Finanzen verstehen:
Sachwertinvestments – Mit oder ohne Fremdkapital?
Wenn ein Thailänder „scharf“ sagt und ein erwartungsvolles Lächeln aufsetzt, sollten Sie als Deutscher lieber etwas vorsichtig sein und erstmal probieren. Mit dem Fremdkapital bei Sachwertinvestments ist das ein bisschen ähnlich, zumindest aus Anlegersicht: Fremdkapital erhöht die Eigenkapitalrendite. Es ist ein Ertragshebel. Es „würzt“ ein Investment unter Umständen ordentlich: Aus 10 % Ertrag aus dem Asset werden bei 50 % Fremdkapitalanteil prinzipiell 20 % Ertrag auf den Eigenkapitalanteil, da der Fremdkapitalanteil nicht am Ertrag und später am Gewinn beteiligt ist. Ob Sie diesem „Gewürz“ nach Kenntnis aller möglichen Wirkungen immer noch vorbehaltlos zusprechen würden, steht auf einem anderen Blatt. Das betrachten wir im Folgenden etwas genauer.
Der Brief an die Anleger
„Der Markt hat sich nicht ganz so entwickelt, wie von uns erwartet. Die prognostizierten Mieten konnten nicht in vollem Umfang realisiert werden. Derzeit haben wir rund 20 % Leerstand. Der Kapitaldienst belastet somit die Liquiditätsdecke über Gebühr. Von Ausschüttungen nehmen wir bis auf Weiteres Abstand. … Da die finanzierende Bank droht, den Kredit fällig zu stellen, empfehlen wir die vorzeitige Abwicklung des Fonds, um eine Insolvenz abzuwenden. … Leider kann das Anlageobjekt gegenwärtig nur zu ca. 28 % seines Nennwertes liquidiert werden. …“
Dieser Brief ist reine Fiktion. Doch wenn das Investmentvermögen teils mit Fremdkapital finanziert wurde, ist er in ähnlicher Form nicht ausgeschlossen. Ist eine Bank im Spiel, treten die Anleger im Rang zurück. Die Forderungen der Bank werden zuerst bedient, möglicherweise wie oben beschrieben. Gerade wenn Märkte temporär unter Druck geraten und Erträge nicht wie geplant entstehen, verschärfen Zins und Tilgung die Lage noch.
Einfach ruhiger schlafen? Ist doch auch nicht schlecht.
Bei einem reinen Eigenkapitalfonds haben Sie diese Risiken nicht. D. h., der Betrieb des Investmentvermögens läuft kostengünstiger, ohne Zins und Tilgung, was letztendlich auch wieder der Rendite zu Gute kommt bzw. in schwierigen Lagen das Investment schützt. Ohne Fremdkapital sind die Anleger immer erstrangig mit ihren Forderungen; niemand greift vorher was ab. Überhaupt ist das Assetmanagement souveräner in seinen Entscheidungen und muss keine Interessen dritter Parteien (Banken) bedienen. Das wirkt sich i. d. R. immer zugunsten der Anleger aus. Die Unternehmer unter Ihnen können das vielleicht noch am besten einschätzen.
Gibt es eventuell noch einen anderen guten Grund, der für Fremdkapital in einem Fondsinvestment spricht? Ja, den gibt es: Tempo. Ein Fonds, der für ein Investmentvermögen im Nominalwert von bspw. 100 Mio. Euro nur 50 Mio. Euro an Eigenkapital einwerben muss, weil die andere Hälfte bankenfinanziert ist, kann schneller geschlossen werden, schneller das Investitionsobjekt erwerben und schneller Erträge generieren. Auch das bietet eine Form der Sicherheit, werden Fondsmanager an dieser Stelle zu Recht argumentieren. Zu lange Vertriebszeiten stellen für geschlossene Investmentvermögen durchaus ein Risiko dar. Es hat schon Fälle gegeben, wo der Fremdfinanzierungsanteil nachträglich aufgestockt wurde, weil einfach nicht genug Eigenkapital eingeworben werden konnte. Dazu merken wir hier nur kurz und bündig an: Wir kennen keinen guten Fonds mehr, der dieses Problem hat.
Zu guter Letzt kann das Emissionshaus mit Fremdkapitalbeschleuniger auch schneller wieder ein neues Investment an den Markt bringen, mehr Umsatz machen und schneller wachsen. – Aber wollen Sie dafür ins Risiko gehen?
