Käufer von Zweitmarktimmobilienfonds sind Krisengewinner.
Immobilieninvestoren haben in der Regel drei Ertragsquellen in ihren Assets:
- Operative Erträge in Form jährlicher Ausschüttungen,
- Tilgungsrenditen durch regelmäßigen Fremdkapitalabtrag sowie
- das Wertsteigerungspotential einer Immobilie.
Bei erfolgreichem Einkauf von Immobilienfonds-Zweitmarktanteilen kommt noch eine vierte erhebliche Ertragsquelle hinzu:
- das Schnäppchenpotential, das Corona-bedingt gegenwärtig besonders groß ist.
Schnäppchenpotential
Die Expertise des asuco-Managements ist im deutschen Markt unübertroffen. Sie gestattet einen Ankauf von Anteilen ausgesuchter Immobilienfonds oft weit unter deren Nominalwerten. Das verbessert die Lage im ZMZ 12-2020 im Bereich der operativen Erträge (Mieteinnahmen, Pachten) für Investoren deutlich. Langfristig bedeutsam ist, dass im Mantel der Zweitmarktanteile so gut wie immer die darin enthaltenen realen Immobilien deutlich unter den Verkehrswerten eingekauft werden können. Das wiederum erbringt bei Auflösung der Fonds die Chance auf Veräußerungsgewinne, an denen die Anleger des ZMZ 12-2020 partizipieren. Das ist eine Sicherheitsreserve beim Einkauf und zudem ein besonderes Renditebonbon. Ein aktuelles Beispiel dafür ist die bereits jetzt für den nächsten Zinstermin angekündigte Sonderzinszahlung von 1,5 %, die sich aus den Verkaufsgewinnen von nur zweien der insgesamt rund 400 Fondsimmobilien des ZMZ 12-2020 speist.
Warum jetzt und warum mit asuco in den Zweitmarkt?
Das Schnäppchenpotential ist aktuell aufgrund krisenbedingt weitverbreiteter Verunsicherungen unter privaten Immobilienfondsanlegern für Käufer wie asuco besonders groß. Wer verunsichert ist oder Verkaufsdruck hat, setzt den Preis zu niedrig an. Dadurch sind erstklassige Immobilienwerte derzeit am Zweitmarkt stark unterpreisig zu haben. Auch von dieser historisch einmaligen Situation profitieren Investoren des ZMZ 12-2020.
Operative Erträge
Ausfälle bzw. Stundungen von Miet- und Pachteinnahmen in den Zielfonds wirken sich natürlich auch auf die Ertragslage im asuco-Portfolio aus. Durch das auf rund 400 Objekte streuende Zweitmarktportfolio sind die Auswirkungen einer Jahrhundertkrise wie die Corona-Pandemie jedoch relativ moderat. Für das Jahr 2020 wurden im ZMZ 12-2020 3,38 % Zinsen p.a. ausgeschüttet. Das halten wir angesichts der Krisenlage für ein sehr gutes Resultat. Wir sehen darin einen Beweis für die Stärke des Sicherheitskonzepts und die überdurchschnittliche Einnahmensicherheit. Auch für 2021 werden attraktive Ausschüttungen erwartet.
Beispiel: 3 % Ausschüttung eines Zielfonds werden zu 4,5 % für asuco als Käufer am Zweitmarkt, wenn die Anteile günstig zu 66 % des Nominalwertes gekauft werden konnten. Die Anteile im asuco-Portfolio werden häufig sogar deutlicher unter den Nominalwerten eingekauft und verbessern so die Ertragslage generell. Auch das trägt zur Ertragssicherheit bei und dass asuco selbst in so angespannter Lage wie mit der Corona-Pandemie auskömmliche Zinsen zahlt.
Tilgungsgewinn
Zweitmarktanteile laufen in der Regel bereits einige Jahre seit deren Erstmarktplatzierung. Von Erstmarktzeichnern oft unberücksichtigt, wurden Tilgungen bereits geleistet. Die Immobilie mag sogar im Wert gestiegen und die Restschulden bei der Bank gesunken sein, trotzdem bewerten Erstmarktinvestoren intuitiv ihre Anlage oft nur anhand der Ausschüttungen. Der im Zweitmarktanteil real stattfindende Wertzuwachs durch die Darlehenstilgungen findet daher meist keine angemessene Berücksichtigung seitens der Verkäufer.
Zweitmarktanleger erwerben also im Durchschnitt des Gesamtportfolios einen erhöhten Eigenkapitalanteil zu trotzdem geringeren Preisen.
Wertsteigerung
Während Anleger am Erstmarkt eine Carte blanche erwerben, haben Zweitmarktimmobilien bereits eine Historie. Damit können professionelle Aufkäufer die vergangene Wertentwicklung einer Immobilie anhand des Zustands, des Betriebserfolgs und des Umfelds (Lage) bewerten. Für die weitere Entwicklung schafft dies eine valide Grundlage zur Bewertung. Am Zweitmarkt ist es definitiv leichter, sprichwörtlichen „Weizen“ von der „Spreu“ zu trennen.
Last but not least: Pensionsfonds und Versicherungen.
In unserem Newsletter von letzter Woche (10. Januar) berichteten wir von den Anpassungen in den Anlagestrategien der weltweit größten Investorengruppe: den Versicherungsgesellschaften und Pensionsfonds. Der Druck, ordentliche laufende Erträge zu generieren, führt diese Mega-Investoren weg von „Fixed Income“ (bspw. Staatsanleihen) hin zu „Alternatives“ (bspw. Immobilien) und dem Aufbau enormer Cash-Positionen. Es wird erwartet, dass diese Entwicklung einen weiteren Preisanstieg am deutschen Immobilienmarkt zur Folge hat. Wird man das auch am deutschen Immobilienfondszweitmarkt zu spüren bekommen? Wir denken: Ja.
Dass attraktive Immobilienprojekte über Publikumsfonds finanziert werden, wird möglicherweise seltener der Fall sein, wenn das Kapital der Großinvestoren auf der Suche nach lohnenden Investments permanent schon „vor der Tür“ steht. Was jetzt vielleicht noch als zu klein gilt, taucht dann doch auf dem Radar der Großinvestoren auf, wenn der Kapitalanlagedruck zunimmt. Das würde sich dann auch verknappend auf die Angebotssituation am Zweitmarkt auswirken. Mit dem gegenwärtig historisch günstigen Schnäppchenpotential wäre es spätestens dann vorbei.
