Finanzen verstehen:

Wohnimmobilien in Europa # 3/4: Die Vielfalt wächst.

Da in den Medien immer wieder zu lesen ist, dass zu wenig Wohnraum gebaut wird, könnte man meinen, es sei (fast) egal, was angeboten wird, Hauptsache Wohnraum. Die Logik des Marktes ist aber eine andere: Wer dem Bedarf am besten gerecht wird, kann den besten Preis dafür verlangen. Im Wettbewerb und besonders in Zeiten hoher und immer noch steigender Baukosten ist dies wirtschaftlich der einzig sinnvolle Ansatz. Diesen Ansatz finden wir auch in der Marktentwicklung wieder.

Transaktionsvolumen am europäischen Wohnimmobilienmarkt in Mrd. Euro.

Grafik zur Entwicklung des Transaktionsvolumens am Wohnimmobilienmarkt

Die Wohnimmobilien in Europa bzw. der europäische Wohnungsmarkt wird immer heterogener. Neue Konzepte für studentisches Wohnen, altersgerechtes Wohnen, Pendler, innerstädtische Micro-Apartments oder servicebegleitetes Wohnen (Boarding Houses) bereichern das Angebot (siehe Abb.)- die Vielfalt wächst.

Die Entwicklung verläuft allerdings nicht homogen über alle europäischen Regionen. Nur in einem Drittel Europas wird voraussichtlich die Bevölkerung in den kommenden Jahren (bis 2025) wachsen. Ein regionaler Investmentfokus mit guter Marktkenntnis erhöht die Erfolgsaussichten bei Investitionen. Ohne diese Expertise kann es zu bösen Überraschungen führen, wenn man bei der Standortwahl seinem „Gefühl“ folgt. Denn kaum einer hätte erwartet, was das Institut der deutschen Wirtschaft (IW, Köln) bei der Baubestandsanalyse aus 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten heraus fand. Oder hätten Sie es so vermutet?

Grafik Baubedarf gedeckt und übertroffen

Es geht mehr als nur „Core“.

Während der nationale Baupreisdurchschnitt für Zinshäuser in Deutschland noch zwischen 2.500 und 3.000 Euro/qm ohne Grundstück liegt (Quelle: eigene Internetrecherchen bei verschiedenen überregionalen Bauunternehmen), sind gegenwärtig bspw. in München Neubauten von Eigentumswohnungen erst ab 7.300 Euro/qm (Immowelt, Jan. 2020) verfügbar. Der durchschnittliche Kaufpreis stieg in München seit 2015 von 6.034 Euro/qm auf aktuell 8.993 Euro/qm (Immowelt, Jan. 2020); eine Teuerung von rund 49 %. Es steigen dadurch natürlich die Mieten überproportional auch an Standorten, wo Geld noch eine Rolle spielt. Für Objekte an solchen Standorten steigen mithin auch die Marktrisiken, weil bereits jetzt teils die traditionellen sozialen Strukturen in derartigen innerstädtischen Quartieren zerfallen. Immer weniger Normalbürger können sich die geforderten Mieten leisten. Ebenfalls einer der stärksten Wachstumstrends unserer Zeit, sozusagen der kleine Bruder der Urbanisierung, ist mithin das Pendleraufkommen.

Auch an den richtigen Lagen gilt im übrigen: Wohnung ist nicht gleich Wohnung. Im traditionellen Core-Ansatz für Investitionen in Wohnimmobilien (Bauen, Halten und Vermieten) ist die Nachfrage seit Jahren am breitesten. Dadurch ist das Risiko-/Renditeverhältnis inzwischen unattraktiver als in den anderen Segmenten. Andere Segmente sind deutlich interessanter für Investoren. Value Added-Konzepte zielen darauf ab, den Wohnwert einer Immobilie standortgerecht zu steigern und so höhere Mieten sowie Wertentwicklungen zu erzielen. Sie erfordern eine intensivere Bewirtschaftung der Objekte im Asset Management. Opportunistische Projekte verlangen das höchste Know-How, detaillierteste Marktkenntnisse sowie hohen Aufwand für die Umwidmung oder bspw. Kernsanierung interessanter Objekte. Dafür bieten sie auch die höchste Aussicht auf Gewinne.

Grafik Wohnen - Weit mehr als Mehrfamilienhäuser

Schwerpunktmäßig teilt sich der Wohnungsbaumarkt in drei verschiedenen Segmente auf. Erstens das traditionelle Segment, in dem Wohnungen vom Bauherren zur Vermietung errichtet werden (siehe Abb.), unterteilt in den freien und den regulierten Wohnungsmarkt. Im zweiten, ebenfalls klassischen Segment („Private Owner driven“), werden Wohnimmobilien von Bauträgern errichtet mit der Absicht, sie meist in Teileigentum an private Anleger zu verkaufen.

Im dritten Segment werden Projekte von Immobiliengesellschaften realisiert mit der Absicht, diese auch selbst zu bewirtschaften („Operator driven“). Der Kern dieses Geschäftsmodells ist der Betrieb einer Wohnimmobilie, nicht die Veräußerung. Da die erfolgreiche Bewirtschaftung die Hauptertragsquelle bildet, finden sich interessanterweise hier häufig die innovativsten Wohnkonzepte mit zielgruppenspezifischen Widmungen: Seniorenwohnungen, Micro-Apartments und Studentenwohnungen, Boarding Houses, Hotels etc.. Die Profis haben also erkannt: Added Value und Opportunistic Investmentansätze bieten auch bei Wohnimmobilien hohe Ertragschancen. Zeitgemäße und standortgerechte Wohnkonzepte tragen wesentlich bei zum langfristigen Erfolg solcher Projekte.

Unser Fazit

Investments in Wohnimmobilien bieten einerseits Chancen wie noch nie, sind andererseits aber keine Selbstgänger. Die besten Erfolgsaussichten bringen sie mit sich, wenn man sowohl regional als auch konzeptionell über den Tellerrand traditioneller Strukturen hinausblicken kann und im paneuropäischen Maßstab denkt. Zum Glück gibt es diese Expertise und man kann sie nicht mehr nur als institutioneller Investor, sondern auch als Privatanleger für sich nutzen.

Kommende Woche lesen Sie in „Wohnimmobilien in Europa 4“ von unserem Gastautor Stefan Schrader eine aktuelle Analyse zum Wert von Wohnimmobilien im Vermögensportfolio. Damit blicken Sie auch strategisch über den Tellerrand hinaus.