Gewerbeimmobilien
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Definition von Gewerbeimmobilien:
Gewerbeimmobilien sind Immobilien wie Büros, Restaurants, Läden oder auch Produktionsstätten, die ganz oder zum überwiegenden Teil speziell für gewerbliche und kommerzielle Zwecke entwickelt, gekauft, genutzt und verkauft werden.
Diese Kategorie umfasst eine vielfältige Palette von Immobilientypen, darunter Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Industrie- und Lagergebäude, Hotels, Gastgewerbeimmobilien sowie spezialisierte Einrichtungen wie Gesundheitszentren und Bildungseinrichtungen.
Die grundlegende Charakteristik von Gewerbeimmobilien besteht darin, dass sie darauf abzielen, Einnahmen zu generieren, sei es durch das Vermieten an Unternehmen oder Organisationen oder durch die Nutzung für unternehmerische Aktivitäten.
Sie stehen damit im Gegensatz zu Wohnimmobilien, deren Zweck – offensichtlich – im Bewohnen liegt. Gewerblicher Wohnungsbau ist dann zwar das gewerbliche Errichten von Immobilien, aber eben nicht von Gewerbeimmobilien.
Häufig finden sich auch Mischformen, z.B. die Praxis eines Arztes oder Büroräume im Erdgeschoss mit Wohnungen in den weiteren Geschossen o.ä.
Hier spricht man dann von Mischnutzung, es sei denn, der Anteil des Wohnraumes an der Gesamtfläche ist sehr gering.
Das deutsche Bewertungsgesetz / BewG bezeichnet alle Grundstücke als Geschäftsgrundstücke, die zu mehr als 80 % der Wohn- und Nutzfläche betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen (vgl. § 181 Abs. 6 BewG).
Bedeutung von Gewerbeimmobilien im Investmentbereich:
Gewerbeimmobilien spielen eine wichtige Rolle im Bereich der Investments.
Investoren bauen, erwerben, bewirtschaften und verkaufen Gewerbeimmobilien mit dem Hauptziel, langfristige Renditen zu erzielen und Einnahmen durch Vermieten, Sanieren, Erweitern oder / und den Wiederverkauf zu generieren.
Gewerbeimmobilieninvestitionen bieten eine breite Palette von Möglichkeiten und Vorteilen, darunter:
- Stabile Einnahmequelle: Gewerbeimmobilien bieten regelmäßige Mieteinnahmen von gewerblichen Mietern, was normalerweise eine zuverlässige und stabile Einnahmequelle darstellt. Diese Mieten können dazu beitragen, laufende Kosten zu decken und Investitionen zu amortisieren.
- Diversifikation: Investitionen in Gewerbeimmobilien können dazu beitragen, ein diversifiziertes Portfolio aufzubauen. Dies hilft, Risiken zu streuen und langfristige Stabilität zu gewährleisten.
- Wertsteigerung: Langfristig zielen Investoren darauf ab, den Wert ihrer Gewerbeimmobilien zu steigern. Dies kann durch die Wertentwicklung der Immobilie und mögliche Gewinne durch Verkaufen erreicht werden.
- Schutz vor Inflation: Gewerbeimmobilien können als Inflationsschutz dienen, da Mieten und Immobilienwerte oft im Einklang mit der Inflationsrate steigen.
Allerdings sind Investitionen in Gewerbeimmobilien nicht ohne Herausforderungen. Die jüngsten Veränderungen im Marktumfeld, insbesondere auf dem Büromarkt, verdeutlichen, dass eine fundierte Marktanalyse und Anpassungsfähigkeit entscheidend sind.
Die Unsicherheit über die Konjunktur- und Zinsentwicklung stellt derzeit eine Herausforderung dar, der sich der Gesamtmarkt gegenübersieht.
Arten von Gewerbeimmobilien
Die Welt der Gewerbeimmobilien bietet eine äußerst facettenreiche und breite Palette von Möglichkeiten, von der Arztpraxis bis zum Lager für einen Betrieb, vom Verkaufsraum einer Bäckerei bis zu Hochhäusern für Büroräume, von der industriellen Fertigungsstätte bis zum Sanatorium, von einem Ministerium bis zur touristischen Sehenswürdigkeit.
Die folgende Auswahl aus dieser großen Bandbreite beschränkt sich auf einige grundlegende Informationen zu denjenigen Objekten, die hauptsächlich als Investitionsmöglichkeit in Betracht kommen.
Jede Assetklasse innerhalb des Bereichs Gewerbeimmobilie birgt dabei ihre eigenen Charakteristika und Chancen:
Bürogebäude
Immobilien im Bereich Büro sind essentiell für geschäftliche Aktivitäten von Firmen nahezu jeglichen Geschäftszweiges, entweder für die Verwaltung der gewerblichen Aktivitäten oder als Raum, in welchem dem eigentlichen Unternehmenszweck nachgegangen wird (z.B. Software-Programmierung, Schulungen, Besprechungen).
Sie bieten meist langfristige Mietverträge und damit finanzielle Stabilität durch stetigen Cash-Flow.
Die Nachfrage im Bereich der Büroräume wird maßgeblich von der (gesamt-) wirtschaftlichen Entwicklung und dem Wachstum von Firmen in einer Region beeinflusst.
Flexibilität in der Flächennutzung kann eine wichtige Komponente beim Bau oder der Auswahl geeigneter Immobilien sein, genauso wie die Frage der Ausstattung für das Büro, die genaue Gestaltung der Mietverträge und ihre Laufzeiten, Mietpreisindexierung, mögliche Anschlussmieter und die Anschlussnutzung.
Einzelhandelsimmobilien
Einkaufszentren, Geschäfte und andere Einzelhandelsimmobilien sind eng mit dem Konsumverhalten einer Gesellschaft verbunden. Die Performance kann durch regionale Wirtschaftsfaktoren und Trends im Einzelhandel beeinflusst werden.
In der Regel sind Nahversorgungszentren sehr attraktive Investmentmöglichkeiten mit stabilen Mieteinnahmen. Mit 20 % Anteil am Gesamtimmobilienmarkt lag der Einzelhandel Anfang 2023 auf Platz drei der umsatzstärksten Sparten.
Industrie- und Lagerflächen
Auch in einer zunehmend digitalen Dienstleistungswelt bleiben Industrieimmobilien von Bedeutung, Lagerflächen für E-Commerce und Logistik erfreuen sich sogar wachsender Bedeutung. Die Nachfrage hängt maßgeblich von der Entwicklung des Onlinehandels und der Logistikbranche ab.
In den letzten Jahren war ein deutlicher Wachstumstrend insbesondere im Bereich Logistik (DHL, DPD, Hermes, Amazon) mit 21 % Marktanteil auf Platz 2 beim Transaktionsvolumen Anfang 2023) zu registrieren. Für Investoren sind auch hier langfristige Mietverträge interessant, ebenso die Frage nach einer möglichen Anschlussnutzung für das jeweilige Objekt.
Hotel- und Gastgewerbeimmobilien
Diese Assetklasse kann mitunter stark durch saisonale Schwankungen beeinflusst werden. Die Performance ist oft mit Tourismus und wirtschaftlichen Bedingungen verknüpft.
Die richtige Standortwahl spielt eine entscheidende Rolle. Gerade die Coronakrise hat gezeigt, wie schnell, unmittelbar und tiefgreifend eine Änderung der Rahmenbedingungen im Bereich Hotel und Gastronomie durchschlagen kann.
Spezialisierte Gewerbeimmobilien (z.B. Gesundheitswesen, Bildung, öffentliche Hand, Behörden)
Spezialisierte Immobilien, wie Gesundheitszentren oder Bildungseinrichtungen, sind auf die spezifischen Bedürfnisse ihrer Branchen ausgerichtet. Die Nachfrage wird oft von regulatorischen Entwicklungen auf dem jeweiligen Sektor beeinflusst.
Sozialimmobilien wie Kindertagesstätten oder Seniorenresidenzen sind ein eigener Bereich in diesem Sektor und unterliegen langfristigen Einflussfaktoren wie z.B. der demographischen Entwicklung und gesetzlichen Vorgaben (Anspruch auf KiTa-Platz etc.).
Für Investoren ist eine sorgfältige Analyse jedes Sektors und eine individuelle Risikobewertung entscheidend. Eine gut überlegte Diversifizierung über verschiedene Asset-Klassen hinweg kann dazu beitragen, die Gesamtrendite zu optimieren und Risiken zu minimieren.
Marktanalyse und Trends im Gewerbeimmobiliensektor
Besonders verdichtet sich der Bereich der Gewerbeimmobilie in Ballungszentren und Metropolregionen wie z.B. Hamburg, Frankfurt / Rhein-Main-Gebiet, Düsseldorf – Köln, Ruhrgebiet, München oder Berlin.
Hier finden sich nicht nur bestimmte Sparten von Gewerbeimmobilien, sondern sämtliche und auch neue Formen der Gewerbeimmobilie und ihrer Nutzung auf relativ engem Raum und mit großer Nachfrage im Hintergrund.
Die Definition und Nutzung von Gewerbeimmobilien hat sich in jüngster Zeit vor dem Hintergrund bedeutender Veränderungen im Marktumfeld weiterentwickelt – Stichwort z.B. Home- und/oder Remote-Office.
Geopolitische Spannungen, konjunkturelle Wachstumsschwäche und hohe Inflationsraten mit steigenden Zinsen und Finanzierungskosten haben den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt (nicht nur) im ersten Quartal 2023 stark geprägt.
Ein deutlicher Abschwung in den Umsätzen manifestierte sich besonders auf dem Büromarkt, der traditionell einen bedeutenden Teil des Gewerbeimmobiliensektors ausmacht.
Hier wurden das Verkaufen und Kaufen aufgrund der genannten Unsicherheiten wesentlich schwerer.
Verschiedene Marktanalysen und Statistiken zeigen, dass der Markt aufgrund mehrerer Einflussfaktoren eine herausfordernde Zeit durchläuft.
Im Folgenden werden einige der genannten Punkte zur derzeitigen Situation mit Informationen unterfüttert:
Rückgang des Transaktionsvolumens
Ein zentraler Trend ist der deutliche Rückgang des Transaktionsvolumens im dritten Quartal 2023, wie beispielsweise im Bericht eines der Marktführer, der US-amerikanischen Company Jones Lang LaSalle (JLL), hervorgehoben wird.
Diese Entwicklung ist auf verschiedene Faktoren zurückzuführen, darunter die anhaltenden Unsicherheiten aufgrund geopolitischer Spannungen und wirtschaftlicher Wachstumsschwäche. Investoren halten sich mit Käufen zurück, da die Preisfindung schwierig und die Bereitschaft zum Verkaufen ebenfalls gering ist.
Auswirkungen des Zinsanstiegs
Der rapide Zinsanstieg auf dem US-amerikanischen und europäischen Markt hat einen bedeutenden Einfluss auf den Bereich der Gewerbeimmobilien. Die Europäische Zentralbank (EZB) erhöhte den Leitzins, was zu deutlich höheren Kosten bei der nicht nur für Bauprojekte so wichtigen Fremdkapitalaufnahme führt.
Diese Entwicklung erschwert die Finanzierung von Immobilienkäufen, da ein positiver Leverage-Effekt schwer darzustellen ist. Investoren sehen sich mit steigenden Finanzierungskosten konfrontiert, was den Druck auf den Markt erhöht.
Langfristige Anpassungen erforderlich
Die Entwicklungen im Gewerbeimmobiliensektor erfordern langfristige Anpassungen und Neuausrichtungen. Neue Projektentwicklungen sind derzeit aufgrund hoher Grundstückspreise und Finanzierungskosten nur unter sehr erschwerten Bedingungen möglich. Dies zwingt die Branche, sich auf langfristige Lösungen zu konzentrieren.
Die Unsicherheit in Bezug auf die Entwicklung der Konjunktur und der Zinsen stellt die Marktteilnehmer vor Herausforderungen, eröffnet aber auch Chancen für Investoren, die sich langfristig engagieren und in einer Zeit niedriger Einstiegspreise kaufen.
Verschiebung der Investitionspräferenzen
Die Marktanalyse zeigt auch, dass die Investitionspräferenzen der Anleger in den letzten Jahren deutliche Verschiebungen erfahren haben.
Bestimmte Bereiche innerhalb der Büroimmobilien verzeichnen einen Rückgang, insbesondere in den sogenannten Top-7-Städten (Berlin, München, Köln, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart).
Der Einzelhandel hält sich vergleichsweise stabil, während Logistikimmobilien und Wohnimmobilien an Bedeutung gewinnen.
Die Bedeutung des Arbeitsortes Büro hat sich aufgrund der COVID-19-Pandemie verändert, was zu einem Umdenken bei der Nutzung von entsprechenden Büroflächen führt.
Insgesamt zeigt die Marktanalyse, dass der Gewerbeimmobiliensektor vor einigen Herausforderungen steht, aber auch Chancen bietet. Die Anpassung an die neuen Marktbedingungen erfordert strategisches Denken und die Fähigkeit, langfristige Trends zu erkennen.
Investoren und Branchenakteure sind gefordert, sich auf diese Veränderungen einzustellen und nach langfristigen Lösungen zu suchen, um die Attraktivität von Gewerbeimmobilien als Anlageklasse zu erhalten.
Investmentstrategien im Gewerbeimmobiliensektor
Der Gewerbeimmobiliensektor bietet eine Vielzahl von Investmentstrategien, die von erfahrenen Investoren und institutionellen Akteuren angewendet werden, um langfristige Renditen durch Mieten und Vermieten oder durch Kaufen, Sanieren/Wertsteigerung und Verkaufen zu erzielen.
Eine effektive Strategie im Gewerbeimmobilieninvestment erfordert eine sorgfältige Planung, Marktkenntnisse und eine realistische Risikobewertung.
Hier sind einige der wichtigsten Investmentstrategien im Gewerbeimmobiliensektor:
Kaufen und Halten (Buy and Hold)
Diese Strategie ist eine der grundlegendsten im Gewerbeimmobiliensektor. Bei der Buy-and-Hold-Strategie erwerben Investoren Gewerbeimmobilien, um sie langfristig zu behalten und daraus Mieteinnahmen zu generieren.
Das Hauptziel besteht darin, langfristige Stabilität und Wertsteigerung durch Vermieten zu erzielen. Investoren, die diese Strategie anwenden, sind darauf aus, Immobilien zu erwerben, die langfristig stabile Mieteinnahmen bieten und sich in Gebieten mit positiven Wachstumsaussichten befinden.
Entwicklung und Sanierung
Diese Strategie beinhaltet den Kauf von Gewerbeimmobilien mit dem Ziel der Entwicklung, Renovierung oder Umgestaltung. Investoren, die diese Strategie anwenden, suchen nach Immobilien mit Entwicklungspotenzial, um ihren Wert zu steigern.
Dies kann bedeuten, dass veraltete Gebäude modernisiert, neue Gebäude hinzugefügt oder die Nutzungsart der Immobilie geändert wird.
Die Entwicklung und Sanierung erfordern oft ein höheres Maß an Kapitaleinsatz und Fachkenntnissen, bieten jedoch die Möglichkeit, erhebliche Wertsteigerungen zu erzielen.
In der Regel handelt es sich um eine Strategie mit bedeutend kürzerer Kapitalbindung, weil die sanierte Immobilie möglichst schnell wieder verkauft werden soll.
Mietverträge und Mieterakquisition
Das Management von Mietverträgen und die Akquisition von Mietern sind wesentliche Aspekte einer erfolgreichen Gewerbeimmobilienstrategie vor allem bei Büros.
Investoren müssen in der Lage sein, langfristige Mietverträge abzuschließen, um stabile Einnahmequellen sicherzustellen.
Die Auswahl und Pflege von qualifizierten Mietern ist entscheidend, um Leerstände zu minimieren und Mietausfälle zu verhindern. Dies erfordert ein effektives Mietermanagement und die Bereitschaft, die sich ändernden Bedürfnisse der Mieter zu erfüllen.
Risikobewertung und -management
Eine gründliche Risikobewertung ist unerlässlich, um die richtigen Investitionsentscheidungen zu treffen. Gewerbeimmobilieninvestitionen sind mit verschiedenen Risiken verbunden, darunter Marktrisiken, Zinsrisiken und das Risiko von Mietausfällen.
Investoren müssen in der Lage sein, diese Risiken zu identifizieren, zu bewerten und Strategien zur Risikominimierung zu entwickeln.
Dazu gehören vor allem die Beratung durch ausgewiesene Experten sowie die Diversifikation des Portfolios, die Nutzung von Versicherungen und eine langfristige Planung.
Steuerliche Aspekte im Gewerbeimmobilieninvestment
Steuerliche Überlegungen spielen eine entscheidende Rolle im Gewerbeimmobilieninvestment.
Investoren sollten sich bewusst sein, wie Gewinne aus Gewerbeimmobilien besteuert werden und wie sie steuerliche Vorteile nutzen können.
Dies kann die Wahl der richtigen Rechtsstruktur, die Nutzung von Abschreibungsmöglichkeiten und die Berücksichtigung von steuerlichen Anreizen für bestimmte Arten von Immobilieninvestitionen umfassen.
Insgesamt erfordert eine erfolgreiche Gewerbeimmobilieninvestmentstrategie eine umfassende Planung, fundierte Marktkenntnisse und die Fähigkeit, auf sich ändernde Marktbedingungen zu reagieren.
Investoren, die diese Strategien geschickt anwenden, haben die Möglichkeit, langfristige Renditen und Werterhöhungen zu erzielen, während sie gleichzeitig die mit dem Gewerbeimmobilieninvestment verbundenen Risiken minimieren.
Die Bedeutung der Standortanalyse im Immobiliensektor
Als Immobilieninvestor ist die Durchführung einer Standortanalyse vor dem Kauf einer Immobilie von entscheidender Bedeutung. Investitionen in vermietete Immobilien sind kostenintensiv und mit erheblichen Risiken verbunden.
Um diese Risiken zu minimieren, ist neben dem Blick auf Größe, Ausstattung, Mieten und Bauzustand auch eine umfassende Standortanalyse unerlässlich.
Sie befasst sich mit der Untersuchung des Umfelds einer Immobilie, um zu verstehen, wie begehrt diese Immobilie bei potenziellen Käufern und Mietern heute und in der Zukunft sein wird.
Hierbei werden verschiedene Aspekte berücksichtigt, von der Demografie und Wirtschaftskraft des Ortes, der Region oder der Stadt bis hin zum Lärmpegel der Straße, an der die Immobilie liegt.
Eine gründliche Standortanalyse ist entscheidend, um sicherzustellen, dass die Immobilie über ihre gesamte Lebenszeit hinweg – also auch noch in 20, 30 oder 40 Jahren – gut vermietbar ist und potenzielle Mieter oder Käufer anzieht.
Die Standortanalyse spielt eine entscheidende Rolle in Prognosen und bei der Entwicklung eines Standorts.
Eine umfassende Markt- und Standortanalyse trägt somit dazu bei, das Risiko einer Investition erheblich zu reduzieren, da sie sicherstellt, dass die Investition auch langfristig rentabel bleibt.
Die wichtigsten Punkte einer Standortanalyse
Eine Standortanalyse berücksichtigt eine Vielzahl von Faktoren, die die Nachfrage nach einer Immobilie beeinflussen. Diese Analyse bildet die Grundlage für die Auswahl einer Immobilie, die nicht nur auf dem Papier eine hohe Rendite verspricht, sondern sich auch langfristig als rentable Kapitalanlage erweist.
Die wichtigsten Faktoren, auf die bei einer Standortanalyse geachtet werden sollten, sind:
Makrolage
Die übergeordnete Region oder Stadt, in der sich die Immobilie befindet. Fernverkehrsanbindung, Flughafen, Hafen, Autobahnen, umgebende Infrastruktur, Rohstoff- und Energieversorgung und viele weitere Faktoren können hier je nach Gewerbe eine wichtige Rolle spielen.
Die Makrolage beeinflusst maßgeblich die Prognosen zur langfristigen Wertsteigerung und Vermietbarkeit der Immobilie.
Mikrolage
Hier wird das unmittelbare Umfeld der Immobilie betrachtet, einschließlich der Entfernung zu wichtigen Einrichtungen wie Supermärkten und öffentlichen Verkehrsmitteln, zum Bahnhof oder zur Innenstadt, zu Parks und Naherholungseinrichtungen, zu E-Ladesäulen und Ärzten etc.
Infrastruktur
Die Verfügbarkeit von Verkehrsanbindungen, Bildungseinrichtungen, Gesundheitsversorgung und anderen Dienstleistungen.
Dies wirkt sich auf die Attraktivität des Standorts und die Lebensqualität von Mietern bzw. die Absatzchancen der Gewerbe bzw. Gewerbetreibenden aus.
Wirtschaftsentwicklung
Das Wirtschaftswachstum, der Arbeitsmarkt und die Ansiedlung von Firmen bestimmter Branchen in der Region. Dies beeinflusst die Nachfrage nach Wohnraum und Gewerbeflächen sowie die damit verbundenen Mietpreise pro m² .
Bevölkerungsentwicklung
Die Zuwanderung, Geburtenrate, Altersstruktur und andere demographische Faktoren. Dies wirkt sich unter anderem auf die langfristige Nachfrage nach Wohnraum, den Nachwuchs an qualifizierten Fachkräften und die Auslastung der Infrastruktur aus.
Mietnachfrage
Die Nachfrage nach Mietwohnungen im Vergleich zum Angebot. Dies beeinflusst die Preise für die Mieten und die generelle Vermietbarkeit der Immobilie.
Die Standortanalyse berücksichtigt vor allem die Nachhaltigkeit der Nachfrage nach einer Immobilie in einer bestimmten Lage.
Sowohl die Makro- als auch die Mikrolage der Immobilie sind wichtige Faktoren, die die Rentabilität und den langfristigen Erfolg einer Immobilieninvestition maßgeblich beeinflussen.
Finanzierung und Kapitalbeschaffung bei Gewerbeimmobilien
Finanzierung und Kapitalbeschaffung sind entscheidende Aspekte beim Kaufen einer Gewerbeimmobilie.
Die Wahl der richtigen Finanzierungsoptionen kann einen erheblichen Einfluss auf den Erfolg Ihrer Immobilieninvestition haben.
Hier sind einige wichtige Faktoren, die man bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien berücksichtigen sollte:
Risikokapital und Eigenkapitalinvestitionen
Eine Möglichkeit, Gewerbeimmobilien zu finanzieren, besteht darin, Eigenkapital einzubringen. Dies bedeutet, dass man sein eigenes Geld oder das Kapital von Investoren nutzt, um die Immobilie zu erwerben.
Dies ist eine risikoreiche, aber potenziell lukrative Finanzierungsoption, da man die volle Kontrolle über die Immobilie behält.
Kreditvergabe und Hypotheken
Die Kreditvergabe ist eine gängige Methode zur Finanzierung von Gewerbeimmobilien. Man nimmt einen Kredit oder eine Hypothek von einer Bank oder einem Kreditinstitut auf, um den Großteil einer Immobilie zu erwerben.
Je nach eingebrachtem Eigenkapital und Bonität variieren die Kreditkonditionen, Zinsen und Tilgungsraten zum Teil erheblich, und es ist wichtig, die besten Angebote zu recherchieren und auszuwählen.
Fremdkapital und Hebelwirkung
Die Nutzung von Fremdkapital, wie Darlehen oder Hypotheken, kann die Hebelwirkung der Investition erhöhen. Mit anderen Worten, man kann mit weniger Eigenkapital eine größere Immobilie erwerben oder / und bessere Renditen erzielen. Allerdings geht damit auch ein höheres Risiko einher, da Schulden bedient werden müssen.
Beispiel
Ein erläuterndes Beispiel zur Hebelwirkung / Leverage-Effekt: Wenn das eingebrachte Gesamtkapital einer Gewerbeimmobilie 7 % Rendite erwirtschaftet, das Eigenkapital jedoch nur 20 % am Gesamtkapital ausmacht, liegt die Eigenkapitalrendite, vereinfacht gerechnet, bei stattlichen 35 %. Denn die Gewinne werden nicht auf das Fremdkapital ausgezahlt; allerdings fallen natürlich Zinszahlungen an. (Siehe auch den Artikel „Fremdkapital“)
Rendite und Performance-Metriken
Um den Erfolg einer Immobilieninvestition zu bewerten, sollte man verschiedene Performance-Metriken berücksichtigen:
- Kapitalisierungsrate (Cap Rate): Die Cap Rate ist eine wichtige Metrik zur Beurteilung der Rentabilität einer Gewerbeimmobilie. Sie berechnet sich, indem die jährlichen Nettoeinnahmen der Immobilie durch den Kaufpreis oder den Marktwert geteilt werden. Eine höhere Cap Rate zeigt in der Regel eine bessere Rendite an.
- Mietrendite (ROI, Return on Investment): Die Mietrendite misst das Verhältnis zwischen den Mieteinnahmen und den Gesamtkosten der Immobilie. Sie hilft dabei, den Return on Investment zu ermitteln und die langfristige Rentabilität zu bewerten.
- Gesamtkostenquote: Die Gesamtkostenquote berücksichtigt alle Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie, einschließlich Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Finanzierungskosten. Eine niedrige Gesamtkostenquote kann auf eine rentable Investition hinweisen.
- Wertsteigerung und Cashflow: Neben den direkten Renditekennzahlen ist die Wertsteigerung der Immobilie und der erzielte Cashflow von Bedeutung. Eine erfolgreiche Investition sollte langfristig an Wert gewinnen und positive Cashflows generieren.
Die Wahl der besten Finanzierungsoption hängt von den individuellen finanziellen Zielen, der persönlichen Risikobereitschaft und der Art der Gewerbeimmobilie ab, die man erwerben möchten.
Eine sorgfältige Analyse und Abwägung der verschiedenen Optionen sind entscheidend, um eine rentable Investition zu tätigen.
Nachhaltigkeit und Umweltaspekte von Gewerbeimmobilien
Die Bedeutung der Nachhaltigkeit von gewerblich genutzten Gebäuden und Flächen geht über ökologische Aspekte hinaus und beeinflusst zunehmend die wirtschaftliche Performance.
Umwelt- oder nachhaltigkeits-zertifizierte Büros weisen im Vergleich zu herkömmlichen Objekten nicht nur sechs bis acht Prozent höhere m²-Mieten auf, sondern werden auch um 14 bis 16 % höher bewertet, so der Report „The Value of Sustainable Building Features“ von CBRE, dem weltweit größten Unternehmen für Services und Investments rund um Gewerbeimmobilien mit Hauptsitz in San Francisco / USA.
Ebenso führt eine Green-Building-Zertifizierung bei Logistikimmobilien zu einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 25 Basispunkten im Vergleich zur Spitzennettoanfangsrendite neugebauter Spitzenimmobilien.
CBRE hebt hervor, dass Nachhaltigkeitsüberlegungen bei der Auswahl von Gewerbeimmobilien für Investoren und Nutzer von zunehmender Bedeutung sind.
Die Studie zeigt, dass 32 % der befragten europäischen Investoren bereit sind, einen Preisaufschlag für ESG-freundliche Immobilien zu akzeptieren, wobei mehr als die Hälfte von ihnen sogar einen Aufpreis von bis zu 20 % in Kauf nehmen würde.
Diese Zahlungsbereitschaft erstreckt sich nicht nur auf ökologische Dimensionen, sondern auch auf soziale Aspekte.
67 % der europäischen Investoren und Nutzer würden mehr für ein Gebäude oder ihr Büro zahlen, das soziale Nachhaltigkeitskriterien erfüllt und die physische sowie geistige Gesundheit der Mitarbeiter verbessert.
ESG-Kriterien wirken sich aus
In der Branche wird die zunehmende Relevanz von ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales, Unternehmensführung) und ihre direkte Auswirkung auf den wirtschaftlichen Erfolg von Betrieben stark betont.
Energieeffiziente Gebäude bieten nicht nur Vorteile in Bezug auf Leerstandsraten und Mieteinnahmen, sondern fördern auch eine bessere Reputation und Positionierung im Wettbewerb um qualifizierte Mitarbeiter.
Der Einfluss von Nachhaltigkeitsaspekten auf den Immobilienwert wird durch nationale Regelungen deutlich, wie im Vereinigten Königreich und den Niederlanden zu beobachten ist.
Nach der Einführung eines Energieeffizienzratings verloren Objekte mit niedriger Bewertung erheblich an Wert.
Die klaren ökologischen Ziele der Europäischen Union für den Immobiliensektor führen zu einer stärkeren Berücksichtigung von Energieeffizienz im Immobilienwert. Firmen, die nicht darauf reagieren, riskieren den Verlust an Wert („Stranded Assets“).
Die Erhaltung des Immobilienwerts steht laut einer Befragung von CBRE im Jahr 2022 im Rahmen des Investor Intentions Surveys für etwa zwei Drittel der europäischen Investoren an erster Stelle.
Dies unterstreicht die wachsende Bedeutung nachhaltiger Praktiken nicht nur im Kontext von Umweltschutz, sondern auch als entscheidender Faktor für langfristigen wirtschaftlichen Erfolg und Werterhalt von Gewerbeimmobilien.
Fazit – Die Bedeutung von Gewerbeimmobilien
Der Sektor der Gewerbeimmobilien ist für Investoren ein hochinteressantes Feld, durchlebt aber tiefgreifende Veränderungen.
Manche Bereiche des Gesamtmarktes werden dadurch stärker, manche weniger stark betroffen.
Gleiches gilt für unterschiedliche Wirtschaftsregionen. Einzelne Felder erweisen sich seit Jahrzehnten als überaus stabil (z.B. Einzelhandel), andere verzeichnen sogar sehr attraktive Wachstumsraten (Logistik).
Um rentable Investmentmöglichkeiten zu identifizieren, sollte man in jedem Fall auf die kompetente Beratung von Marktexperten zurückgreifen.
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