Die drei Quellen der (tatsächlichen) Rendite
Jede Kapitalanlagen-Rendite speist sich aus zwei zentralen Komponenten: Der Wertentwicklung und den laufenden Erträgen aus Ausschüttungen, Zinsen oder Dividenden. Je nachdem, welcher Einkunftsart die Kapitalanlagekategorie zugeordnet wird, werden unterschiedliche steuerliche Bemessungsgrundlagen auf beide Komponenten zugrunde gelegt, und es fallen sogar teilweise unterschiedliche Steuersätze auf die jeweiligen Bemessungsgrundlagen an. Daher wird die tatsächliche Rendite nach Betrachtung der steuerlichen Wirkung umso bedeutsamer.
Sie sind eine oft unterschätzte Einflussgröße auf den effektiven Gesamtmittelrückfluss im „eigenen Portemonnaie“ bzw. natürlich auf dem Bankkonto und im Gesamtvermögensportfolio: Die steuerlichen Effekte, die das Nettoergebnis maßgeblich beeinflussen.
Erst im Zusammenspiel dieser drei Faktoren ergibt sich die tatsächliche Rendite einer Investition.
Ausschüttung vs. steuerliches Ergebnis – ein systematischer Unterschied
Insbesondere bei Sachwertanlagen ist zu beobachten, dass Ausschüttungen und steuerliche Ergebnisse so gut wie nie deckungsgleich sind – sondern häufig sogar deutlich voneinander abweichen.
Der Grund liegt in der Systematik: Ausschüttungen basieren normalerweise auf Liquiditätsüberschüssen, während steuerliche Ergebnisse immer nach bilanziellen und steuerlichen Regeln ermittelt werden.
In der Praxis bedeutet das ebenso nahezu immer, dass die Ausschüttung höher ist als das vom Anleger zu versteuernde Ergebnis.
Warum Sachwertanlagen steuerlich anders wirken
Ein wesentlicher Treiber dieser Differenz sind Abschreibungen (AfA = Absetzung für Abnutzung) sowie Fremdkapitalzinsen. Diese mindern das steuerliche Ergebnis, ohne die tatsächliche Liquidität negativ auf Fondsebene zu beeinflussen. Dadurch entsteht ein Effekt, der für Investoren relevant ist.
Bekanntermaßen hat Hörtkorn Finanzen historisch einen hohen Anteil des Eigenkapitalvolumens in deutsche Immobilienfonds vermittelt. Schauen wir uns also die Systematik bei deutschen Immobilienfonds an.
Dort führt diese Systematik dazu, dass i.d.R. rund 60 % der laufenden Ausschüttung als zu versteuernde Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung während der Fondslaufzeit anfallen. Das ist nur eine empirisch entstandene Faustformel und variiert je nach konkretem Fonds natürlich individuell. Das führt dazu, dass die laufenden Ausschüttungen höher sind als die gleichzeitig reduzierten steuerlichen Ergebnisse.
Ein typischer deutscher Immobilienfonds, der aktuell rund 4,75 % p. a. ausschütten würde, käme so auf 2,85 % zu versteuerndes Ergebnis. Zahlt man persönlich Höchststeuersätze, so entsprechen 4,75 % vor Steuern dann nach Steuern ca. 3,5 % p. a. Netto-Liquiditätsüberschuss beim Anleger, nachdem die an den Fiskus überwiesene Steuerlast aus der persönlichen Steuererklärung vom Ausschüttungsergebnis kalkulatorisch abgezogen wurde.
Bei Veräußerungen nach mehr als zehn Jahren sind Verkäufe bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung nach aktueller Steuerrechtsprechung komplett steuerfrei. Ein großes Privileg, das langfristig Beachtung bekommen sollte, insbesondere wenn der Fonds das Objekt scheinbar günstig einkaufen konnte und nennenswerte Wertsteigerungen realistisch sind, oder auch bei Wohnimmobilien-Investments, die erfahrungsgemäß niedrigere Ausschüttungen haben und konzeptionell in der Kalkulation mehr auf Wertsteigerungen setzen.
Wenn positive Ausschüttungen UND steuerliche Verluste reale Liquiditätsvorteile bedeuten
In bestimmten Konstellationen kann das steuerliche Ergebnis in Fonds sogar negativ sein – trotz positiver Ausschüttungen und prosperierender wirtschaftlicher Entwicklung im Fondsvermögen. Unter geeigneten Voraussetzungen können diese negativen Einkünfte mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Das führt im Ergebnis zu einer Steuerentlastung oder einer physischen Steuererstattung durch die Finanzbehörden.
Ökonomisch betrachtet erhöht sich durch diese „quasi zweite Ausschüttung“ der Nettozufluss und die effektive Rendite für den Investor.
Dieses Phänomen entsteht meist, wenn die AfA-Dauern kürzer sind und dadurch die erzielbaren Einnahmen übertreffen. Ein Bereich, in dem es in der Vergangenheit aufgrund der kurzen Abschreibungsdauern der Anlagen regelmäßig bei von uns vermittelten Fonds zu dieser Situation kam, ist der Bereich erneuerbare Energien.
Immobilien vs. erneuerbare Energien – ein Vergleich
Ein typisches Beispiel aus dem Bereich deutscher Immobilienfonds hatten wir weiter oben erörtert. Eine berechtigte Annahme und somit Faustformel ist, dass rund 60 % der Ausschüttung dem laufenden steuerlichen Ergebnis entsprechen.
Im Bereich der erneuerbaren Energien verstärkt sich dieser Effekt der Minderung des steuerlichen Ergebnisses unter die Ausschüttungshöhe. Durch verkürzte Abschreibungszeiträume entstehen nicht selten steuerliche Verluste bei gleichzeitig attraktiven, auskömmlichen Ausschüttungen, die bei in der Vergangenheit vermittelten Fonds in guten Jahren durchaus auch mal zweistellig waren.
Die „gefühlte Rendite“ als Wahrnehmungsfalle
In der Praxis zeigt sich, dass viele Anleger ihre Zufriedenheit primär an der Höhe der von Anfang an kommenden, laufenden Ausschüttung vor Berücksichtigung steuerlicher Effekte festmachen.
Diese „gefühlte Rendite“ ist nachvollziehbar – sollte jedoch für Anlageentscheidungen nicht allein zugrunde gelegt werden. Berücksichtigt man die Steuerzahlungen, steuerliche Entlastungen oder sogar Steuererstattungen und deren kumulativen Effekt während der Fondslaufzeit, können schlicht aufgrund des höheren Gesamtmittelrückflusses nach Steuern andere Entscheidungen zustande kommen bzw. zielführend werden.
Wir haben Ihnen beistehende Grafiken zur Illustration beigefügt. Es handelt sich um einen von uns in den Jahren 2015 und 2016 vermittelten Fonds, der nun in der finalen Abwicklung ist und die Schlusszahlungen leisten wird. Die Entwicklung dieses Fonds bietet keine juristische Grundlage für die Entwicklung von Fonds, die wir gegenwärtig oder zukünftig vermitteln. Dafür sind nur die vollständigen Prospekt- und Verkaufsunterlagen der jeweils aktuellen Fonds abschlussrelevant. Gleichwohl erscheint es uns realitätsnäher und daher angebracht, einen tatsächlichen Fonds aus unserem Referenzbestand für die Illustration zugrunde zu legen anstatt theoretische Kalkulationen.
Wie umfangreich die Hebelwirkungen durch die steuerlichen Ergebnisse sind, fällt am meisten gleich am Anfang der Laufzeit auf und außerdem im Jahr 2019. Im Jahr 2019 wurden 5 % ausgeschüttet und ein steuerlicher Verlust von –10,12 % zugewiesen. Auf diesen Verlust gab es Steuererstattungen, also bei Höchststeuersatz noch einmal fast 4,5 % Liquiditätszufluss. Das nach Steuern beim Anleger angekommene Resultat betrug also rund 9,5 %.
Am Anfang der Laufzeit war der Steuereffekt ebenso wichtig, da er dafür sorgte, dass aus einer physischen Ausschüttung von +3 % direkt aus dem Investment zusätzlich eine Steuererstattung resultierte, die bei Höchststeuersatz noch einmal zu rund +0,9 % Erstattung führte. Das war in Summe also auch mehr als bei dem weiter oben unterstellten repräsentativen Immobilienfonds.
Im Umkehrschluss sind Steuern zu bezahlen, wenn das steuerliche Ergebnis positiv ist. Im Beispiel liegt das positive steuerliche Ergebnis im Jahr 2022 bei + 3,54%, was bei Höchstprogression zu einer Steuerzahlung von knapp 1,6% führt. Dadurch reduziert sich die Ausschüttung 2022 von 11% vor Steuern auf 9,4% nach Steuern.
Fazit: Entscheidend ist (unserer Überzeugung nach), der Gewinn nach Steuern
Aus ökonomischer Sicht existiert für die persönliche Rendite letztlich nur eine relevante Kennzahl:
Die Rendite nach Steuern
Denn nur dieser Betrag steht dem Investor tatsächlich zur Verfügung – zur Reinvestition, zum Vermögensaufbau oder zur Sicherung bestehender Werte im Gesamtvermögensportfolio.
Hohe Anfangsausschüttung oder höherer Gesamtmittelrückfluss (nach Steuern)
Wir wissen aus etlichen Gesprächen, dass die relativ niedrigen Anfangsausschüttungen manche Anleger bei Fonds in Solar oder Windkraft (Erneuerbare Energien generell) reserviert sein lassen. Ihnen fällt in der obenstehenden Grafik wahrscheinlich die recht schnell und deutlich steigende Ausschüttung des beispielhaft gezeigten Fonds auf. Zwei Gründe dafür sind, dass die Tilgungen der Darlehen sehr viel schneller als bei Immobilien erfolgen und somit A) die Zinslast, also die effektiven Kosten zügig reduziert werden und B) somit mehr Liquidität für Ausschüttungen verwendet werden können.
Rendite richtig denken
Sachwertinvestments bieten häufig ein Zusammenspiel aus
- stabilen Liquiditätszuflüssen,
- steuerlichen Optimierungseffekten
- und langfristiger Substanzentwicklung.
Wer Ausschüttungen isoliert betrachtet, greift zu kurz. Wer hingegen steuerliche Effekte systematisch einbezieht, erhält ein deutlich präziseres Bild.
Und genau dieses Bild sollte entscheidend für fundierte Anlageentscheidungen sein.
Axel Hermann
Prokurist
Hörtkorn Finanzen GmbH
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Viele unserer Investoren kennen und schätzen Immobilienfonds als stabilen Baustein mit planbaren Cashflows. Genau diese Eigenschaften finden sich zunehmend auch im Bereich der erneuerbaren Energien – aktuell unter besonders interessanten Rahmenbedingungen.
Keine Rechts- und Steuerberatung durch Hörtkorn Finanzen: Hörtkorn Finanzen GmbH ist es als Finanzanlagenvermittler nicht möglich und nicht erlaubt, Anlageinteressenten rechtliche Dienstleistungen zu erbringen. Hörtkorn Finanzen GmbH erbringt weder Rechtsberatung noch Steuerberatung. Dem Anlageinteressenten wird daher ausdrücklich empfohlen, die zugrundeliegenden Verkaufsunterlagen und Vertragswerke vor Abschluss des Investments umfassend von einem eigenen steuerlichen und rechtlichen Berater prüfen zu lassen. Die erforderliche Einschaltung eines Rechtsbeistands und / oder Steuerberaters kann zusätzliche Kosten verursachen und die Einschätzung/Durchsetzung von Ansprüchen könnte erschwert werden.
Stand: Mai 2026
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