Wir haben einen befreundeten Analysten einer Großbank um seine aktuelle Einschätzung gebeten – aus Compliance-Gründen bleibt er ungenannt. Seine Analyse gleichen wir mit den Einschätzungen weiterer Marktbeobachter und den Prognosen der Notenbanken ab. Unser Kapitalmarktstratege Stefan Schrader ordnet die wichtigsten Entwicklungen jeweils ein und bewertet ihre Bedeutung für Anleger.
Inflation, Zinsen – und jetzt
Neue Vorzeichen für Sachwertinvestments
Die Stimmung an den Kapitalmärkten hat sich innerhalb weniger Monate verändert. Ging es zu Jahresbeginn noch vor allem um Zeitpunkt und Umfang möglicher Zinssenkungen, beschäftigen sich Analysten inzwischen wieder mit der Frage, wie hartnäckig der neue Inflationsdruck werden könnte.
Dabei richtet sich der Blick zunächst in die USA. Denn die Geldpolitik der Fed beeinflusst über US-Staatsanleiherenditen, Dollar, internationale Kapitalströme und Finanzierungskosten die globalen Kapitalmärkte weit über die Vereinigten Staaten hinaus. Die EZB entscheidet unabhängig – den internationalen Zins- und Kapitalmarktbedingungen kann sie sich aber ebenfalls nicht
entziehen.
Für Sachwertinvestoren ist deshalb weniger die letzte Zinsentscheidung entscheidend als die Frage: In welche Richtung entwickeln sich Inflation, Konjunktur und Zinsen in den kommenden Jahren?
Stefan Schrader; Kapitalmarktstratege Hörtkorn Finanzen:
„Ich halte es gerade für Immobilieninvestoren für bedeutsam, sich Folgendes vor Augen zu halten: Es ist bis auf Weiteres absehbar, dass die Zinsen ausschließlich als REAKTION auf zu hohe Inflation oder Inflationserwartung steigen werden. Der sich kurzfristig in Bewertungsabschlägen zeigenden Konsequenz aus steigenden Zinsen folgen bei inflationsindexierten Mietverträgen zeitlich nachgelagert dafür jedoch dauerhaft erhöhte Einnahmen durch steigende Mieten. Gut gemanagte, inflationsindexierte Immobilieninvestments bieten mithin einen mittel- und langfristig robusten und systematischen Kompensationsmechanismus für die Fondsanteilsbesitzer. Wichtig ist dabei der Betrachtungszeitraum.“
1. Die Fed gibt den Takt an – aber wohin?
Die US-Notenbank hat ihren Leitzinskorridor im Juni bei 3,50 bis 3,75 Prozent belassen. Ihre Begründung zeigt das gegenwärtige Dilemma: Die Wirtschaft wächst weiterhin solide, der Arbeitsmarkt erweist sich als robust – gleichzeitig liegt die Inflation weiterhin über dem Zwei-Prozent-Ziel.¹
Auch die von uns ausgewerteten Kapitalmarktanalysen zeichnen dieses zweigeteilte Bild. Kurzfristig bestehen Inflationsrisiken, insbesondere durch Energiepreise und mögliche Zweitrundeneffekte. Gleichzeitig wird aber darauf hingewiesen, dass eine spätere Abkühlung von Konjunktur und Arbeitsmarkt den geldpolitischen Spielraum wieder vergrößern könnte.
Interessant ist deshalb der Blick auf die eigenen Projektionen der Fed. Für 2026 wurde die Prognose für das reale Wirtschaftswachstum gegenüber März von 2,4 auf 2,2 Prozent reduziert. Für 2027 werden 2,3 Prozent erwartet.²
Die entscheidende Frage lautet also nicht einfach „Zinserhöhung oder Zinssenkung?“. Vielmehr muss die Fed zwischen Preisstabilität und konjunkturellen Risiken austarieren.
2. Die EZB steht vor demselben Zielkonflikt
In Europa ist die Situation noch deutlicher. Die EZB erhöhte ihre drei Leitzinsen am 11. Juni um jeweils 25 Basispunkte. Der Einlagensatz stieg damit auf 2,25 Prozent. Begründet wurde die Entscheidung insbesondere mit dem durch höhere Energiepreise entstandenen Inflationsdruck.³
Auch hier lohnt sich allerdings der Blick über die aktuelle Entscheidung hinaus. Die Fachleute des Eurosystems erwarten für 2026 eine durchschnittliche Inflationsrate von 3,0 Prozent. Bereits 2027 soll sie auf 2,3 Prozent und 2028 auf 2,0 Prozent zurückgehen. Gleichzeitig
wurde die Wachstumsprognose reduziert: Für den Euroraum werden 2026 lediglich 0,8 Prozent reales Wachstum erwartet.⁴
Damit entsteht ein geldpolitischer Zielkonflikt: Höhere Inflation spricht für eine restriktive Geldpolitik. Schwaches Wachstum, geringere Investitionen und nachlassende Nachfrage sprechen gegen dauerhaft steigende Zinsen.
Bemerkenswert ist deshalb, dass sich auch in den aktuellen Analysen von Kapitalmarktstrategen kein geradliniger Zinserhöhungspfad abzeichnet. Vielmehr erscheint ein Szenario plausibel, in dem zunächst Inflationsbekämpfung erforderlich bleibt, während ein später nachlassender Preisdruck den Notenbanken wieder mehr Spielraum verschafft.
Auch die EZB selbst legt sich ausdrücklich nicht auf einen bestimmten Zinspfad fest.⁵
3. Immobilien: Zinsen wirken unmittelbar auf den Wert
Für Immobilieninvestoren ist diese Entwicklung besonders relevant. Kaum eine Anlageklasse reagiert so unmittelbar auf Veränderungen der Finanzierungskosten.
Steigende Zinsen wirken dabei auf mehreren Ebenen: Fremdkapital wird teurer, die laufende Finanzierung belastet stärker und Investoren verlangen höhere Anfangsrenditen. Steigende Renditeanforderungen wiederum bedeuten – bei unveränderten Mieterträgen – niedrigere
Immobilienbewertungen.
Genau dieser Mechanismus hat die europäischen Immobilienmärkte in den vergangenen Jahren belastet.
Mittlerweile beobachtet die EZB eine fortschreitende Stabilisierung der Gewerbeimmobilienmärkte. Die Transaktionstätigkeit bleibt allerdings gedämpft, insbesondere bei Büroimmobilien. Gleichzeitig weist die EZB ausdrücklich darauf hin, dass Immobilien sowohl auf die Entwicklung der Realwirtschaft als auch auf mittel- und langfristige Zinsen besonders sensibel reagieren.⁶
Für Investoren ist gerade diese Phase interessant: Bewertungen haben bereits auf das veränderte Zinsniveau reagiert, während eine mögliche spätere Normalisierung der Finanzierungskosten in heutigen Kalkulationen noch nicht vorausgesetzt werden muss.
Stefan Schrader; Kapitalmarktstratege Hörtkorn Finanzen:
„Am langen Ende entscheiden bei Aktien, Immobilien und auch bei Anleihen, wie attraktiv die realen Renditen sind, also der Ertrag nach Abzug der Inflation. Anleihen haben es in einem Marktumfeld dauerhaft strukturell erhöhter Inflation schwerer, positive Realrenditen zu erzielen. Aktien zeigen sich (noch) unbeeindruckt vom Inflations- und Zinsumfeld und stehen in rund 80 % aller Weltmärkte auf historisch hohen Bewertungen. Bei Immobilien werden nach gängiger Expertenmeinung und auch meiner eigenen Einschätzung am Ende der Phase deutlicher Bewertungsabschläge die Preiskorrekturen durch die in den letzten vier Jahren gestiegenen Zinsen im Markt verarbeitet. Im aktuellen Zeitfenster haben Anleger die erfreuliche Ausgangslage, dass viele Mieterhöhungen schon stattgefunden haben oder bevorstehen, die Transaktionspreise aber noch nicht adäquat angezogen haben. Die Ankaufsrenditen sind dementsprechend recht attraktiv und liegen teilweise weit über den Kapitalkosten einer Fremdfinanzierung und manches Mal inzwischen sogar über den historisch erzielten Aktienmarktrenditen. Es ist ratsam, zwischen sich ggf. unangenehm anfühlenden Preiskorrekturen im Bestand einerseits und andererseits attraktiven Einstiegspreisen für Neuinvestments zu differenzieren. Es sind nämlich beide Seiten der gleichen Medaille.“
4. Private Equity: Finanzierungskosten sind nur die halbe Geschichte
Auch Private Equity reagiert sensibel auf das Zinsumfeld. Hier geht es jedoch nicht nur um Finanzierungskosten.
Höhere Fremdkapitalkosten verändern zunächst die Kalkulation einer Unternehmensübernahme. Gleichzeitig wirken steigende Zinsen auf Bewertungsmultiplikatoren und damit auf die Preise, zu denen Beteiligungen gekauft und später wieder verkauft werden können.
Gerade der zweite Punkt ist wichtig. Die zurückliegenden Jahre waren von einer erheblichen Differenz zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern geprägt. Das erschwerte Unternehmensverkäufe und verlängerte die Haltedauern bestehender Beteiligungen.
2025 kam wieder Bewegung in den Markt: Nach McKinsey stieg der weltweite Wert der Private-Equity-Transaktionen um 19 Prozent auf 2,6 Billionen US-Dollar; der Wert der Beteiligungsverkäufe nahm sogar um 41 Prozent auf 1,3 Billionen US-Dollar zu.¹
Für Private Equity könnte ein berechenbareres Zinsumfeld deshalb gleich doppelt relevant sein: bei der Finanzierung neuer Beteiligungen und beim späteren Verkauf bestehender Investments.
Stefan Schrader; Kapitalmarktstratege Hörtkorn Finanzen:
„Gerade im Private-Equity-Umfeld erscheint mir außerordentlich wichtig, dass Anleger zwischen Big-Money-Private-Equity-Deals und Small- und Midcap-Private-Equity-Deals differenzieren. Gerade die milliardenschweren Großtransaktionen, die noch in der Dekade bis 2022 äußerst populär waren, haben eine ausgeprägte Zinssensitivität. Die Finanzierungsstruktur und der Fremdkapitalhebel haben bei diesen Deals erheblichen Einfluss auf den Gesamterfolg der Investments. Steigende Zinsen konterkarieren daher teilweise ganze Deal-Strategien.
Bei Small- und Midcap-Private-Equity ist der Performancebeitrag durch organisches Wachstum, gelingende Übernahmen – vor allem bei Buy-and-Build-Strategien – und die oftmals ohnehin höheren Gewinnmargen deutlich einflussreicher für den Gesamterfolg der Investments. In der Regel wird weniger Fremdkapitalhebel eingesetzt und zudem sind die Bewertungen – gemessen an den zu zahlenden Gewinnmultiplikatoren – meist deutlich niedriger als bei großen Transaktionen. Im guten Einkauf liegt zwar nicht der Gewinn, aber ein Sicherheitspolster, falls die Zukunft Ungemach bereithält. Im Small- und Midcap-Private-Equity sind die Ankaufmultiplikatoren meist im einstelligen Bereich. Die Kaufpreise der großen Deals konkurrieren eher mit der Börse, die sich aktuell in einem Umfeld von rekordhohen Gewinnmargen und rekordhohem Gewinnwachstum bei knapp 20 Jahresgewinnen als Multiplikator bewegen.“
Fazit: Nicht auf Zinssenkungen wetten
Aus den Projektionen der Notenbanken und den derzeitigen Einschätzungen der Kapitalmarktstrategen ergibt sich kein einfacher Zinspfad.
Kurzfristig bestehen erhebliche Inflationsrisiken. Die Reaktion der EZB zeigt, dass weitere geldpolitische Straffungen nicht ausgeschlossen werden können. Gleichzeitig rechnen die Notenbanken mittelfristig wieder mit nachlassendem Inflationsdruck. Die EZB erwartet 2028 eine
Rückkehr auf ihr Zwei-Prozent-Ziel.⁵
Für Sachwertinvestoren liegt darin eine interessante Ausgangslage.
Eine Investitionsentscheidung sollte nicht darauf beruhen, den Zeitpunkt der nächsten Zinssenkung vorherzusagen. Interessanter erscheinen Investments, deren Finanzierung und Ertragsrechnung bereits beim heutigen Zinsniveau tragen.
Bei solchen Investments wird eine spätere Normalisierung des Zinsumfelds nicht zur Voraussetzung für den Anlageerfolg – sondern möglicherweise zu einem zusätzlichen Werttreiber.
Stefan Schrader; Kapitalmarktstratege Hörtkorn Finanzen:
„Wie Sie ggf. aus vorherigen Kapitalmarktkommentaren in der Presse, in den sonntäglichen E-Mails von Hörtkorn oder auch aus den Webinaren wissen, ist mein Basisszenario für die Inflation, dass sie strukturell erhöht bleiben wird. Die Demografie, der angespannte Arbeitsmarkt, der noch am Anfang stehende Rohstoffzyklus und noch einige weitere Einflussgrößen lassen mich eine erhöhte Inflation zwischen 3 % und 5 % für die nächste Dekade erwarten. Natürlich verläuft das nicht stetig, sondern in Wellen. So wie wir vor 4 Jahren über 10 % Inflation hatten und nun wieder deutlich darunter liegen. Anleihen, zuvorderst Staatsanleihen, werden zunehmend unattraktiver.
Anleger auf der ganzen Welt bevorzugen zunehmend Sachwerte. Immobilien, Gold und Unternehmensbeteiligungen profitieren und erhalten in den nächsten Jahren mehr Gewicht in den Vermögensstrukturen.
Durch diesen „Meltdown-Boom“, wie diese schrittweise stattfindende Abkehr von Geldwerten (der Meltdown-Sektor) hin zu Sachwerten (die Boom-Sektoren) genannt wird, sollten gerade jene Investmentkategorien profitieren können, auf die Hörtkorn Finanzen sich seit über drei Jahrzehnten spezialisiert hat.
Neben diesen Rückenwindfaktoren, die im schwierig prognostizierbaren Inflations- und Zinsumfeld positiv wirken können, halte ich es für elementar, dass Anleger für mittel- und langfristige Anlagen nur Investments einsetzen, deren Planrenditen oberhalb der Kapitalkosten einer Fremdfinanzierung liegen. Aktuell bedeutet das vor Steuern und nach Kosten mithin, dass 3,5 % bis 4 % p. a. oder mehr durchschnittliche Zielrendite im Basisszenario in Aussicht gestellt sein sollten, um bei Inflations- und Zinssteigerungen komfortablen Vermögensschutz erreichen zu können.“
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Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
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August 2026
¹ https://www.federalreserve.gov/newsevents/pressreleases/monetary20260617a.htm?
„Federal Reserve Board – Federal Reserve issues FOMC statement“
² https://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/fomcprojtabl20260617.htm?
„The Fed – June 17, 2026: FOMC Projections materials, accessible version“
³ https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2026/html/ecb.mp260611~4d41bd5e83.de.html?
„Geldpolitische Beschlüsse“
⁴ https://www.ecb.europa.eu/press/press_conference/monetary-policy-statement/2026/html/ecb.is260611~372040d313.en.html?
„Monetary policy statement (with Q&A)“
⁵ https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2026/html/ecb.mp260611~4d41bd5e83.en.html?
„Monetary policy decisions“
⁶ https://www.ecb.europa.eu/press/financial-stability-publications/fsr/html/ecb.fsr202605~50566915a7.en.html?
„Financial Stability Review, May 2026“
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