Eine Nachlese zu unserem Webinar vom 20. Oktober 2026
Wenn Sie gerne einzelne Abschnitte oder das ganze Webinar in unserer Aufzeichnung ansehen möchten, klicken Sie bitte hier.
Im vergangenen Sonntagsnewsletter haben wir Sie nach Dallas mitgenommen: zur Besichtigung des Pinnacle Tower und zum persönlichen Austausch mit Lothar Estein. Unser Webinar am Dienstag bot nun Gelegenheit, die wirtschaftlichen Überlegungen hinter dem Investment näher zu betrachten und die Menschen kennen zu lernen, die das Investment betreuen.
Dabei gehören für uns drei zentrale Fragen zusammen:
- Wer verantwortet die Strategie?
- Welches Marktumfeld findet sie vor?
- Und was lässt sich an der Immobilie bereits konkret beobachten?
Menschen: Erfahrung und eigenes Kapital
Immobilien entwickeln sich nicht von selbst. Objektauswahl, Einkauf, Vermietung und Bewirtschaftung verlangen Menschen, die den Markt kennen und Entscheidungen auch unter schwierigen Bedingungen umsetzen können.
Bei Lothar Estein kommen jahrzehntelange Vor-Ort-Erfahrung und ein daraus gewachsenes, ausgedehntes Netzwerk in den USA zusammen. Wie wir im Reisebericht beschrieben haben, entstehen daraus auch Zugänge zu Immobilien, die sich durch eine reine Suche in Datenbanken nicht gewinnen lassen.
„Estein und mit ihm die US Treuhand werden als amerikanisches Unternehmen wahrgenommen – das spielt durchaus auch eine Rolle.“ (Fabian Frenz, Leiter Marketing & Vertrieb der UST, im Webinar)
Hinzu kommt das eigene finanzielle Engagement: Estein und Partner bleiben beim Fondsobjekt Pinnacle Tower in Dallas mit 21% (rd. USD 15 Mio.) selbst beteiligt, ein Geschäftspartner übernimmt weitere 25 % (rd. USD 18 Mio.) des Eigenkapitals im Gleichrang mit den Fondszeichnern?
Das begründet zum einen ein erhebliches gemeinsames wirtschaftliches Interesse am Erfolg, und es zeigt zum anderen, wie sehr Estein und sein Umfeld an diesen Erfolg glauben.
(Lothar Estein)
Dallas: Wachstum mit Bedeutung für den Büromarkt
Die Metropolregion Dallas–Fort Worth zählt mit rund 8,48 Millionen Einwohnern zu den größten Wirtschaftsräumen der Vereinigten Staaten. Allein zwischen 2024 und 2025 kamen nach Angaben des US Census Bureau rund 124.000 Einwohner hinzu. Seit Anfang der 80er Jahre hat sich die Region damit in der Einwohnerzahl verdreifacht. Sie steht außerdem auf Platz 1 in der Rangliste der US-amerikanischen Metropolen, was den Zuzug von Unternehmenszentralen angeht.
Grund hierfür, so die Experten der UST, sei nicht zuletzt die Einkommensteuer für Privatpersonen wie für Unternehmen, die im Staat Texas 0 % betrage und zur Folge habe, dass z.B. auch Firmen wie Tesla ihre Zentrale von Kalifornien nach Austin in Texas verlegt hätten.
Für den Büroflächenmarkt ist neben dem Bevölkerungswachstum vor allem die wirtschaftliche Struktur interessant. Nach den ausgewerteten Arbeitsmarktdaten sind in der klassischen Landwirtschafts- und Erdölregion rund 4 Millionen Menschen außerhalb dieser Sektoren beschäftigt.
Denn der Boom von Dallas ist mit einer Branche verbunden, die man aus deutscher Warte nicht unbedingt mit dem US-amerikanischen Bundesstaat assoziiert: Etwa 670.000 Arbeitsplätze entfallen auf die Finanzwirtschaft und verwandte Tätigkeiten, mehr als in New York (540.000) als dem vermeintlich größten Finanzplatz der Welt. Hier spielt eine wichtige Rolle die Gründung einer eigenen Börse („Y’all Street“) und die damit verbundene Ansiedlung großer Player aus dem Finanzsektor (JPMorgan Chase, Goldman Sachs, Wells Fargo,…).
Die Entwicklung dieses Wirtschaftszweigs ist deshalb ein wichtiger Baustein für die Nachfrage nach Büroflächen.
Hohe Nachfrage, gleichzeitig viel Leerstand und wenig Neubau?
Wie sich diese Nachfrage auswirkt, zeigen Zahlen von Cushman & Wakefield, einem international tätigen Dienstleistungs- und Beratungsunternehmen für Gewerbeimmobilien mit eigener Marktforschung: Im dritten Quartal 2026 wurden in Dallas–Fort Worth Mietverträge über rund 409.000 Quadratmeter Bürofläche abgeschlossen. Das war der höchste Quartalswert seit Anfang 2019. Zu den wichtigen Nachfragern gehörten Unternehmen der Finanzwirtschaft, der unternehmensnahen Dienstleistungen und der Informationstechnik.
Interessant: Gleichzeitig lag die Leerstandsquote des Gesamtmarkts noch bei 23,7 Prozent. Von einer allgemeinen Flächenknappheit kann also keine Rede sein.
Beide Beobachtungen passen dennoch zusammen. Denn die Nachfrage verteilt sich nicht gleichmäßig: Moderne, gut ausgestattete Class-A-Gebäude in gefragten Lagen – wie der Pinnacle Tower – können sich deutlich anders entwickeln als ältere oder weniger konkurrenzfähige Objekte. Diese Konzentration auf Qualität wird in den USA als „Flucht in die Qualität“ bezeichnet.
Hinzu kommt, dass das Angebot an qualitätsvollem Büroraum derzeit nur sehr langsam wächst. Denn angesichts gestiegener Zinsen sehen sich Projektentwickler mit hohen Bau- und Finanzierungskosten konfrontiert. Laut Cushman & Wakefield befanden sich im dritten Quartal 2026 rund 232.000 Quadratmeter Bürofläche im Bau. Für das Gesamtjahr wurden lediglich rund 26.000 Quadratmeter Fertigstellungen erwartet – der niedrigste Wert seit 2011. Hinzu kommt, dass ältere Objekte vom Markt genommen werden und somit das Gesamt-Angebot an Büroraum sogar noch auf absehbare Zeit abnimmt.
„Für Anleger ist das gut: Die Verknappung des Angebots an qualitativ hochwertigem Büroraum führt zu steigenden Mieten im Gesamtmarkt.“ (Fabian Frenz, UST)
Pinnacle Tower: Vom Marktumfeld zur konkreten Strategie
Hier setzt die Überlegung hinter dem Pinnacle Tower an. Das 24-geschossige Bürogebäude verfügt über rund 51.000 Quadratmeter Mietfläche. Seit 2016 wurden mehr als 50 Mio. US-Dollar in seine Modernisierung investiert.
Der Kaufpreis entspricht dem 13,5-Fachen der Mieteinnahmen. Als Kaufpreis bezahlt wurde nur der damalige Vermietungsstand von 86,2%. Die Bestandsmieten liegen rund 31 Prozent unter dem Marktniveau.
Der Pinnacle Tower befindet sich in bester Lage: Außerhalb der überteuerten Innenstadt an zwei zentralen Verkehrsachsen in guter Erreichbarkeit sowohl vom Flughafen (long distance, Kunden) als auch eines benachbarten Wohngebietes (short distance, Mitarbeiter) mit über 1.600 Stellplätzen in der hauseigenen Tiefgarage.
Die Ausstattung entspricht dem, was hochqualifizierte Mitarbeiter in den USA heute gerne als Arbeitsumfeld sehen: eine großzügige Lobby mit Café, Terrassen mit Außengastronomie, gemütliche Lounges mit Kamin und Bar, moderne Konferenzräume, Fitnessstudio, alles in angenehmer Atmosphäre und mit Flair.
Die Strategie des UST XXVII besteht daher darin, das Ertragspotenzial des bereits umfassend modernisierten Gebäudes schrittweise zu erschließen. Dafür sind Vertragsverlängerungen und Neuvermietungen entscheidend – einschließlich der Kosten, die etwa durch Mieterausbauten und Vermietung entstehen.
„Wir streben bis 2029 eine Stabilisierung des Gebäudes an: Vermietung bisher leerstehender Flächen und Anhebung der Angebotsmiete auf das Marktniveau.“ (Simon Schmidt, Direktor der UST, im Webinar)
Erste Abschlüsse liegen vor und zeigen, dass die Strategie soweit aufgeht: CAPTRUST Financial Advisors verlängerte seinen ursprünglich 2028 auslaufenden Vertrag vorzeitig bis 2038 und mietete zusätzliche Flächen an. Die neu vereinbarte Miete stieg dabei um rund 45 Prozent.
Auch das Taiwan Trade Center verlängerte zu einer höheren Miete. Mit Cantor Fitzgerald wurde ein neuer Mieter gewonnen. Die drei aktuell neu vereinbarten Mieten liegen mit USD 37 bis 38,5 pro sqft. deutlich über dem bisherigen durchschnittlichen Mietpreis im Pinnacle Tower von USD 26,23 oro sqft. und zeigen, dass der wirtschaftliche Plan der UST Schritt für Schritt Gestalt annimmt.
Der Exit ist bereits für 2030/31 geplant und soll im Basisszenario das 14,3 fache des Jahresergebnisses erbringen. Der Gesamtmittelrückfluss würde so 169 % betragen, das durchschnittliche Ergebnis für die Anleger bei 14,3 % p.a. ihrer Investitionssumme liegen.
Selbst im Negativszenario, bei dem ein Verkauf zum 12,5-fachen zugrunde gelegt wurde, würde das durchschnittlich prognostizierte Ergebnis rd. 7,8% p.a. betragen.
Weil die großen Mieter über Verträge verfügen, die über dieses Zeitfenster hinausgehen, sollte nach Ansicht Esteins dieses ehrgeizige Ziel erreichbar sein.
Unser Fazit: Eine antizyklische Opportunität mit attraktiven Eckdaten
Ein schwieriger Gesamtmarkt und Fortschritte bei einer einzelnen Immobilie schließen einander nicht aus. Gerade deshalb lohnt es sich, die Unterschiede hinter den Durchschnittswerten und die konkrete Immobilie genauer zu betrachten.
Beim Pinnacle Tower liefern die bisherigen Mietabschlüsse erste konkrete Hinweise darauf, dass sich das identifizierte Potenzial nutzen lässt.
Wir schließen uns daher der Einschätzung der Experten der US Treuhand und deren Resümee an. Der UST XXVII mit der Flaggschiff-Immobilie Pinnacle Tower bietet vor allem drei Vorzüge:
- Einen günstigen Einstiegspreis ( -> Potenzial für Wertzuwachs)
- Eine qualitätsvolle Immobilie mit kurzfristigem Entwicklungspotenzial ( -> geplante kurze Laufzeit)
- Und die Vorzüge des gemeinsamen Investierens: Die Ankerinvestoren und Gebäudemanager bleiben hochsignifikant selbst investiert. Beide zusammen halten einen Anteil am EK von 46 % . ( -> Interessenidentität/Co-Investment)*
Melden Sie sich gerne direkt bei uns, wenn wir Ihnen weitere Details zum UST XXVII zukommen lassen und erläutern dürfen.
Peter Friedenauer
Geschäftsführer
Hörtkorn Finanzen GmbH
Für den direkten Kontakt zu uns können Sie das Kontaktformular oder das Telefon (+49) 07131 949-206 wählen.
Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
Hier finden Sie unsere aktuelle Investmentauswahl.
Oktober 2026
Inhaltsverzeichnis
Min. 01-06:
Vorstellung von Hörtkorn Finanzen und der bisherigen Zusammenarbeit mit der UST: ein wichtiger, volumenstarker Partner
Min. 07-09: FRAGEN AN Hr. Fabian Frenz, Leiter Marketing und Vertrieb der UST
Welche Rolle spielt Lothar Estein für die UST? Persönlicher Lebensweg und Geschichte der Gründung
Min. 09-11:
Wie wichtig sind Bonität und Netzwerk für die Tätigkeit auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt?
Min. 11-13:
Wie hat sich die UST über die Jahre entwickelt?
Min 13-15:
Was sind die Kriterien der UST für Kaufentscheidungen?
Min 15-19:
Wie sieht die Leistungsbilanz der UST aus? Warum machen sie derzeit keine Projektentwicklungen mehr?
Persönliches Engagement von L. Estein im Troubleshooting
Min 19-22:
Die (besondere) Eigenbeteiligung des Initiators im UST XXVII und die (gleichen) Einkaufskonditionen für Investoren
Min 22-29:
Zahlen, Daten und Fakten zum US-amerikanischen Immobilienmarkt
Neubautätigkeit und die Rolle der Zinsen
Min 29-35:
Konkretionen für Dallas; Gründe für die Standortwahl
Min 35-44: FRAGEN AN Hr. Simon Schmidt, Direktor der UST
Zum Objekt selbst: Kosten, Ausstattung, Lage, Mieter, Umgebung, Zertifizierungen,…
Min 44-51:
Der betriebswirtschaftliche Plan der UST mit dem Pinnacle Tower und was sich seit dem Ankauf bereits getan hat
Min 51-55:
Erläuterung der Renditeprognose, der geplanten Ausschüttungen und des Exit-Szenarios
Min 55-59: Erläuterung der wesentlichen Risiken
Min 59 Zusammenfassung: Drei Argumente für den UST XXVII „Pinnacle Tower“
Danach Fragen der Webinar-Teilnehmer
(https://www.census.gov/newsroom/press-releases/2026/vintage-2025-city-town-pop-estimates.html)
(https://www.bls.gov/eag/eag.tx_dallas_msa.htm)
(https://www.reuters.com/legal/government/new-york-stock-exchange-opens-texas-headquarters-latest-nod-yall-street-2026-08-27/)
(https://www.cushmanwakefield.com/en/united-states/insights/us-marketbeats/dallas-ft-worth-marketbeats/office)
(https://assets.cushmanwakefield.com/-/media/cw/marketbeat-pdfs/2026/q1/us-reports/office/dallas_americas_marketbeat_office_q12026.pdf)
– Aktuelle Kunden-Favoriten:
iStock-2207875798 - © Felix Gerningswald
© Holger Peters
© US Treuhand
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