Core-Immobilien
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In der Welt des Immobilieninvestments gibt es verschiedene Ansätze und Strategien, um Renditen zu erzielen. Eine besonders beliebte und bewährte Methode ist die Investments in sogenannte Core-Immobilien. Diese Investments zeichnen sich durch hohe Stabilität und langfristiges Wachstum aus und bieten eine attraktive Option im Immobilienmanagement, das nach konservativen und ertragsstarken Objekten sucht.
In diesem Artikel werden die Grundlagen der Definition von Core-Immobilien erörtert, ihre Vorteile und Risiken analysiert sowie einige wichtige Überlegungen für potenzielle Anleger besprochen.
Was sind Core-Immobilien?
Core-Immobilien sind eine Kategorie von Immobilieninvestments, die sich durch bestimmte Merkmale auszeichnen. Im Allgemeinen handelt es sich bei ihnen um hochwertige, erstklassig gelegene und gut gepflegte, vermietete Objekte mit vergleichsweise niedrigem Fremdkapitalanteil in der Finanzierung.
Diese können jegliche Form von Wohn- oder Gewerbeimmobilien sein, einschließlich Mehrfamilienhäusern, Büros, Einkaufszentren und Industrieanlagen. Es hat sich aber breitflächig eingebürgert, den Begriff hauptsächlich für Gewerbeimmobilien zu verwenden.
Das englische Wort “core” hat viele Bedeutungen. Im Hinblick auf Immobilien könnte man das Wort mit “Kern” oder “Herzstück” übersetzen. Die Bezeichnung bringt also zum Ausdruck, dass es sich sozusagen um den innersten Kern eines gut funktionierenden Immobilienmarktes handelt, das Premiumsegment im Gewerbe.
Man kann synonym auch von Stabilitätsimmobilien sprechen.
Core Plus-Immobilien besitzen ähnliche Eigenschaften – allerdings mit kleinen Abstrichen in den verschiedenen Merkmalen. Sie stellen daher gegenüber den reinen Core-Immobilien eine etwas risikoreichere Option dar. Sie kombinieren stabile Merkmale von Core-Immobilien mit einem gewissen Potenzial für Wertsteigerung durch gezielte Verbesserungen oder Neupositionierung.
Während Core-Immobilien auf Einkommenssicherheit abzielen, streben Core-Plus-Immobilien nach einem ausgewogenen Verhältnis von Einkommenssicherheit und Wachstumspotenzial, was sie flexibler, aber auch risikoreicher macht.
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Core-Immobilien: Stabilität und Erfolg durch Schlüsselmerkmale
Core-Immobilien sind ein besonders attraktives Objektsegment, das sich durch vier Hauptmerkmale auszeichnet:
- Stabilität,
- erstklassige Standorte in den Hauptstädten, aber auch insgesamt in Deutschland,
- professionelles Management
- und eine langfristige Perspektive.
Die Hauptmerkmale von Core-Immobilien im Detail
Diese Merkmale sind entscheidend für den langfristigen Erfolg und die Rentabilität dieser Immobilien Investitionen.
Stabilität
Core-Immobilien bieten eine bemerkenswerte Stabilität, die sie von anderen Investments abhebt.
Dies ist größtenteils auf langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern zurückzuführen. Diese Verträge garantieren einen kontinuierlichen und vorhersehbaren Einkommensstrom, der für Anleger äußerst attraktiv ist.
Selbst in wirtschaftlich unsicheren Zeiten sind diese Immobilien oft in der Lage, stabile Einnahmen zu generieren, da Mieter (auch Unternehmen) in der Regel verpflichtet sind, ihre Mieten zu zahlen, unabhängig von den äußeren Umständen.
Als Stabilitätsfaktor gilt dabei auch ein vergleichsweise niedriger Fremdkapitalanteil in der Finanzierung. Er übersteigt normalerweise nicht die 50%-Marke und sorgt auf diesem Weg dafür, dass sich ein verändertes Zinsniveau nicht zu stark auf die Verringerung der Rendite durchschlägt.
Selbst im Jahr 2023 mit seinen eklatanten Veränderungen im Zinsniveau und den damit verbundenen Abwärtsbewegungen in Teilsegmenten des Immobilienmarktes konnten Core-Immobilien eine kontinuierliche Preisentwicklung und damit hohe Einkommensstabilität verzeichnen.
Erstklassige Lage
Ein erstklassiger Standort ist bei diesen Objekten ein Schlüsselmerkmal. Die Objekte befinden sich in begehrten Büro- und Gewerbegebieten, die eine hohe Nachfrage nach Wohn- oder Geschäftsräumen gewährleisten.
Die Wahl der richtigen Lage ist entscheidend für den langfristigen Erfolg, da sie den Wert der Immobilie steigert und die Attraktivität für die Vermietung und damit die Rendite erhöht.
Ein guter Standort ermöglicht es den Immobilien auch, in Zeiten von Marktschwankungen oder auch einer Rezession widerstandsfähig zu bleiben.
Professionelles Immobilien-Management
Professionelles Immobilienmanagement ist ein weiteres wichtiges Merkmal. Diese Objekte werden oft von erfahrenen Immobilienbüros und Unternehmen verwaltet, die sich um alle Aspekte der Immobilie kümmern, von der Instandhaltung bis zur Mieterakquise.
Das professionelle auch Vermietungsmanagement trägt dazu bei, den Wert der Immobilie zu erhalten und zu steigern, indem es sicherstellt, dass sie gut gewartet wird und die Mietverträge effektiv verwaltet werden. Dies reduziert auch die operativen Risiken und erhöht die Effizienz des Investments.
Langfristige Perspektive
Core-Immobilien sind langfristige Investments. Anleger, die in Stabilitätsimmobilien investieren, haben eine langfristige Perspektive im Sinn und zielen nicht auf schnelle Gewinne ab. Stattdessen streben sie nach kontinuierlichem Wachstum und stabilen Vermietungseinnahmen (Cash-Flow) über viele Jahre hinweg.
Diese langfristige Sichtweise passt gut zu den stabilen Merkmalen von Core-Immobilien und ermöglicht es Investoren, von langfristigen Trends und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu profitieren.
Fazit
Zusammenfassend bieten Core-Immobilien eine einzigartige Investmentkombination aus den genannten Elementen: Stabilität, erstklassiger Lage, professionellem Immobilienmanagement und langfristige Perspektive.
Diese Merkmale machen sie für viele Investoren zu äußerst attraktiven Objekten, die langfristigen Erfolg und stabile Einkommensströme suchen.
Sogenannte Stabilitätsimmobilien sind eine solide Ergänzung für ein diversifiziertes Anlageportfolio und bieten die Möglichkeit, von den langfristigen Werten und Chancen in den verschiedenen Immobilienmärkten – und damit natürlich auch in Deutschland – zu profitieren.
Die vielfältigen Vorteile von Core-Immobilien
Die Investition in Core-Immobilien bietet Investoren eine breite Palette von Vorteilen, die sie zu einer äußerst attraktiven Anlageklasse machen. Diese Vorteile reichen von einem stabilen Cashflow über langfristige Wertschöpfung bis zur Diversifikation des Portfolios und bieten Schutz gegen Inflation sowie steuerliche Vorteile.
Core-Immobilien mit stetigem Cashflow
Einer der auffälligsten Vorteile ist der stetige Cashflow, den sie generieren. Durch langfristige Gewerbe- und Büro-Vermietung mit bonitätsstarken Mietern können Investoren eine zuverlässige Einkommensquelle in Form von Mieteinnahmen erwarten.
Anders als bei anderen Anlageklassen, die von Marktschwankungen abhängig sein können, bieten diese Investiitonen eine stabile Einkommensgenerierung durch die Mieter.
Dieser Cashflow kann seitens des Immobilienmanagements zur Deckung von laufenden Kosten, zur Ausschüttung von Dividenden oder zur (auch vorzeitigen) Tilgung von Darlehen verwendet werden.
Langfristige Wertschöpfung
Core-Immobilien haben aufgrund ihrer erstklassigen Lage und ihres professionellen Managements das Potenzial, im Laufe der Zeit an Wert zuzulegen.
Dieser langfristige Wachstumstrend kann zu erheblichen Kapitalgewinnen führen, was die Objekte zu einer attraktiven Option für Investoren macht, die nicht nur auf Einnahmen, sondern auch auf langfristigen Kapitalzuwachs abzielen.
Der erstklassige Standort der Objekte trägt dazu bei, ihre Attraktivität und ihren Wert im Laufe der Zeit zu steigern.
Diversifikation
Investitionen in Core-Immobilien ermöglichen Anlegern eine wirksame Diversifikation ihres Portfolios.
Da deren Wertentwicklung oft nicht besonders stark mit anderen Vermögenswerten wie Aktien und Anleihen korreliert, tragen sie dazu bei, das Gesamtrisiko im Portfolio zu reduzieren.
Diese Diversifikation kann dazu beitragen, das Risiko eines erheblichen Vermögensverlusts in Zeiten wirtschaftlicher Turbulenzen wie im Jahr 2023 zu mindern und die Stabilität nicht zuletzt durch die Mieter zu erhöhen.
Inflationsschutz
Immobilien gelten als effektiver Schutz gegen Inflation. Da die Mieten tendenziell mit der Inflation – wie im Jahr 2023 sichtbar geworden – steigen, behalten Core-Immobilien auch in Zeiten steigender Lebenshaltungskosten in Deutschland oder anderswo ihre Kaufkraft.
Dies bedeutet, dass die Einnahmen aus Core-Immobilieninvestitionen im Laufe der Zeit real an Wert gewinnen und Investoren vor den negativen Auswirkungen der Inflation schützen können.
Steuerliche Vorteile
In einigen Ländern bieten Core-Immobilien steuerliche Anreize für Investoren. Diese steuerlichen Vergünstigungen können die Rendite der Investments weiter verbessern. Dazu gehören Abschreibungen, Zinsabzüge und andere steuerliche Vorteile, die die Steuerlast der Investoren reduzieren können.
In Deutschland sind Immobilieninvestments, die mehr als 10 Jahre Laufzeit betragen, von der Besteuerung ausgenommen. In den USA gelten unter bestimmten Umständen generelle Steuerverschonungen bis zu hohen Freibeträgen.
Risiken von Core-Immobilien
Obwohl diese Stabilitätsimmobilien als sichere Anlageklasse im Immobilienmanagement gelten, sind sie wie jede andere Form der Geldanlage natürlich nicht ohne jegliche Risiken.
Eine fundierte Kenntnis dieser Risiken ist entscheidend, um kluge Investmententscheidungen zu treffen und mögliche Herausforderungen zu bewältigen.
Hier sind die wichtigsten Risikofaktoren:
Zinssatzrisiko
Ein bedeutendes Risiko für Investoren ist bei diesen Objekten das Zinssatzrisiko.
Steigende Zinssätze können die Finanzierungskosten erhöhen, was die Rendite beeinträchtigen kann.
Wenn die Zinssätze schneller steigen als erwartet oder sich das Zinsumfeld verschlechtert, kann dies die Kapitalisierungsraten von Stabilitätsimmobilien erhöhen und die Attraktivität dieser Anlageklasse mindern.
Marktrisiko
Die hochwertigen Objekte sind nicht immun gegen Marktrisiken. Wie jede Anlageklasse sind sie von den Schwankungen des Immobilienmarktes betroffen.
Ein plötzlicher Rückgang der Immobilienpreise kann den Wert der Investition mindern und die Kapitalrendite negativ beeinflussen.
Um dieses Risiko zu mindern, ist eine sorgfältige Standortauswahl und Due Diligence bei der Immobilienauswahl entscheidend.
Mietausfallrisiko
Trotz langfristiger Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern sind auch diese hochwertigen Objekte nicht vor Mietausfällen oder Leerstand gefeit.
Wirtschaftliche Abschwünge oder individuelle Mieterprobleme können dazu führen, dass Mieteinnahmen ausbleiben.
Ein effektives Mietermanagement und eine umfassende Risikobewertung sind daher von großer Bedeutung, um das Mietausfallrisiko zu minimieren.
Betriebskosten
Steigende Betriebskosten, darunter Instandhaltungskosten, Versicherungsprämien und Verwaltungsaufwendungen, können die Rendite von Core-Immobilien erheblich beeinträchtigen.
Um diesem Risiko entgegenzuwirken, ist eine regelmäßige Überwachung und effiziente Verwaltung der Betriebskosten erforderlich, um unnötige Ausgaben zu minimieren.
Liquiditätsrisiko
Im Vergleich zu anderen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen sind Immobilien weniger liquide. Der Verkauf von Stabilitätsimmobilien kann zeitaufwendig und kostspielig sein.
In Zeiten finanzieller Notlagen kann der Mangel an Liquidität zu Schwierigkeiten führen, Vermögenswerte rasch zu liquidieren. Dieses Risiko erfordert eine langfristige Investitionsstrategie und die Bereitschaft, Kapital für längere Zeiträume zu binden.
Insgesamt sind Core-Immobilieninvestitionen zwar mit einer höheren Stabilität und Sicherheit verbunden als viele andere Anlageklassen, jedoch sind sie nicht ohne Risiken.
Eine umfassende Risikobewertung und -managementstrategie, die auf die spezifischen Merkmale und Herausforderungen der jeweiligen Immobilien ausgerichtet ist, ist entscheidend für den langfristigen Erfolg dieser Investitionen.
Es ist wichtig, diese Risiken zu berücksichtigen und in eine sorgfältig durchdachte Anlagestrategie einzubeziehen.
Überlegungen für potenzielle Investoren
Bevor Sie in Stabilitätsimmobilien investieren, sollten Sie einige wichtige Überlegungen anstellen:
- Ziele und Risikobereitschaft: Klären Sie Ihre Anlageziele und wie gut Stabilitätsimmobilien zu Ihrer Risikobereitschaft passen.
- Anbieter und Konzeption: Wie in praktisch jedem Marktsegment, kommt es auch im Immobilienbereich – und hier vielleicht sogar noch stärker als in anderen Segmenten – hauptsächlich auf den Anbieter von Immobilieninvestments und dessen Konzeption an.Inhabergeführte Fondsgesellschaften mit langjährigem, positiven Trackrekord, die eine langfristige Strategie verfolgen und mit einer klaren Kernkompetenz aufwarten, sind eine gute Gewähr für funktionierende Investments.
- Standortauswahl: Der Standort des Objekts ist entscheidend. Forschen Sie sorgfältig und wählen Sie Metropolregionen (in Deutschland z.B. Berlin, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt oder München) mit stabilem Wachstum und konstanter Nachfrage.
- Finanzierung und Kapitalbedarf: Ermitteln Sie, wie viel Kapital Sie für Ihr Investment benötigen und wie Sie es finanzieren werden. Informieren Sie sich auch über das Finanzierungskonzept der Immobilie: hohe Fremdkapitalanteile bergen zwar Renditepotenziale, verbinden sich aber auch mit z.T. deutlich höheren Risiken.
- Professionelle Hilfe: Erwägen Sie die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmanagement-Unternehmen oder einem spezialisierten Berater, um die besten Möglichkeiten für Ihre Anlageziele zu identifizieren.
- Diversifikation: Betrachten Sie Core-Immobilien als ein Segment Ihres gesamten Anlageportfolios und diversifizieren Sie, um Risiken zu minimieren.
Core-Immobilien – ein Fazit
Core-Immobilien sind eine attraktive Anlageklasse für Investoren, die Stabilität, langfristiges Wachstum und regelmäßige Einkommensströme suchen. Sie bieten eine Reihe von Vorteilen, darunter einen zuverlässigen Cashflow, Inflationsschutz und Diversifikation.
Allerdings sind sie nicht ohne Risiken, und es ist wichtig, diese sorgfältig zu berücksichtigen und professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, bevor man in Stabilitätsimmobilien investiert.
Mit der richtigen Strategie und Due Diligence können Stabilitätsimmobilien jedoch eine solide Ergänzung zu einem ausgewogenen Anlageportfolio sein und langfristigen Erfolg bieten.
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