Finanzen verstehen:

Wohnimmobilien in Europa # 1/4: Urbanisierung erzeugt regionale Bevölkerungsentwicklungen von -18 % bis +14 %

Eine wesentliche Grundlage für sichere Entscheidungen zu Immobilieninvestitionen sind die großen gesellschaftlichen Veränderungen, die an nachhaltigen Trends abzusehen sind. Die sollten Sie als Investor auch kennen. Wir sehen hier zwei Hauptfaktoren, die solche Veränderungen erzeugt: die demografischen Bevölkerungsentwicklungen und den Trend zur Urbanisierung in den westlichen Industrieländern. Wohnkonzepte, die diese Faktoren angemessen einbeziehen, bieten tendenziell mehr Aussicht auf Erfolg für Investoren. Weshalb möchten wir Ihnen nachfolgend erläutern, heute beginnend mit der Urbanisierung.

Urbanisierung verändert das Land – und eröffnet Chancen.

Kartenausschnitt Beispiele für prospektierende Regionen in Europa

Urbanisierung heißt, dass signifikante Anteile der Bevölkerung eines Staates von ländlichen Gegenden in die Städte ziehen. Urbanisierung ist in Europa ein seit Langem anhaltender Trend, der ungebrochen fortbesteht. Dadurch verändern sich die Strukturen innerhalb der europäischen Staaten enorm. Ganze Regionen veröden, während einige Metropolregionen stark boomen (siehe Abb.). Die Bandbreite reicht von minus 18 % Bevölkerungsdichte bis zu plus 14 %. Auf nationaler Ebene gibt es außer Norwegen keine Ausnahme in dieser Bandbreite.

Vielerorts, an attraktiven städtischen Standorten, ist der Trend so nachhaltig und stark, dass die Politik in den vergangenen Jahren darauf keine angemessene Antwort fand. Die Folge ist ein immer noch steigender Nachfrageüberhang, der bspw. an den deutschen Top 7-Standorten weiter die Mieten und Preise anheizt.

Das eröffnet Immobilieninvestoren Chancen in den Wachstumsregionen. Der Trend zur Urbanisierung ist einer der stärksten Treiber für regionale Wert- und Mietentwicklungen von Wohnimmobilien, aber auch für die Baukosten. Mieten und Baukosten können derart eskalieren, dass sich ein regionaler Wohnungsmarkt besonders in boomenden Metropolen überhitzt. Einige meinen, dass wir diesen Punkt auch an den Top 7-Standorten in Deutschland noch lange nicht erreicht haben, doch da ist man sich unter Experten uneins. Dabei gilt, dass Immobilieninvestments generell, also auch an deutschen Top 7-Standorten, mit Experten umgesetzt werden sollten. Es ist noch wichtiger geworden zu selektieren. Fehlende Expertise wird sicherlich regelmäßig schief gehen und zu Fehlinvestments führen.

Während der nationale Baupreisdurchschnitt für Zinshäuser in Deutschland noch zwischen 2.500 und 3.000 Euro/qm ohne Grundstück liegt (Quelle: eigene Internetrecherchen bei verschiedenen überregionalen Bauunternehmen), sind gegenwärtig bspw. in München Neubauten von Eigentumswohnungen erst ab 7.300 Euro/qm (Immowelt, Jan. 2020) verfügbar. Der durchschnittliche Kaufpreis stieg in München seit 2015 von 6.034 Euro/qm auf aktuell 8.993 Euro/qm (Immowelt, Jan. 2020); eine Teuerung von rund 49 %. Es steigen dadurch natürlich die Mieten überproportional auch an Standorten, wo Geld noch eine Rolle spielt. Für Objekte an solchen Standorten steigen mithin auch die Marktrisiken, weil bereits jetzt teils die traditionellen sozialen Strukturen in derartigen innerstädtischen Quartieren zerfallen. Immer weniger Normalbürger können sich die geforderten Mieten leisten. Ebenfalls einer der stärksten Wachstumstrends unserer Zeit, sozusagen der kleine Bruder der Urbanisierung, ist mithin das Pendleraufkommen.

Grafik Deutsche Großstädte nach Anzahl pendelnder Beschäftigter

Unser Fazit.

Deutsche Wachstrumsregionen bieten als Standorte natürlich noch gute Investitionsgelegenheiten für Immobilienanleger. Man kann nur nicht mehr zu allem „ja“ sagen. Europaweit ist der Urbanisierungstrend überall vorhanden und mit ihm auch das Potential für gute Renditen und Wertentwicklungen. Die entsprechenden Wachstumsregionen sind dabei relativ klar zu identifizieren.

An den deutschen Top 7-Standorten ist dieses Potential aber teils schon ausgereizt. „A-Lage“ allein reicht nicht mehr als Kaufargument. In unserem nächsten „Finanzen verstehen“ beleuchten wir einen weiteren erfolgskritischen Aspekt zeitgemäßen Immobilieninvestments, die Demografie.