„Eingekauft wird die Zukunft“
Investoren stehen immer vor dem gleichen Grundproblem: Wer heute Geld anlegen will, verfügt für die konkrete Anlageentscheidung über eine Unzahl von historischen Analysedaten – aber niemand kann daraus eine Garantie für die Zukunft ableiten.
Die Nachrichten von historischen Höchstständen sind daher für investiertes Geld schön und gut, der Investor freut sich. Aber wo liegen in Zukunft die Renditen? Welche Anlageentscheidungen stehen heute an, die morgen und übermorgen plausibel gute Renditen verheißen?
Hier hilft die Freude über die Gegenwart wenig, wenn auch das Tagesgeschäft insbesondere an den Börsen oft emotionsgetrieben ist. Ganz im Gegenteil – beim nüchternen Betrachter keimt zunehmend die Sorge auf, dass die Zeit der Höchststände ein jähes Ende finden könnte. Aber wo wäre Stabilität zu finden?
Eine unserer Überzeugungen gibt es heute als Fazit vorab:
„Es haben sich Missverhältnisse aufgebaut, die sich aktuell zu Gunsten von Sachwerten und zu Ungunsten von US-Aktien entwickeln“.
Unser positiver Marktausblick für die Immobilienpreisentwicklung wird von etlichen Experten mitgetragen. So berichtete jüngst das Handelsblatt ausführlich in einem Interview mit dem Immobilienverantwortllichen der Deutsche-Bank-Tochter DWS über die prognostizierten Preissteigerungen für Objekte in Deutschland.
Nachdem unser Kapitalmarktstratege Herr Schrader jüngst in dieser sonntäglichen E-Mail über seine verhaltenen Aussichten für den US-Aktienmarkt berichtete, bekommen Sie heute beleuchtet, wie und warum Anleger aktuell im Bereich der Sachwerte mit attraktiven Objekten und hohen Ankaufrenditen robuste Wertentwicklungen für die Zukunft einkaufen können und gleichermaßen, was der wissenschaftliche und auch unwissenschaftliche Hintergrund der aktuellen Bewertungsdispersionen zwischen den Anlageklassen ist.
Zinsen und Zyklen
Nach einer langen, untypischen Marktphase von extremen Niedrigzinsen, Null- und Negativzinsen in der Dekade bis 2022 setzten die wichtigsten Notenbanken den Leitzins nach und nach wieder ins Positive. Nicht nur in der Theorie, sondern historisch gut belegbar, löst eine solche Maßnahme für Gewöhnlich mit etwas Zeitverzug eine typische Reaktion aus.
Steigende Zinsen sorgen für fallende Preise in Anlageklassen wie
Anleihen (naheliegend), Aktien, Immobilien, Gold und auch Private Equity.
Normalerweise setzt eine Zinserhöhung auch einen klar dämpfenden Impuls an den Aktienmärkten: Da sich Kapital in risikoarmen Anlagen wie Anleihen wieder einigermaßen verzinst, wird den risikoreicheren Aktienmärkten Geld entzogen, die Kurse geben nach.
Das ist aktuell offenkundig nicht so und es ist durchaus als historisch untypisch zu bezeichnen. Regelmäßig erreichen momentan Aktienmärkte neue Rekordstände und gleichermaßen Höchstbewertungen, da die Aktienkurse schneller steigen als die Gewinne der dahinterstehenden Unternehmen.
Gleiches gilt für Gold. Dort sind die Beweggründe der erheblich gestiegenen Preise und der Abkopplung von alten Mechaniken jedoch vollkommen logisch begründbar und ebenso nachvollziehbar und eher in der Geopolitik und den gestiegenen langfristigen Inflationssorgen zu verorten.
Bei den Immobilien oder auch Private Equity hingegen ist es recht leicht, eine momentane Verortung der Preise und auch der Attraktivität der Einkaufssituation für Neuinvestoren vorzunehmen, da der Zyklus seine klassische Entwicklung genommen hat.
Beide Anlageklassen haben starke Bewertungskorrekturen hinter sich. Die Angebote für attraktive Beteiligungen (Private Equity) und attraktive Objektankäufe im Immobiliensektor haben zugenommen und die Ankaufrenditen sind deutlich gestiegen. Investoren bekommen sehr viel mehr Qualität und Substanz für weniger Geld, als noch vor drei Jahren.
Immobilienmarkt – aktuelle Ausgangslage
Für den Immobilienmarkt bedeutet das im Augenblick: Der Einkauf ist günstig, teilweise außergewöhnlich und auf Schnäppchenniveau. Die Prognosen sind, dem Normalzyklus entsprechend, robust. Objekte können sowohl im Cashflow stabil und schlussendlich hochrentierlich als Investmentgelegenheiten genutzt werden.
Der Immobilienexperte Clemens Schäfer von der Deutsche-Bank-Tochter DWS rechnet daher in einem Interview mit dem Handelsblatt (1.10.2025) vor, dass man derzeit eine Top-Immobilie mit ca. 7% Zielrendite (d. h. zum 14,29-fachen der Jahresmiete) einkaufen kann. Anleger bekommen also rund 4,5% p.a. mehr (!) als bei einer risikolosen zehnjährigen deutschen Staatsanleihe und haben zudem noch die Sachwert-typische Inflationsabsicherung inklusive.
Ankaufrenditen im Vergleich
Weil die Zukunft eingekauft wird, ist die Ankaufrendite eine wichtige Kennzahl. Sie benennt den Multiplikator der Jahreseinkünfte aus einem Investment, zu dem man sich in das Investment einkaufen kann. „Das 10fache“ oder „10x“ bedeutet also z.B., dass man zehn derzeitige Jahreseinkünfte bezahlen muss für das Investment. Dementsprechend ist die zu erwartende jährliche Rendite auch 10%. Diese Bewertungen spiegeln tatsächlich auch ungefähr das Niveau gleich mehrerer unserer aktuellen Immobilienfonds Empfehlungen. Die Übersicht finden Sie drei Absätze weiter unten.
So erkennt man schnell: Hohe Bewertungen wie derzeit an den US-Aktienmärkten mit Bewertungsniveaus von über 20-fach im breiten S&P 500 Index und mehr als dem 30-fachen für die 10 größten Unternehmern im Index bedeuten im Grunde genommen, dass hier mit Ankaufrenditen zwischen rund 3% und 5% ein aktienmarkttypisches Engagement eingegangen werden kann. Historisch ist das sehr wenig und liegt sogar unter dem Niveau, welches mit amerikanischen Staatsanleihen aktuell verdient werden kann. Vor allem mit Blick auf unsere noch investierbare US Immobilienempfehlung über US Treuhand sollten Anleger wohl abwägen, ob für zukünftig zu erzielende, robuste Renditen nicht eher Immobilieninvestments taugen als der rekordhoch bewertete Aktienmarkt.
Wir halten es daher an dieser Stelle für interessant, verschiedene Ankaufrenditen einander gegenüberzustellen. Nicht ohne konkrete Empfehlungen, aber ohne Risikobewertung – hier „tickt“ nun einmal jeder Investor anders, und wir gehen davon aus, dass Sie sich ohnehin ein eigenes Bild machen können.
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