Feuerprobe zur Standortqualität vom Start weg bestanden
Geprüft haben wir das Angebot “IMMAC DFV Hotel Kaiserslautern”. Die Investitionsstrategie sieht eine Bewirtschaftung des Investitionsobjekts über die Fondslaufzeit mit anschließender Veräußerung der Immobilie vor.
Investoren haben einen Inflationsschutz durch den indexierten Pachtzins und bleiben zudem von einem möglichen Nachvermietungsrisiko verschont. Das Hotel bis 2041 – und damit über die geplante Fondslaufzeit hinaus – unkündbar verpachtet an die Mieterin tristar GmbH mit Sitz in Berlin, die als Franchisenehmerin für mehrere internationale Hotelmarken insgesamt 36 Hotels in der DACH-Region betreibt.
Die maßgebliche Indexveränderung im Mietvertrag wurde für den Fonds mit nur 1,25 % Inflation kalkuliert. D.h., bei real höheren Inflationswerten, steigt der Pachtzins durch die vertragliche Indizierung entsprechend stärker. Die Anpassung erfolgt jährlich gemäß der zum Stichtag geltenden Inflationsrate des Verbraucherindexes. Sie bietet Investoren einen funktionierenden Inflationsschutz.
Trotz hoher Tilgungsleistungen von 2,6 % p.a. und kaufmännisch solider Rücklagenplanung prognostiziert der Fonds eine jährliche Ausschüttung von 4,0 % an die Investoren monatlich ausbezahlt.
Der Emittent
Die DFV Deutsche Fondsvermögen GmbH ist ein Tochterunternehmen der IMMAC Group. Das Gesamtinvestitionsvolumen laufender und bereits abgeschlossener Investments der IMMAC Group belaufen sich auf rund 2 Milliarden Euro in mehr als 170 Betreiberimmobilien. IMMAC hat bereits seit Gründung 1997 einen positiven Track Record.
Die Makrolage des Investitionsobjekts
Kaiserslautern ist eine kreisfreie Industrie- und Universitätsstadt sowie weltweit namhafter Forschungsstandort (Künstliche Intelligenz) mit 102.000 Einwohnern und einer der stärksten Wirtschaftsstandorte Deutschlands. Der Weltmarktführer für Auto- und Flugzeugsitze hat hier u.a. seinen Sitz. Die Stadt liegt verkehrsgünstig. Sie schließt über die Bundesautobahnen A6 und A63 an die Ballungszentren Rhein-Main, Rhein-Neckar sowie Saarbrücken an. Die Stadt ist Haltepunkt im ICE-Netz der Deutsche Bahn AG. Der internationale Flughafen Frankfurt am Main liegt 105 Kilometer entfernt. Die Hotelgäste stammen schwerpunktmäßig aus dem gewerblichen Umfeld sowie aus dem Umfeld des US-Militärs.
Aufgrund der Nähe des Hotels zum US-Militärstützpunkt Ramstein herrscht eine regelmäßige Grundauslastung durch US-Army-Angehörige. Da das Hotel als ein „Holiday Inn“ betrieben wird, arbeitet es mit dem US-amerikanischen Buchungssystem. Das ist für US-Amerikaner gewohnt und komfortabel.
Die Standortstärke hat sich vom ersten Tag an für das Hotel beweisen müssen, da der Neubau unmittelbar vor den bundesweiten Einschränkungen der Jahre 2020/2021 eröffnet wurde. Trotz dieser widrigen Umstände kam das Hotel gut durch die Krise und hat die Feuerprobe zur Standortqualität bestanden.
Die Mikrolage des Investitionsobjekts
Das Objekt befindet sich im Gewerbepark “PRE-Park” nordöstlich des ca. 4 Kilometer entfernten Stadtzentrums. Der Gewerbepark “PRE-Park” vereint Gewerbe- und Wohngebiete entsprechend hoch ist die Nachfrage nach Hotelbetten für Geschäftsreisende. Die Bundesautobahnen A6 und A63 sind in unter 5 Minuten durch das Autobahndreieck Kaiserslautern zu erreichen.
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Merkmale des Investitionsobjekts
Das Investitionsobjekt wurde mit einer Bruttogrundfläche von 5.337 Quadratmetern bzw. einer Nutzfläche von 3.723 Quadratmetern in Massivbauweise errichtet. Das Gebäude umfasst einen L-förmigen Grundriss mit 5 Stockwerken. Die Zimmeranzahl beläuft sich auf 146, davon 132 Standardzimmer, 12 barrierefreie und 2 rollstuhlgerechte Zimmer. Das Flachdach des Hotels ist begrünt. Die Wärmedämmung erfolgt durch ein Wärmeverbundsystem unter der verputzten Fassade sowie durch isolierverglaste Kunststofffenster. Der Marktwert der 2019 erbauten Immobilie belief sich 2020 auf rund 15.550.000 Euro. Der Verkaufsfaktor ist zum Fondsexit im Februar 2037 mit 16,4 angesetzt.
Eckdaten zum aktuellen Angebot DFV Hotel Kaiserslautern:
- 18 Jahre Einnahmesicherheit durch indexierten Mietvertrag mit renommiertem Hotelbetreiber tristar GmbH
- 4,0 % p.a. Auszahlungsprognose (monatliche Auszahlungen)
- Fremdkapital zu 1,4 % p.a. langfristig fixiert; Tilgung 2,6 % p.a.
- Inflationsannahme 1,25 % p.a. (somit höhere Mieteinnahmen bei steigender Inflation)
- Mindestanlagesumme 20.000 Euro (zzgl. 5 % Agio)
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