Finanzen verstehen:

Der Direktvergleich, für den kleinen Aha-Effekt

Der Mensch trifft intuitiv seine Entscheidungen, Bruchteile von Sekunden bevor er sich dessen überhaupt bewusst wird. Wir denken dann zwar, uns bewusst entschieden zu haben, aber der erste Versuch einer rationalen Begründung trifft meist zunächst noch nicht den Kern. Es stärkt allerdings die eigene Sicherheit, wenn man seine Entscheidungen rational gut versteht. Auch bei Immobilieninvestments, wo oft viel Intuition und auch Emotionen im Spiel sind, tut mehr Bewusstheit durchaus gut.

Vergleichen Sie nachstehend aufgeführte komplementäre Eigenschaften von Gewerbe- und Wohnimmobilien, und Ihnen wird möglicherweise ein wenig bewusster, warum Ihnen manchmal die eine Klasse besser gefällt als die andere:

Merkmal	Wohnimmobilien	Gewerbeimmobilien
Fungibilität	Wohnimmobilien befinden sich preislich meist in einer ganz anderen Klasse als die meisten Gewerbeimmobilien. Bei ihnen geht es i.d.R. um Beträge, die für eine relativ breite Käuferschicht in Frage kommen. Das macht sie grundsätzlich leichter handelbar.	Gewerbeimmobilien, besonders welche mit Spezialwidmungen wie bspw. große Handelsimmobilien (Center), sind schwer handelbar, allein aufgrund der hohen Investitionssummen. Bei kleineren, flexibel nutzbaren Objekten steigt die Fungibilität der Objekte erheblich. In Teileigentum werden solche Immobilien dennoch äußerst selten angeboten, weshalb sie generell eher für Fonds in Frage kommen.
Marktpreise, Wertentwicklung	Die Preisentwicklung einer Wohnimmobilie ist von Faktoren abhängig, die wenig oder nur indirekt Korrelation zur Konjunktur haben. Dadurch sind die Veränderungen langsam und langfristiger, ggf. auch besser zu überblicken. Ausnahmen hierzu sind Ereignisse, bei denen bspw. große Arbeitgeber den Standort wechseln oder in Konkurs gehen.	Konjunkturschwankungen, besonders solche, die evtl. nur einzelne Branchen betreffen (bspw. durch Innovations-trends), können den Wert bestimmter Gewerbeimmobilien drastisch beeinflussen. Oft genug ist das für den Eigentümer der Immobilie nicht vorhersehbar.
Finanzierung	Auch Kreditgebern (Banken) fällt die Einschätzung des Marktrisikos bei Wohnimmobilien i. d. R. leichter, was die Kreditkosten verringert.	Aus demselben Grund nur mit umgekehrter Einschätzung sind Kredite für Gewerbeimmobilien meist teurer.
Vermietung	Großer, freier Markt, zu dem jeder Zugang hat. Dadurch ist es grundsätzlich ohne spezielle Kenntnisse (Branchen etc.) möglich, neue Mieter zu finden.	Gewerbliche Mieter zu finden ist oft nicht ganz so einfach, bspw. aufgrund spezieller Anforderungen an Räume und Infrastruktur; kann auch mit Aufwand verbunden sein aufgrund Umwidmung der Räume.
Mietverträge	Frei, von unbefristet bis manchmal sehr kurze Mietdauer, schwer planbar.	Verbindlicher, verlässlicher, planbarer; oft mit fest vereinbarter Dauer und ggf. Verlängerungsoptionen.

Unser Fazit

Nicht umsonst ist der Gewerbeimmobilienmarkt eher was für Profis und Fondsinvestments, ausgenommen eventuell Kleinobjekte im ländlichen Bereich oder kleinere Multi Tenant-Objekte im städtischen Raum. Der direkte Vergleich der relevanten allgemeinen Klassenmerkmale macht objektiv nachvollziehbar, was viele private Anleger intuitiv „wissen“. Das höhere Gefühl der Sicherheit bei Wohnimmobilien-Direktinvestments hat also durchaus seine ganz realen Hintergründe für Privatanleger. Das macht Gewerbeimmobilien grundsätzlich aber nicht weniger attraktiv. Lediglich die Beteiligungsform des Fondsinvestments ist vom Grundsatz her für Privatanleger die sinnvollere Art, daran zu partizipieren, als ein Direktinvestment.

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