Zinsen runter, Krise weg?
Eindrücke vom Treffen mit Axel Weber – ehemaliger Bundesbankpräsident und unsere Einschätzung zu den Auswirkungen auf Sachwertinvestments
Die Headline könnte angesichts der Erwartungen vieler Anleger markanter nicht sein:
„Massive Zinssenkungen sind reines Wunschdenken“ (Axel Weber).
Weshalb diese Einschätzung eines absoluten Kenners der Märkte und der hinter den Entscheidungen einer Notenbank stehenden Erwägungen?
Die Inflation scheint nach Meinung vieler Marktteilnehmer auf ein erträgliches Niveau gesunken zu sein, die Rate wirkt sowohl in den USA (Februar 2024: 3,2%, Dez 2023: 3,4%) als auch im Euro-Raum (Februar 2024: 2,8%, Dez 2023: 2,9%) einigermaßen stabil.
Die massive Zinsstraffung der Notenbanken hat damit ihre gewünschte Wirkung entfaltet – Zeit also, die enormen Nebenwirkungen der gestiegenen Fremdkapitalkosten, nämlich die stark rückläufige Bauaktivität und die massiven Probleme im Nachfinanzierungsbereich zu bekämpfen, so die Meinung vieler.
Die Auswirkungen von Zweitrundeneffekten und Lohnrunden
Um seine Position zu begründen, identifizierte Weber in seinem profunden Vortrag die lockere Geldpolitik der Notenbanken als wesentlichen Treiber der Börsen-Hausse der vergangenen Jahre. Dieser Anschub entfällt nun aufgrund der wesentlich gestrafften Geldpolitik im Sinne eines enorm gestiegenen Zinsniveaus und einer auch in der Quantität (Stichwort z.B. massive Anleihekäufe der EZB) vergleichsweise zurückhaltenden Finanzmarktaktivität der Notenbanken.
Es gehe, so Weber, in der jetzigen Phase um das Etablieren von Stabilität – und da käme es nun auf die quasi natürlichen Entwicklungen innerhalb des Wirtschaftssektors an. Zwei wesentliche Treiber für weitere Inflationsschübe seien dabei die anstehenden Lohnrunden und weitere Zweitrundeneffekte, mit denen ein Ausgleich zu den gestiegenen Preisen angestrebt würde. Je nach deren letztlicher Höhe würde man sehen, inwieweit zu hohe Abschlüsse und Preisaufschläge der Inflation noch einmal Auftrieb geben könnten.
Zu erwarten: Ruhige Hand der Notenbanken
Axel Weber, derzeit Präsident des „Center for Financial Studies“ an der Goethe-Universität Frankfurt, meint daher, die Notenbanken würden diese Entwicklungen abwarten, bevor sie möglicherweise einen Zinsschritt unternähmen. Und dieser Zinsschritt wird seiner Ansicht nach dann auch nicht signifikant ausfallen, sondern sehr moderat: „Ich glaube auch, dass die Zinsen sinken werden. Aber nicht auf, sondern um 1 Prozent“, so Weber.
Wenn man so will, warten also derzeit alle Marktteilnehmer ab:
Die Investoren, weil sie auf die Notenbankpolitik und deren Entscheidungen warten.
Die Notenbanken, weil sie auf die Lohnrunden und weitere Zweitrundeneffekte warten.
Axel Weber und unsere Einschätzung: Auswirkungen auf Sachwertinvestments
„Derzeit kann man weder mit Bonds noch mit Aktien viel falsch machen“, so die Einschätzung Webers. Es sei denn, eine Rezession oder Finanzkrise trete ein – was aber wenige Experten so kommen sähen.
Und wie sieht es im Sinne eines solide diversifizierten Anlageportfolios mit Sachwerten aus?
Fortsetzung der Krise im Immobilienbereich
Es ist, so Weber weiter, also durchaus damit zu rechnen, dass sich die Krise im Bausektor und damit im gesamten Immobilienbereich fortsetzt – und möglicherweise auf weitere Bereiche Auswirkungen hat.
Investoren und Projekte, die ausreichend Eigenkapital einkalkuliert haben und deren Modelle substantiell erstklassig sind, werden weiterhin gute Geschäfte machen und attraktive Erträge erzielen können. Konzepte und Anbieter, deren Modelle sich „nur“ durch massive Kredithebel gerechnet haben, werden perspektivisch unter Druck kommen.
Geringes Produktangebot
Gleichermaßen steht zu erwarten, dass nur wenige neue Publikumsprodukte im Bereich Immobilienfonds auf den Markt kommen werden: Aus den eben genannten Gründen lassen sich viele Projekte zumindest in Deutschland nicht mehr rentabel und attraktiv darstellen. In Deutschland sind Mietrenditen deutlich niedriger als beispielsweise in den USA oder auch Australien. Wenn aber Mietrenditen unter den Fremdfinanzierungskosten liegen, macht Fremdkapital keinen Sinn. Ist die Differenz zwischen Mietrendite und Fremdkapitaleinsatz zu gering, sollten Anleger sich fragen, ob der Kredithebel zielführend ist oder hauptsächlich das Risiko erhöht.
Allerdings könnten hier Angebote aus anderen Volkswirtschaften aufgrund anderer Demografie und Kostenstrukturen eine gute Alternative bieten, mit dem Vorteil zusätzlicher Diversifikation in Währung, Wirtschafts- und Rechtsraum, Nutzungsart etc.
Die Krise als Chance für Off-Market Deals
Für den deutschen Markt bedeutet das auf der anderen Seite unserer Einschätzung nach, dass einige Schnäppchen zum Angebot kommen werden, weil Immobiliengesellschaften aufgrund finanzieller Engpässe ihr Tafelsilber vergolden müssen. Die Logik und Dynamik hatten wir bereits mehrfach dargelegt, da der Ablauf in Krisen immer der gleiche ist. Wenn Besitzer von Assets in schwierigem Marktumfeld unter Druck geraten, verkaufen sie die besten Angebote, weil nur diese schnell verkaufbar sind. Genau in diesen Momenten bekommen Sie und wir die TOP-Investments mit großen Abschlägen für unsere Portfolien angeboten. Solche Angebote haben wir unseren Kunden in jüngster Vergangenheit bereits zugänglich machen können.
Chancen für Eigenkapital-Beteiligungen
Darüber hinaus sehen wir in der derzeitigen Kapitalmarktsituation eminente Chancen für Eigenkapitalbeteiligungen, insbesondere bei Private-Equity- und Venture Capital-Fonds, aber auch bei unternehmerischen Direktbeteiligungen und unter Umständen für Auslandsimmobilien, die sich teilweise hervorragend ohne Fremdfinanzierungshebel rechnen.
Die Unternehmensbewertungen im Private Equity und Venture Capital Bereich sind aufgrund der gestiegenen Zinsen und geringer Marktaktivitäten bereits signifikant gesunken und bieten attraktive Konditionen zum Einstieg. Eigenkapitalfinanzierte Investments glänzen darüber hinaus mit solider Stabilität trotz schwierigem Zinsumfeld.
Investoren sollten es also wie Max Frisch halten:
„Eine Krise kann ein produktiver Zustand sein, man muss ihr nur den Beigeschmack der Katastrophe nehmen“
Im Falle des Investierens liegt das produktive Momentum der aktuellen und bevorstehenden Phase unseres Erachtens auf der Hand.
Axel Hermann
Prokurist
Hörtkorn Finanzen GmbH
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