Was ein Branchenkenner Anlegern rät
Fragen: Hörtkorn Finanzen GmbH
Antworten: Tilmann Welther, Leiter Sachwerte bei FONDS Professionell Multimedia GmbH
Tilman Welther ist Leiter des Ressorts Sachwerte beim renommierten Anlageberatungsmagazin FONDS professionell. In dieser Funktion hat er einen guten Überblick über Themen und Tendenzen auf dem Sachwertmarkt, insbesondere im Bereich der entsprechenden Fonds.
Damit unsere werten Kunden nicht nur die Sicht von Hörtkorn Finanzen auf den Sachwert-Markt bekommen, haben wir ihn um ein Interview gebeten.
Wir freuen uns über seine teilweise sehr pointierte Meinungsäußerung zu unseren Fragen.
Tilmann Welther, Leiter Sachwerte bei FONDS Professionell Multimedia GmbH
1.
Hörtkorn Finanzen:
Herr Welther, Sie leiten seit sieben Jahren das Ressort „Sachwerte“ beim renommierten Magazin für Anlageberatung „FONDS professionell“ und beschäftigen sich seit vielen Jahren journalistisch mit Sachwertinvestments.
Wie sind Sie zu diesem Themenfeld gekommen – und was hat Sie daran von Anfang an besonders interessiert?
Tilmann Welther:
Während meines Studiums schrieb ich nebenbei für die Publikation „Aktien research“, darunter mal einen Text über die auf den Bermudas ansässige Tankerfirma Knightsbridge. Auf den hat mich die Rating Agentur Scope, die damals noch Fondscope hieß, angesprochen und mich eingeladen, eine hauseigene Redaktion aufzubauen. Unter meiner Leitung ist damals das erste „Jahrbuch Geschlossene Fonds“ erschienen. Die eigentliche Frage, die mich seither beschäftigt, lautet: Wie entsteht eigentlich Mehrwert?
2.
Hörtkorn Finanzen:
Mit der Einführung des KAGB im Jahr 2013 hat sich die Welt der Sachwertfonds grundlegend verändert. Wenn Sie auf die vergangenen gut 13 Jahre zurückblicken: Welche Entwicklungen haben den Markt aus Ihrer Sicht am stärksten geprägt?
Tilmann Welther:
Vor dem KAGB waren das die regulatorischen Bemühungen, den geschlossenen Fonds von einem rein steuerlich getriebenen zu einem Renditemodell zu entwickeln, beispielsweise durch die Einführung des Paragraf 2b im Einkommensteuergesetz. Die Verabschiedung des KAGB hatte dann einen geradezu tragischen Effekt: Mit dem hehren Ziel den Sachwertemarkt von seinem Graumarktimage zu befreien, hat man ihn fast komplett ausgetrocknet. Er rutschte rund zehn Jahre lang immer weiter in Richtung Bedeutungslosigkeit – bis er mit der ELTIF 2.0 – Verordnung und unter dem Label „Private Markets“ wieder Wind unter die Flügel bekam.
3.
Hörtkorn Finanzen:
Immobilien galten lange als der Sachwert schlechthin. Inzwischen haben Zinswende, gestiegene Baukosten und veränderte Nutzungsanforderungen deutliche Spuren hinterlassen. Wie beurteilen Sie den Immobilienfondsmarkt heute? Und wo unterscheiden sich aus Ihrer Sicht die Herausforderungen offener und geschlossener Immobilienfonds?
Tilmann Welther:
Immobilienfonds waren früher fast ausschließlich Büro-Immobilienfonds. Das Spektrum ist inzwischen sehr viel breiter geworden: Die Segmente Wohnen und Lebensmittel-Einzelhandel haben sich während und nach der Corona-Krise als sehr resilient erwiesen. Für Anleger und ihre Berater heißt das, dass sie bei Immobilieninvestments inzwischen – neben der immer noch entscheidenden Lage des Objekts – weitere Erfolgskriterien im Blick behalten und beurteilen müssen, insbesondere Projektentwicklungsrisiken und den Stand der energetischen Sanierung. Die größte bevorstehende Aufgabe offener Immobilienfonds wird sein, ihre galoppierende Schwindsucht abzuwenden. Die größte Herausforderung geschlossener Fonds besteht derzeit darin, an gute Objekte zu kommen und das notwendige Kapital schnell genug zusammenzubekommen.
4.
Hörtkorn Finanzen:
Private Equity ist inzwischen auch bei deutschen Privatanlegern deutlich präsenter als noch vor einigen Jahren. Beobachten Sie hier tatsächlich eine nachhaltige Öffnung des Marktes? Und worauf sollte man bei den sehr unterschiedlichen Fondskonzepten besonders achten?
Tilmann Welther:
Der Markt wird durch die radikale Herabsetzung der Mindestbeteiligung einiger Fonds tatsächlich zugänglicher. Ein wesentlicher Unterschied zu Immobilien besteht bei Private Equity in der Rolle des Managements. Auch eine nur mittelmäßig gut gemanagte Immobilie wird kaum ihren Wert komplett verlieren. Mittelmaß im Management eines Private-Equity-Fonds führt hingegen erfahrungsgemäß zum Totalverlust.
5.
Hörtkorn Finanzen:
Infrastruktur hat sich vom eher speziellen Sachwertsegment zu einem großen Investmentthema entwickelt – von Energie und Netzen bis zu digitaler Infrastruktur. Ist das aus Ihrer Sicht eine nachhaltige Entwicklung? Und welche Chancen, aber auch welche Fehlentwicklungen beobachten Sie?
Tilmann Welther:
Zwar ist in Deutschland schon länger keine Brücke mehr eingestürzt, aber der infrastrukturelle Sanierungsbedarf ist riesig und wird es über Jahrzehnte bleiben. Die meisten Projekte fallen aber in den Aufgabenbereich der öffentlichen Hand und Modelle hierfür privates Anlegerkapital zu mobilisieren haben sich bisher nicht wirklich durchsetzen können. Im privatwirtschaftlich betriebenen Teil der Infrastruktur muss man sehr gezielt nach lukrativen Möglichkeiten suchen – aber genau da liegen auch die Chancen.
6.
Hörtkorn Finanzen:
Mit der Reform des ELTIF ist ein Anlagevehikel stärker in den Fokus gerückt, das Privatanlegern einen breiteren Zugang zu langfristigen und nicht börsennotierten Investments ermöglichen soll. Ist der ELTIF aus Ihrer Sicht tatsächlich ein Durchbruch für Sachwertinvestments – oder muss er seine Praxistauglichkeit erst noch beweisen?
Tilmann Welther:
Beides würde ich mich ja beantworten: Der ELTIF 2.0 ist ein Gamechanger, muss aber noch zeigen, dass er seine Versprechungen einhalten kann.
7.
Hörtkorn Finanzen:
Der Markt für geschlossene Alternative Investmentfonds ist heute erheblich stärker reguliert als noch vor 2013. Hat die Regulierung aus Ihrer Sicht das erreicht, was sie erreichen sollte? Und was müsste sich verändern, damit Sachwertfonds am deutschen Kapitalmarkt wieder eine größere Rolle spielen können?
Tilmann Welther:
Das KAGB hat für eine Seriorisierung und Professionalisierung des Markts geführt, der aber solange den Graumarktschleier nicht loswird, solange er nicht mit guten Ergebnissen überzeugt. Bizarr: Seitdem das KAGB in Kraft ist, meint kaum einer der verbliebenen Anbieter geschlossener Fonds noch, eine aussagekräftige Leistungsbilanz erstellen zu müssen. So wird das nichts.
8.
Hörtkorn Finanzen:
Sie haben über viele Jahre zahlreiche Fonds kommen und gehen sehen. Gibt es Eigenschaften, an denen Sie heute relativ früh erkennen, ob ein Fondskonzept Substanz hat – oder ob Anleger besonders genau hinschauen sollten?
Tilmann Welther:
Je mehr Erfahrung ich habe sammeln können, desto sicherer kann ich sagen, dass sich auch ein Fondserfolg ohne erfahrenes Management nicht einstellen wird. Schauen Sie sich in erster Linie den Trackrecord des Managements an, dann das Asset selbst. In welches Vehikel es verpackt wurde, entscheidet in der Regel nicht maßgeblich über Erfolg oder Misserfolg.
9.
Hörtkorn Finanzen:
Die Branche der geschlossenen Fonds hat in ihrer Geschichte auch schwierige Phasen und Fehlentwicklungen erlebt. Hat sie aus diesen Erfahrungen gelernt – und wenn ja, woran lässt sich das heute konkret erkennen?
Tilmann Welther:
Welche Emissionshäuser aus ihren Erfahrungen gelernt haben kann man daran erkennen, ob sie noch vorhanden und aktiv sind, das heißt nicht nur mit neuen Produkten auf den Markt kommen, sondern auch Vertriebspartner finden, die sie platzieren: BVT, Dr. Peters, Hahn, ILG, Jamestown, MPE, Ökorenta, Primus Valor oder US-Treuhand wären da beispielsweise – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – zu nennen.
10.
Hörtkorn Finanzen:
Wenn wir uns in fünf oder zehn Jahren wieder zu diesem Gespräch treffen: Welche Sachwertsegmente werden dann Ihrer Einschätzung nach deutlich wichtiger sein als heute – und welche vielleicht an Bedeutung verloren haben?
Tilmann Welther:
Bei Erneuerbaren Energien sehe ich derzeit die größte Diskrepanz zwischen Investitionsbedarf und Investitionsmöglichkeiten. Hier wird es auf einen entsprechenden Regulierungsrahmen ankommen. Aber die Bedeutung nichtfossiler Energieträger wird in den kommenden Jahren stark zunehmen. Ich könnte mir auch vorstellen, dass Schiffsinvestments in den nächsten Jahren wieder angeboten werden.
11.
Hörtkorn Finanzen:
Was würden Sie einem Anleger, der sich heute erstmals mit Sachwertfonds beschäftigt, als wichtigsten Rat mitgeben?
Tilmann Welther:
Betrachten Sie ein Sachwertengagement, auch wenn Sie vom Fondskonzept, seiner Wirtschaftlichkeit und seinem Management überzeugt sind, als Beimischung zu Ihrem Portfolio. Und fragen Sie Ihren Berater nach den wirklich ernst zu nehmenden Risiken. Die Prospekt-Prosa ist da leider kontraproduktiv. Kann er keine nennen, lassen Sie die Finger davon.
Unser Fazit aus dem Interview:
Viele Einschätzungen von Tilman Welther teilen wir ausdrücklich. Besonders seine Kernbotschaft überzeugt uns: Entscheidend für den langfristigen Erfolg eines Sachwertinvestments sind ein erfahrenes Management, ein nachvollziehbares Konzept und die Qualität des Investments – nicht der schönste Prospekt.
Vor diesem Hintergrund weisen wir Sie gerne auf zwei Beteiligungen hin, die aus unserer Sicht viele der von Tilman Welther genannten Kriterien erfüllen:
- das „neustädter“ in Gießen
- sowie den aktuellen Fonds der Hahn-Gruppe.
Beide stehen für erfahrene Marktteilnehmer, nachvollziehbare Strategien und Sachwerte mit langfristiger Perspektive.
Und auch seinem abschließenden Rat schließen wir uns an: Wer in Sachwertfonds investiert, sollte nicht nur die Chancen kennen, sondern ebenso die Risiken. Genau darüber sprechen wir mit unseren Kunden – offen, verständlich und auf Augenhöhe.
Axel Hermann
Prokurist
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