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Quelle: https://www.haus.de/geld-recht/mietrendite-berechnen-so-kalkulieren-sie-richtig
Steuervergünstigungen
Immobilien sind auch für den Staat eine wichtige Grundlage des sozialen und wirtschaftlichen Lebens, daher sind sie mit zahlreichen Steuerbegünstigungen bedacht.
Es beginnt schon vor dem Kauf oder dem Bau eines Gebäudes/Hauses: Mit den sogenannten Wohn-Riester-Verträgen spart man Eigenkapital an und bekommt monatliche Förderungen; die Einzahlungen können als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden, falls man das Gebäude später selbst bewohnt.
Bei der Vermietung eines Gebäudes oder Gebäudeteils wirken sich Kaufpreis und Baukosten steuermindernd in der Steuererklärung aus. Die Mieteinnahmen müssen als Einnahmen aus Verpachtung und Vermietung versteuert werden, alle Ausgaben im Zusammenhang mit dem vermieteten Anlageobjekt (z.B. Instandhaltungskosten, Reparaturen, Müllabfuhr, Gärtner, …) sind absetzbar; darüber hinaus wird der angenommene Wertverlust des Gebäudes und des Inventars mittels Abschreibungsmöglichkeiten erfasst.
Hat man eine Liegenschaft oder Grundbesitz über ein Darlehen finanziert, sind unter bestimmten Umständen auch die diesbezüglichen Kosten als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung abzugsfähig.
Will man Immobilienbesitz verkaufen, gibt es Regelungen, um die möglicherweise anfallenden Gewinne nicht versteuern zu müssen, z.B. die sogenannten §6b-Lösungen für Reinvestitionen innerhalb gewisser Fristen.
Auch beim Schenken und Vererben von Immobilienbesitz (auch Anteile von AIFs aus diesem Bereich) gelten nach dem Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) Regelungen, die diese Besitztümer vor der normalerweise anfallenden Steuerlast schützen, um nach Möglichkeit den Immobilienbestand zu erhalten.
Nachteile und Risiken einer Kapitalanlage in Anlageimmobilien
Ein wichtiger Nachteil von Immobilien, der mit einem Investment in Anlageimmobilien häufig gegeben ist, geht aus einem ihrer Vorteile auf natürlich Weise hervor, nämlich ihre Langlebigkeit und die damit verbundene Langfristigkeit der Kapitalanlage: Es geht um langfristige Investitionen mit entsprechend langfristiger Kapitalbindung.
Langfristige Kapitalbindung
Das Investieren in Anlageimmobilien muss daher gut eingebettet sein in die eigene Lebensplanung, um nicht plötzlich vor Liquiditätsproblemen zu stehen. Anders, als bei Aktien oder Anleihen, gibt es z.B. für Immobilienfondsanteile keinen regulierten Börsenhandel, sondern nur den sogenannten Zweitmarkt – das in der Anlage gebundene Kapital ist also nicht einfach täglich rückführbar.
Totalausfall bei Fondsbeteiligungen
Das schwerwiegendste Risiko insbesondere von Fondsbeteiligungen besteht in einem Totalausfall mit Nachschusspflichten, wenn die Fondsgesellschaft mit den im Fonds befindlichen Immobilien insolvent wird. Weil man als Anleger in dieser Kapitalanlage zum Mit-Unternehmer wird, trägt man das entsprechende Risiko voll mit.
Allerdings haben die Regelungen des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) dazu beigetragen, dass die Anleger mittlerweile starken Schutz genießen und die entsprechenden Anbieter umfassende und geprüfte Informationsmaterialien vorlegen müssen.
Verfehlen der Prognosen bei Anlageimmobilien
Anlageimmobilien bergen des Weiteren das Risiko, dass die mit dem Investment verbundenen Prognosen zur Rendite und eventuell auch zum späteren Verkauf des Anlageobjektes verfehlt werden: Die wirtschaftliche Entwicklung im Allgemeinen und des Immobilienmarktes im Speziellen kann nicht leicht über längere Zeiträume prognostiziert werden; es bedarf hoher Expertise und langer Erfahrung, um hier zuverlässige Aussagen treffen zu können.
Gerade Gewerbeimmobilien unterliegen sehr stark dem Austarieren von Angebot und Nachfrage. Anleger sollten sich gut informieren, mit welchen Mietern und langfristigen Mietverträgen z.B. ein geschlossener Immobilien-AIF Werbung macht.
Auch plötzliche Kostensteigerungen oder strukturelle Veränderungen, wie wir sie gerade in der Corona-Krise erleben, bringen viele Prognosen um ihre Grundlage.
Schwache Rendite bei Anlageimmobilien
Als nachteilig mag man bei Anlageimmobilien auch empfinden, dass die erwirtschaftete Rendite nicht an die Renditen manch anderer Anlageklassen heranreicht, etwa an die durchschnittlichen Renditen bei Private Equity Beteiligungen, beim Aktienhandel oder beim Handel mit edlen Rohstoffen. Auf der anderen Seite wird dieser Nachteil wettgemacht durch die relative Stabilität die dem Immobilienmarkt in aller Regel zu eigen ist – andere Assetklassen mögen mit höheren Renditeerwartungen verbunden sein, kosten aber wohl auch deutlich mehr Nerven…
Der Immobilienmarkt ist ein sehr komplexes Gefüge, außerdem eine ernstzunehmende Größe unseres sozialen und wirtschaftlichen Zusammenlebens. Welch zentrale Position ihm innerhalb unseres Gemeinwesens zukommt, konnten wir ein wenig anhand der geplatzten Immobilienblase in den USA im Jahre 2007 sehen, als wegen hochspekulativer Geschäfte sogar eine Großbank wie Lehmann Brothers Insolvenz anmelden musste.
Immer wieder wird darüber debattiert, ob die seitdem getroffenen Maßnahmen und eingeführten Regulierungen ausreichen, die neuerliche Entstehung einer oder mehrerer „Blasen“ auf dem Immobilienmärkten dieser Welt zu verhindern. Für eine zuverlässige Antwort auf diese Frage ist der Markt aber wohl zu komplex – was man als weiteren, grundsätzlichen Nachteil des Immobilienmarktes und damit auch von Anlageimmobilien bezeichnen kann.
Was ist bei Anlageimmobilien zu beachten?
Einige Grundsätze helfen dem einzelnen interessierten Anleger, für seine Kapitalanlage und die damit verbundenen Ziele die richtigen Anlageimmobilien zu finden.
Standortindikatoren der Anlageimmobilien
Zunächst einmal gibt es generelle Indikatoren, mittels derer die Marktqualität von Immobilien angezeigt wird. Diese Indikatoren sind:
- Mikrostandort: Das unmittelbare Umfeld eines Anlageobjektes, also die Nachbarschaft, die direkte Verkehrsanbindung, Parkplätze, Naturnähe, Einkaufsmöglichkeiten, Gewerbeflächen, Anbindung an den Ort, Anbindung an den ÖPNV, Ladestationen für Elektroautos, Nähe zu einem Gewässer und vieles andere mehr;
- Makrostandort: Die regionale Umgebung für ein Anlageobjekt, die nächste größere Ortschaft, Schulen, Kindergärten, Kultureinrichtungen, Autobahn- und Zugverkehrsanschluss, Flughafen, Energieversorgung, Einkaufszentren, Bevölkerungsdichte und – Struktur und vieles andere mehr;
- Mieter und/oder Pächter: Bonität und Historie der Mieter, Art des Gewerbes bzw. soziale Schichten der Mietparteien und dergleichen;
- Vertragslaufzeiten: Sind die Miet- bzw. Pachtverträge lang- oder kurzfristig, welche Sicherheiten sind hinterlegt, wie werden Leerstände kompensiert, wie entwickelt sich das Mietniveau des Umfeldes,…
- Einhaltung von Qualitätsstandards: Aus welchen Substanzen ist die Liegenschaft errichtet, welche Energie-Effizienz weist sie auf, wie wird die Einhaltung von Standards kontrolliert und auf einem hohen Niveau gehalten.
Immobiliengattung und ESG-Kriterien
Darüber hinaus gibt es Fragen der persönlichen Bevorzugung, etwa, welcher Art die Anlageimmobilie grundsätzlich sein soll, ob Wohn- oder Gewerbeimmobilie, ob man alleiniger Eigentümer sein will oder sich mit anderen Investoren zusammenschließt, oder ob man gerne in Fondsanteile geschlossener oder offener Fonds investiert für eine bessere Risikostreuung.
Mit der Art der Immobilien bzw. der mit ihr verbundenen Faktoren ist es auch möglich, ein gezieltes Investment nach den ESG-Kriterien für nachhaltige, soziale und ökologische Kapitalanlagen vorzunehmen, etwa durch das Kaufen eines Sozialimmobilienfonds zum Bau von Seniorenwohnungen oder Kindertagesstätten, oder durch den Erwerb von Anteilen an einer kleinen Gewerbeimmobilie für die Nahversorgung eines bisher eher unterversorgten Stadtviertels.
Risikoklasse
Auch sollte man sich über seine Risikobereitschaft Rechenschaft geben; unterschiedliche Investitionsmöglichkeiten in diesem Bereich sind mit unterschiedlichen Risiken verbunden, derer man sich bewusst sein sollte.
Beratung
Zieht man in Erwägung, in Immobilien als Anlage zu investieren, ist in jedem Fall gute und möglichst unabhängige Beratung wichtig – es handelt sich um einen enorm komplexen, aber durchaus chancen- und ertragreichen Markt; Erfahrung und Expertise sind wichtige Faktoren, um die jeweils individuell „richtige“ Anlageimmobilie zu finden.
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