Wohnimmobilien als Betongold

Unter den allermeisten Investoren werden Wohnimmobilien in guten und besten Lagen enorm geschätzt. Die Argumente dafür sind breit gefächert, fußen aber grundlegend in der Tatsache, dass an gefragten Orten und Lagen die Nachfrage nach Wohnraum immer gegeben sein wird. „Nahe“ zu sein im Hinblick auf Arbeitsplatz, Freizeitgestaltung, Kulturangebot und dergleichen ist darüber hinaus immer nur in begrenztem Umfang möglich: Raum ist ein knappes Gut. Je hochqualitativer sich Wohnen daher mit Nähe verbinden lässt, desto leichter wird sich zahlungskräftige Nachfrage finden.

Mit anderen Worten: Hochqualitativer Wohnraum erzielt immer Mieteinnahmen, bei anzunehmender, robuster, (langfristig steuerfreier) Wertsteigerung der Objekte.

Als durchgehendes Beispiel werden wir heute das Fondsobjekt im Heilbronner Neckarbogen zu Grunde legen. Es ist ein Paradebeispiel für das, was den Unterschied zwischen einem Direktinvestment und einem Fondsinvestment ausmacht.

Beispiel Lage und Wertentwicklung im Objekt Neckarbogen:

Heilbronn verzeichnet seit Jahren ein enormes Engagement in der Stadtentwicklung. Durch die Schwarz-Stiftung (Hintergrund u.a. von Lidl und Kaufland) werden große Flächen angekauft und im Sinne der Stadtentwicklung verwendet. Vor allem der Ausbau der Hochschule sowie die Ansiedlung von Europas größtem KI-Zentrum sind prominent umgesetzte Projekte. Das Fondsobjekt im Neckarbogen in unmittelbarer Nähe zur Hochschule, zur Naherholung, zur Innenstadt, zu Museen, mit top Verkehrsanbindung und verzeichnet daher innerhalb von zwei Jahren bereits einen (durch echte Transaktionen) dokumentierten Wertzuwachs von rd. 45%: Da der Fonds vor zwei Jahren eingekauft hat, gilt ein Gleichbehandlungsgrundsatz und der damalige Kaufpreis ist für unsere jetzigen Investoren konserviert. Dementsprechend steigen Investoren jetzt noch mit ca. 6.000 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter ein, obwohl laut Immobilienmarktbericht der Stadt Heilbronn der durch real gezahlte Kaufpreise im Direkteigentum von Wohnungskäufern in dieser Lage dokumentierte Wert zuletzt bei 8.700 Euro/qm lag.

Unterschiedliche Weisen des Investierens in Betongold

Es gibt also unterschiedliche Möglichkeiten, Kapital in „Betongold“ arbeiten zu lassen.

Das Direkteigentum ist im Wohnimmobilienbereich außerordentlich beliebt. Das hat unterschiedliche Gründe. Neben Eitelkeiten sind auch einige objektive Gründe festzuhalten: Die Möglichkeit zur Anmeldung von Eigenbedarf, die Konkretheit des Investments bis hin zur gestalterischen Freiheit in der Finanzierung und in der Ausformung der Mietverträge und teilweise individuell reizvoll erscheinende Abschreibungsoptionen.

Fondsinvestments sind demgegenüber von einer größeren Fremdbestimmung geprägt, da ein kollektives Interesse der Fondsinvestoren-Gemeinschaft zu berücksichtigen ist. Der Emittent bestimmt die wesentlichen Grundzüge des Investments, von der Objektauswahl über die Finanzierungsstruktur, den Grundrissen bis hin zur Ausschüttungspraxis.

Am Beispiel Objekt Neckarbogen:

Der Emittent hat in seiner langen Unternehmenshistorie über Direkteigentum investiert und hält dort selbst einen großen Bestand. Er hat nun erstmals eine größere Risikostreuung sowie die Mitbeteiligung einer größeren Anzahl von externen Investoren – vor allem aus dem Family & Friends Umfeld. Daher entschied man sich für die Strukturierung in einem Spezial-AIF, mit einer Mindestanlagesumme von 208.000 Euro, spezifiziert als reiner Eigenkapitalfonds ohne Bankeinbindung und ohne Kredit- und Zinsrisiko. Der Fokus liegt bei dem Konzept offenkundig auf Sicherheitsmaximierung und langfristig steueroptimierter Rendite. Diese 2,5 % – 3,0% Ausschüttung p.a. ist im Vergleich zu beispielsweise Gewerbeimmobilienfonds gering (dafür aber prognosegemäß die ersten 10 Jahre steuerfrei), für Wohnimmobilien jedoch in erwartbarem Umfang, unabhängig ob in einem Direktinvestment oder als Fonds.

Die Unterschiede Direktinvestment vs. Fonds …

… in der Rendite

Bei Direkteigentum in den guten und besten Lagen liegen laut Branchenangaben die erzielten Mietrenditen zwischen 2 und 4% p.a. Das mag niedrig erscheinen, entspricht jedoch den Realitäten.

Die den Einnahmen und Renditechancen einer Direktinvestition gegenüberstehenden Kosten werden oft unterschätzt oder „schöngeredet“, sind jedoch beträchtlich und höher als bei den meisten Fonds. So fällt beim Erwerb je nach Bundesland eine Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises an. Hinzu kommen die Kosten für den Notar, die im Durchschnitt noch einmal rund 1,5 % des Kaufpreises betragen. Makler- oder Vermittlungsprovisionen der Immobilienvertriebe sind meist zwischen 3 % und 6 % auf den Kaufpreis.

Durch den Einbezug von Krediten ließ sich in der Vergangenheit die Eigenkapitalrendite (bei noch günstigeren Fremdkapitalzinsen) hebeln, was aber auf der anderen Seite dauerhafte Kreditkosten und das Finanzierungs- und Zinsrisiko zur Folge hat.

Gute Neubauobjekte in exponierten Lagen sind im Direkteinkauf nicht realistisch unter 400.000 Euro erwerbbar.

Bei geschlossenen Wohnimmobilienfonds liegen Mindestinvestitionsvolumen bei niedrigeren Summen und meist zwischen 20.000 Euro und 200.000 Euro. Diese Art von Fonds arbeitet normalerweise mit quartalsweisen, halbjährlichen oder jährlichen Ausschüttungen, die sich zwischen 2 – 4 % p.a. bewegen.

Dabei bereits berücksichtigt sind die im Fonds anfallenden Verwaltungskosten für das Fondsmanagement und möglicherweise weitere sogenannte Weichkosten, die aus den jeweiligen Fonds-Prospekten ersichtlich sind und bei der Kalkulation der Gesamtrendite mit einbezogen werden müssen.

Viele Fonds nutzten in der Vergangenheit einen Kredithebel, um die Ausschüttung in einen attraktiveren Bereich zu bringen. Damit steigert sich allerdings das Risiko des Investments, und es kommen Fremdfinanzierungskosten zur Gesamt-Kalkulation hinzu.

„Die Ausschüttung im Fonds Neckarbogen Heilbronn von 2,5% bis 3,0% p.a. mag zunächst niedrig erscheinen, ist jedoch prognosegemäß in den ersten 10 Jahren steuerfrei. Aber die Weichkosten liegen hier bei lediglich 1,3%, und die Wertentwicklung lässt bereits in diesem frühen Stadium eine sehr erfolgreiche Endabrechnung prognostizieren.“

(Axel Hermann, Prokurist Hörtkorn Finanzen)

Die Renditen aus den Mieteinnahmen bewegen sich also auf einem Niveau, das zwar die aktuelle Inflation abdeckt, mehr jedoch nicht. Interessant werden Wohnimmobilien-Konzepte beim Blick auf die Endrendite beim Verkauf des Objektes. Naturgemäß ist es bei Wohnimmobilien so, dass ein Großteil der Rendite beim Verkauf realisiert wird. Das gilt gleichermaßen beim Direkt- wie beim Fondsinvestment. Wichtig zu berücksichtigen ist, dass der Verkaufsgewinn nach einer zehnjährigen Haltedauer steuerfrei zu vereinnahmen ist.

Im Fall von Direkteigentum kann die Suche nach einem Käufer beim Exit noch einmal einen größeren Aufwand bedeuten. Bei Fondsinvestments wir der Verkauf zentral gesteuert und verursacht beim Fondsanleger keinen individuellen Aufwand.

Meist wird es zum Ende der Fondslaufzeit bei der Rückzahlung der Einlage samt anteilig erzieltem Verkaufserlös richtig rentabel. Im Fall des Neckarbogens – dem aktuellen Referenz-Fondsobjekt – wird der Einkauf schon mit 45% stiller Reserve realisiert. Wie gesagt – nach der Haltedauer von 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei zu vereinnahmen.

… im Aufwand

Es liegt auf der Hand, dass bei Direkteigentum der Aufwand zunächst vollständig beim Investor liegt. Er kann für einiges eine Hausverwaltung beauftragen, mit den entsprechenden Kosten, oder er muss sich selbst und im Zweifelsfall auch rasch um alle anfallenden Aufgaben kümmern. Auch die Sorge um einen guten, zahlungsfähigen Mieter bzw. um Anschlussvermietung liegt in diesem Fall zunächst beim Eigentümer, wenn er sie nicht auf andere überträgt, was Kosten mit sich bringt.

Beim Punkt „AUFWAND“ haben Fondsinvestments klar die Nase vorne: Dem einzelnen Investor werden im Grunde genommen mehr oder weniger alle anfallenden Aufgaben rund um den Erwerb, die Vermietung, die konkrete Verwaltung und Betreuung der Immobilie(n) abgenommen. Es wird im Berichtswesen Rechenschaft gegenüber dem Investor abgegeben und die Nettoerträge ausgeschüttet. Ansonsten sollte ein Fondsinvestor bei einigermaßen planmäßigem Verlauf eines Fonds überhaupt keinen Aufwand haben.

… im Risiko

Beim direkten Kauf von Wohneigentum werden unter den momentanen Marktbedingungen nicht geringe Summen aufgerufen, die der Investor aufzubringen hat, und zwar unabhängig davon, ob mit oder ohne Kreditfinanzierung investiert wird.

Somit verlangt eine angeratene Risikoverteilung durch mehrere Investments enorme Summen – schon bei zwei Wohneinheiten muss man in entsprechenden Lagen mit mehr als 1 Mio. Euro Volumen rechnen. Es entsteht selbst bei wahrnehmbaren Vermögen eine Form von Klumpenrisiko, das allein beim Anleger liegt, da es im Zweifel nicht möglich ist, das Engagement auf mehrere Dutzend Wohnungen zu verteilen.

Auch hier kann ein Fondsinvestment Abhilfe schaffen: Da beim Fonds das Gesamtinvestitionsvolumen aller Investoren des Fonds darüber entscheidet, wie viele Einheiten gekauft werden können, kann naturgemäß auf etliche Wohneinheiten gestreut werden. Mietausfallrisiken werden dadurch minimiert und ein kompletter Ausfall unrealistisch.

Grundsätzlich besteht bei Fonds das Risiko, dass man sich durch ein wenig professionelles Management ein unmittelbares Managementrisiko einkauft. Je nach Projekt geht es mithin um das Fertigstellungsrisiko, Insolvenzrisiken oder auch fehlende Expertise in der Bewirtschaftung von größeren Mengen an Wohneinheiten. Eine entsprechend tiefgehende Qualitätsprüfung des Fondsmanagements ist also unabdingbar.

„In der Risikobewertung erscheint uns der Fonds Neckarbogen Heilbronn besonders interessant: Die Gebäude sind bereits seit Ende 2024 fertig – es liegt also kein Fertigstellungsrisiko mehr vor. Sie sind außerdem zu 100% vollvermietet – auch dieses Risiko ist außen vor. Dann ist es ein reiner Eigenkapitalfonds: Kein Zinsrisiko auf irgendein Fremdkapital! Und eine Wertsteigerung ist ebenfalls bereits zu verzeichnen – hier besteht eine enorme stille Reserve für die zukünftige Entwicklung.“

(Peter Friedenauer, Geschäftsführer Hörtkorn Finanzen)

Unser Fazit: Also (auch) in Wohnimmobilienfonds investieren

Am Ende mag es im Abwägen zwischen Direkteigentum und Fondsinvestment viele Geschmacksfragen geben – ob ich alleiniger Eigentümer mit allen Freiheiten aber auch allen Verpflichtungen sein möchte oder nicht, ob ich möglichen Eigenbedarf für wichtig halte oder nicht, ob mir „Miteigentümerschaft“ genügt oder nicht.

Aber es gibt sicher HARTE FAKTEN, die beim Fondsinvestment für kassenwirksame Vorteile sorgen. Ob in den Kosten für die Risikodiversifikation, den deutlich niedrigeren Erwerbsneben- und Verwaltungskosten oder im geringeren individuellen Verwaltungsaufwand.

Vor allem, wenn die individuellen Merkmale einer Direktinvestition einem nicht wichtig sind, sollte man sich als kundiger Investor mithin die Frage stellen, ob Fondsanteile von Wohnimmobilienfonds nicht eine sinnvolle und im Zweifel nicht sogar die passendere Position im Gesamtportfolio darstellen können.

Fazit

Offen gesprochen sehen wir das insbesondere beim Neckarbogen Heilbronn, da dort die Nachsteuerrenditen hoch und die stille Reserve mit ca. 45% jetzt schon ungewöhnlich substanziell ist. Da auch die Ausschüttungen prognosegemäß die ersten zehn Jahre steuerfrei sind, handelt es sich bei einer seriösen Nachsteuerbetrachtung um eine Rendite, die manches Investment mit beträchtlich mehr Risiko nicht prospektieren kann.

Wir schauen gerne mit Ihnen auf Ihre Gesamtaufstellung und geben Ihnen aus unserer langjährigen Erfahrung und einschlägigen Expertise entsprechende Tipps!

Axel Hermann
Prokurist
Hörtkorn Finanzen GmbH

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*gemäß Prognoserechnung

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Risiken: Der Erwerb einer Finanzanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Rendite oder der Ertrag, desto größer das Risiko eines Verlustes. Risikofaktoren sind z.B. höhere Kosten als kalkuliert; negative Prognoseabweichungen; geringere Verkaufserlöse bzw. Einnahmen; Änderungen der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen; u. U. Fremdwährungsrisiken.

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Die Unterschiede Direktinvestment vs. Fonds …

… in der Rendite

… im Aufwand

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Unser Fazit: Also (auch) in Wohnimmobilienfonds investieren

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BVT Residential USA 21

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