innerhalb gewisser Fristen.

Auch beim Schenken und Vererben von Immobilienbesitz (auch Anteile von AIFs aus diesem Bereich) gelten nach dem Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) Regelungen, die diese Besitztümer vor der normalerweise anfallenden Steuerlast schützen, um nach Möglichkeit den Immobilienbestand zu erhalten.

Nachteile und Risiken einer Kapitalanlage in Anlageimmobilien

Ein wichtiger Nachteil von Immobilien, der mit einem Investment in Anlageimmobilien häufig gegeben ist, geht aus einem ihrer Vorteile auf natürlich Weise hervor, nämlich ihre Langlebigkeit und die damit verbundene Langfristigkeit der Kapitalanlage: Es geht um langfristige Investitionen mit entsprechend langfristiger Kapitalbindung.

Langfristige Kapitalbindung

Das Investieren in Anlageimmobilien muss daher gut eingebettet sein in die eigene Lebensplanung, um nicht plötzlich vor Liquiditätsproblemen zu stehen. Anders, als bei Aktien oder Anleihen, gibt es z.B. für Immobilienfondsanteile keinen regulierten Börsenhandel, sondern nur den sogenannten Zweitmarkt – das in der Anlage gebundene Kapital ist also nicht einfach täglich rückführbar.

Totalausfall bei Fondsbeteiligungen

Das schwerwiegendste Risiko insbesondere von Fondsbeteiligungen besteht in einem Totalausfall mit Nachschusspflichten, wenn die Fondsgesellschaft mit den im Fonds befindlichen Immobilien insolvent wird. Weil man als Anleger in dieser Kapitalanlage zum Mit-Unternehmer wird, trägt man das entsprechende Risiko voll mit.

Allerdings haben die Regelungen des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) dazu beigetragen, dass die Anleger mittlerweile starken Schutz genießen und die entsprechenden Anbieter umfassende und geprüfte Informationsmaterialien vorlegen müssen.

Verfehlen der Prognosen bei Anlageimmobilien

Anlageimmobilien bergen des Weiteren das Risiko, dass die mit dem Investment verbundenen Prognosen zur Rendite und eventuell auch zum späteren Verkauf des Anlageobjektes verfehlt werden: Die wirtschaftliche Entwicklung im Allgemeinen und des Immobilienmarktes im Speziellen kann nicht leicht über längere Zeiträume prognostiziert werden; es bedarf hoher Expertise und langer Erfahrung, um hier zuverlässige Aussagen treffen zu können.

Gerade Gewerbeimmobilien unterliegen sehr stark dem Austarieren von Angebot und Nachfrage. Anleger sollten sich gut informieren, mit welchen Mietern und langfristigen Mietverträgen z.B. ein geschlossener Immobilien-AIF Werbung macht.

Auch plötzliche Kostensteigerungen oder strukturelle Veränderungen, wie wir sie gerade in der Corona-Krise erleben, bringen viele Prognosen um ihre Grundlage.

Schwache Rendite bei Anlageimmobilien

Als nachteilig mag man bei Anlageimmobilien auch empfinden, dass die erwirtschaftete Rendite nicht an die Renditen manch anderer Anlageklassen heranreicht, etwa an die durchschnittlichen Renditen bei Private Equity Beteiligungen, beim Aktienhandel oder beim Handel mit edlen Rohstoffen. Auf der anderen Seite wird dieser Nachteil wettgemacht durch die relative Stabilität die dem Immobilienmarkt in aller Regel zu eigen ist – andere Assetklassen mögen mit höheren Renditeerwartungen verbunden sein, kosten aber wohl auch deutlich mehr Nerven…

Der Immobilienmarkt ist ein sehr komplexes Gefüge, außerdem eine ernstzunehmende Größe unseres sozialen und wirtschaftlichen Zusammenlebens. Welch zentrale Position ihm innerhalb unseres Gemeinwesens zukommt, konnten wir ein wenig anhand der geplatzten Immobilienblase in den USA im Jahre 2007 sehen, als wegen hochspekulativer Geschäfte sogar eine Großbank wie Lehmann Brothers Insolvenz anmelden musste.

Immer wieder wird darüber debattiert, ob die seitdem getroffenen Maßnahmen und eingeführten Regulierungen ausreichen, die neuerliche Entstehung einer oder mehrerer „Blasen“ auf dem Immobilienmärkten dieser Welt zu verhindern. Für eine zuverlässige Antwort auf diese Frage ist der Markt aber wohl zu komplex – was man als weiteren, grundsätzlichen Nachteil des Immobilienmarktes und damit auch von Anlageimmobilien bezeichnen kann.

Was ist bei Anlageimmobilien zu beachten?

Einige Grundsätze helfen dem einzelnen interessierten Anleger, für seine Kapitalanlage und die damit verbundenen Ziele die richtigen Anlageimmobilien zu finden.

Standortindikatoren der Anlageimmobilien

Zunächst einmal gibt es generelle Indikatoren, mittels derer die Marktqualität von Immobilien angezeigt wird. Diese Indikatoren sind:

Mikrostandort: Das unmittelbare Umfeld eines Anlageobjektes, also die Nachbarschaft, die direkte Verkehrsanbindung, Parkplätze, Naturnähe, Einkaufsmöglichkeiten, Gewerbeflächen, Anbindung an den Ort, Anbindung an den ÖPNV, Ladestationen für Elektroautos, Nähe zu einem Gewässer und vieles andere mehr;
Makrostandort: Die regionale Umgebung für ein Anlageobjekt, die nächste größere Ortschaft, Schulen, Kindergärten, Kultureinrichtungen, Autobahn- und Zugverkehrsanschluss, Flughafen, Energieversorgung, Einkaufszentren, Bevölkerungsdichte und – Struktur und vieles andere mehr;
Mieter und/oder Pächter: Bonität und Historie der Mieter, Art des Gewerbes bzw. soziale Schichten der Mietparteien und dergleichen;
Vertragslaufzeiten: Sind die Miet- bzw. Pachtverträge lang- oder kurzfristig, welche Sicherheiten sind hinterlegt, wie werden Leerstände kompensiert, wie entwickelt sich das Mietniveau des Umfeldes,…
Einhaltung von Qualitätsstandards: Aus welchen Substanzen ist die Liegenschaft errichtet, welche Energie-Effizienz weist sie auf, wie wird die Einhaltung von Standards kontrolliert und auf einem hohen Niveau gehalten.

Immobiliengattung und ESG-Kriterien

Darüber hinaus gibt es Fragen der persönlichen Bevorzugung, etwa, welcher Art die Anlageimmobilie grundsätzlich sein soll, ob Wohn- oder Gewerbeimmobilie, ob man alleiniger Eigentümer sein will oder sich mit anderen Investoren zusammenschließt, oder ob man gerne in Fondsanteile geschlossener oder offener Fonds investiert für eine bessere Risikostreuung.

Mit der Art der Immobilien bzw. der mit ihr verbundenen Faktoren ist es auch möglich, ein gezieltes Investment nach den ESG-Kriterien für nachhaltige, soziale und ökologische Kapitalanlagen vorzunehmen, etwa durch das Kaufen eines Sozialimmobilienfonds zum Bau von Seniorenwohnungen oder Kindertagesstätten, oder durch den Erwerb von Anteilen an einer kleinen Gewerbeimmobilie für die Nahversorgung eines bisher eher unterversorgten Stadtviertels.

Risikoklasse

Auch sollte man sich über seine Risikobereitschaft Rechenschaft geben; unterschiedliche Investitionsmöglichkeiten in diesem Bereich sind mit unterschiedlichen Risiken verbunden, derer man sich bewusst sein sollte.

Beratung

Zieht man in Erwägung, in Immobilien als Anlage zu investieren, ist in jedem Fall gute und möglichst unabhängige Beratung wichtig – es handelt sich um einen enorm komplexen, aber durchaus chancen- und ertragreichen Markt; Erfahrung und Expertise sind wichtige Faktoren, um die jeweils individuell „richtige“ Anlageimmobilie zu finden.

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