Was gefällt mehr? Viele gute oder der beste Mieter?
Bei institutionellen Investoren stehen Top-Bonitätsmieter hoch im Kurs. Am liebsten werden sehr langfristige Mietverträge „eingekauft“. Die Vorteile liegen auf der Hand: Man muss sich für die Dauer der Mietvertragslaufzeit im Grunde genommen keine Gedanken mehr machen. Der Cashflow scheint gesichert, und die tatsächliche Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie im sich ändernden Marktumfeld ist während der Mietvertragslaufzeit nicht sonderlich relevant.
Diese Denkweise vieler institutioneller Investoren tauscht das Investment im Grunde genommen gegen einen Cashflow und weniger gegen ein Immobilien-Nutzungskonzept, welches sein dauerhaftes Funktionieren noch in Teilen bestätigen muss.
Demgegenüber stehen Objekte, die meist als Multi-Tenant-Objekte konzipiert sind und kürzere Restmietlaufzeiten bei zahlreichen Mietern haben. Die Sicherheit entsteht durch die breit gestreuten Einnahmequellen und inhaltlich durch das Funktionieren des Nutzungskonzepts der Immobilie. Geht der Plan für das Nutzungskonzept auf, können Erträge überproportional stark steigen. Eine Chance auf Überperformance ist realistisch erreichbar, so wie auch während einer Planlaufzeit Mindereinnahmen bei Neuvermietungen entstehen könnten. Erfolgen in derartigen Konzepten Neuvermietungen über den prospektierten Annahmen sind bei Verkäufen meist sowohl die Bemessungsgrundlage der Mieteinnahmen als auch die Kaufpreismultiplikatoren mit mehr Aufwärtspotenzial versehen.
Definition von Risiko und Planungssicherheit in der Finanzbranche
Es hat sich ein gewisses Verständnis der Definition von „SICHERHEIT“ in der Finanzwelt etabliert. Mit der Finanzwelt meinen wir vorerst die institutionellen Investoren, da diese am meisten preisprägend sind.
So ist es bei Immobilien historisch recht beliebt, große Namen als Mieter mit langlaufenden Mietverhältnissen zu haben. Langfristig etablierte Standorte in resilienten Sektoren, wie beispielsweise in der Nahversorgung oder bei Fachmarktzentren, erfreuen sich besonderer Beliebtheit. Für diese Kombination sind institutionelle Investoren bereit, höhere Kaufpreismultiplikatoren auf jeden Euro vertraglich fixierter Miete zu bezahlen.
Sind Konzepte durch aktiv zu betreuende Multi-Tenant-Vermietungsstrukturen etwas unternehmerischer geprägt, sind in der Kalkulation mittelfristig Neuvermietungen notwendig, Nutzungskonzepte innovativer oder Standorte neu zu etablieren, dann sinkt die Bereitschaft im institutionellen Markt, höhere Kaufpreismultiplikatoren zu zahlen.
Warum diese Logik hinterfragt werden sollte
Diese Sichtweise ist kaufmännisch nachvollziehbar, insbesondere dann, wenn Ausschüttungen zweckgebunden verwendet werden müssen – etwa für Pensionszahlungen oder zur Erfüllung eines Stiftungszwecks. In solchen Fällen ist Planungssicherheit zu festen Zeitpunkten essenziell.
Wer diese Einschränkung jedoch nicht hat, sollte die gängige Definition von Sicherheit kritisch hinterfragen. Zu berücksichtigen ist dabei, dass institutionelle Anlageentscheidungen häufig von angestellten Entscheidungsträgern getroffen werden, deren beruflicher Horizont naturgemäß kürzer ist als der Anlagehorizont vieler Investments. Entsprechend dominieren defensive Entscheidungsmuster – solche, die im Fall negativer Entwicklungen besonders leicht zu rechtfertigen sind.
Für unsere Kunden, also private Anleger, Family Offices oder Stiftungen, eröffnet diese Erkenntnis einen wichtigen Freiheitsgrad. Hier geht es nicht um interne Rechtfertigung, sondern um die optimale Strukturierung des eigenen Vermögens. Unsere Kunden handeln selbstbestimmt – und können konsequent das wählen, was wirtschaftlich sinnvoll erscheint, nicht nur das, was leicht erklärbar ist.
Relevanz für persönliche Anlageentscheidungen anhand konkreter Beispiele
So hoffen wir nun, dass der Exkurs anregend war und Sie auch animiert, noch ergebnisoffener als ohnehin schon in die Analyse von Fondsempfehlungen zu gehen.
Wie immer wollen wir aber nicht nur einen intellektuellen oder fachlichen Impuls geben, sondern auch anhand konkreter Fondsempfehlungen veranschaulichen, was wir meinen.
Zwei aktuell recht stark nachgefragte Beteiligungen sind die Immobilienfonds der Hahn Gruppe sowie von Hannover Leasing. Diese werden daher als konkret investierbare Fallstudien erörtert:
Zielinvestments / Sektor
- Der Hahn-Fonds investiert in ein Fachmarktzentrum in Mannheim.
- Der Fonds von Hannover Leasing ist in Gießen in einem urbanen Versorgungszentrum engagiert.
Mieterstruktur / Sicherheitskonzept / Interessenübereinstimmung
Der Ankermieter im Hahn-Fonds, EDEKA, bietet bis 2040 mit inflationsindexiertem Mietvertrag Planungssicherheit auf höchstem Niveau und dokumentiert die Überzeugung vom Fondskonzept mit einer 3 Mio. Euro schweren Co-Investition in das Fondsmodell.
In Gießen wird das von Fachleuten als zukunftsfähig eingeordnete Konzept des urbanen Versorgungszentrums mit rund 60 Mietern und einer durchschnittlichen, gewichteten Mietrestlaufzeit von etwas mehr als acht Jahren umgesetzt. Der Fondsanbieter Hannover Leasing engagiert sich mit etwas mehr als 3 Mio. Euro als Co-Investor an dem Fondsmodell.
Finanzierung und Ausschüttung
Während im Hahn-Fonds bei 1,5 % Tilgung ein anteilig etwas geringeres Fremdkapitalvolumen an die Banken fließt, werden 4,75 % p.a.*, vierteljährlich, an die Anleger ausgezahlt.
Der Hannover-Leasing-Fonds schüttet 7 % p.a.*, in zwei halbjährlichen Raten, an die Anleger aus und tilgt 0,5% p. a. auf das Hypothekendarlehen.
Gesamtmittelrückfluss
Beide Fonds haben eine nahezu übereinstimmende Prognose bezüglich der Gesamtmittelrückflüsse. Der Hahn-Fonds stellt mit dem Fachmarktzentrum in Mannheim 177,8 % in Aussicht, und das urbane Versorgungszentrum in Gießen sorgt für 178,5 % prospektierte Gesamtmittelrückflüsse im Hannover-Leasing-Fonds.
Nun geht es zum Feinschliff – und Voltaire kommt ins Spiel.
„Das Bessere ist der Feind des Guten“ – Voltaire
Aus unserer Expertensicht kommen wir für beide Fonds zu einer positiven Bewertung, die uns davon überzeugt, dass Anleger, die heute einen der beiden Fonds zeichnen, in einigen Jahren auf eine gute Entscheidung zurückblicken sollten.
Beide Fonds sind also zweifelsfrei gut konzipiert und haben robuste Zielinvestments für die Anleger eingekauft. Sich zu fragen, welcher der beiden Fonds der bessere ist, wäre unseres Erachtens die falsche Herangehensweise. Wichtiger ist, herauszufinden, welcher besser zu den Bedürfnissen, Zielen und aktuellen Anforderungen passt. Das hängt also ausschließlich von Ihnen und Ihren Lebensumständen ab – und weniger von Faktischem in den Fonds.
Zu beachtende, zielführende Unterschiede
Die Prognose für den Gesamtmittelrückfluss bezieht sich beim Fachmarktzentrum auf 14 Jahre und beim urbanen Versorgungszentrum auf 11 Jahre. Das gleiche wirtschaftliche Ausschüttungsergebnis soll also in unterschiedlich langen Zeiträumen entstehen.
Der Cashflow in Richtung Anleger erfolgt bei 7 % p.a.* seitens des Hannover Leasing Konzeptes planmäßig schneller, die Ausschüttung fließt jedoch zwei anstatt vier Mal im Jahr, wie es beim Hahn Konzept umgesetzt wird.
Ob einem Anleger die einredefreie Bonität des Ankermieters EDEKA und auch der vorauseilende Ruf der anderen Mieter im Fachmarktzentrum wie bspw. ALDI, dm-drogeriemarkt, Das Futterhaus, Deichmann, Takko oder auch KIK die niedrigere Ausschüttung und längere Planlaufzeit wert ist oder man lieber schneller höhere Ausschüttung bekommen möchte und dafür etwas weniger Planungssicherheit in Kauf nimmt, ist Geschmacksache, da beide Konzepte robust kalkuliert und durchdacht erscheinen.
Mit der etwas geringeren Planungssicherheit des urbanen Versorgungszentrums geht gleichermaßen mehr Chance auf positive Überraschungen zum Laufzeitende einher.
In den beiden Webinaren vom letzten Montag und Mittwoch berichtete der Experte von Hannover Leasing, das derartige Objekte vor einigen Jahren noch für das 16 bis 18-fache verkauft wurden. In den aktuellen Fonds in Gießen ist das Konzept zum 10,4-fachen der Jahresmiete eingeflossen.
Hier kommen Sie zu Ihrer Aufzeichnung des Webinars. Die Teilnahme war umfangreich, das Feedback positiv:
Das Marktumfeld, also die oben geschilderten institutionellen Investoren, wertet aktuell Konzepte wie das Fachmarktzentrum von Hahn besonders beliebt. Das führt dazu, dass beispielsweise der Fonds in Gießen pro Euro Mieteinnahme rund 40% weniger Kaufpreis investieren musste, als es Hahn für die Fondsimmobilien in Mannheim tat.
Erben und Schenken – ein Gamechanger für die Entscheidungsfindung
Eine explizite Besonderheit hat der Hahn Fonds in Mannheim zu bieten, sofern angedacht ist, die Fondsanteile kurz- oder mittelfristig gegebenenfalls zu verschenken. Der Schenkungs- und Erbschaftsteuerliche Wert, der bei Übertragungen zugrunde gelegt wird, ist weit unter dem Investitionsbetrag.
Erbschaft-/Schenkungsteuerlicher Wert in Prozent des Eigenkapitals ohne Ausgabeaufschlag**
2026: 41,62 %
2027: 44,10 %
2028: 43,78 %
2029: 43,50 %
2030: 45,11 %
Das ermöglicht großzügige Vermögensübertragungen mit erheblich reduzierter Steuerlast für Beschenkte oder Erben. Ein Großteil der Schenkung wird dadurch steuerbefreit erfolgen.
Erfahrungsbericht – Schenkung mit Nießbrauchsrecht
Besonderer Beliebtheit erfreut sich in unserer Kundschaft die Schenkung mit eingeräumten Nießbrauchsrecht. Dabei können Sie die Substanz der Fondsanteile übertragen und die laufenden Ausschüttungen fließen Ihnen noch so lange zu, wie Sie es möchten. Das ist individuell zu vereinbaren und führt regelmäßig dazu, dass Fondsanteile durch diese smarte Gestaltung in beträchtlichem Umfang nahezu steuerfrei verschenkt werden können.
Beispiel: Bei einem 60-jährigen Schenker beträgt der schenkungssteuerliche Wert nur rd. 4,5 %.** Und das Ganze zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen!
Sollte das von Interesse für Sie sein, zögern Sie bitte nicht, auf uns zuzukommen. In Zusammenarbeit mit Hahn wird die Umsetzung derartiger Gestaltungen unterstützt und ist für Sie relativ leicht umsetzbar.
Fazit
Sie haben hoffentlich neue Impulse bekommen, wie Kaufpreise, Kalkulationen und Fondskonzeptionen entstehen und fühlen sich damit noch besser gewappnet für zukünftige Anlageentscheidungen.
Zum Glück sind beide Fonds des Fallbeispiels qualitativ hochwertig. Und da es sich bei beiden Fonds / Fallbeispielen erfreulicherweise um Publikums AIFs handelt und die Beteiligung schon mit jeweils 21.000 Euro inkl. aller Kaufgebühren umsetzbar sind, ist es im Zweifel offenkundig keine „Entweder – Oder – Entscheidung“ sondern eine „Sowohl als Auch Entscheidung“. Falls man sich nicht entscheiden mag, bekommen Sie gern beide Fonds von uns vermittelt.
Hahn PWF 185 – Fachmarktzentrum Mannheim
urbanes Versorgungszentrum
HL Invest neustädter Gießen
Oder Sie rufen gleich bei uns an, denn die meisten Fragen lassen sich am besten im persönlichen Gespräch klären.
Wir wünschen einen gesegneten Sonntag!
Peter Friedenauer
Geschäftsführer
Hörtkorn Finanzen GmbH
Für den direkten Kontakt zu uns können Sie das Kontaktformular oder das Telefon (+49) 07131 949-206 wählen.
Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
Hier finden Sie unsere aktuelle Investmentauswahl.
Stand: Februar 2026
– Aktuelle Kunden-Favoriten:
© Reia – alle Rechte bei der Marke
© Hans Jürgen Landes
© BVT (Beispielinvestment)** Die ausgewiesenen erbschaft – und schenkungsteuerlichen Wertansätze beinhalten die jeweiligen steuerlichen Bemessungsgrundlagen vor Abzug von persönlichen Freibeträgen und et waigen Refinanzierungen des Eigenkapitals auf Ebene des Anlegers. Der Berechnung wurde der gesetzliche Liegenschaftszinssatz von 6,00 Prozent, die gesetzlich anzusetzen den Bewirtschaftungskosten sowie der gutachterlich festgestellte Bodenrichtwert von 200 Euro pro m² zugrundegelegt. Änderungen dieser Parameter sind möglich und können sich steuerlich nachteilig für den Anleger auswirken. Bitte
beachten Sie diesbezüglich die Hinweise zur Erbschaft und Schenkungsteuer im Kapitel 11 „Kurzangaben über die für die Anleger bedeutsamen Steuervorschriften“. Wegen etwaiger steuerlicher Risiken wird dem einzelnen Anleger sowohl bei der Anteilsfinanzierung als auch bei einer etwaigen Anteilsveräußerung oder Schenkung die vorherige Einschaltung seines persönlichen Steuerberaters empfohlen.
Warnhinweis: Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für eine Wertentwicklung in der Zukunft.
Die Konsultation des persönlichen Steuerberaters wird ausdrücklich empfohlen.
Haben Sie Fragen, Anregungen, Meinungen oder Diskussionsbedarf?
Wir helfen Ihnen gerne weiter und sind offen für jeden Dialog.
Egal ob Fragen zum Einsatz von Fremdkapital bei Sachwertinvestments oder zu geschlossenen Immobilienfonds allgemein
– wir beantworten Ihnen stets alle Ihre Fragen und stehen als Gesprächspartner zur Verfügung.
© Hörtkorn Finanzen GmbH
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