Immobilien sind die besseren Anleihen.
Gastbeitrag von Stefan Schrader, Vermögensmanager seit 1995.
Immobilien stehen weitere gute Jahre bevor … so ein Fazit, welches ich gleich vorne weg mitteilen kann. Warum die zweifelsfrei gut gelaufenen Immobilienmärkte weitere Investitionen rechtfertigen und Anlegern eine wichtige und zuverlässige Ertragsquelle sein werden, erläutere ich im heutigen Gastbeitrag.
Die Werttreiber hinter Immobilieninvestments:
- Es besteht tatsächlicher Bedarf an mehr und besseren Gewerbe- und Wohnimmobilienkonzepten.
- Immobilien und Immobilienfonds = langfristig planbare, laufende Erträge.
- Immobilien sind ein nicht beliebig reproduzierbarer Sachwert.
- Es fehlt an Anlagealternativen.
- Nullzinsen machen Finanzierungen extrem günstig und Investments noch profitabler.
Einige wichtige Punkte noch, bevor es ans Eingemachte geht:
Ich habe die Grundüberzeugung, dass Anleger nicht versuchen sollten, Investments wie Immobilien mit liquiden Anlageprodukten von der Börse umzusetzen. Ich halte sowohl REITs (Immobilienaktien) als auch offene Immobilienfonds für unpassende Investmentvehikel, wenn Anleger die Ertragsquelle Immobilie nutzen möchten.
Bei ersteren, den REITs, haben Anleger auch das Marktrisiko aus dem Aktienbereich. Im Klartext also richtig große Schwankungen, die auch unabhängig vom tatsächlichen Immobilienportfolio des REITs eintreten werden. Nachdem REITs nun die erfolgreichste Aktienkategorie der letzten 13 Jahre mit Renditen von 10,6 % p.a. waren (Quelle: JP Morgan, guide to the markets Stand 31.12.2019; FTSE NAREIT AII REITS) sollten Anleger ihre Gewinnerwartungen bremsen. Achtung: In den vorgenannten 13 Jahren gab es auch mal Kalenderjahre mit bis zu -34,1 % Wertverlust. Anleger haben am Ende eben mehr „Aktie“ als „Immobilie“ im Portfolio und das widerstrebt dem naturgemäß eher Sicherheit suchendem Immobilieninvestor für gewöhnlich.
„Offenheit“ wird bei Immobilienfonds zum Problem.
Die zweite, recht beliebte Variante an der Börse in Immobilien investieren zu wollen, sind offene Immobilienfonds. Diese vermitteln den Eindruck breit gestreut, sicher UND liquide zu sein. Dass es anders kommen kann, haben Anleger teils schmerzhaft nach der letzten Finanzmarktkrise gesehen. Meine Überzeugung ist, sie werden es auch wieder in der nächsten Börsenkrise sehen. Reflexartig haben und werden Anleger ihre Anteile an offenen Immobilienfonds im Krisenszenario verkaufen. „Warum wird verkauft was stabil läuft?“ fragt man sich zu recht, da das Investment damals wie heute stetige Erträge abwirft. Genau das ist die Krux. Die suggerierte Liquidität des Immobilieninvestments verleitet Investoren zu einem Reflex, der sagt: „Rette, was zu retten ist, wenn bei den anderen Börsenwerten die Kurse purzeln.“ Es ist viel durch die Regulierung für offene Immobilienfonds unternommen worden. Im Ergebnis erwartet Investoren auch zukünftig eine ähnliche Situation – so zumindest ist meine These.
Die zielführende Disziplinierung auf die langfristige Strategie hinter jedem Immobilieninvestment wird durch die vorgenannten Produktgestaltungen konterkariert. Ursprüngliche Planungshorizonte und Anlagestrategien können mit einer Wertpapierorder innerhalb von Minuten über Bord geworfen werden. Das funktioniert dann jedoch gar nicht, wenn es zu viele Menschen auf einmal, in einer kurzen Zeitperiode, machen. Immobilien können selten schnell und ganz besonders nicht schnell für beste Preise verkauft werden. Um hohe Verkäufe von Investoren aus offenen Immobilienfonds zu bedienen, müsste jedoch genau das passieren.
Schnelle und gute Verkäufe gibt es schon mal gar nicht in einer Krise. Das Investment in offene Immobilienfonds macht also überhaupt nicht das, was es soll. Die Liquidität dieses Investmentvehikels interessiert Anleger eigentlich eh nur, wenn die Märkte verrückt spielen und der Krisenmodus eintritt. Ansonsten leben vermögende Menschen, meiner Beobachtung nach, aus dem letzten viertel Jahrhundert in meinem Beruf, bei ihren Immobilieninvestments ohnehin am liebsten von den laufenden Erträgen.
Bitte nicht alles über einen Kamm scheren.
Damit kann ich meine erklärende Einleitung auch abschließen und mich den wirklich interessanten Analysepunkten mit Ihnen zuwenden. Es war mir jedoch ein Anliegen diesen Hintergrund zu erläutern. Dafür gibt es zwei Gründe, die sich Ihnen umgehend erschließen werden:
- Zum einen vergleichen Investoren manchmal aus Versehen Äpfel mit Birnen – übersetzt auf Immobilien werden offene Immobilienfonds, Immobilienaktien (REITs), Immobilienbeteiligungen, Zweitmarktinvestments und das physisch gekaufte Globalobjekt/Zinshaus miteinander verglichen. Das ist nicht sinnvoll und daher beschreibe ich die Abgrenzung, was auch gleichzeitig Punkt 2 meines Motivs der langen Vorrede darstellt.
- Ich gehe im folgenden Text vor allem auf die Immobilie an sich ein. Eine auf langfristigen Erfolg ausgelegte Sachwertanlage, deren tatsächlicher Wert sich durch stetige und auskömmliche hohe Mieterträge ergibt.
Wenn Mann oder Frau über Immobilien nachdenkt, dann ist zu differenzieren, ob es um die dauerhafte Investition in Immobilien geht oder um die Spekulation auf das aktuell hervorragende Umfeld für Immobilien, also kurzfristige Spekulations- und Mitnahmegewinne. Das aktuell hervorragende Umfeld für Immobilien ist vor allem in der im Vergleich zu anderen Investments hohen und bei guter Selektion zudem stetigen Ertragskraft begründet. Insbesondere in Nullzinszeiten ist das bemerkenswert und hat eine große Anziehungskraft auf Investoren.
Gewinnen oder verlieren – das ist hier die Frage …
Anleger investieren entweder wissenschaftlich ausgefeilt oder aus dem Bauch heraus so, dass unter den in Frage kommenden Optionen die attraktivste zum Erreichen der eigenen Ziele ausgewählt wird. Ist es attraktiver, das zur Disposition stehende Investment im Vermögensportfolio einzubauen oder die möglichen Alternativen mit ähnlichen Charakteristika? Hier ein konkretes Beispiel, welche Optionen ein Anleger auf der Suche nach laufenden Erträgen aus einer vermutet sicheren Quelle abwägt:
Der Anleger erwägt ggf. eine deutsche Staatsanleihe zu erwerben. Dieses Festzinspapier höchster Bonität zahlt aktuell jedoch erst bei einer Laufzeit ab 21 Jahren überhaupt Zinsen. Wie von der Bundesbank am 12.02.2020 veröffentlicht, rentiert die 5-jährige Bundesanleihe bei -0,63 % p.a., bei 10 Jahren Laufzeit bei -0,38 % p.a., bei 15 Jahren bei -0,16 % p.a. und selbst bei 20 Jahren noch bei -0,01 % p.a. Ein Investor erhält aktuell also nach zehn Jahren von 100.000 Euro Investition/Kaufpreis 96.200 Euro zurück – Kaufkraftverluste durch Inflation gehen da nochmal von runter.
Nach Inflation sieht das Szenario entsprechend düster aus – siehe grafische Darstellung unten.
In den wichtigen Wirtschaftsregionen der Welt sind die realen Zinsen, also Zinsen nach Berücksichtigung der Inflation, für 10-jährige Staatsanleihen negativ. Anleger verlieren sehenden Auges viel Geld.
Diese niedrigen Zinsen spiegeln sich auch in Unternehmensanleihen wider und limitieren für Investoren die Alternativen für Anlagen mit laufenden, planbaren Erträgen. Das Fehlen der Zinsen im Anleihensegment treibt Anleger aller Größenordnung in den Immobiliensektor mit hohen laufenden Erträgen. Solange der Bedarf besteht und wächst, gewerbliche und wohnwirtschaftliche Immobilien zu mieten, werfen diese Investments für Anleger auskömmliche laufende Erträge ab. Dazu später mehr…
„Es wurde übertrieben und ist jetzt heiß gelaufen …“
So oder ähnlich argumentieren ängstliche Anleger wenn sie auf die Entwicklung an den Immobilienmärkten schauen. Der Eindruck oder auch das Gefühl, dass etwas zu teuer geworden sei, wird oft an absoluten Kursen (Börse) oder absoluten Kaufpreisen pro Quadratmeter (Immobilien) fest gemacht. Das ist zwar emotional nachvollziehbar, gleichermaßen jedoch nicht zielführend für einen Anleger. Ein Aktionär, dessen Unternehmensbeteiligung drei mal so viel Gewinn abwirft wie vor fünf Jahren und jetzt einen doppelt so hohen Aktienkurs hat, denkt ja auch nicht, dass seine Aktien teuer sind.
Diese von Anlegern beobachtete Preisentwicklung muss also in das Verhältnis zum Wert gebracht werden, den ein Investment hat. Der Wert entscheidet sich zum einen durch die tatsächlich feststehenden Wiederherstellungskosten des Investments und zum anderen durch die zu erwartenden laufenden Erträge (netto) daraus. Das klingt einfach und so ist es auch. Am langen Ende interessieren ausschließlich diese beiden Faktoren.
Bei Immobilien ist beides relativ gut kalkulierbar.
Und das sollten weitsichtige Investoren für sich nutzen. Man kann sich aber auch noch jahrelang ärgern, dass ein Quadratmeter Neubau inzwischen selbst in ländlichen Regionen in der Regel über 4.000 Euro kostet oder in Orten wie München eher 8.000 bis 20.000 Euro. Das Ärgern bringt allerdings nicht viel, da sich diese Wiederherstellungskosten voraussichtlich nicht mehr nennenswert reduzieren werden.
Bauen ist teuer geworden.
Das liegt daran, dass die Material- und vor allem die Lohnkosten die Herstellungskosten in die Höhe treiben. Handwerker sind rar geworden und es ist nicht absehbar, dass sich dieses Missverhältnis von Angebot an Arbeitskräften und Nachfrage am Bau in den nächsten Jahren ausgleicht, geschweige denn umkehrt. Die Herstellungskosten für Immobilien in einem Land wie Deutschland sind dauerhaft signifikant erhöht! Ärgern ist zwecklos und der erhoffte viel günstigere Kaufzeitpunkt wird nicht mehr kommen. Sie brauchen sich jedoch nicht zu ärgern. Dieser Betrachtung der scheinbar teuren Kaufpreise unterliegt ein Gedankenfehler. Sie werden spätestens am Ende des Gastbeitrages wissen, warum.
Kaufpreise steigen schneller als Mieten.
Bei den Erträgen ist es in der Tat so, dass die Mieten an den meisten Standorten nicht so schnell gestiegen sind, wie die Kaufpreise für Immobilien. Vielmehr sind die Kaufpreise seit 8 Jahren schneller gestiegen als die Mieten. Das bedeutet ein Ungleichgewicht und ist traditionell auch als ein Warnhinweis für bevorstehende Korrekturen zu verstehen. Dieses wird sich meiner Einschätzung nach im Rahmen der gerade gestarteten Dekade über die Marktteilnehmer regulieren. In den nächsten 2-3 Jahren sehe ich übrigens nicht, dass eine nennenswerte Korrektur an den Immobilienmärkten stattfinden wird, trotz Mietpreisbremse & Co. Vielmehr ist weiterhin Raum nach oben bei den Kaufpreisen. Dafür gibt es hauptsächlich zwei Triebfedern. Zum einen können speziell wir Deutschen es uns schlicht noch leisten mehr zu zahlen und zum anderen sorgen die extrem niedrigen Zinsen für viel Kapitalzufluss in das Segment und noch viel höhere laufende Cashflows aus Immobilieninvestments als noch vor einigen Jahren. Investoren profitieren enorm von den niedrigen Fremdkapitalzinsen, da die Zinsen deutlich mehr gesunken sind, als die Kaufpreise gestiegen.
Nun widmen wir uns jedoch erstmal wieder den Preisentwicklungen. Immobilien haben nach einer längeren Schwächephase in den Jahren vor der Finanzkrise, eine Konsolidierung erlebt und dann in den letzten Jahren zu einer Aufholjagd angesetzt. Preise sind deutlich gestiegen und nähern sich den internationalen Verhältnissen in den nächsten Jahren voraussichtlich schrittweise an.
Erträge und Wertentwicklung von Immobilien in Deutschland:
Um die objektivierte Betrachtung zu erleichtern, habe ich Ihnen zwei Darstellungen beigefügt. Beide haben insbesondere für deutsche Investoren Relevanz und bieten meines Erachtens nach aufschlussreiche Erkenntnisse. Sofort ist zu erkennen, dass die laufenden Erträge recht konstant sind und aufgrund der Wertzuwächse und damit höheren Kaufpreise zuletzt auf immer noch rund 4 % taxiert sind.
Quelle: MSCI, JP Morgan Asset Management, Deutsche Immobilien umfassen die Sektoren Einzelhandel, Büros, Industrie, Wohnimmobilien und Hotels. Stand 31.03.2019
Dass gerade in Deutschland die Preise im internationalen Preisvergleich immer noch absolut im Rahmen sind, kann der nächsten Darstellung entnommen werden. Diese Grafik zielt darauf ab, die Immobilienpreise in ein Verhältnis zur Wirtschaftskraft der Privatpersonen und deren Einkommen zu setzen. Umgangssprachlich ausgedrückt also: Wie viel von der Wirtschaftsleistung bzw. dem Einkommen muss ausgegeben bzw. investiert werden, um ImmobilienbesitzerIn zu werden. Auch hier ist schön zu sehen, dass in Deutschland noch auf relativ gutem Niveau das Investieren möglich ist. Die Reklamationen mancher Betrachter bezüglich der vermeintlich hohen Preise resultieren aus der Entwicklung der letzten Jahre in absoluten Beträgen je Quadratmeter. Es ist zwar nachvollziehbar, wirtschaftlich jedoch eine nicht zweckdienliche, eindimensionale und statische Betrachtung der Kaufpreisentwicklung. Wir sind weiterhin im internationalen Vergleich in einem relativ günstigen Immobilienmarkt.
Um den wahren Wert von Immobilien fair und sinnvoll zu bewerten, ist wichtig, auf die laufenden Erträge zu schauen. Wenn also eine Immobilie vor Kosten 4 % Mietertrag p.a. erbringt, bedeutet es, dass ein Anleger in einem Jahr einen laufenden Ertrag hat, für den eine 30-jährige deutsche Staatsanleihe exakt 25 Jahre Laufzeit benötigt. Im Umkehrschluss hat ein Anleger in ein Immobilienportfolio mit 4 % p.a. in 25 Jahren über die laufenden Erträge seine Einlage verdoppelt, und zudem besteht eine gute Chance auf realen Werterhalt und Vermögensmehrung (nach Inflation).
Aktien versus Immobilien.
Der laufende Ertrag von gut selektierten Immobilieninvestments ist vergleichbar mit dem dividendenstarker Aktien. Die laufenden Schwankungen können jedoch bei Immobilien gemäßigter erwartet werden und sind zudem berechenbarer.
Wann der nächste große Rücksetzer an den Börsen kommt ist nicht prognostizierbar. Dass Immobilien erst wieder einen größeren Preisabschlag erfahren, wenn bzw. falls Zinsen signifikant steigen, das steht im Grunde genommen fest. Kurzfristige, kleinere Preisschwankungen bei Immobilien passieren natürlich auch konjunkturell bedingt und sind langfristig normal. Dass Immobilien jedoch nur signifikant Preisabschläge bei deutlich steigenden Zinsen haben werden, liegt an der doppelt negativen Dynamik, die das mit sich brächte. So wie jetzt der Nullzins alternative Investments in Anleihen unattraktiv sein lassen und zudem die Fremdfinanzierung historisch günstig sein lässt, so würden deutliche Zinssteigerungen doppelt negativ entgegen wirken.
Genau wegen der Zinsen ist der Unterschied zwischen bspw. Dividendenaktien und Immobilien signifikant. Aufgrund der oftmals langlaufenden Mietverträge und i.d.R. gut planbaren Cashflows aus Immobilien finanzieren Banken gern für unter 1 % Zins p.a. Immobilieninvestments. Bei Aktieninvestments ein Szenario, welches weder die Bank macht noch der Anleger überhaupt wünscht zu machen. Historisch ist es übrigens oftmals sogar so gewesen, dass die Illiquidität der Immobilie und deren langfristige Fremdkapitalfinanzierung im Rahmen einer strategischen Vermögensplanung Anlegern geholfen hat, Ihre Ziele zu erreichen und in kritischeren Phasen vernünftiger zu handeln.
Die Immobilie ist die bessere Anleihe.
Aus den vorgenannten Gründen, werden große Vermögen in den nächsten Jahren weiterhin in Immobilien umgeschichtet. Anleihen bringen nur noch in sehr ausgewählten Schwellenländern oder mit entsprechend negativen Bonitätsratings und sehr langen Laufzeiten Zinsen, die mit Immobilienerträgen mithalten könnten.
Infrastrukturinvestments können auch regelmäßige und gute Erträge bringen, sind für Investoren jedoch schwerer zugänglich und in Fondslösungen selbst für vermögende Privatanleger eigentlich kaum zu finden.
Mir wurde gesagt, dass der tatsächliche Bedarf an Wohnraum und vor allem auch zukunftsfähigen Wohnkonzepten aufgrund der Nachfrage in der europäischen Bevölkerung schon in vorherigen Emails an Sie, die Lesenden, erläutert wurden. Das ist der wichtige Stabilisator und bei professioneller Konzeptumsetzung auch der Erfolgsgarant, dass ein Immobilieninvestment funktioniert. Vor allem für die nächsten Jahre gilt: Solange die Zinsen niedrig bleiben, werden Immobilieninvestments nicht nur krisenfrei bleiben, sondern voraussichtlich noch wertvoller werden. Mit ernsthaft steigenden Zinsen rechnet aktuell eigentlich niemand. Ich habe Ihnen als abschließende Folie die Zinsprognose für die Leitzinsen einiger der wichtigsten Wirtschaftsräume der Welt beigefügt.
Wie eingangs erläutert, ist die Expertise meiner Unternehmen, Anlegern mit liquiden Investments Portfolien zu gestalten. Sachwertbeteiligungen und Immobilieninvestments sind in meinen Unternehmen relativ unbedeutende Anlagelösungen. Trotzdem beleuchte ich offenkundig die positive Seite an Immobilieninvestments. Es liegt mir persönlich am Herzen, dass gewissenhafte Anleger auf keinen Fall gute Gelegenheiten verpassen, weil sie den Unkenrufen der Presse erliegen oder schlicht nicht erkennen, in welch ungewöhnlich chancenreichem Umfeld wir uns bei Immobilien und anderen Sachwertinvestments generell weiterhin bewegen.
Immobilieninvestments sollten im Gegensatz zu börsentäglich handelbaren Strategien konsequent so gemacht werden, wie es die Konzeption zweckmäßig erfordert. In der Regel sollte also ein längerer Anlagehorizont und die Bereitschaft mittelfristig nicht liquide zu sein, eingebracht werden. Ein dauerhaft gut funktionierender Sachwert ist nicht börsentäglich sinnvoll liquidierbar. Die Bindungswirkung einer Investitionsentscheidung ist meiner Überzeugung nach also auch eine unumgängliche und notwendige Nebenerscheinung einer guten und dauerhaft funktionierenden Investition in Sachwerte.
Ich hoffe, Ihnen mit meinen Erläuterungen Hintergründe aufgezeigt zu haben, die Ihr Urteilsvermögen für Investments noch weiter stärkt. Der Blick über den Tellerrand erhellt auch die Kräfte hinter den großen Kapitalströmen, welche von institutionellen Investoren, Pensionskassen und Stiftungen geprägt werden.
Natürlich sollten Sie beachten, dass vor einem Investment wirklich ausnahmslos alle Hausaufgaben bei der Auswahl des richtigen Investments zu erledigen sind. Dabei ist das wichtigste, sich eine gute Quelle, also einen renommierten Partner, Berater, Vermittler an die Seite zu nehmen.
Mein bewusst auf das Positive konzentrierter Gastbeitrag soll Gelegenheiten aufzeigen und Mut machen sich zu engagieren. Ob es aktuell geeignete Investments gibt und welche das für Sie sein können, kann ich Ihnen bei Immobilien oder anderen Sachwertbeteiligungen nicht empfehlen. Aber dafür haben Sie mit Hörtkorn Finanzen einen der bestmöglichen Partner an Ihrer Seite.
Quelle: onvista.de