Offener Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds: Vorteile, Chancen, Nachteile und Risiken

Immobilien-Investments sind 2021 nach Anleihen und noch vor Aktien die zweit beliebteste Anlageform in Deutschland – man spricht etwas scherzhaft auch von „Betongold“.

Das liegt zum einen daran, dass sie einen Schutz vor der immer kräftiger wachsenden Inflation (sie lag in Deutschland 2021 mittlerweile bei 3,1% im Jahresdurchschnitt) bieten: Wer sein Geld in Sachwerte steckt, entzieht es damit der schleichenden Geldentwertung auf dem Konto.

Allerdings beraubt man sich damit unmittelbar liquider Mittel, die für Konsum oder andere Investitionen zumindest kurzfristig, oft aber auch längerfristig nicht zur Verfügung stehen.

Darüber hinaus bieten Immobilienfonds oft im Vergleich eine gute Rendite bei gleichzeitig hoher Sicherheit in dieser Investmentform – die durchschnittliche Eigenkapitalverzinsung lag in den letzten Jahren bei 3%, einzelne Fonds liegen deutlich darüber.

Die hohe Sicherheit dieser Kapitalanlage-Form liegt nicht nur am einigermaßen berechenbaren und stabilen Marktgeschehen selbst, sondern auch an den gesetzlichen Vorgaben des Kapitalanlagegesetzbuches von 2013.

Das schreibt unter anderem die Risikomischung der Fonds vor, Dokumentations- und Berichtspflichten, die Angaben in den wesentlichen Anlegerinformationen (wAI), ein durchgängiges Risiko- und Liquiditätsmanagement sowie externe Kontrollmechanismen und Bewertungsverfahren.

Diese Sicherheit hat auf der anderen Seite ihren Preis: Über das Agio (den Ausgabeaufschlag) und die Beteiligung an laufenden Kosten holen sich die Emittenten und Vertriebe zurück, was sie aufgrund gesetzlicher Vorgaben an erhöhtem Verwaltungsaufwand in die Produkte und die Beratung investieren müssen.

Viele Kunden des Finanzmarktes legen mittlerweile Wert auf bestimmte Kriterien, die ihre Kapitalanlage erfüllen soll. Immer mehr setzen sich beispielsweise die ESG-Kriterien (Environment, Social, Governance) für eine ethisch und sozial verantwortete sowie ökologisch nachhaltige Geldanlage als beliebter Standard durch.

Bei zahlreichen Immobilienfonds ist es daher inzwischen Usus, dass die Erfüllung dieser Standards extra qualitativ und quantitativ ausgewiesen wird. Allerdings ist man bei offenen Fonds auf Durchschnittswerte angewiesen, während geschlossene Fonds hier spezifischer ansetzen können.

Immerhin sind mittlerweile laut Angaben der Branchenvertretung BVI 16% aller Fondsvermögen (also nicht nur Liegenschaften) in nachhaltigen Investments angelegt.

Immobilien-Investments bringen zahlreiche Steuervorteile mit sich, weil der Gesetzgeber das Bauen und Erhalten/Bewirtschaften von Gebäuden als Grundlage unseres wirtschaftlichen und sozialen Miteinanders unter einen besonderen Schutz bzw. besondere Förderung stellt.

Ob beim Erwerb, dem Verschenken oder der Vererbung einer Beteiligung oder beim Versteuern der Veräußerungsgewinne – mit dem gesamten wirtschaftlichen Lebenszyklus einer Immobilie verbinden sich zumindest Möglichkeiten für Steuervergünstigungen, die allerdings im Einzelfall sachkundig (von einem Steuerberater oder dergleichen) eruiert und evaluiert werden müssen.

Nicht jede Steuerersparnis bringt unter dem Strich etwas, wenn man an anderer Stelle dafür draufzahlt.

Auch wenn Gebäude und Liegenschaften als sehr sichere Geldanlage gelten: Jede Form des Investments ist mit gewissen Risiken und Gefahren verbunden.

Bei offenen Immobilienfonds sind es mögliche Kursschwankungen, generelle Marktentwicklungen, aber auch plötzliche schwere Krisen, die aus Prognosen Makulatur machen können.

Anteile an offenen Immobilienfonds sind in diesem Sinne keine festverzinslichen Wertpapiere, sondern arbeiten mit prognostizierten Wertentwicklungen der Kurse und der dahinter stehenden Liegenschaften.

Leerstände, die Angst vor einer möglichen Immobilienblase, Mietausfälle, unerwartete Ereignisse – der Immobilienmarkt birgt ausreichend Risiken, die sich auch vom versiertesten Fondsmanager nicht aus der Welt schaffen lassen.

Nicht von ungefähr gibt es daher mittlerweile Rating Agenturen, die sich auf das Geschehen auf dem Immobilien-Fondsmarkt spezialisiert haben und die einzelnen Fonds einer Einschätzung unterziehen, anhand derer sich auch wenig kundige Laien über die Performance-Erwartung und Bonität (Kreditwürdigkeit; letztlich: „Investitions-Würdigkeit“) einzelner Fonds informieren können (z.B. Scope Analysis für offene Immobilienfonds).

Das Rating bezieht sich dabei nicht nur auf die Rendite des Fonds (die ohnehin veröffentlicht wird und somit jedem Anleger zur Einsicht offen steht), sondern analysiert auch Faktoren wie die Vermietungsquote der Liegenschaften oder die Finanzstruktur der Investmentgesellschaft.

Auch das Magazin Test (Stiftung Warentest) veröffentlicht in regelmäßigen Abständen Untersuchungen zu Immobilien-Investments, die dem Anleger einen guten Überblick über das Marktgeschehen und seine einzelnen Segmente erlauben.