Investment-Prüfbericht:
Der Investitionsfokus liegt auf der krisenresistentesten Handelsimmobilienklasse: Nahversorgung
Geprüft haben wir das Angebot „Immobilien-Fonds Nr. 43“ von ILG. Die Anlagestrategie des Fonds sieht den Aufbau eines Portfolio von Einzelhandelsobjekten mit dem Fokus auf Nahversorger vor. Ziel ist die Diversifizierung über breit gestreute und minutiös gewählte Standorte. Zum Zeitpunkt der Marktlegung des Fonds wurden bereits drei Objekte in Dortmund, Essen und Altötting als Startportfolio erworben (ca. 30 % der geplanten Gesamtinvestitionen). Inzwischen hat sich das Startportfolio auf insgesamt fünf Nahversorgungsimmobilien erhöht. Weitere 4-5 Objekte sollen gemäß Anlagestrategie entsprechend den Kapitaleingängen bis Mitte 2022 folgen. Nahversorger gelten gemäß den Marktkennzahlen und den Analysen der Fondsemittentin als die Einzelhandelskategorie, die dem gesamten Einzelhandel die größte Stabilität verleiht und an vielen Standorten den stärksten Publikumsmagneten darstellt. In 2020 erzielte die Branche ein Umsatzplus von 9,4 % (EHI Retail Institute).
Objektaußenansichten Dortmund, Essen, Altötting
Mit einem Umsatzanteil von rd. 98 % findet der Handel mit Lebensmitteln vornehmlich stationär statt. In Zeiten der Corona-Pandemie verzeichnet der von den öffentlichen Schließungen ausgenommene Lebensmitteleinzelhandel Rekordumsätze. Der Lebensmitteleinzelhandel stellt in diesen Zeiten die Grundversorgung der Bevölkerung sicher und wird von Politik und Verwaltung für systemrelevant erklärt.
Die Emittentin
ILG ist seit vielen Jahren Premium Partner unseres Hauses. Obwohl das Management inzwischen an die nächste Generation übertragen wurde, wird die Geschäftsphilosophie des Gründers durch seine Söhne Dr. Maximilian und Florian Lauerbach weitergelebt. Durch den Gesamteinzelhandelstrend der letzten Jahre und die Verschärfung durch Corona ausgelöst, liegt der Fokus der Investitionsstrategie im Fonds Nr. 43 klar auf Nahversorgungsobjekte. Diese Immobilienkategorie liegt allerdings genauso klar auch im Kompetenzspektrum des Asset-Managements. Weil Nahversorger seit jeher Ankerfunktion im Branchen-Mix des Einzelhandels ausüben, hatten bereits mehrere erfolgreiche ILG-Fonds einen ähnlichen Branchenfokus mit Schwerpunkt auf Nahversorgung.
Eine Besonderheit ist die Interessensgleichheit mit den Anlegern. So ist die ILG selbst mit über 10% des Eigenkapitals am Startportfolio beteiligt und dokumentiert dadurch die gleichen Interessen an einem erfolgreichen Verlauf des Investments.
Die Makrolage des Investitionsobjekts
Dortmund und Essen als Traditionsstandorte ehemals großer Industrien (Kohle und Stahl) lassen zunächst keine Gemeinsamkeiten mit Standorten wie Altötting, einem eher ländlichen Wallfahrtsort zwischen München und Salzburg, erkennen. Die wesentlichen Merkmale für eine erfolgreiche Investition können aber an ganz unterschiedlichen Standortcharakteren gegeben sein: Gute regionale Bevölkerungs- und Kaufkraftkennzahlen; starke Ankermieter aus dem Lebensmittelsegment mit erstklassiger Bonität; Variationen im Nahversorgungs-Branchenmix zu den anderen Fondsobjekten sowie Variationen in der Mietvertragsdauer und Variationen im Standortcharakter zur effektiven Diversifikation des Portfolios. Alle drei als Erstinvestitionen für das Fondsportfolio ausgewählten Objekte erfüllen diese Anforderungen. Details dazu können dem Emissionsprospekt entnommen werden. Inzwischen wurden für das Startportfolio zwei weitere Nahversorgungsimmobilien erworben. Weitere Objekte sind in konkreten Verhandlungen bzw. geplant.
Die Mikrolagen der Investitionsobjekte
Alle drei Lagen sind integriert an Standorten mit guten Entwicklungsprognosen für Bevölkerung und Kaufkraft. Die Mietverträge mit den Ankermietern sind langfristig verbindlich und indexiert.
EDEKA-Markt Reimann
Provinzialstraße 419
44388 Dortmund
Netto-Markt
Heßlerstraße 9
45329 Essen
Netto-Markt mit Orterer-Getränkemarkt
Mühldorfer Straße 60
84503 Altötting
Merkmale der Investitionsobjekte
In allen drei Fällen handelt es sich um die einfache, solide und vieltausendfach bewährte Bauweise für Nahversorgungsmärkte dieser Klasse. Alle drei Objekte wurden durch unabhängige Sachverständige untersucht und bewertet. Sie sind langfristig zu 100 % vermietet und befinden sich in einwandfreiem, dem Alter und Gebrauch angemessenem Zustand. Als Anleger investieren Sie hier nicht in architektonische Extravaganz oder stilistische Klasse, sondern in solide Wirtschaftlichkeit. In erster Linie die Ertragskraft der Bewirtschaftung entscheidet über die Werthaltigkeit dieser Kapitalanlage.
Eckdaten zum Investment
- 10 Nahversorger an zukunftsfähigen Standorten – 5 Objekte bereits erworben
- Langfristige, indexierte Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern (Edeka, Netto etc.)
- Konservative Kalkulation: 62% Eigenkapital, nur 38% Fremdkapital
- 4 % p.a. – monatliche Auszahlungen geplant
- Mindestzeichnungssumme: € 10.000 zzgl. 5% Agio
- Interessengleichheit mit Anlegern: Die ILG ist selbst mit 10,1 % im Startportfolio investiert
