Interview zur asuco ZweitmarktZins-Serie

Eine Investition endet für uns nicht mit der Zeichnung. Gerade in anspruchsvollen Marktphasen ist es uns wichtig, unsere Anleger regelmäßig zu informieren, Entwicklungen einzuordnen und Ihnen als persönlicher Ansprechpartner zur Seite zu stehen.

Aus diesem Grund haben wir mit Paul Schloz, Geschäftsführer der asuco Fonds GmbH, ein ausführliches Video-Interview zur aktuellen Entwicklung der asuco ZweitmarktZins-Serie geführt. Im Mittelpunkt stehen die derzeitige Situation am Immobilien- und Zweitmarkt sowie die Fragen, die viele Anleger aktuell beschäftigen – transparent, verständlich und direkt aus erster Hand.

Paul Schloz, Geschäftsführer asuco Fonds GmbH
© asuco Info Info

Paul Schloz, Geschäftsführer der asuco Fonds GmbH

Das Interview zum Nachlesen finden Sie hier.

Zusammenfassung zur asuco ZweitmarktZins-Serie

Paul Schloz, Geschäftsführer asuco Fonds GmbH

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IMMOBILIENMARKT – DEUTSCHLAND

Sinkende und zum Teil sogar negative Zinsen haben am Immobilienmarkt spätestens seit 2015 zu deutlich steigen-den Preisen geführt. Der Ukrainekrieg und die dadurch ausgelöste Störung der Lieferketten, Inflations- und Zinsanstieg etc. markierten einen Wendepunkt. Seit 2022 sind die Immobilienpreise deutlich gefallen. Gleichzeitig finden kaum noch Transaktionen statt. Anhaltende Multikrisen und zuletzt der Nahostkonflikt erschweren eine Stabilisierung bzw. Erholung. Denn neben der Zinsentwicklung belastet auch die schwache Konjunktur die Immobilienpreise.

ZWEITMARKT FÜR GESCHLOSSENE DT. IMMOBILIENFONDS

Die vorgenannten Entwicklungen am Immobilienmarkt führen am Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds ebenfalls zu sinkenden Preisen. Nach Jahren eines rasanten Anstiegs sind die Zweitmarktpreise seit 2022 deutlich gefallen. Der von der Fondsbörse Deutschland ermittelte Zweitmarktindex ist seit dem Höchststand im Juli 2022 um rd. 36 % gefallen. Das nominale Handelsvolumen lag 2025 rd. 35 % unter dem Rekordhoch aus dem Jahr 2021.

Die negative Entwicklung wird dadurch verstärkt, dass es sich beim Zweitmarkt um einen ineffizienten Markt handelt, in dem professionelle Käufer häufig privaten Verkäufern gegenüberstehen. Diese Verkäufergruppe handelt zu-weilen irrational und überstürzt und ist daher oft bereit, ihre Fondsanteile deutlich unter einem professionell ermittelten Wert zu verkaufen. Gleichzeitig ist die Nachfrage aus unterschiedlichen Gründen bei den professionellen Käufergruppen zurückgegangen. Erhöhtes Angebot – weniger Nachfrage => führt zu sinkenden Preisen.

ANBIETER

Die 2009 gegründete asuco-Unternehmensgruppe verwaltet mit 14 Mitarbeitern aktuell ca. EUR 700 Mio. Anlegergelder von mehr als 15.000 Anlegern. Hiervon entfallen ca. EUR 200 Mio. auf fünf Zweitmarktfonds und ca. EUR 470 Mio. auf 55 Schuldverschreibungen der ZweitmarktZins-Serie, in die das asuco-Team teilweise selbst signifikant investiert ist.

Die Mitarbeiter der asuco sind seit teilweise mehr als 30 Jahren am Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds aktiv und haben fast 25.000 Ankäufe durchgeführt und abgewickelt.

ZWEITMARKTZINS

Der Emittent der Schuldverschreibungen der ZweitmarktZins-Serie hat in 312 geschlossene Immobilienfonds investiert und ist damit mittelbar an 442 Immobilien aller Nutzungsarten und Regionen beteiligt (Stand: 30.09.2025). Für die Immobilien sind mehr als 10.000 Mietverträge abgeschlossen und der Vermietungsstand beträgt durchschnittlich ca. 94 %. Die Investitionen sind ausschließlich mit Anlegergeldern finanziert, Bankdarlehen wurden nicht aufgenommen.

Die erzielten Mietüberschüsse werden nach Abzug der Verwaltungskosten einmal jährlich als variable Zinsen an die Anleger ausgezahlt. Im abgelaufenen Geschäftsjahr betrugen die Zinszahlungen je nach Emission zwischen 3,88 % und 4,93 %.

Zum Geschäftsjahresende wird der aktuelle Wert der Investitionen unter Zugrundelegung der zuletzt verfügbaren Zweitmarktpreise ermittelt. Unter Berücksichtigung der weiteren Bilanzpositionen wird zudem der Net Asset Value (Verkehrswert) der Schuldverschreibungen der ZweitmarktZins-Serie selbst berechnet. Dieser hat sich seit dem 30.09.2022 bis zum 30.09.2025 um ca. 22 % reduziert.

Aktuell werden keine neuen Schuldverschreibungen der ZweitmarktZins-Serie aufgelegt, da die Finanzaufsicht (BaFin) diese Art von Vermögensanlagen nicht mehr billigt. Die Rückzahlung fälliger Schuldverschreibungen zum Nominalbetrag wird daher mit Rückflüssen aus der Teilliquidation der Investitionen finanziert.

Interview zur asuco ZweitmarktZins-Serie

Fragen: Hörtkorn Finanzen GmbH, Axel Hermann
Antworten: asuco Fonds GmbH, Paul Schloz

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Hörtkorn Finanzen:

Warum kommt es bei einzelnen ZweitmarktZins-Schuldverschreibungen zu einer Laufzeitverlängerung?

Was bedeutet die Laufzeitverlängerung konkret für Anleger, und warum ist sie aus Sicht von asuco derzeit sinnvoller als eine Rückzahlung durch Verkäufe in einem schwachen Marktumfeld?

Schloz:

Die Laufzeitverlängerung bei einzelnen Emissionen erfüllt einen doppelten Zweck. Einerseits soll durch die Laufzeitverlängerung sichergestellt werden, dass die Rückzahlung nicht zu einem für die Anleger ungünstigen Zeitpunkt erfolgt und eine faire Gleichbehandlung der Anleger gelingt. Andererseits dient die Laufzeitverlängerung der Liquiditätssteuerung des Emittenten im Zusammenhang mit der Rückzahlung.

Die Anleger der 55 Schuldverschreibungen investieren alle in das gleiche Portfolio von Immobilienfonds. Dieser kollektive Investitionsansatz wurde gewählt, um die enorm breite Streuung zu erreichen. Die Laufzeitverlängerung kann verhindern, dass in einer besonders schlechten Marktphase, so wie wir sie leider aktuell erleben, Verkaufsdruck entsteht und stellt sicher, dass der Emittent auch weiterhin nur wirtschaftlich sinnvolle Liquidationen zur Liquiditätsbeschaffung durchführt. Anderenfalls könnte es zu einer Ungleichbehandlung der Anleger der verschiedenen Emissionen kommen.

Hörtkorn Finanzen:

Ist die Laufzeitverlängerung ein Warnsignal?

Ist die Verlängerung Ausdruck wirtschaftlicher Probleme, oder dient sie vor allem dazu, Beteiligungen nicht zu ungünstigen Zweitmarktpreisen veräußern zu müssen?

Schloz:

Nein, es ist kein Warnsignal, sondern ein Sicherungsmechanismus. Selbstverständlich kann spätestens seit 2022 für Bestandsinvestitionen nicht mehr von einem günstigen Marktumfeld am Immobilien- und Zweitmarkt gesprochen werden. Die Laufzeitverlängerung wirkt sich aber nicht auf die Höhe, sondern lediglich auf den Zeitpunkt der Rückzahlung aus. Während der Verlängerung erhält der Anleger weiterhin eine jährliche Zinszahlung.

Hörtkorn Finanzen:

Muss ich als Anleger um mein eingesetztes Kapital fürchten?

Wie schätzt asuco die Wahrscheinlichkeit ein, dass Anleger ihr eingesetztes Kapital vollständig zurückerhalten? Welche Risiken bestehen, und welche Faktoren sind dafür entscheidend?

Schloz:

Bis zum 30.09.2025 haben die Anleger der ZweitmarktZins-Serie insgesamt zwischen 4,25 % und 59,17 % Zinsen erhalten. Die Summe aus Zinsen und Verkehrswert (Net Asset Value) per 30.09.2025 liegt mithin für alle Emissionen der Jahre 2016 bis 2020 über 100 %. Da wir bereits eine ausgeprägte Wertminderung am Markt gesehen haben und die den Zinsen zugrundeliegenden Mieterträge robust sind, erscheint uns ein Verlust des eingesetzten Kapitals aktuell unrealistisch.

Hörtkorn Finanzen:

Ist die Rückzahlung zum Nominalbetrag weiterhin möglich?

Unter welchen Voraussetzungen kann eine Rückzahlung zum Nominalbetrag erfolgen, und welche Rolle spielen dabei laufende Zinszahlungen, Rückflüsse aus Zielfonds und Teilliquidationen?

Schloz:

Die Mehrheit der Schuldverschreibungen wird frühestens zur Rückzahlung fällig, wenn der Verkehrswert (Net Asset Value) der jeweiligen Emission mindestens 105 % des Nominalbetrages beträgt. Der asuco stellt sich dann die wesentliche, dem Anlagekonzept immanente Herausforderung, zum jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt ausreichend Liquidität vorzuhalten, um die fälligen Rückzahlungsansprüche fristgerecht zu bedienen. Sollte dies nicht gelingen, verschiebt sich aufgrund des qualifizierten Rangrücktritts die Auszahlung an den Anleger. Der Auszahlungsanspruch an sich bleibt aber bestehen.

Nach den aktuellen Planungen wird die Liquidität aus den erwarteten Rückflüssen aus Zielfonds ausreichen, um fällige Schuldverschreibungen zum Nominalbetrag zurückzuzahlen. Über die unternehmenseigene Datenbank ist es der asuco möglich, entsprechende Liquiditätsprognosen zu erstellen.

Hörtkorn Finanzen:

Wie stabil ist das Portfolio der ZweitmarktZins-Serie?

Wie breit ist das Portfolio nach Fonds, Immobilien, Nutzungsarten, Mietern und Regionen diversifiziert? Gibt es größere Einzelrisiken?

Schloz:

Es gibt nach unserer Kenntnis kein Immobilieninvestment in Deutschland mit einer vergleichbaren Risikostreuung wie die ZweitmarktZins-Serie. Die Streuung erfolgt auf unterschiedliche Objektmanager, Nutzungsarten, Standorte, Immobiliengrößen, Mieter und Baujahre. Die größten Investitionen sind in dem jährlich an die Anleger versandten Reporting detailliert beschrieben.

Hörtkorn Finanzen:

Wie belastbar sind die laufenden Mieteinnahmen?

Der durchschnittliche Vermietungsstand liegt bei rund 94 %. Wie stabil sind die Mietüberschüsse, aus denen die jährlichen variablen Zinszahlungen geleistet werden?

Schloz:

Der durchschnittliche Vermietungsstand ist seit vielen Jahren nahezu unverändert. Leerstände sowie Insolvenzen einzelner Mieter haben auf das Gesamtportfolio praktisch keinen wirtschaftlichen Einfluss. Insofern gehen wir auch in den nächsten Jahren von weitgehend stabilen Mietüberschüssen aus.

Hörtkorn Finanzen:

Können Anleger weiterhin mit Auszahlungen rechnen?

Wovon hängt die Höhe künftiger Zinszahlungen ab, und kann es zu niedrigeren oder ausbleibenden Auszahlungen kommen?

Schloz:

Es kann zu niedrigeren oder ausbleibenden Auszahlungen kommen. So werden die Zinszahlungen für jedes Geschäftsjahr separat ermittelt und von der Höhe des in dem jeweiligen Geschäftsjahr erzielten Einnahmenüberschusses bestimmt. Bei einer ungünstigen wirtschaftlichen Entwicklung, deutlich reduzierten Mietüberschüssen, der Realisierung von Veräußerungsverlusten bei Immobilienveräußerungen oder stark steigender Kosten fremder Dritter könnten sich die Zinszahlungen demnach auch (deutlich) reduzieren.

Aufgrund der weitgehend stabilen Einnahmensituation (siehe Frage 6) ist auch in den nächsten Jahren mit robusten Zinszahlungen in Höhe von mindestens 4 % p. a. bezogen auf den Nominalbetrag zu rechnen. Die Höhe künftiger Zinszahlungen wird neben dem laufenden Mietüberschuss auch von den realisierten, saldierten Veräußerungsgewinnen/-verlusten bestimmt. Diese sind bekanntlich schwieriger zu prognostizieren, da in der Regel nicht feststeht, wann und zu welchem Preis Immobilien in den Zielfonds veräußert werden. Der seit Oktober 2016 durchschnittlich realisierte Veräußerungsgewinn beträgt ca. 37 % der Anschaffungskosten (inkl. Erwerbsnebenkosten). Insofern ist bei einer Stabilisierung bzw. Erholung des Immobilienmarktes und wieder zunehmenden Transaktionszahlen davon auszugehen, dass sich die künftigen Zinszahlungen erhöhen.

Hörtkorn Finanzen:

Wann erfolgt die Rückzahlung meiner Schuldverschreibung?

Wie werden Anleger über Fälligkeit, mögliche Laufzeitverlängerungen und den konkreten Rückzahlungsprozess informiert?

Schloz:

Die Anleger werden mittels persönlichen Briefs über Fälligkeit, mögliche Laufzeitverlängerungen und den konkreten Zeitpunkt und die Höhe der Rückzahlung informiert. Sämtliche Informationen werden von der asuco so früh wie möglich kommuniziert, um den Anleger bei seiner persönlichen finanziellen Planung zu unterstützen.

Hörtkorn Finanzen:

Welche Auswirkungen hat die BaFin-Entscheidung auf bestehende Anleger?

Da derzeit keine neuen Schuldverschreibungen der ZweitmarktZins-Serie aufgelegt werden: Hat dies Auswirkungen auf bestehende Schuldverschreibungen, deren Verwaltung oder Rückzahlung?

Hörtkorn Finanzen:

Welche Auswirkungen hat die BaFin-Entscheidung auf bestehende Anleger?

Da derzeit keine neuen Schuldverschreibungen der ZweitmarktZins-Serie aufgelegt werden: Hat dies Auswirkungen auf bestehende Schuldverschreibungen, deren Verwaltung oder Rückzahlung?

Schloz:

Auswirkungen ergeben sich primär auf die Art der Finanzierung der Rückzahlung von Schuldverschreibungen. Die jährlichen Zinszahlungen werden aus dem erzielten Einnahmenüberschuss finanziert und sind insofern nicht betroffen.

Das ursprüngliche Konzept der Schuldverschreibungen sah vor, dass Rückzahlungen im Wesentlichen aus der Neuemission finanziert werden. Der Emittent war insofern als langfristig am Kapitalmarkt agierendes und sich revolvierend finanzierendes Investmentvehikel angelegt. Aufgrund der BaFin-Entscheidung wird die Rückzahlung von Schuldverschreibungen nunmehr im Wesentlichen aus der Teilliquidation von Investitionen finanziert. Hieraus entstehen keine wirtschaftlichen Nachteile, solange der Emittent auch weiterhin nur wirtschaftlich sinnvolle Liquidationen zur Liquiditätsbeschaffung durchführt. Mittel- bis langfristig wird sich aufgrund der ausbleibenden Neuemissionen das Portfolio des Emittenten schrittweise verkleinern.

Hörtkorn Finanzen:

Was ist die wichtigste Botschaft an verunsicherte Anleger?

Was sollten Anleger in der aktuellen Marktphase wissen, bevor sie Entscheidungen treffen oder ihre Schuldverschreibung vorzeitig veräußern?

Schloz:

Anleger können auch in den nächsten Jahren mit robusten Zinszahlungen in Höhe von mindestens 4 % p. a. bezogen auf den Nominalbetrag rechnen. Eine Veräußerung der Schuldverschreibungen ist zwar grundsätzlich möglich, der erzielbare Kaufpreis wird aber in der Regel deutlich unter dem Nominalbetrag liegen. Insofern ist die Veräußerung eher nur für Anleger sinnvoll, die kurzfristigen Liquiditätsbedarf besitzen. In diesem Zusammenhang sei auch auf das Rückkaufangebot des Emittenten hingewiesen, das Anlegern in Sondersituationen (bspw. ab 70 Jahren) die Veräußerung zu einem vertraglich vereinbarten Kaufpreis von mindestens 90 % des zuletzt ermittelten Verkehrswertes (Net Asset Value) ermöglicht.

Weitere typische Anlegerfragen

Hörtkorn Finanzen:

Kann ich meine Schuldverschreibung vorzeitig verkaufen? Welche Möglichkeiten bestehen, wenn ein Anleger vor Fälligkeit Liquidität benötigt?

Schloz:

Die Schuldverschreibungen sind übertragbar. Eine Veräußerung ist z. B. über die Fondsbörse Deutschland möglich. Es besteht zudem ein Rückkaufangebot des Emittenten, das Anlegern in Sondersituationen (bspw. ab 70 Jahren) die Veräußerung zu einem vertraglich vereinbarten Kaufpreis von mindestens 90 % des zuletzt ermittelten Verkehrswertes (Net Asset Value) ermöglicht.

Hörtkorn Finanzen:

Gibt es eine Nachschusspflicht? Können Anleger über ihr eingesetztes Kapital hinaus zu wei-teren Zahlungen verpflichtet werden?

Schloz:

Nein, eine Nachschusspflicht des Anlegers besteht nicht. Erhaltene Zinszahlungen sind nicht zurückzuzahlen.

Hörtkorn Finanzen:

Ist das asuco-Team selbst investiert? Sind die Interessen von Anbieter und Anlegern durch eigene Investments der handelnden Personen gleichgerichtet?

Schloz:

Ja, das asuco-Team ist selbst in signifikanter Höhe in die ZweitmarktZins-Serie investiert und sitzt im selben Boot wie die Anleger.

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August 2026

*gemäß Prognoserechnung

Es handelt sich um eine unverbindliche Werbeinformation. Diese Informationen ersetzen nicht den jeweiligen Verkaufsprospekt. Sie enthalten lediglich Hinweise auf wesentliche Merkmale der Finanzanlagen, die angeboten werden. Alle Angaben wurden mit äußerster Sorgfalt zusammengestellt. Maßgeblich sind jedoch ausschließlich die jeweiligen, veröffentlichten, ausführlichen Emissionsunterlagen (Emissionsprospekt, Basisinformationsblatt bzw. Vermögensanlagen-Informationsblatt sowie evtl. Nachträge). Diese deutschsprachigen Unterlagen können bei Hörtkorn Finanzen GmbH über die unten angegebenen Kontaktdaten kostenlos angefordert werden.

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Risiken: Der Erwerb einer Finanzanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Rendite oder der Ertrag, desto größer das Risiko eines Verlustes. Risikofaktoren sind z.B. höhere Kosten als kalkuliert; negative Prognoseabweichungen; geringere Verkaufserlöse bzw. Einnahmen; Änderungen der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen; u. U. Fremdwährungsrisiken.

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Mitglieder der Bergwacht Bad Tölz mit Axel Hermann© Axel HermannDr. Tilman Welther© Dr. Tilman WeltherInterview mit Tilmann Welther


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