Exklusiv: Unglaublich. Interessant. Lothar Estein im Gespräch.

US Treuhand-Gründer über Marktchancen und Unternehmergeist.

Sie haben im Laufe der Zeit sicherlich mal die Eckdaten zum Fonds UST XXVI in einer unserer vielen Emails oder auch Briefe wahrgenommen:

  • Zwei Class-A Büroimmobilien: Three Ravinia (Atlanta) & Ballantyne Tower (Charlotte)
  • Einkaufsfaktor 9,9x bzw. 11,6x – außergewöhnlich günstig im Marktvergleich
  • Jetzt schon rund 30% stille Reserven durch Wertsteigerungen
  • Top-Mieter: INTERCONTINENTAL Hotels Group, HAPAG-LLOYD u.a.
  • GREEN-Building zertifiziert – moderne, nachhaltige Büroobjekte
  • 5,25 % p.a. Ausschüttung (nahezu steuerfrei in Deutschland) prognostiziert
  • Ø-Gesamtergebnis ca. 13 % p.a. laut Basisszenario
  • 8 Jahre Planlaufzeit (vorzeitiger Verkauf in ca. 5 Jahren angestrebt)
  • 21 Mio. USD Eigenbeteiligung der Estein-Gruppe

und diese Eckdaten scheinen schier unglaublich in der heutigen Zeit.

Wo also ist der Haken?

Das werden wir tatsächlich immer wieder gefragt.

Auch das war Anlass für uns, Lothar Estein noch einmal um ein paar Worte zu den Hintergründen dieser außergewöhnlichen Opportunität zu befragen.

Peter Friedenauer und Lothar Estein
© Hörtkorn Finanzen GmbH Peter Friedenauer und Lothar Estein Info Info

Peter Friedenauer und Lothar Estein

Sein unternehmerischer Antrieb

Hörtkorn Finanzen  Peter Friedenauer: Herr Estein, Sie haben jahrzehntelang erfolgreich investiert und rein materiell keine Notwendigkeit mehr, sich dem aufsichtsrechtlich komplizierten deutschen Markt für vollregulierte Fonds auszusetzen. Mal Hand aufs Herz, Herr Estein, was treibt Sie an, weiter business mit und für deutsche Anleger zu machen anstatt solche Deals wie Atlanta allein oder mit Partnern vor Ort umzusetzen?

Lothar Estein: Es stimmt, der deutsche Markt ist schwierig mit all den aufsichtsrechtlichen Vorgaben. Hier in den USA sind die Dinge einfacher, und ich mache ja hier auch andere Immobiliengeschäfte. Nicht alle Opportunitäten, die sich mir auftun, sind für deutsche Anleger und den regulatorischen Rahmen geeignet.

Aber die US Treuhand, die ich mit meinen Partnern 1995 gegründet habe, ist sowas wie mein Baby! Das ist mein Lebenswerk. Und mit meinem unternehmerischen Ehrgeiz, will ich, dass sie zum Marktführer für US-amerikanische Immobilienfonds in Deutschland wird und als robustes Unternehmen mit top Objekten aufgestellt ist und bleibt. Deutsche Anleger favorisieren eher Sicherheitsmerkmale, weswegen ich die langfristig, robust vermieteten Objekte in Atlanta und vor allem das zu 100% vermietete Objekt in Charlotte besonders passend für die Kundenbedürfnisse deutscher Investoren halte.“

Im Einkauf liegt der Gewinn

Hörtkorn Finanzen  Peter Friedenauer: Sie hatten im Interview mit der WirtschaftsWoche vom Mai 2024 gesagt, dass Sie so attraktive Preise wie zu dem Zeitpunkt und beim Three Ravinia Objekt in Atlanta quasi noch nie gesehen haben. Wie bewerten Sie die beiden Einkäufe des Fonds in Atlanta und Charlotte vor dem Hintergrund der Immobilienmarktentwicklung in den USA zum gegenwärtigen Zeitpunkt?

Lothar Estein: Ja, das war eine Gelegenheit, wie es sie einfach extrem selten auf dem Markt gibt. Du musst die Leute kennen, du musst liquide sein, du musst das Vertrauen genießen, und dann muss der Augenblick so etwas erstmal hergeben. Beim Three Ravinia hat einfach alles gepasst! Und dann wollten wir eine zweite Immobilie im Fonds haben, weil das eine gewisse Risikostreuung gibt. Tja, und zum Stichwort Marktentwicklung kann ich nur sagen: JETZT zieht die Nachfrage an, weil alle wieder sagen Zurück ins Büro! Aber es ist ja fast nichts gebaut worden in den letzten Jahren! Wir kommen jetzt also in die perfekte Marktphase: Anziehende Nachfrage, wenig Angebot.

Lothar Estein
© US Treuhand Info Info

Lothar Estein

Amerikanische Politik

Hörtkorn Finanzen  Peter Friedenauer: In Deutschland entsteht der Eindruck, dass die Aufbruchstimmung nach der Wahl der Republikaner und Donald Trump zunehmend Ernüchterung und durchaus auch Verunsicherung gewichen ist. Wie ist Ihr vor Ort-Eindruck und welche Auswirkungen auf die beiden Fondsobjekte könnten daraus entstehen?

Lothar Estein: Ich habe im Gegenteil den Eindruck, dass die Berichterstattung in Deutschland diesbezüglich sehr einseitig ist. Hier in den USA herrscht nach wie vor eine Aufbruchstimmung, ganz besonders in bestimmten Staaten und Städten, wie zum Beispiel Charlotte (Standort des zweiten Objektes, Anm. d. Red.). Es gibt regional teils große Unterschiede in der Dynamik. Allerdings wird die Situation in deutschen Medien meines Erachtens katastrophal negativ verzerrt dargestellt. Ich führe das auch darauf zurück, dass scheinbar CNN, ein einst führender Nachrichtensender in den USA der inzwischen jedoch an Bedeutung verloren hat und von der demokratischen Partei geprägt ist, als Informationsquelle für die hiesige Berichterstattung dient. Das verzerrt verständlicherweise, weil eine Voreingenommenheit gegenüber Trump und der amtierenden Regierung allgegenwärtig ist.

Was hat Herrn Estein beim Objekt in Charlotte überzeugt?

Hörtkorn Finanzen  Peter Friedenauer: Was sind Ihrer Meinung nach die Highlights des zweiten Objektes in Charlotte und was sind die Hauptkaufgründe für Sie gewesen?

Frontalansicht des Ballantyne Towers in Charlotte (North Carolina).
© US Treuhand Info Info

Lothar Estein: Wie gesagt, wir waren auf der Suche nach einer zweiten Immobilie, und die musste natürlich auch vom Renditepotenzial her zum Three Ravinia passen. Dass wir mit dem Ballantyne Tower fündig geworden sind, war wieder ein Volltreffer – solche stabilen und bonitätsstarken Langfristmieter hast du selten in einer Immobilie. Und das sind deren Hauptquartiere, das heißt, da werden nicht Arbeitsplätze hin und her geschoben. Dazu kommt: Die Bausubstanz ist absolut phantastisch, hochmodern. Ich dachte mir zudem, dass eine zu 100% langfristig vermietete Immobilie speziell den hohen Sicherheitsbedürfnissen unserer deutschen Investoren zusagen müsste.

Werttreiber hinter der Kapitalverdoppelung und zweistellige Renditen

Hörtkorn Finanzen  Peter Friedenauer: Es ist sehr ungewöhnlich, dass US-Core-Immobilien-Investments, wie der UST XXVI eine Kapitalverdopplung im Midcase Szenario in einer Zeitspann von nur rund 8 Jahren prospektieren. Ist es dem zuvor in den Jahren 2023 und 2024 gesehenen heftigen Preiseinbruch von 50% und mehr geschuldet, dass die Preise nun endlich wieder steigen oder gibt es weitere Gründe, die eine positive Preisentwicklung erwarten lassen? Stichpunkt steigende Mieten, fehlende Neubautätigkeit.

Lothar Estein: Ich hatte es eben ja schon erwähnt: In den Corona-Jahren und danach sind fast keine Büroimmobilienprojekte initiiert worden, die Unsicherheit über die weitere Entwicklung war zu groß. Dementsprechend sind auch die Preise eingebrochen. Aber jetzt rufen viele große Firmen ihre Mitarbeiter ins Büro zurück. Nur – es ist mittlerweile zu wenig hochqualitativer Büroraum da. Wir stehen also hervorragend da mit unseren beiden Immobilien: Beste Lage, beste Ausstattung, … beste Aussichten für uns und unsere Investoren!

Fazit:

Das knapp dreißigminütige Gespräch war rundum aufschlussreich und gab noch detailliertere Einblicke in Herrn Esteins Einschätzungen zu Entwicklungen und auch den beiden konkreten Objekten im Fonds XXVI. Einiges davon wurde mit Diskretionsvereinbarung „off the record“ mit uns geteilt. Auch wenn wir nicht alle Details teilen können, so sollte hoffentlich bei Ihnen ankommen, dass wir sehr von diesem Fondsangebot überzeugt sind und uns besonders gut damit fühlen, dass unsere Investoren und wir mit dem Team von US Treuhand und konkret Herr Estein mit seinem rd. 21 Mio. USD Co-Investment in einem Boot sitzen.

Unser Restkontingent dieses im freien Vertrieb nicht mehr erhältlichen Fonds ist noch auskömmlich, reduziert sich jedoch rasant. Sollten Sie über eine Beteiligung oder auch die Erhöhung eines bestehenden Engagements nachdenken, dann ist jetzt der Zeitpunkt zum Handeln gekommen. Wir freuen uns, von Ihnen zu hören oder zu lesen.

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November 2025.

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Keine Gewinne mit S&P 500 Investment?Chart: Forward P/E ratio is price to 12-month forward earnings, calculated using IBES earnings estimates.Source: (All charts) IBES, LSEG Datastream, S&P Global, J.P. Morgan Asset Management. *Dots represent monthly data points since 1988, which is earliest available. Forward P/E ratio is price to 12-month forward earnings, calculated using IBES earnings estimates. Past performance is not a reliable indicator of current and future results. Guide to the Markets – EMEA. Data as of 30 September 2025.Außenansicht des Eingangsbereichs des urbanen Versorgungszentrums neustädter, Gießen© Hans Jürgen LandesWas uns der Begriff „urbanes Versorgungszentrum“ sagen will

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Sabrina Kramer - Leiterin Investorenbetreuung
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