Investment-Prüfbericht:

Single Tenant Bürogebäude – die Prüfdetails

Geprüft haben wir einen Spezial-AIF mit einer Büroimmobilie mit zwei kleinen Einzelhandelseinheiten im Erdgeschoss als Investmentvermögen. Verwaltet wird das Spezial-AIF von Hannover Leasing, einem sehr erfahrenen Asset Manager im Immobiliensegment. Das Unternehmen hat in 40 Jahren mehr als 200 eigene Fonds aufgelegt und bei rund 71.000 Kunden insgesamt knapp 11 Mrd. Euro Anlegergelder eingesammelt. Wir haben bereits mehrere Objekte dieses Anbieters empfehlen können.

Die Makrolage des Investitionsobjekts

Das Investitionsobjekt „Johannis Quartier“ liegt im Zentrum von Chemnitz, der europäischen Kulturhauptstadt 2025.

Quellen: RIWIS, Wikipedia, google (11 / 2020)

Chemnitz ist traditioneller Industriestandort mit strategisch günstiger Lage im Dreiländereck Deutschland, Polen, Tschechien. Der Entwicklungsschwerpunkt der Stadt mit 246.000 Einwohnern und mehr als 13.000 Studierenden liegt auf Forschung und Entwicklung in über 50 Einrichtungen durch die Vernetzung der renommierten TU-Chemnitz mit Industrieunternehmen wie Siemens, IBM, VW, thyssenkrupp, Continental und rund 100 weiteren Unternehmen am Standort.

Die Mikrolage des Investitionsobjekts

Das Johannis Quartier liegt zentral in fußläufiger Nähe zum Hauptbahnhof und dem ÖPNV-Netz der Stadt. Die Kultur der Stadt (europäische Kulturhauptstadt 2025) und ihre abwechslungsreiche Gastronomie sind ebenso fußläufig erreichbar wie das Schloss und einige Naherholungsgebiete.

FAY Projects GmbH / FAY Projekt Nr. 117 GmbH & Co. KG (Visualisierung)

Einige Merkmale des Investitionsobjekts

Das Gebäude hat insgesamt 14.225 m² Mietfläche, verteilt auf zwei Untergeschosse (Tiefgarage), ein Zwischengeschoss sowie sechs Obergeschosse. 272 m² entfallen auf zwei kleine Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss. Die Fertigstellung ist für Q4 2021 vorgesehen. Eine Zertifizierung nach DGNB Gold-Standard für Nachhaltigkeit wird angestrebt.

Hauptmieter (98 % der Fläche) ist der Energieversorger „eins energie in Sachsen“, ursprünglich Stadtwerke Chemnitz, heute zum Großteil im Eigentum der öffentlichen Hand. Die Kerngeschäftsfelder sind Erdgas, Strom, Trink- und Abwasser, Fernwärme und -kälte, Glasfaser sowie erneuerbare Energien. Das Unternehmen hat eine Top-Bonität (Creditreform-Index 133). Der Mietvertrag läuft mindestens 25 Jahre ohne mieterseitiges Sonderkündigungsrecht.

Eckdaten zum Investment

Unternehmerische Beteiligung an einem Spezial-AIF (geschlossenes Investmentvermögen)
Gesamtinvestition 69,64 Mio. Euro, Eigenkapital 35,09 Mio. Euro
Die Mindestbeteiligung liegt bei 200.000 Euro (zzgl. 3 % Agio)
Die Auszahlungsprognose liegt bei Ø 5,01 % p.a. (IRR-Rendite 5,12 %)*
Erbschafts- und schenkungssteuerlicher Wert: 69,96 % (zum 31.12.2021)*
Laufzeit: 12 Jahre geplant (steuerliche Spekulationsfrist: 10 Jahre Mindesthaltedauer).*

Aus kaufmännischer Vorsicht wurde der Verkaufsfaktor mit rd. 3 Jahresmieten niedriger kalkuliert. Steuerlich erzielen die Anleger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wobei das steuerliche Ergebnis nur bei durchschnittlich rd. 2,54 % liegt. Da Hannover Leasing selbst mit über 10 % des Eigenkapitals am Fonds beteiligt ist, besteht eine Interessensgleichheit mit den Anlegern.