J. M. Weise: Herr Friedenauer, warum also gerade jetzt den Austausch mit einem US-Immobilienexperten und aktiven Bestandshalter suchen – in einer Phase, in der öffentliche Berichte vor allem von Unsicherheiten geprägt sind?
Peter Friedenauer:
Genau deswegen. Wenn man hinter die Fassade schaut, erkennt man oftmals, dass das medial vermittelte Bild eine unvollständige und manchmal auch falsche Außensicht skizziert. Insider wie Lothar Estein verfügen hingegen über eine Innensicht. Um gute Investmententscheidungen zu treffen, ist ein vollständiges Bild von Bedeutung und vor allem ist wichtig zu verstehen, welche relevanten Kräfte in den Zielmärkten wirken, in die wir für und mit unseren Kunden erwägen, zu investieren.
Außerdem verbindet Herrn Estein bzw. US Treuhand und das Team von Hörtkorn Finanzen eine langjährige vertrauensvolle Zusammenarbeit. Viele unserer Kunden sind großvolumig in den USA investiert, nicht zuletzt mit den Fonds der US Treuhand. Gerade in den letzten zwei Jahren waren diese Fonds stark nachgefragt.
Da halte ich es geradezu für meine Pflicht, den „aktuellen Pulsschlag“ zum Thema Immobilien- und Investmentmarkt USA abzufragen.
J. M. Weise: Was waren Ihre wichtigsten Eindrücke, die Sie aus dem Gespräch mit zurück nach Heilbronn genommen haben?
Peter Friedenauer:
Ich kenne Herrn Estein jetzt schon einige Jahre, und ich schätze ihn. Er ist kein Träumer, sondern ein absoluter Realist, genauso wie sein langjähriger Mitarbeiter Lance Fair, der Chief Investment Officer, den ich ebenfalls sprechen konnte.
Und beide sind der Meinung: Die Berichterstattung hier in Deutschland ist einseitig und problemfokussiert. Vor Ort stellt sich die Situation vielschichtiger und vor allem auch deutlich positiver dar.
J. M. Weise: Gibt es Erkenntnisgewinne oder bedeutsame Aussagen der beiden Herren, die Sie mit den Lesern teilen möchten?
Peter Friedenauer:
Im Grunde waren es drei miteinander verzahnte Entwicklungen, zu denen Herr Estein eine klare Position vermittelte:
- Einkaufspreise wie zuletzt vom 9,9-fachen bei dem aktuell noch investierbaren Projekt „Three Ravinia“ wird es zukünftig nicht mehr geben. Die Multiplikatoren sind jetzt schon höher und sollten weiter steigen.
- Die Entwicklungen und der Ausblick auf dem US-Büroimmobilienmarkt werden eindeutig positiv von Herrn Estein und Team eingeschätzt.
- Die US Treuhand sieht in den kommenden Jahren realistische Chancen für Exit-Szenarien bei den laufenden Fonds, mit dann unterdurchschnittlich kurzen Laufzeiten und hohen Renditen für die Anleger.
J. M. Weise: Klar können Sie jetzt nicht mit allem herausrücken, was so „unter Profis“ besprochen wird, aber geht es ein klein bisschen detaillierter?
Peter Friedenauer:
Ich gebe gern wieder, was Herr Estein mir gegenüber zum Ausdruck brachte. Letztlich sind es seine Überzeugungen, die er im Gespräch mit Fakten unterlegte. Zudem schätze ich sein Urteilsvermögen, das bekanntermaßen zu einer recht guten und vor allem robusten Leistungsbilanz über mehr als drei Jahrzehnte geführt hat. Da er bei den von uns vermittelten Fonds immer selbst Millionenbeträge – im aktuellen Fonds über 20 Mio. USD – eigenes Geld investiert hat, hat er zudem „Skin in the Game“, wie es die Amerikaner nennen. Seine Überzeugungen und seine Aktionen haben mithin auch immer umfangreiche Auswirkungen auf sein eigenes Investment.
Ein erster Punkt ist, dass institutionelle Investoren wieder verstärkt in Büroimmobilien investieren. Allen voran Blackstone (Anm.d.R.: Blackstone ist der größte institutionelle Immobilieninvestor der Welt), die ihr Portfolio diesbezüglich massiv aufstocken wollen. Herr Estein berichtete, dass man das vor allem schon an den Kaufpreismultiplikatoren beobachten kann. Diese sind bereits wieder spürbar gestiegen und steigen seiner Prognose nach weiter. Die historisch niedrigen Einkaufspreise und Multiplikatoren von unter der 10-fachen Jahresmiete, wie beim ersten Objekterwerb „Three Ravinia“ im aktuell immer noch investierbaren Fonds, sind nach seiner Überzeugung zukünftig unrealistisch und werden nicht wiederkehren.
Die Kombination niedriger Einkaufspreismultiplikatoren mit dem Ausblick auf (Wert-) Steigerungen zeichnet der US Treuhand ein Bild, mit dem man bei den letzten beiden Fondauflagen auch gerechnet hatte.
Herr Estein prognostizierte, dass sich in den kommenden Jahren daraus interessante Exit-Möglichkeiten auftun werden, bei denen Investoren mit kürzeren als den geplanten Laufzeiten die hohen Planrenditen einfahren könnten und Fonds erfolgreich und frühzeitig aufgelöst werden.
So rechnet er beim Vorgängerfonds “UST XXIV Las Vegas“ mit einer Vollvermietung im Laufe des nächsten Jahres und plant danach in den Exit zu gehen. Auch der Bestandsfonds “UST XXV Washington & St. Louis“ soll verkauft werden, sobald interessante Kaufpreisangebote auf dem Tisch liegen.
Diese mit vorgezogenen Exits einhergehende kurzfristige Gewinnmaximierung ist unserer Meinung nach umso bemerkenswerter, da bekanntermaßen viele Fondsanbieter von den laufenden Managementgebühren der Fonds nicht schlecht leben und dadurch eher lange Laufzeiten bevorzugen. Herr Estein und die US Treuhand wollen offenkundig schnellstmöglich die geplanten Gewinne für die Investoren und das eigene „Skin in the Game“ / Co-Investment realisieren.
J. M. Weise: Da wir es heute kurzhalten und Ihnen vor allem die wichtigsten Punkte und nicht einen kompletten Besuchsbericht zur Verfügung stellen wollten, belassen wir es bei diesen unseres Erachtens wichtigsten Eckpunkten.
Das Fazit von Herrn Friedenauer
„Wir waren schon positiv überrascht und erfreut, dass der Eindruck von „vor Ort“ nicht den medial in Deutschland entstehenden Eindruck widerspiegelt. Ganz im Gegenteil. Die großen Verunsicherungen durch Corona, die Homeoffice Kultur und die massiven Zinssteigerungen in 2021 und 2022 scheinen im US-amerikanischen Markt inzwischen komplett eingepreist und verarbeitet zu sein. Der Preisboden (zumindest in den Zielmärkten der US Treuhand) ist offenbar durchschritten. Spürbar positive Entwicklungen haben begonnen und sollten sich fortsetzen. Das lässt uns mit einem guten Gefühl für Bestandsinvestments und auch für die aktuellen Empfehlungen für die BVT- und US Treuhandfonds aus Frankfurt abreisen.“
J. M. Weise: Vielen Dank, Herr Friedenauer, für diese Eindrücke aus dem Gespräch!
Peter Friedenauer
Geschäftsführer
Hörtkorn Finanzen GmbH
Für den direkten Kontakt zu uns können Sie das Kontaktformular oder das Telefon (+49) 07131 949-206 wählen.
Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
Hier finden Sie unsere aktuelle Investmentauswahl.
Das Fazit von Herrn Friedenauer
„Wir waren schon positiv überrascht und erfreut, dass der Eindruck von „vor Ort“ nicht den medial in Deutschland entstehenden Eindruck widerspiegelt. Ganz im Gegenteil. Die großen Verunsicherungen durch Corona, die Homeoffice Kultur und die massiven Zinssteigerungen in 2021 und 2022 scheinen im US-amerikanischen Markt inzwischen komplett eingepreist und verarbeitet zu sein. Der Preisboden (zumindest in den Zielmärkten der US Treuhand) ist offenbar durchschritten. Spürbar positive Entwicklungen haben begonnen und sollten sich fortsetzen. Das lässt uns mit einem guten Gefühl für Bestandsinvestments und auch für die aktuellen Empfehlungen für die BVT- und US Treuhandfonds aus Frankfurt abreisen.“
J. M. Weise: Vielen Dank, Herr Friedenauer, für diese Eindrücke aus dem Gespräch!
Oder Sie rufen gleich bei uns an, denn die Zeichnungsfrist für dieses Investment endet bereits am 23. Juni.
Wir wünschen einen gesegneten Sonntag!
Peter Friedenauer
Geschäftsführer
Hörtkorn Finanzen GmbH
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Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
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