Was uns der Begriff „urbanes Versorgungszentrum“ sagen will

Urban ist der Gegensatz zu ländlich. Es geht also um eine Gewerbeimmobilie im städtischen Raum. Dieser städtische Raum muss auf eine spezifische Weise versorgt werden. Eine derartige Versorgung kann auf dezentrale oder aber auf zentrale Weise erfolgen, also entweder mit verstreuten Einzelangeboten oder aber mit einem zusammengefassten, kompakten Zentrum, das wichtige Aspekte der Versorgung gebündelt präsentiert.

Bei einem urbanen Versorgungszentrum handelt es sich also um eine moderne Form der hybrid genutzten Immobilie, die auf die alltägliche Grundversorgung der Bevölkerung in innerstädtischen oder stadtnahen Lagen ausgerichtet ist.

Die Immobilie wird von einer vergleichsweise großen Anzahl von Nutzern gefüllt (Multi-Tenant-Struktur), in der vor allem lebensnahe Angebote gebündelt sind – etwa Supermärkte, Drogerien, Bäckereien, Apotheken, medizinische Dienstleister, kleinere Gastronomiebetriebe, Kitas, Fitnessstudios oder Paketshops.

Ein Pionierprojekt als urbanes Versorgungszentrum ist das neustädter in Gießen. Es liegt urban: an der Schnittstelle zwischen der Innenstadt mit ihrer Fußgängerzone und wichtigen Verkehrsachsen der jungdynamischen Studentenstadt. Es handelt sich um ein Zentrum: Mehr als 60 Mieter aus verschiedensten Branchen füllen die knapp 34.000 m2 große Gesamtfläche des Objektes mit unterschiedlichsten Nutzungsmöglichkeiten und dienen so der innerstädtischen Versorgung.

Es handelt sich um ein aktuelles Fondsangebot des Initiators Hannover Leasing, das unseren Investoren Zugang zu diesem Objekt mit einem 10,4-fachen Ankaufsfaktor ermöglicht.

Warum nennt man das urbane Versorgungszentrum „hybrid“, und was ist daran neu?

Hybrid bedeutet, dass die Immobilie unterschiedlichen Kategorien von Zwecken Raum gibt und damit unterschiedlichen Nutzungsbedürfnissen der Besucher dient. Büro und Einzelhandel, Arztpraxis und Einkaufen, Parken und Essen gehen, Freizeit mit den Kindern oder im Fitnessstudio – alles ist unter einem Dach gebündelt möglich.

Der Fokus liegt dabei vor allem auf einem funktionalen Nutzen, nicht so sehr auf dem Erlebnischarakter oder gar Luxus. Die Kunden kommen gezielt für bestimmte Anliegen, aber der Kontaktanlass zum Versorgungszentrum bietet die Chance für weitere Erledigungen in der breiten Palette der hier angesiedelten Angebote (Geld abheben, schnell noch etwas einkaufen, eine Kleinigkeit essen, Freunde treffen …).

Das Neue daran: Die verschiedenen Angebotskategorien (Büro, Arztpraxis, Kindergarten, Einkaufsmöglichkeit, Parkplatz, …) sorgen für eine Besuchsfrequenz und entsprechende Nutzungsmöglichkeiten und in der Folge Umsätze weit über die gewöhnlichen Öffnungszeiten hinaus. Neben dem Nutzen der Kombination von Anliegen steigt die Wahrscheinlichkeit von Impulskäufen und Konsum, der „passiert“, weil man eh vor Ort ist.

neustädter, Gießen

Dies sorgt in der Regel für eine hohe Kundenfrequenz, stabilisiert Mieteinnahmen und führt schlussendlich unseres Erachtens zu einer risikoärmeren Vermietung als bei „Ein-Zweck-Immobilien“.

Im neustädter Gießen bündeln sich verschiedenste Kontaktanlässe: Die Anreise ist bequem mit dem ÖPNV oder dem eigenen Auto machbar, denn das Zentrum verfügt über einen exzellenten Nahverkehrsanschluss und mehr als 1.000 eigene Parkplätze. So kann beispielsweise das Kind in die hausinterne KiTa gebracht und anschließend das Fitnessstudio genutzt werden. Danach bietet der Foodcourt die Möglichkeit für eine angemessene Stärkung mit einer Mahlzeit, bevor ein Termin beim Arzt mit darauffolgender Abholung der Medikamente im Center möglich ist. Die Versorgung mit Einkäufen für jeglichen Alltags- und Freizeitbedarf sowie ein Indoorspielraum runden das Angebot so ab, dass man quasi den ganzen Tag im urbanen Versorgungszentrum verbringen kann – und alles findet, was es für eine versorgende und zugleich erfüllende Zeitnutzung braucht.

Was sind die Erfolgsfaktoren des urbanen Versorgungszentrums?

Es ist die Kombination aus bekannten Stabilitätsankern wie dem Thema Basisversorgung mit stabil nachgefragten Nutzungen (z.B. Parken, Kindertagesstätte und Ärzte) sowie mit neuen Einkaufs- und Freizeittrends, die das urbane Versorgungszentrum für uns und unserer Meinung nach für Investoren der ersten Stunde so attraktiv macht. Hinzu kommt eine sehr gute Erreichbarkeit mit ÖPNV, Individual- und Fußverkehr in stark frequentierter Lage.

Entscheidend für den Erfolg ist außerdem die Mieterstruktur aus systemrelevanten Branchen (z. B. Lebensmitteleinzelhandel, Gesundheit, Dienstleistungen), die passende Angebotspalette von sehr kleinen bis zu sehr großen Verkaufsflächen pro Mieter sowie die klare Orientierung an der Alltagsrelevanz für die Menschen, begleitet von Elementen der Freizeitgestaltung.

Das neustädter Gießen genießt mit großen Ankermietern aus dem Bereich Nahrungs- und Genussmittel ein Angebot, das gerade in den oberen Stockwerken für eine hohe Besucherfrequenz sorgen kann. Gleichzeitig bietet das Erdgeschoss eine Art Fachmarktzentrum mit angeschlossenem Foodcourt. Hinzu kommt eine Kindertagesstätte, ein Indoorspielraum, eine Arztpraxis, ein Fitnessstudio – die verschiedensten Bedürfnisse und Nutzungsarten verschränken sich also zu einem hochattraktiven Gesamtpaket.
Auch die Lage in unmittelbarer Nähe zur Innenstadt schränkt die Attraktivität des urbanen Versorgungszentrums nicht ein, im Gegenteil: Im Gegensatz zur sehr kleinteiligen Innenstadt finden hier größere Anbieter wie Decathlon oder auch neue Ideen wie ein IKEA Popup Store (erst der dritte in Deutschland!) die notwendigen Flächen für ihre das städtische Repertoire ergänzenden und zukunftsweisenden Angebote.
Und daraus ergeben sich die spannenden Eckdaten für Investoren: z.B.
7% p.a. geplante Anfangsausschüttung.