Die Laufzeit bei Sachwertinvestments

Was Sie zum Thema Laufzeit unbedingt wissen sollten

Ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal geschlossener Sachwert-Fonds (Alternative Investmentfonds / AIF) im Vergleich zu Wertpapierfonds ist die mehr oder weniger fixe und vor allem meist längerfristig ausgelegte Laufzeit: Während Wertpapierfonds quasi täglich zum Kauf und Verkauf stehen, sind die Fondsanteile geschlossener Sachwertanlagen mit einer Laufzeit versehen. Erst danach erhält der Anleger eine Schlusszahlung aus dem Investment.

Münzgeld und Sanduhr für etwa die Zeit des Finanzkonzepts

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Axel Hermann: „Bei geschlossenen Publikums-Fonds gilt nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und festgelegter Auslegung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) eine Veröffentlichungspflicht mit verbindlicher Angabe zur Laufzeit und möglichen Verlängerungen in den Basisinformationsblättern (BIB). Bei Spezial-AIF – ab 200.000 Euro Mindestanlagesumme – sind diese Regelungen flexibler und z.T. zwischen Anbieter und Investor verhandelbar.“

Dabei ist zu unterscheiden zwischen der Grundlaufzeit und möglichen Verlängerungen. Auch Art und Umstände von Verlängerungsoptionen müssen dem Anleger gegenüber genau dargelegt werden. Insgesamt darf die Laufzeit eines AIFs übrigens 30 Jahre nie überschreiten.

Laufzeit = Illiquidität?

Die Laufzeit eines geschlossenen Sachwertfonds gehört damit zu einem bestimmenden Faktor dieser Anlagekategorie: Die Investorengelder sind für den Anlagezeitraum in der Sachanlage wie z.B. Wohn- oder Geschäftsimmobilien oder bei Private Equity in Unternehmensbeteiligungen gebunden.

Daher ist die Laufzeit im klassischen Anlagedreieck vor allem dem Thema Liquidität zuzuordnen, und es gilt: Je länger die Laufzeit, desto länger ist auch die Liquidität des Anlegers beeinträchtigt.

Axel Hermann: „Laufzeit hat bei vielen Alternativen Investments Fonds auch etwas mit den Themen Risiko und Rendite zu tun. Immobilienfonds erzielen beispielsweise einen spürbaren Teil ihrer Gesamtrendite über die Wertentwicklung und den planmäßig gewinnbringenden Verkauf der Immobilien bei der Liquidation der Fonds.

Zwei Einflussgrößen wirken bei längeren Planlaufzeiten mithin positiv:

Je länger der Fonds läuft, desto stärker sind die Anleger an der Wertentwicklung von Immobilien beteiligt.
Umso länger der Planungshorizont, desto besser können langfristige Wertschöpfungen und Reserven strategisch gehoben werden, Marktphasen werden proaktiv genutzt und Käufe und Verkäufe strategisch koordiniert und nicht unter Zeitdruck durchgeführt.“

Unser Kapitalmarktstratege Stefan Schrader äußert sich zur wertstabilisierenden Wirkung von Sachwertanlagen im Gesamtvermögensportfolio: „Je nach Sachwert bringt eine längere Laufzeit auch Stabilität in Vermögensportfolios. Viele Investoren haben einen deutlichen Überhang liquider Anlagen über Aktien und Anleihen und sind den entsprechenden, börsentäglichen Marktschwankungen unterworfen. Durch die tägliche Preisfeststellung an der Börse sind die Kurse oftmals eher ein Spiegel der akuten Emotionalität der Anleger als für den fairen Wert der Investments. Das ist bei Sachwerten anders, konstanter und mithin Risiko minimierend für die Vermögensportfolios.“

Laufzeit bei Private-Equity-Fonds

Speziell für Private-Equity-Fonds gilt außerdem: Der Abruf der Mittel erfolgt normalerweise in mehreren Schritten, den sogenannte Capital Calls. Immer wenn ein Zielinvestment umgesetzt wird, zahlen Investoren ihren Anteil dafür in den Fonds ein und das Kapital arbeitet fortan effektiv. Die Capital Calls geschehen in der Regel über drei bis fünf Jahre. Erst danach ist die gesamte Zeichnungssumme abgerufen und im Fonds investiert.

Wenn ein Zielinvestment aufgelöst wird, erfolgt gleichermaßen der Rückfluss daraus zeitnah an die Investoren. Die Anlageperioden bei Private Equity für die jeweiligen Einzelinvestments betragen drei bis sieben Jahre. Die Ausschüttung und Rückzahlung der ersten Capital Calls beginnt mithin schon nach wenigen Jahren, weit vor der endgültigen Liquidierung der Fonds.

Die Laufzeit umfasst bei diesen Fonds den Starttermin bis zur abschließenden Auflösung des letzten Bausteins im Fonds. Das kann 10 bis 12 Jahre dauern. Tatsächlich setzen Anleger bei einem Investment von beispielsweise 200.000 Euro dieses Investment über mehrere Jahre um und sind meist mit der gesamten Summe „nur“ für ein bis drei Jahre voll investiert. Dann kommen schon nennenswerte Rückflüsse, und planmäßig sind nach sieben bis acht Jahren die Einlagen schon durch Ausschüttungen zurückgeflossen. Anschließend folgen nur noch die Gewinne. Die gesamte Zeichnungssumme ist nur kurz gebunden, meist zwischen dem 4. und 6. Jahr. Die Liquidität bleibt also weit umfangreicher erhalten als oftmals vermutet.

Das Verhältnis von Einzahlungen und Auszahlungen wird daher typischerweise mit einer J-Kurve beschrieben. Diese visualisiert die Einzahlungs- und Auszahlungsphasen recht anschaulich.

Erfahrene Investoren gehen daher meist so vor, dass sie beispielsweise bei einer Zielgröße von 400.000 Euro effektiver, dauerhafter Investments in Private Equity alle zwei Jahre 200.000 Euro bis 250.000 Euro in Fonds zeichnen. Durch die mehrjährigen Capital Calls wird das gesamt gebundene Kapital trotzdem voraussichtlich nicht 400.000 Euro überschreiten, da die Rückflüsse der ersten Zeichnungen kommen, bevor die Capital Calls der Folgefonds vollständig erfolgt sind.

Laufzeiten, Entwicklungen und Erfahrungen: Möglichkeiten des Exit-Management

Für die allermeisten Sachwertanlagen, insbesondere für Publikums-Fonds, gilt tatsächlich, dass vor Ende der prospektierten Laufzeit ein Ausstieg aus dem Investment nur mit Abschlägen auf den fairen, inneren Wert des Investments möglich ist.

Die beiden Hauptgründe dafür liegen auf der Hand:

Für eine Vielzahl von Anlegern ist ein entsprechendes Liquiditätsmanagement seitens des Fonds zu gewährleisten, um Rückgabewünsche zu bedienen, würde von der eigentlichen Hauptaufgabe ablenken, nämlich mit dem anvertrauten Kapital mittels der Sachwerte Rendite zu erzielen.
Zudem gibt es auch zu wenige Transaktionen, als dass ein fairer Preis an einer Börse entstehen könnte. Sofern Investments ansatzweise planmäßig laufen, sind Verkäufe meist durch Sondersituationen bei den Verkäufern ausgelöst. Also Scheidungen, Erbschaften, Privatinsolvenzen usw. Dies nutzen Käufer (aus) und erzielen dadurch teilweise erhebliche Preisabschläge auf den fairen, inneren Wert der Investments.

Anders kann es sich bei Spezial-AIF und unternehmerischen Direktbeteiligungen verhalten. Zum einen besteht schon bei der anfänglichen Investitionsverhandlung ein größerer Spielraum, die Laufzeit individuell zu verhandeln. Zum anderen bringt es die deutlich geringere Anzahl an Investoren mit sich, dass auch individuelle Ausstiegsmöglichkeiten in Betracht kommen.

Stefan Schrader: „In den letzten Jahren ist hier eine zunehmende Flexibilisierung des Marktes zu beobachten. Gerade größere und institutionelle Investoren suchen aus strategischen Gründen oder zur Realisierung von Gewinnen nach einer Möglichkeit zum vorzeitigen Ausstieg aus Investments, auch wenn diese gut laufen. Das bietet regelmäßig Chancen für neueinsteigende Investoren, mit Preisabschlag einkaufen zu können.“

Das gilt sogar für den ansonsten mit recht starren und längeren Laufzeiten daherkommenden Immobilienmarkt. Die kurzfristige Notwendigkeit zur Schaffung von Liquidität führt verstärkt zu Sondersituationen. Weil Großinvestoren Objekte innerhalb kurzer Zeit abstoßen wollen oder müssen, werden diese mit dann zum Teil sehr attraktiven Einstiegsmöglichkeiten für andere Anleger angeboten.

Darüber hinaus ist festzustellen, dass das Thema langer Laufzeiten an sich für viele Investoren offensichtlich KEINE große Rolle spielt.

Denn, so Axel Hermann: „Immer wieder kommt es vor, dass Investoren im durchaus vorgerückten Alter – ich spreche von Menschen ab Ende 70, Anfang 80 – Fonds mit langen Laufzeiten von über 10 Jahren zeichnen.“ Warum das so ist? „Für viele sind eher die laufenden Erträge wichtig, ebenso wie die Möglichkeit, Fonds-Anteile mit teils massiven Steuervorteilen zu verschenken oder zu vererben. Meist sind es auch sehr erfahrene Anleger, die in ihrem Leben auch gelernt haben: Gut’ Ding will Weile haben“.