Bodengewinnbesteuerung
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Inhalt:
Was versteht man unter einer Bodengewinnbesteuerung?
Wie es der Name schon in sich trägt, handelt es sich bei der Bodengewinnbesteuerung um eine steuerliche Maßnahme, die in vielen Ländern angewendet wird. Sie dient dem Ziel, Gewinne aus der Umwandlung von (land- und forstwirtschaftlich genutztem) Grund und Boden in Bauland oder für andere Zwecke zu besteuern.
Sie zielt insbesondere darauf ab, Gewinne aus der sogenannten Spekulation mit Grundstücken abzuschöpfen, wenn sie bei der Umwandlung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken in Bauland erzielt werden.
Solche Spekulationsgeschäfte bilden das – legitime – Geschäftsmodell spezialisierter Gesellschaften.
Sie müssen daher im Sinne der Steuergerechtigkeit genauso wie andere Einkommensarten einer angemessenen Besteuerung unterzogen werden.
Aber auch jede andere Form des Erzielens von Einnahmen aus Veräußerungsgewinnen beim Verkauf von Grund und Boden werden von dieser Steuer erfasst.
Einführung der Bodengewinnbesteuerung im Jahre 1970
Die Bodengewinnbesteuerung wurde in Deutschland zum 1. Juli 1970 eingeführt. Sie bildet seither einen Bestandteil des Einkommensteuergesetzes / EStG,. Nach Auffassung des Gesetzgebers handelt es sich bei der Veräußerung von Grund und Boden um eine reguläre Form von Einkommen.
Je nach Stand des Veräußerers und den Handlungszusammenhängen werden sie als privatrechtliches oder gewerbliches Rechtsgeschäft behandelt und sind entsprechend zu versteuern.
Zur Einführung einer Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung und Umnutzung von Grund und Boden ist es sicher nicht zuletzt durch die Jahre des sogenannten Wirtschaftswunders (ca. 1950-1970) gekommen.
Das deutsche Bruttosozialprodukt wuchs sehr schnell, die Wirtschaft baute rasch neue Kapazitäten auf. Sie brauchte dafür neben vielen Arbeitskräften in erheblichem Umfang auch Grundstücke, die vorwiegend aus bisherigen land- und forstwirtschaftlichen Flächen gewonnen wurde.
Häufige Stichworte, die in diesem Zusammenhang begegnen, sind auch
- Entnahmegewinn in landwirtschaftlichen Betrieben;
- Umwandlung von landwirtschaftlichem Betriebsvermögen in Privatvermögen;
- Ackerland-Steuer.
Die Rede von der „Ackerland-Steuer“ bringt keinen anderen Sachverhalt ins Wort als die Bodengewinnbesteuerung.
Den anderen Themen soll in den folgenden Abschnitten inhaltlich nachgegangen werden.
Was ist der Grundmechanismus der Bodengewinnbesteuerung?
Land- und forstwirtschaftliche Fläche gehören zum Betriebsvermögen des jeweiligen Land- und Forstwirtes, genauer zu dessen betrieblichem Anlagevermögen (im Gegensatz zum schnell wechselnden und veräußerbaren Umlaufvermögen).
Sie stellen damit einen Wert dar, der im Zuge der Buchführung festgehalten werden muss.
Die Einführung im Jahr 1970 schreibt vor, wie dieser Ausgangswert zu ermitteln und in die Buchführung zu übernehmen ist (vgl. § 55 Einkommensteuergesetz / EStG).
Problem: Wertfestsetzung im Spiegel der Steuergerechtigkeit
Die damals hier angesetzten Werte sind vergleichsweise niedrig und gelten zunächst nur für landwirtschaftliche Zusammenhänge.
Sobald daher land- und/oder forstwirtschaftlich genutzter Boden veräußert und zu anderen Zwecken genutzt werden soll, entsteht beim Verkauf eine erhebliche Differenz zwischen dem bisherigen Buchwert des Grundstücks und seinem tatsächlichen (neuen) Verkehrswert.
Das Gesetz regelt die Ermittlung des Wertes eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks zum damaligen Zeitpunkt mit einem Preis von 0,51 EUR pro Quadratmeter (vgl. § 55 Abs. 2 Satz 2 Punkt 4 EStG).
Dieser Preis ist mittlerweile (Stand 2022) laut Auskunft des Landwirtschaftlichen Wochenblatts in Bayern auf durchschnittlich etwas mehr als 7 EUR pro Quadratmeter gestiegen.
Als Bauland wäre es hingegen beispielsweise in der Umgebung von München etwa 7.000 EUR wert, zum Teil je nach individueller Lage noch deutlich mehr.
Wird also ein bisher in der Landwirtschaft genutztes Grundstück verkauft und anderweitig genutzt, können zum Teil enorme Gewinne entstehen. Daraus ergibt sich logischerweise ein lukratives Geschäftsmodell, das nicht nur von Landwirten, sondern vor allem von gewerblichen Immobilienhändlern und Baufirmen angewendet wird.
Aber auch Privatpersonen können bei im Eigentum befindlichen Grundstücken von den erheblichen Wertsteigerungen der letzten Jahre und Jahrzehnte profitieren.
Hier setzt die Bodengewinnbesteuerung an und versucht, Steuergerechtigkeit zu schaffen.
Auch auf diese Weise erzielte Einkünfte unterliegen nach geltendem Recht entweder der Gewerbesteuer und/oder den verschiedenen Formen der Einkommensteuer. Diese variiert je nach handelndem Subjekt und Handlungszusammenhang in ihrer Höhe variiert.
Betriebsvermögen oder nicht? – Der Unterschied in der Besteuerung
Land- und forstwirtschaftliche Flächen gelten als Betriebsvermögen (im Gegensatz zum Privatvermögen einer Person).
Werden sie verkauft, ist dies also zunächst ein betriebswirtschaftlicher Vorgang, der nicht notwendig und automatisch zu einer Besteuerung führen muss. Alle betrieblichen Abläufe eines Wirtschaftsjahres werden über die Buchhaltung erfasst.
Erst abschließend werden zur Ermittlung der Steuerlast die Einnahmen und Ausgaben einander gegenüber gestellt.
Werden also Grundstücke verkauft, führt dies zwar zur Erhöhung der Einnahmen, aber nicht notwendig zu Gewinnen, die dann versteuert werden müssten.
Werden gleichzeitig hohe Ausgaben getätigt, übersteigen sie möglicherweise die Einnahmen und führen zu einem Ausgleich zwischen Einnahmen und Ausgaben oder gar zu Verlusten.
Gewinne als Basis der Steuerermittlung
Wenn unter dem Strich Gewinne erzielt wurden, bilden sie die Ausgangslage für die Ermittlung der jeweiligen Steuerlast.
Sie kann je nach gewählter Rechtsform des Betriebes unterschiedlich sein. Handelt es sich um eine Personengesellschaft, sind die Gewinne (anteilig) zum persönlichen Einkommensteuersatz der Gesellschafter (bzw. des Gesellschafters) zu versteuern.
Bei Kapitalgesellschaften hingegen – für Land- und Forstwirte wohl nur in der Form der Gesellschaft mit beschränkter Haftung / GmbH anzutreffen – unterliegen die Gewinne der Körperschaftsteuer.
Die stillen Reserven
In diesem Zusammenhang kommt es sehr häufig zum Aufdecken sogenannter stiller Reserven. Der Wert, mit dem Grundstücke in der Buchhaltung vermerkt sind, stimmt nicht mit dem tatsächlichen Marktwert überein, sondern liegt weit darunter.
Wird das Grundstück veräußert, entsteht eine teils erhebliche Differenz zwischen Buchwert und erzieltem Verkaufspreis. Bis zur Veräußerung schlummerte diese Differenz als Kapitalreserve (eben: stille Reserve) in der Buchhaltung.
Unter bestimmten Umständen sind solche aufgedeckten stillen Reserven steuerfrei auf Reinvestitionen übertragbar. Lesen Sie dazu die weiter unten folgenden Abschnitte zu „Steuerstundung“ und „Steuerersparnis“.
Steuerlicher Ansatz bei Veräußerung aus Privatvermögen
Gewinne bei der Veräußerung von Grund und Boden aus Privatvermögen unterliegen immer der Besteuerung durch den persönlichen Einkommensteuersatz.
Bis zu einem jährlichen Gewinn von 600 EUR sind private Veräußerungsgeschäfte steuerfrei – unter dieser Grenze wird man allerdings bei Grundstücksverkäufen selten bleiben.
Steuerfrei sind Immobilienverkäufe auch bei Einhaltung der sogenannten Spekulationsfrist von 10 Jahren. Wer Immobilien innerhalb von 10 Jahren kauft und verkauft, gilt als „Spekulant“ und die erzielten Gewinne sind zu versteuern.
Bei einer Haltefrist von mehr als 10 Jahren hingegen entfällt diese Besteuerung. Der Gesetzgeber geht dabei von einem rein privaten Vorgang aus da der Kauf und Verkauf der Grundstücke in diesem Fall offensichtlich nicht gewerblich betrieben wird.
Hier liegt in betrieblichen Zusammenhängen der Unterschied zwischen gewerblichen und nicht-gewerblichen Immobilienfonds. Wenn nämlich ein Immobilienfonds eine Immobilie erwirbt und länger als 10 Jahre bewirtschaftet (durch Vermietung und Verpachtung), bleibt der anschließend erzielte Veräußerungsgewinn steuerfrei.
Ein gewerblicher Immobilienfonds hingegen kauft und verkauft fortwährend Immobilien in sein Portfolio. Er muss die erzielten Gewinne jährlich versteuern, weil er diese Spekulationsfrist (bewusst) außer Acht lässt.
Bei privaten Veräußerungsgeschäften kommt es außerdem nicht zum Aufdecken stiller Reserven. Dies liegt daran, dass Privatpersonen zur Ermittlung ihrer Steuerschuld keine Bilanzen und auch keine Einnahme-Überschuss-Rechnung erstellen, welche die Voraussetzung für die Bildung/Entstehung stiller Reserven bilden.
Die Entnahme von Grund und Boden aus dem Betriebsvermögen und die Umwandlung in Privatvermögen
Gerade im Zusammenhang mit der Agrar- und Forstwirtschaft handelt es sich sehr häufig um Familienbetriebe, die in der Vergangenheit von Generation zu Generation weitergegeben wurden.
Seit einigen Jahrzehnten gestalten sich die Rahmenbedingungen solcher Betriebe in einem zunehmend auf Industrie und Dienstleistung orientierten Umfeld allerdings immer schwieriger.
Kleinere Höfe/Betriebe haben kaum noch Überlebenschancen, mittlere Betriebe kämpfen mit vielerlei Vorgaben und Regulierungen, die den Beruf des Land- oder Forstwirts mittlerweile wieder zu einer echten „Berufung“ machen – die nicht jedes Familienmitglied unbedingt in sich spürt.
Herausforderung: Betriebsaufgaben in der Landwirtschaft
Viele Betriebsaufgaben in der Landwirtschaft sind die Folge. 2022 gab es noch etwa 256.000 Betriebe in der Landwirtschaft, während es 1970 noch etwa 1 Mio. Betriebe gab.
Allerdings muss hier zwischen der stillen und der tatsächlichen Betriebsaufgabe deutlich unterschieden werden.
Stille Betriebsaufgabe
Von einer stillen Betriebsaufgabe kann man sprechen, wenn der Betrieb nicht abgemeldet und abgewickelt wurde, sondern im Hintergrund weiter besteht. Die dazu gehörenden Flächen sind meist verpachtet oder mittlerweile anderen Nutzungsformen zugeführt.
Der Inhaber muss weiterhin jährlich eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung erstellen und damit die Grundlagen der betrieblichen Steuerlast ermitteln. Das Betriebsvermögen besteht in diesem Falle weiter.
Das gilt nach mehrfachen Urteilen verschiedener Gerichte auch für Flächen mit anderer Nutzung, wenn keine explizite Entnahmeerklärung für diese Flächen beim Finanzamt eingereicht wurde. Vgl. Sie dazu das Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg in einem Fall von 2007.
Tatsächliche Betriebsaufgabe
Bei der tatsächlichen Betriebsaufgabe erlischt der Betrieb, alle Güter werden entweder in andere Betriebsvermögen oder in Privateigentum überführt.
Im ersten Fall spricht man eigentlich von Betriebsveräußerung – alle Besitztümer des Betriebes wechseln in einem zusammenhängenden Vorgang den Eigentümer – , im zweiten Fall von Betriebsaufgabe.
Die restlichen betrieblichen Güter werden dabei an verschiedene Käufer veräußert (bzw. in das Privatvermögen übernommen) und die Erlöse ins Privatvermögen überführt.
Bei beiden Vorgängen entsteht ein Erlös, der zu versteuern ist – was zu einer punktuell sehr hohen Steuerlast führen kann.
Daher gibt es für echte Betriebsaufgaben unter bestimmten Voraussetzungen Möglichkeiten zur Steuerreduzierung:
- Fünftelregelung. Der Gewinn aus der Veräußerung des restlichen Betriebsvermögens kann in der Steuererklärung auf fünf Jahre verteilt werden. Damit kommt es zu niedrigeren Jahresbesteuerungen. Gleichzeitig wird die Einordnung in eine höhere Progressionsstufe aller anderen Einnahmen verhindert (§ 34 Abs. 1 Satz 2 EStG).
- Ermäßigung ab dem 56. Lebensjahr oder bei dauerhafter Berufsunfähigkeit. Bei Betriebsaufgaben und/oder Betriebsveräußerungen kann auf Antrag einmalig ein ermäßigter Steuersatz von 56 % des durchschnittlichen Steuersatzes gewährt werden. Voraussetzung ist, dass die erzielten Einnahmen die Summe von 5 Mio. EUR nicht überschreiten (§ 34 Abs. 3 EStG).
- Nutzung eines Freibetrages. Für den gleichen Personenkreis – Vollendung des 55. Lebensjahres oder dauerhafte Berufsunfähigkeit – ist ein Freibetrag von 45.000 EUR vorgesehen, der steuerlich nicht belastet wird. Dieser Freibetrag wird allerdings reduziert, wenn der Veräußerungsgewinn über 136.000 EUR liegt.
Ein Beispiel: Ein Landwirt veräußert in seinem 59. Lebensjahr seinen gesamten Betrieb für 170.000 EUR. Damit übersteigt der Gewinn die Grenze für den Erhalt des vollen Freibetrags um 34.000 EUR. Ihm wird nur ein Freibetrag von 11.000 EUR gewährt, die restlichen 159.000 EUR Veräußerungsgewinn müssen normal versteuert werden. Auch der Freibetrag wird nur einmal im Leben gewährt (§34 EStG).
Steuerstundung statt vollumfängliche und sofortige Bodengewinnbesteuerung
Werden grundlegende Wirtschaftsgüter (auch Anlagegüter oder Güter des Anlagevermögens genannt) – und davon ist maßgeblich auch das Vermögen an Grund und Boden betroffen – eines Betriebes veräußert und die freiwerdenden Mittel wiederum in Betriebsgrundlagen reinvestiert, gewährt der Gesetzgeber die Möglichkeit, diese „Übertragung“ steuerfrei vorzunehmen.
Da sehr häufig dabei stille Reserven aufgedeckt werden, der Buchwert der veräußerten Güter also niedriger veranschlagt war als der tatsächliche Marktwert, spricht man von der Übertragung stiller Reserven.
Veräußerungsgewinne aus Betriebsvermögen nach § 6b EStG
Der entstandene Gewinn aus der Veräußerung darf von den Anschaffungs- und Herstellungskosten der Reinvestition abgezogen werden. Er wird also nicht einfach als Gewinn gebucht und versteuert. Stattdessen sinken die Anschaffungs- und Herstellungskosten.
Somit kommt es zur Verringerung dieser Aufwandposition in der Bilanz und damit in den Folgejahren zu einer erhöhten Steuerlast.
Dieser Mechanismus führt von einer punktuell und hoch anfallenden Steuerlast zu einer Verteilung der Steuerlast auf einen längeren Zeitraum mit entsprechend niedrigeren Einzelzahlungen. Man spricht daher von einer Steuerstundung.
Voraussetzungen für eine Stundung der Bodengewinnbesteuerung
Voraussetzungen für die Nutzung dieses Mechanismus einer Stundung der Bodengewinnbesteuerung sind:
- Es muss sich um Betriebsvermögen handeln (nur hier entstehen stille Reserven).
- Nur die Veräußerung folgender grundlegender Wirtschaftsgüter ist betroffen. Gemeint sind Grund und Boden, Aufwuchs in Verbindung mit Grund und Boden (Forst- und Agrarland), Gebäude, Binnenschiffe und Anteile an Kapitalgesellschaften bis 500.000 EUR.
- Diese Anlagegüter müssen vor der Veräußerung mindestens 6 Jahre zum Betriebsvermögen gehört haben (dadurch Ausschluss von Spekulationsgeschäften).
- Die Reinvestition muss wieder in Grund und Boden, Aufwuchs etc. (siehe 2.) erfolgen, wobei es eine gewisse Durchlässigkeit bei der Reinvestition gibt:
Eine Reinvestition in Gebäude ist also immer möglich (Ausnahme: Verkauf eines Binnenschiffs). - Es muss wieder in ein Betriebsvermögen reinvestiert werden (ist also nicht auf Privatvermögen übertragbar).
- Die Reinvestition muss fristgerecht erfolgen, d.h. innerhalb von 4 bzw. (bei eigener Herstellung eines Gebäudes) 6 Jahren. Innerhalb dieses Zeitraums sind die Veräußerungsgewinne in eine eigene Rücklage einzustellen, die nicht versteuert werden muss.
Grundsätzlich will der Gesetzgeber mit den Regelungen des § 6b des Einkommensteuergesetzes / EStG die Leistungsfähigkeit von Betrieben und Firmen erhalten. Die punktuelle und hohe Besteuerung von aufgedeckten stillen Reserven entzöge den handelnden Subjekten einen erheblichen Anteil ihrer Liquidität. Da (und wenn) sie für notwendige Reinvestitionen benötigt wird, ist ihre Verwendung in diesem Sinne steuerbegünstigt.
Die „Ackerland-Steuer“ lässt sich also auf diesem Weg von einer sofortigen und hohen Besteuerung in eine Art Steuerstundung mit niedrigeren Zahlungen über einen längeren Zeitraum umwandeln.
Steuerersparnis statt vollumfängliche und sofortige Bodengewinnbesteuerung
Der Paragraf 6b des Einkommensteuergesetzes beinhaltet über die Möglichkeit zur Steuerstundung hinaus auch die Gelegenheit zur Vermögensumstrukturierung im Kontext der Bodengewinnbesteuerung.
Wie sich aus der Grafik im letzten Abschnitt ersehen lässt, können aufgedeckte stille Reserven (außer im Fall des Verkaufs eines Binnenschiffes) immer auf die Reinvestition in Gebäude übertragen werden.
Unter Wahrung aller genannter Voraussetzungen ist es daher auch möglich, diese aufgedeckten stillen Reserven in gewerbliche Immobilienfonds zu investieren.
Veräußerungsgewinne aus Betriebsvermögen und die sogenannte § 6b-Lösung
Von gewerblichen Immobilienfonds spricht man, wenn der Fonds ohne Rücksicht auf Fristen Immobilien in das/aus dem Anlageportfolio kauft und verkauft und damit auch der Gewerbesteuer und den Steuern aus den Gewinnen der Verkäufe unterliegt.
Nicht gewerbliche Immobilienfonds halten Immobilien mindestens 10 Jahre, um die Gewinne aus der Veräußerung nicht versteuern zu müssen, und zielen innerhalb der Laufzeit auf Gewinne aus Vermietung und Verpachtung ab, die einer anderen Besteuerung unterliegen.
Immobilienfonds mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung sind trotzdem als § 6b-Lösung möglich.
Dies ist dann der Fall, wenn eine gewerblich geprägte Personengesellschaft sich daran beteiligt und als so genannte Zebragesellschaft fungiert.
Bei einer solchen Konstruktion sollte immer ein erfahrender Berater und zusätzlich ein Steuerberater hinzugezogen werden.
- Weil der Fonds gewerblich ist, handelt es sich neuerlich um Betriebsvermögen.
- Die Reinvestitionsfrist wird gewahrt, wenn der Fonds nicht vorzeitig insolvent wird.
- Da der Fonds Immobilien beinhaltet, ist das von der Steuer privilegierte grundlegende Wirtschaftsgut „Gebäude“ als Reinvestitionsobjekt betroffen.
Reinvestition in einen Immobilienfonds nach § 6b EStG
Schon allein aufgrund dieser Gegebenheiten kann man z.B. als Land- oder Forstwirt, aber auch in jeglichen anderen betrieblichen Zusammenhängen mit der Reinvestition in einen gewerblichen Immobilienfonds nicht nur die Vorteile der Steuerstundung in Anspruch nehmen.
Dieser Personenkreis kann durch die Anlage in den Fonds in den Genuss fortlaufender Ausschüttungen aus den Gewinnen kommen, ohne selbst – wie bei tatsächlichen betrieblichen Reinvestitionen – dafür arbeiten zu müssen.
Die Reinvestition in einen gewerblichen Immobilienfonds ermöglicht also neben den Steuervorteilen ein arbeitsunabhängiges Einkommen.
Und noch eine weitere Chance bietet sich bei der Reinvestition in einen gewerblichen Immobilienfonds:
Die Gesamtinvestition des Fonds setzt sich aus den Eigenkapitaleinlagen der einzelnen Investoren und einem Anteil an aufgenommenem Fremdkapital zusammen.
Beim Erwerb der Immobilien geht das Eigentum an ihnen trotz Fremdkapitalanteil zu 100 % an die Anleger über. Das bedeutet, dass die eingelegte Summe durch den Fremdkapitalanteil „gehebelt“ wird.
Bei einer Aufteilung von z.B. 50 : 50 zwischen Eigenkapital und Fremdkapital genügt die Hälfte des Kapitaleinsatzes der Investoren, um zu 100 % Reinvestitionsquote zu gelangen. Der restliche Betrag steht dann steuerfrei zur eigenen Verfügung.
Eine Beispielrechnung
Der Sachverhalt ist schwer in Worte zu fassen und am besten durch ein Beispiel zu verdeutlichen:
Ein gewerblicher Immobilienfonds finanziert sich zu 30 % mit Fremdkapital (also 70 % Eigenkapital). Ein Landwirt hat aus dem Verkauf eines Ackers 20.000 EUR Gewinn erzielt und möchte sie komplett in den Fonds investieren, um seiner Reinvestitionsverpflichtung nachzukommen und so Steuern zu stunden.
Aufgrund des Fremdkapitalanteils in der Finanzierung genügt es nun, wenn er 14.000 EUR (20.000 x 0,7) in den Fonds anlegt, weil die restlichen Mittel vom Fremdkapital (in seinem Anteil von 30 % = 0,3 an der Gesamtfinanzierung) kommen.
Mit anderen Worten: Der Landwirt legt 14.000 EUR in den Fonds an und hat damit seine gesamte Reinvestitionssumme investiert. 6.000 EUR verbleiben ihm steuerfrei in der eigenen Liquidität.
Dieser Sachverhalt gilt für alle Investitionen in gewerbliche Immobilienfonds und macht diese Form der Reinvestition zur Vermeidung der Bodengewinnbesteuerung enorm interessant.
Allerdings muss in diesem Zusammenhang erwähnt werden, dass es sich bei diesen Fonds um Eigenkapitalbeteiligungen an geschlossenen Investmentvermögen mit langer Laufzeit und eigenem Risikoprofil handelt. Bei schlechter Kalkulation oder Marktentwicklung kann das eingesetzte Kapital unter Umständen vom Totalverlust bedroht sein.
Insbesondere das Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital spielt dabei für die Stabilität des Fonds eine entscheidende Rolle. Zu hohe Hebel (auch Faktor/en genannt) sprechen für eine instabile Eigenkapitalbasis und sind daher mit Vorsicht zu genießen.
Geschlossene gewerbliche Immobilienfonds gehören zu den sogenannten Sachwertfonds, innerhalb derer Immobilien einen großen Anteil einnehmen. Nach statistischen Angaben lag das Gesamtvolumen solcher Sachwertefonds 2022 in Deutschland bei mehr als 127 Mrd. EUR – im Vergleich zu knapp 600 Mrd. EUR reiner Aktienfonds dennoch ein eher niedriger Wert.
In jedem Fall sollte kompetente Beratung eingeholt werden, um gemeinsam „echte“ § 6b-Lösungen bei der Gestaltung der Bodengewinnbesteuerung zu finden: Gleichzeitig stabile und ertragreiche Investments, die den gesetzlichen Vorgaben Genüge tun.
Tipps für die Entnahme von Grund und Boden aus landwirtschaftlichen Betrieben bzw. bei Betriebsaufgabe
Soll Grund und Boden aus einem forst- oder landwirtschaftlichen Betrieb veräußert – und damit aus dem Betriebsvermögen entnommen – werden, gibt es im Grunde genommen drei mögliche Szenarien:
Fortführung des Betriebes – normale Reinvestition
Soll der Betrieb im Großen und Ganzen fortgeführt werden, sind die Fristen und Möglichkeiten sinnvoller Reinvestitionen zu prüfen und einzuhalten. Damit erreicht man zumindest eine Steuerstundung und erfüllt den Sinn des § 6b EStG im engsten Sinn, weil er vorrangig der Aufrechterhaltung der betrieblichen Leistungsfähigkeit dienen soll.
Teilweise Aufgabe der Aktivitäten, aber Fortbestand des Betriebes
Soll der Umfang der betrieblichen Aktivitäten erheblich reduziert werden, kommt eine deutliche Vermögensumstrukturierung in Betracht. Am besten geschieht dies mittels Investition in einen gewerblichen Immobilienfonds.
So wird zum einen die Steuerstundung aus der Anwendung von § 6b EStG genutzt, zum anderen der Liquiditätserhalt durch Steuerersparnis gesichert. Die aktive Tätigkeit verlagert sich auf ein arbeitsunabhängiges Einkommen durch die Fondserträge.
Der einzige Nachteil besteht darin, dass weiterhin jährlich eine Bilanz bzw. Einnahme-Überschuss-Rechnung zu erstellen ist, um die Besteuerungsgrundlage zu ermitteln.
Vollständige Betriebsaufgabe
Steht eine vollständige Betriebsausgabe an, werden alle bestehenden Vermögenswerte entweder veräußert oder ins Privatvermögen übernommen. Die entstehenden Erlöse müssen voll versteuert werden, es sei denn, der Eigentümer des Betriebes hat das 55. Lebensjahr schon vollendet oder ist dauerhaft arbeitsunfähig.
In diesen Fällen sind nach geltendem Recht bestimmte Steuersparmöglichkeiten vorgesehen, um die Altersversorgung zu gewährleisten (siehe oben unter „Die Entnahme von Grund und Boden…“).
Wenn der Betrieb eigentlich komplett aufgegeben werden soll, ist es zu erwägen, ob man ihn nicht zumindest formal weiter bestehen lässt.
Nur so ist es möglich, die Erlöse zum großen Teil (soweit sie aus der Veräußerung grundlegender Anlagegüter nach § 6b EStG entstehen) in gewerbliche Immobilienfonds anzulegen, um sowohl die beschriebenen Effekte der Steuerstundung als auch die der Ersparnis von Steuern zu nutzen und gleichzeitig ein arbeitsunabhängiges Einkommen zu generieren.
Die Besteuerung von Einkünften aus dem Verkauf von Grund und Boden im Erbfall
Der Fall, dass landwirtschaftliche Flächen vererbt werden, stellt rechtlich zunächst einmal nicht automatisch eine Entnahme aus dem Betriebsvermögen dar.
Eine solche Entnahme muss entweder dem Finanzamt gegenüber erklärt werden oder vollzieht sich dadurch, dass der Erbe den Betrieb ganz oder teilweise abwickelt, also liquidiert.
Die Übernahme der verbleibenden Vermögensgegenstände (wie Grund und Boden) ins Privatvermögen wird dann in der persönlichen Steuererklärung des betroffenen Jahres relevant.
Häufig werden geerbte land- und forstwirtschaftliche Flächen verpachtet. Dadurch entstehen Einnahmen, die an sich im Rahmen des Betriebes, zu dem diese Fläche gehört, anzugeben und steuerlich relevant sind.
Auch der komplette Rückzug aus jeglicher land- oder forstwirtschaftlicher Eigentätigkeit stellt nach geltendem Recht und der Grundsatzentscheidung des Finanzgerichts Baden-Württemberg in einem Fall von 2007 keine Betriebsaufgabe dar, selbst wenn alle Flächen verpachtet werden.
Eine Betriebsaufgabe muss, genauso wie die Entnahme eines einzelnen Grundstücks aus dem Betrieb, dem Finanzamt gegenüber erklärt werden.
Selbst durch die Entstehung von Bauland und die Umnutzung eines Grundstückes entsteht nicht automatisch eine Entnahme aus dem Betriebsvermögen.
Dazu ist nach Auffassung der Finanzrechtsprechung entweder formal eine Erklärung erforderlich oder aber weiteres „konkludentes Handeln“ wie der Ausweis von Einnahmen im Privatvermögen aus der Vermietung eines Hauses oder ähnliches.
Konsequenterweise muss dann auch der Entnahmegewinn im entsprechenden Bilanzposten des Betriebes angegeben und versteuert werden.
Die Bodengewinnbesteuerung – ein Fazit
Bei den Steuern auf Einkünfte, die aus dem Verkauf von Grund und Boden resultieren, handelt es sich um einen reichlich komplizierten Sachverhalt, der die laufende Rechtsprechung immer wieder beschäftigt.
Grundsätzlich sind diese Steuern in Deutschland ein Element der Steuergerechtigkeit, weil die erzielten Einkünfte / Gewinne genauso wie andere Einkunftsformen behandelt und besteuert werden.
Die gewährten Ausnahmen können nicht nur für den Erhalt der betrieblichen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit genutzt werden, sondern eröffnen gleichzeitig interessante Möglichkeiten der Vermögensumstrukturierung und der Ersparnis von Steuern.
Sie sollten aber von ausgewiesenen Experten im Einzelfall auf ihre Anwendbarkeit hin überprüft werden.
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