Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

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Vermietung an Angehörige

Nicht selten werden eigene Immobilien (Haus oder Wohnung) an Angehörige vermietet, natürlich meist zu sehr günstigen Konditionen.

Allerdings gilt es zu beachten, dass ab einer Schwelle von 66% der marktüblichen Miete steuerrechtlich eine Art der Schenkung vorliegt.

Die Vermietung an Angehörige muss dann in zwei Vorgänge aufgeteilt werden, man spricht von verbilligter oder teilentgeltlicher Überlassung.

Die Aufwendungen für dieses Mietobjekt sind dann auch nur zum Teil als Werbekosten abzugsfähig, der andere Teil gilt als Schenkung (vgl. § 21 Abs. 2 EStG).

Gemischt genutzte Grundstücke

Wer selbst einen Teil der Immobilie bewohnt, einen anderen Teil vermietet, muss die anfallenden Kosten nach der Größe der Wohnfläche aufteilen oder darauf achten, dass Aufwendungen klar und ausschließlich dem einen oder anderen Nutzungsbereich (Eigentum oder Miete) zufallen, um sie als Werbekosten abrechnen zu können.

Vor allem Schuldzinsen, aber auch Fassaden- oder Dachreparaturen müssen nach Anteil an der Gesamtfläche aufgeteilt werden.

Manchmal kann es sich in diesem Zusammenhang anbieten, anfallende Rechnungen von vornherein aufzuteilen („getrennte Zahlung“), um die entsprechenden Nachweise für das Finanzamt erbringen zu können.

Vermögensverwaltende GmbH

Personen, die über ein sehr großes Vermögen verfügen, überführen dessen Verwaltung gerne in eine vermögensverwaltende Gesellschaft mit beschränkter Haftung; dahinter stehen letztlich wieder steuerliche Gründe:

Die GmbH zahlt auf ihre Gewinne die Körperschaftsteuer (pauschaler Steuersatz 15%), sie müssen also zunächst einmal nicht mehr über die persönliche Einkommensteuererklärung ausgewiesen werden.

Jedes im Besitz befindliche Gebäude oder Grundstück wird in der Regel in das Betriebsvermögen der GmbH übertragen, die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stellen dann Betriebseinnahmen dar.

Über die Körperschaftsteuer hinaus unterliegt eine GmbH normalerweise der Gewerbesteuer; handelt es sich aber um eine reine Vermögensverwaltung von Grundbesitz und Kapitalvermögen, sind diese Erträge von der Gewerbesteuer befreit.

Viele Positionen der oben genannten Werbungskosten gehören bei einer GmbH zu den Betriebskosten, die bei der Ermittlung der zu zahlenden Steuern für die Berechnung des Betriebsergebnisses herangezogen werden.

Einkünfte aus VuV und Krankenversicherung

Für freiwillig Versicherte sind Mieteinnahmen sozialversicherungspflichtig, für Pflichtversicherte jedoch nicht:

Letztere zahlen als Arbeitnehmer ihre Sozialversicherungsbeiträge bereits über das Pflicht-Versichertenverhältnis; bei freiwillig Versicherten hingegen muss die Bemessungsgrundlage für die Beiträge erst über den Einkommensteuer-Bescheid ermittelt werden.

Dafür werden jegliche Einnahmen herangezogen und aufaddiert, also auch die Mieteinnahmen.

Horizontaler und vertikaler Verlustausgleich

Unter Umständen sind die aus Vermietung und Verpachtung erzielten Einkünfte abzüglich der Werbungskosten (samt eventueller Sonderabschreibungen) negativ, mit anderen Worten, man hat unter dem Strich einen Verlust erlitten.

In diesem Fall greifen Regelungen, die zunächst den Verlust innerhalb der gleichen Einkommenskategorie mit anderweitig erzielten Einkünften aus VuV verrechnen (horizontaler Verlustausgleich), was die Bemessungsgrundlage für die zu entrichtende Steuer vermindert.

Darüber hinaus werden anschließend alle erzielten Einnahmeformen miteinander verrechnet: Sollte aus der gesamten Einnahmekategorie Vermietung und Verpachtung ein Minus (negative Einkünfte) übrig bleiben, wird es von anderweitig erzielten Einnahmen abgezogen (vertikaler Verlustausgleich).

Je nach Einkommensart kann, wenn immer noch ein Verlust bleibt, ein Verlustrücktrag vorgenommen werden, also eine Verrechnung mit den positiven Erträgen des Vorjahres. Andernfalls (in manchen Fällen auch zusätzlich) kann ein Verlustvortrag vollzogen, also der Verlust für die Gewinne des Folgejahres als steuermindernd vorgemerkt werden.

Für bestimmte Einkommensarten bestehen teilweise oder vollumfängliche Verrechnungsverbote, beispielsweise gilt für negative Einkünfte aus Kapitalvermögen ein vertikales Verrechnungs- Verbot; sie dürfen also nur horizontal mit anderen Kapitalvermögens-Einkünften verrechnet werden.

Negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind nur verrechenbar, wenn mit einem Grundstück oder einem Gebäude tatsächlich eine Einkunftserzielungsabsicht verbunden ist (keine reinen „Abschreibungsobjekte“).

Leerstände, für die offensichtlich gar keine Handlungsabsicht von Seiten der Vermieter besteht (z.B. wenn keine Aufwendungen für die Instandsetzung geltend gemacht werden) und die daher nicht vermietet werden (können), können daher unter Umständen nicht steuermindernd geltend gemacht werden.

Mieteinnahmen und Umsatzsteuer

Die Umsätze aus Vermietung und Verpachtung sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 Umsatzsteuergesetz/UStG). Unter gegebenen Umständen kann es jedoch sinnvoll sein, sich für eine Umsatzsteuerpflicht zu entscheiden („Umsatzsteuer-Option“) – das ist allerdings nur für unternehmerische Vermietung möglich und berechtigt dann zum Vorsteuerabzug.

Wohnungseigentümergemeinschaften

Solche Vereinigungen, die einerseits der Interessenswahrnehmung der Wohnungseigentümer dienen, andererseits Verwaltungsaufgaben übernehmen und ausführen, werden als unternehmerisch tätig klassifiziert (vgl. § 2 Abs. 1 Umsatzsteuergesetz/UStG), ohne dass die einzelnen Mitglieder dadurch zu Unternehmern würden.

Dennoch sind sie von der Umsatzsteuer befreit, soweit die Leistungen rein für die gemeinschaftlichen Aufgaben aller Wohnungseigentümer erbracht werden. Wird darüber hinaus Sondereigentum von Mitgliedern verwaltet, unterliegen diese Vorgänge nicht der Steuerbefreiung.

Wohnungsverwalter

Bei der Verwaltung von Wohnungen handelt es sich um eine selbständige Tätigkeit nach § 18 Abs. 1 Nr. 3 EStG; der Verwalter ist mit seiner Tätigkeit Unternehmer und nicht von der Umsatzsteuer befreit.

Die für die Vermieter anfallenden Kosten können als Werbungskosten (Verwaltungsaufwand) geltend gemacht werden.