Warum Beeinflussbarkeit bei Investments wieder wichtiger wird

Zwischen geopolitischen Risiken und wirtschaftlicher Unsicherheit

Die Welt befindet sich in einer Phase erhöhter Unsicherheit. Geopolitische Spannungen, hohe Staatsverschuldung, zunehmende Handelskonflikte, strukturelle Inflationsrisiken und politische Eingriffe in Märkte beeinflussen Kapitalströme und Investorenverhalten weltweit.

Viele klassische Kapitalmarktsegmente reagieren inzwischen stark auf Faktoren, die für einzelne Anleger nicht beeinflussbar sind:

Zentralbankpolitik,
geopolitische Entwicklungen,
Fiskalprogramme der Staaten,
internationale Konflikte,
oder kurzfristige Marktstimmungen.

Vor diesem Hintergrund gewinnt ein anderer Gedanke zunehmend an Bedeutung:

Wäre es nicht sinnvoller, sich auf Investments zu konzentrieren, deren wirtschaftliche Entwicklung stärker beeinflussbar scheint oder die von den vorgenannten Werttreibern so unabhängig wie möglich erfolgreich sein können?

Gerade professionelle Investoren richten ihren Fokus deshalb verstärkt auf reale Vermögenswerte und Beteiligungen, also unser Kerngeschäft seit Jahrzehnten. Die Gründe: Bei diesen Investments haben die operative Steuerung, Standortqualitäten, aktives Management und reale Cashflows eine größere Bedeutung für die Anlageerfolge als eine kurzfristige Börsenstimmung.

Unserer Überzeugung nach ist es umso wichtiger, sich deren zukünftige Relevanz vor Augen zu halten, da die Aktienmarktrenditen nach der Finanzkrise weit über denen der langfristigen Durchschnittsrenditen lagen und die Fachwelt nahezu einhellig davon ausgeht, dass sich das für die nächsten Jahre deutlich ändern wird. Die zu erwartenden Renditen sollten wieder auf das langfristige Niveau zurückkehren oder sogar darunter liegen. Rein statistisch wird beispielweise der US-amerikanische Aktienmarkt bei Bewertungsniveaus, wie sie aktuell vorliegen, auf die folgenden zehn Jahre keine nennenswerten Gewinne erzielen. Die langfristige Rendite des deutschen Aktienmarktes liegt bei rund 7 % p. a. vor Steuern und Kosten und damit unter den Zielrenditen von Private Equity sowie nach Steuern betrachtet ungefähr auf dem Niveau von aktuellen Fondsempfehlungen, die wir im Bereich Immobilienfonds und erneuerbare Energien zugänglich machen können. Bekanntermaßen resultiert der Großteil der Zielrenditen im Bereich Sachwertbeteiligungen jedoch aus Ausschüttungen und nicht auf Wertentwicklung, so wie es bei Aktien der Fall ist.

Fokusthema heute – Immobilieninvestments

Wenn aktives Management wieder entscheidender wird

Besonders interessant erscheint derzeit unseres Erachtens für viele Investoren der Immobiliensektor. Nach Jahren extrem niedriger Zinsen und in der Folge stark steigender Kaufpreise hat die Marktanpassung seit 2022 in vielen Bereichen neue Ausgangslagen geschaffen. Inzwischen können Immobilien zu deutlich attraktiveren Konditionen erworben werden. Entscheidend bleibt dabei allerdings die Qualität der Investition selbst. Nicht jede Immobilie profitiert automatisch von den aktuellen Marktbewegungen.

Besonders relevant erscheinen derzeit Investments

mit guten Standorten (urban),
stabiler Nutzungsnachfrage (bedarfsorientiert),
vielen unterschiedlichen Mietern (Multi Tenant),
aktivem Asset- und Objektmanagement
sowie möglichst dauerhaft belastbaren Cashflows.

Gerade sogenannte Multi-Tenant-Objekte bieten dabei einen interessanten Stabilitätsaspekt: Die Einnahmen verteilen sich auf viele unterschiedliche Mietverhältnisse und reduzieren dadurch die Abhängigkeit von einzelnen Nutzern. Neben der erwarteten Planungssicherheit aus längeren Mietvertragslaufzeiten entsteht noch eine strukturelle Sicherheit, weil Einkünfte und Risiken auf viele Vertragspartner verteilt werden.

Peter Friedenauer: „Es ist beim aktuellen Fonds von Hannover Leasing mit dem urbanen Versorgungszentrum „neustädter“ quasi so, als würde ein Stuhl auf sechzig Beinen stehen.“

Die Initiatoren und Manager der Immobilienfonds denken für die Investoren voraus und mit und vereinbaren nahezu immer eine teilweise oder vollständige Inflationsindexierung der Mietverträge. Die Einflussnahme ist also dauerhaft gesichert und Vorsorge wird getroffen. Das ist wahrlich bedeutsam, denn der etablierte Ausspruch vom „Betongold“ als Erfolgsgarant greift zu kurz. Objekte müssen nicht nur an den passenden Standorten und in guter Bauqualität zu finden sein (quasi Betongold), sondern vor allem dauerhaft attraktiv in der jeweiligen Nutzungsart und für die sich weiter entwickelnden Anforderungen der Mieter sein.

Inflationsschutz wird möglicherweise wieder deutlich wertvoller

Ein weiterer Faktor dürfte in den kommenden Jahren an Bedeutung gewinnen: Inflationsindexierte Mietverträge.

In den vergangenen Jahrzehnten war Inflation über weite Strecken kaum ein dominierendes Thema. Entsprechend wenig Aufmerksamkeit erhielt häufig der strukturelle Inflationsschutz vieler Immobilienverträge.

Das hat sich durch die seit 2022 gestiegene Inflation geändert und könnte sich auch strukturell dauerhaft ändern. So lauten zumindest die Planungsparameter unseres Kapitalmarktstrategen Stefan Schrader für sein makroökonomisches Basisszenario der kommenden Jahre, das er in Webinaren und Marktkommentaren für unsere Anleger schon öfter dargelegt hat.

Sollte die Weltwirtschaft in den kommenden fünf bis zehn Jahren stärker von

höheren Staatsausgaben,
geopolitischer Fragmentierung,
steigenden Energieinvestitionen
und strukturell höheren Produktionskosten geprägt sein,

könnten stabile Sachwert-Cashflows mit Indexierungsmechanismen erheblich wertvoller werden als in der Vergangenheit.

Axel Hermann: „Der Koch ist entscheidend, nicht die Speisekarte.“

Attraktive Zielrenditen bei gleichzeitig robusten Cashflows?

Die Renditesituation einzelner Immobiliensegmente und konkreter Objekte hat aktuell Ihre Aufmerksamkeit verdient. In bestimmten Marktbereichen lassen sich derzeit Zielrenditen beobachten, die sich langfristigen Aktienmarktrenditen annähern können – gleichzeitig jedoch auf vergleichsweise robust laufenden Cashflows basieren, die sich in Ausschüttungen niederschlagen, die teilweise bis zu 7 % p. a. betragen.

Ein konkretes Fallbeispiel

Wie ein solches Immobilieninvestment konkret strukturiert sein kann, zeigt ein aktuelles Fallbeispiel. Der von Hannover Leasing aufgelegte Fonds „neustädter“ investiert in ein etabliertes urbanes Versorgungszentrum in Gießen.

Hannover Leasing ist ein großer Initiator, der mit uns auch schon seit Jahrzehnten zusammenarbeitet. Wir haben mehrfach Situationen erlebt, in denen im Sinne der Investoren agiert wurde. So platzierten wir Anfang 2020 einen Immobilienfonds in Darmstadt, der als einen Ankermieter ein Hotel hatte. Im Rahmen der Panik rund um den Pandemieausbruch und die Lockdowns inkl. Hotelschließungen haben wir (unaufgefordert) für unsere Investoren ein deutlich verlängertes Widerrufsrecht mit Hannover Leasing verhandeln können. Davon haben dann auch die meisten Anleger Gebrauch gemacht. Es wurden rund 5 Mio. Euro widerrufen, was eher einer Rückabwicklung entsprach. Hannover Leasing hatte zugestimmt, obwohl das Ereignis Corona-Pandemie nicht beeinflussbar war und man zudem durchaus behaupten konnte, dass der Fonds die Mietverträge für die Anleger recht sicher verhandelt hatte. Es gab Sicherheitsrücklagen und einen robusten Mieterkreis. Es wäre für Hannover Leasing einfach gewesen, sich darauf zu berufen. Stattdessen wurden die Realitäten akzeptiert und in einer abendlichen Konferenz, an die wir uns noch lebhaft erinnern können, handelten wir diesen Sonderdeal für unsere Kunden aus und Hannover Leasing stimmte ihm zu.

Nachdem sich die Wogen geglättet hatten, haben wir bei Hörtkorn Finanzen den Fonds wieder in den Vertrieb aufgenommen. In Summe wurden über 20 Mio. Euro Anlegergelder investiert und der Fonds läuft planmäßig. Zuletzt erhielten die Anleger den vorsorglichen Liquiditätseinbehalt von 2 %, der damals von der Fondsgeschäftsführung zurückgehalten worden war, wieder ausbezahlt.

Warum erzählen wir von diesem Fallbeispiel?

Es kommt am Ende sowieso alles immer etwas anders, als man denkt. In solchen Situationen zählen echte Referenzen, belastbares, zuverlässiges Verhalten und aufrichtige Investorenorientierung. Man möchte idealerweise Partner an der Seite haben, die sich den eigenen Kopf (im Rahmen des Investments zumindest) mit zerbrechen und Lösungen schaffen, die in der Realität funktionieren können und nicht nur im Prospekt oder auf Werbeunterlagen gut aussehen oder wohlklingend sind.

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Außenansicht des Eingangsbereichs des urbanen Versorgungszentrums neustädter, Gießen

Eingang des urbanen Versorgungszentrums Neustädter in Gießen

Bushaltestelle direkt vor dem urbanen Versorgungszentrum Neustädter in Gießen

Luftbild des neustädter, dem urbanen Versorgungszentrum in Gießen

Vertrauen mit Erfahrungswissen aufbauen.

Allerdings helfen diese Referenzen nicht mehr für Neuinvestitionen. Gleichwohl fühlt sich selbsterlebtes Erfahrungswissen in einer Zusammenarbeit gut an.

Ein Fallbeispiel der aktiven Einflussnahme bei einem noch investierbaren, aktuellen Fonds ist das „neustädter“ von Hannover Leasing. Dabei handelt es sich um einen Immobilienfonds, der in ein urbanes Versorgungszentrum in der Innenstadt von Gießen investiert und für Anleger prospektierte Ausschüttungen von Anfang an in Höhe von 7 % p. a. vorsieht.

Hintergründe: Das Konzept des urbanen Versorgungszentrums war vor einigen Jahren noch neu und quasi ein Pionierprojekt. Die Idee ist, dass viele alltagsrelevante Kontaktpunkte im Zentrum geschaffen werden, die möglichst nichts oder nur wenig im Onlinehandel zu tun haben.

Wir haben das Konzept schon öfter beschrieben und Sie finden weitere Informationen auch auf unserer Internetseite.

Heute geht es in dieser E-Mail vorwiegend darum, wie Einfluss auf ein Investment genommen werden kann. Dafür bietet dieses Objekt mehrere Ansätze, zuvorderst das Nutzungskonzept an sich, dann die strategische Vorgehensweise bei der Zusammenstellung der Mieterstruktur, die strategische Langfristvermietung der Parkflächen an den Marktführer APCOA.

Eingehen wollen wir auf den Punkt, inwieweit sich diese Maßnahmen schon messbar als zielführend erweisen.

Bei diesem Objekt konnten die Besucherzahlen in den letzten drei Jahren systematisch gesteigert werden – und zwar erheblich.

Peter Friedenauer: „Viele unserer Anleger fühlen sich mit Qualitätsimmobilien-Investments wohl. Wir haben beispielsweise schon über 10 Mio. Euro mit unseren Anlegern in den Fonds „neustädter“ von Hannover Leasing investiert. Aus Kundengesprächen weiss ich, dass oft vor allem vier Punkte von Anlegern bei dem Fonds geschätzt werden:

Die breite Mieterstruktur auf über 60 Parteien und der Ankermieter Apcoa (über 1.000 Parkhausstellplätze / Marktführer)

Das 20 %ige Co-Investment des Initiators am Fonds und die Interessenübereinstimmung

Der niedrige Einkaufsfaktor von nur 10,4 Jahresmieten

Das von den Investoren als zukunftsfähig und selbstbestimmt eingeschätzte und noch recht innovative Nutzungskonzept als innerstädtisches, urbanes Versorgungszentrum

Gerade beim 4. Punkt zeigen die neuesten Besucherzahlen, dass unabhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland die Besucherzahlen seit 2023 von 4,9 Mio. Besuchern um 27 % auf 6,3 Mio. Besucher im Jahr 2025 gesteigert werden konnten.
Für mich dokumentieren solche vom Objektmanagement selbst beeinflussten Entwicklungen, dass es sinnvoll und auch möglich ist, zu versuchen, sich von allgemeinen Entwicklungen abzukoppeln.“

Warum erzählen wir von diesem Fallbeispiel?

Fazit:

Manchmal liegen die erfolgversprechenden Investments, die in Zeiten steigender Unsicherheit bedeutsamer werden, quasi vor der Haustür. Vor dem Hintergrund der recht hohen Zielrenditen, wie sie beispielsweise im Projekt der Hannover Leasing „neustädter“ prospektiert werden, ist für viele unserer Kunden fraglich, ob und wie man gegenüber den Unwägbarkeiten in den Aktienmärkten, der Inflationsentwicklung oder auch den Einflüssen der Geopolitik auftreten will. Wir halten Sachwert-Investments in Händen kompetenter Manager/Initiatoren für eine lohnenswerte Überlegung und gehen daher mit Freude unserer Berufung bei Hörtkorn Finanzen nach.

Informationen zum neustädter anfordern

Peter Friedenauer
Geschäftsführer
Hörtkorn Finanzen GmbH

Für den direkten Kontakt zu uns können Sie das Kontaktformular oder das Telefon (+49) 07131 949-206 wählen.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Hier finden Sie unsere aktuelle Investmentauswahl.

Mai 2026

*gemäß Prognoserechnung

Es handelt sich um eine unverbindliche Werbeinformation. Diese Informationen ersetzen nicht den jeweiligen Verkaufsprospekt. Sie enthalten lediglich Hinweise auf wesentliche Merkmale der Finanzanlagen, die angeboten werden. Alle Angaben wurden mit äußerster Sorgfalt zusammengestellt. Maßgeblich sind jedoch ausschließlich die jeweiligen, veröffentlichten, ausführlichen Emissionsunterlagen (Emissionsprospekt, Basisinformationsblatt bzw. Vermögensanlagen-Informationsblatt sowie evtl. Nachträge). Diese deutschsprachigen Unterlagen können bei Hörtkorn Finanzen GmbH über die unten angegebenen Kontaktdaten kostenlos angefordert werden.

Inhalte von Telefongesprächen und elektronischer Kommunikation, die die Vermittlung von oder die Beratung zu Finanzanlagen betreffen, zeichnet Hörtkorn Finanzen entsprechend den gesetzlichen Vorgaben auf. Die Aufzeichnungen werden 10 Jahre lang aufbewahrt.

Risiken: Der Erwerb einer Finanzanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Rendite oder der Ertrag, desto größer das Risiko eines Verlustes. Risikofaktoren sind z.B. höhere Kosten als kalkuliert; negative Prognoseabweichungen; geringere Verkaufserlöse bzw. Einnahmen; Änderungen der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen; u. U. Fremdwährungsrisiken.

Warum Beeinflussbarkeit bei Investments wieder wichtiger wird

Zwischen geopolitischen Risiken und wirtschaftlicher Unsicherheit

Fokusthema heute – Immobilieninvestments

Wenn aktives Management wieder entscheidender wird

Inflationsschutz wird möglicherweise wieder deutlich wertvoller

Attraktive Zielrenditen bei gleichzeitig robusten Cashflows?

Ein konkretes Fallbeispiel

Warum erzählen wir von diesem Fallbeispiel?

Vertrauen mit Erfahrungswissen aufbauen.

Warum erzählen wir von diesem Fallbeispiel?

Fazit:

HF ZweitWert Immobilien I

ILG Fonds Nr. 46 – Fachmarktzentrum Warendorf

US Treuhand UST XXVII

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