Ein Reisebericht aus Dallas
Donnerstag, 1. Oktober: Fahrt nach Frankfurt, Flug nach Charlotte und nach dem Umstieg weiter nach Dallas.
Zu den Flugstunden kommen Sicherheitskontrollen, Wartezeiten, der Umstieg und die Fahrt zum Hotel. Hinzu kommen sieben Stunden Zeitverschiebung. Rund 22 Stunden liegen zwischen der Abfahrt zu Hause und der Ankunft in Dallas.
(Die Reisegruppe: Fünf Mitarbeiter der UST sowie deutsche Vertriebsorganisationen)
Viel Zeit zum Ankommen bleibt nicht. Bereits am Freitag beginnt das Besuchsprogramm. Am Freitag und Samstag stehen der Pinnacle Tower und frühere Projekte der US Treuhand auf dem Plan. Gespräche, Besichtigungen und längere Fahrten durch die weitläufige Metropolregion folgen dicht aufeinander.
Am Sonntag beginnt die Rückreise über Charlotte. Am Montag, 5. Oktober, landet Peter Friedenauer wieder in Frankfurt.
Eine angenehme Städtereise sieht anders aus. Doch dieser Aufwand gehört für uns zu einer gründlichen Beschäftigung mit einer Kapitalanlage.
Was sich nur vor Ort erkennen lässt – und was wir vor Ort erfahren
Kaufpreis, Finanzierung, Mietverträge, Kosten, Laufzeiten und wirtschaftliche Annahmen lassen sich anhand von Unterlagen prüfen.
Eine Immobilie ist jedoch mehr als ein Zahlenwerk. Sie steht mit einer konkreten Architektur an einem konkreten Ort und wird von konkreten Menschen genutzt, vermietet und verwaltet.
Wie fügt sich das Gebäude in seine Umgebung ein? Wie sind Zufahrt und Erreichbarkeit? Welchen Eindruck vermitteln die Flächen? Wie belebt ist das Umfeld? Und wie schlüssig erscheinen die Erläuterungen der Verantwortlichen, wenn man gemeinsam durch das Gebäude geht?
Solche Eindrücke entscheiden nicht über die Qualität einer Beteiligung. Sie helfen aber, Informationen einzuordnen und gezielter nachzufragen.
(qualitätsvolles Interieur des Pinnacle Tower)
(Die Nachbarschaft des Fondsobjektes)
Am Rande der Besichtigung erfahren wir dann interessante Neuigkeiten zum Objekt wie zum Beispiel die vorzeitige Verlängerung eines wichtigen Mietvertrags und zugleich dessen flächenmäßige Ausweitung samt marktangemessener Mietpreiserhöhung.
Anlass der Reise war die Besichtigung des Pinnacle Tower, der Flaggschiffimmobilie des aktuellen Fonds UST XXVII. Dazu eingeladen hatte Lothar Estein, Gründer der US Treuhand und langjähriger Partner von Hörtkorn Finanzen.
Lothar Estein: tiefe Wurzeln in Amerika
Wer Lothar Estein begegnet, trifft auf einen durchaus mondänen Mann, der zugleich tief in der amerikanischen Gesellschaft verwurzelt ist. Über viele Jahre hat er sich insbesondere in Immobilienkreisen ein beeindruckendes persönliches Netzwerk aufgebaut.
Von interessanten Objekten erfährt er deshalb häufig durch persönliche Kontakte – durch Menschen, die ihn und seine Arbeitsweise kennen und wissen, welche Immobilien für ihn infrage kommen könnten.
Das ersetzt weder die Marktbeobachtung noch die wirtschaftliche Prüfung. Es eröffnet jedoch Zugänge, die sich über Datenbanken allein kaum gewinnen lassen. Auf dem Immobilienmarkt spielen Vertrauen, Verlässlichkeit und die dauerhafte Präsenz vor Ort eine erhebliche Rolle.
Für Peter Friedenauer war deshalb neben der Besichtigung auch der Austausch mit Lothar Estein wichtig: Wie werden mögliche Objekte gefunden? Nach welchen Kriterien werden sie eingeordnet? Und welche schaffen es überhaupt in die engere Auswahl?
Denn bevor aus einer Immobilie ein Fondsobjekt werden kann, werden zahlreiche Möglichkeiten betrachtet und wieder verworfen.
Estein kennt die Region gut und berichtet über Standort und wirtschaftliche Entwicklung (von uns für diesen Reisebericht unterfüttert mit den offiziellen Quellen).
(Lothar Estein)
Dallas – Stadt und Wirtschaftsregion
Wer von Dallas spricht, meint wirtschaftlich häufig die gesamte Metropolregion Dallas–Fort Worth. Während die Stadt Dallas rund 1,33 Millionen Einwohner zählt, leben in der Metropolregion etwa 8,48 Millionen Menschen.
Damit ist Dallas–Fort Worth die viertgrößte Metropolregion der Vereinigten Staaten. Allein zwischen 2024 und 2025 kamen rund 124.000 Einwohner hinzu. Vier der fünf prozentual am schnellsten wachsenden US-Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern lagen 2025 in ihrem Umland.
Die Dimensionen sind auch für Besucher spürbar. Dallas–Fort Worth ist kein kompakter Stadtraum nach europäischem Verständnis. Auf eine Besichtigung folgt häufig eine längere Autofahrt zum nächsten Termin.
Die Wirtschaft der Region ist breit aufgestellt. Rund 4,36 Millionen Menschen waren im August 2026 außerhalb der Landwirtschaft beschäftigt. Etwa 391.000 Arbeitsplätze entfielen auf die Finanzwirtschaft und verwandte Tätigkeiten.
(https://www.census.gov/newsroom/press-releases/2026/vintage-2025-city-town-pop-estimates.html)
(https://www.bls.gov/eag/eag.tx_dallas_msa.htm)
Vom Finanzplatz zum Büroflächenmarkt
Dallas–Fort Worth gilt inzwischen – nach New York – als zweitgrößtes Zentrum der amerikanischen Finanzwirtschaft, gemessen an der Zahl der Beschäftigten in finanznahen Branchen. Unternehmen wie JPMorgan Chase, Goldman Sachs, Wells Fargo, Charles Schwab und Fidelity sind mit bedeutenden Standorten vertreten.
Das zeigt sich inzwischen auch auf dem Büroflächenmarkt. Nach Angaben von Cushman & Wakefield wurden im dritten Quartal 2026 in Dallas–Fort Worth Mietverträge über rund 409.000 Quadratmeter Bürofläche abgeschlossen – so viel wie seit dem ersten Quartal 2019 nicht mehr. Zu den wichtigsten Nachfragern zählten Unternehmen aus der Finanzwirtschaft sowie aus den unternehmensnahen Dienstleistungen und der Informationstechnik.
Besonders gefragt sind hochwertige Gebäude. Während die Leerstandsquote im Gesamtmarkt noch bei 23,7 Prozent lag, betrug die tatsächlich verfügbare Fläche bei besonders hochwertigen Bürogebäuden nur 13,9 beziehungsweise 17,9 Prozent – je nach Qualitätsstufe. Hinter dem hohen Leerstand des Gesamtmarktes verbergen sich somit erhebliche Unterschiede.
Viel Leerstand – und trotzdem knappe Flächen?
Auf den ersten Blick wirkt die Lage widersprüchlich. Cushman & Wakefield bezifferte die Leerstandsquote im dritten Quartal 2026 für den gesamten Büroflächenmarkt auf 23,7 Prozent. Von einer allgemeinen Knappheit kann daher keine Rede sein.
Doch der Markt teilt sich zunehmend in verschiedene Qualitätsstufen. Während ältere oder ungünstig gelegene Gebäude Schwierigkeiten haben, Mieter zu finden, konzentriert sich die Nachfrage auf moderne, gut ausgestattete Bürohäuser in gefragten Lagen. Cushman & Wakefield bezeichnet diese Entwicklung als „flight to quality“ – als Flucht in die Qualität.
Bei besonders hochwertigen Bürogebäuden lag die tatsächlich für Mieter verfügbare Fläche deshalb deutlich unter dem Durchschnitt des Gesamtmarktes. Rechnerisch gibt es in Dallas–Fort Worth also weiterhin viel freien Büroraum. Die Auswahl wird jedoch wesentlich kleiner, wenn ein Unternehmen moderne Flächen mit hochwertiger Ausstattung an einem bevorzugten Standort sucht.
Exkurs: Warum nicht einfach mehr gebaut wird
Steigende Mieten und wachsende Nachfrage würden normalerweise neue Bauvorhaben anstoßen. Höhere Finanzierungskosten, gestiegene Baukosten und die hohen Leerstände im Gesamtmarkt bremsen jedoch den Neubau.
Neue Projekte rechnen sich häufig nur, wenn bereits vor Baubeginn ein großer Teil der Fläche vermietet ist oder besonders hohe Mieten erzielt werden können.
Zu Beginn des Jahres 2026 bezeichnete Cushman & Wakefield die Bautätigkeit in Dallas–Fort Worth mit rund 186.000 Quadratmetern ausdrücklich als historisch niedrig. Im ersten Quartal kamen lediglich etwa 23.000 Quadratmeter an neuen Vorhaben hinzu. Seit der Pandemie wurde durch Umnutzungen, Abrisse und Käufe zur Eigennutzung sogar mehr wettbewerbsfähige Bürofläche aus dem Markt genommen, als neu fertiggestellt wurde.
Im dritten Quartal befanden sich nach derselben Quelle rund 232.000 Quadratmeter im Bau. Für das gesamte Jahr 2026 wurden lediglich rund 26.000 Quadratmeter an Fertigstellungen erwartet – der niedrigste Wert seit 2011. Gleichzeitig verringerte sich der Leerstand weiter.
Was daraus für eine einzelne Immobilie folgt
Das Wachstum der Finanzwirtschaft schafft zusätzliche Nachfrage nach Büroflächen. Zugleich kann die gebremste Bautätigkeit das Angebot moderner Flächen in geeigneten Lagen begrenzen.
Für die Beurteilung einer einzelnen Immobilie ist das wirtschaftliche Umfeld bedeutsam. Entscheidend bleiben jedoch der konkrete Teilmarkt, die Qualität und Ausstattung des Gebäudes, seine Erreichbarkeit, die Mietverträge und die Kosten möglicher Neuvermietungen oder Modernisierungen.
Der Besuch vor Ort hilft, die allgemeinen Marktdaten mit dem konkreten Gebäude abzugleichen.
(qualitätsvoller Empfang am Firmensitz eines Mieters im Pinnacle Tower)
Der Blick zurück gehört zur Prüfung
Neben dem Pinnacle Tower besichtigte Peter Friedenauer frühere Projekte der US Treuhand in der Metropolregion.
Denn unsere Zusammenarbeit reicht bereits über viele Jahre zurück. So vermittelten wir von Hörtkorn Finanzen beim Vorgängerfonds UST XXVI rund 23 Millionen US-Dollar und damit fast 30 Prozent des Fondsvolumens. Eine solche Größenordnung schafft auf der einen Seite Vertrauen und erhöht zugleich auf der anderen Seite die Verantwortung: Jedes neue Angebot muss eigenständig betrachtet und analysiert werden.
Anhand einer abgeschlossenen Projektentwicklung (Objekt Victory Park) konnten wir uns außerdem einen Eindruck verschaffen von dem ungewöhnlichen Engagement des Initiators bei auftretenden Schwierigkeiten.
So entsteht auf einer solchen Reise ein gewisses Bild – was ist aus früheren Planungen des Partners geworden? Wie wurden die Immobilien betreut? Wie hat der Partner auf Veränderungen reagiert?
Was von der Reise bleibt
Am Sonntag geht es zurück zum Flughafen. Wieder folgen Kontrollen, Wartezeiten, zwei Flüge, der Umstieg in Charlotte und die Zeitverschiebung. Am Montag erreicht Peter Friedenauer Frankfurt, während die neue Arbeitswoche bereits begonnen hat.
Vier Reisetage, zwei Tage vor Ort und rund 22 Stunden allein für die Anreise: Produktprüfung verlangt bisweilen auch körperlich einiges ab.
Die Reise hat viele lebendige Eindrücke und zusätzliche Informationen hervorgebracht. Genau darin liegt ihr Wert.
Eine Besichtigung ersetzt weder die Prüfung der Fondskonstruktion noch die Beschäftigung mit Kosten, Finanzierung, Vermietung und Risiken. Sie ermöglicht aber einen unmittelbaren Eindruck vom Standort, vom Gebäude und von den verantwortlichen Menschen.
Für Sie als Anleger möchten wir damit nachvollziehbar machen, wie wir uns mit Angeboten beschäftigen: anhand von Unterlagen, im kritischen Austausch mit den Verantwortlichen und, wenn es sinnvoll ist, mit erheblichem persönlichem Einsatz vor Ort.
Vielleicht ist Ihnen aufgefallen, dass einige der aufgeworfenen Fragen in diesem Reisebericht nicht direkt beantwortet wurden.
Wir möchten Sie daher herzlich einladen, an unserem Webinar zum aktuellen US Treuhandfonds teilzunehmen: Dort erhalten Sie alle Infos rund um das Objekt und den Fonds und können den Experten der US Treuhand auch gerne Ihre persönlichen Fragen stellen!
Peter Friedenauer
Geschäftsführer
Hörtkorn Finanzen GmbH
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