Positive Erträge klassischer Zinsanlagen sind ein Traum, der nicht in Erfüllung gehen wird
Die Gesamteuropäische Inflationsrate wird aktuell mit 9,1 % beziffert. Darüber, dass dieser Wert für vermögende Privatinvestoren nicht so relevant ist wie für sogenannte „Normalverbraucher“, schrieben wir ja bereits mehrfach. Für wohlhabende Menschen wie die meisten unserer Kunden wirkt sich die Preisentwicklung im statistischen Warenkorb nicht so krass aus wie für Haushalte, die jeden Monat fast alles für die Lebenshaltung ausgeben müssen. Die gegenwärtig über 18 % Preisanstieg im Immobilien-Neubausektor sind im Vergleich dazu für die meisten unserer Kunden bedeutsamer, um nur ein Beispiel dafür zu nennen, wo Ihr Augenmerk jetzt eventuell liegen sollte.
Doch in einer Größenordnung von 9,1 % pro Jahr, ist der Verbraucherpreisindex auch für Sie vermutlich nicht komplett unwichtig. Immerhin bedeutet dieser Wert ein Kaufkraftverlust von knapp einem Drittel Ihres Bargeldvermögens in nur drei Jahren bezogen auf Artikel des (mehr oder weniger) täglichen Konsums. Für viele unserer Kunden ist es durchaus eine Herausforderung, das einkommenstechnisch vollständig zu kompensieren.
Wir erläuterten früher bereits für Sie, dass gute Sachwertvermögen die Tendenz haben, organisch parallel zur Inflationsrate im Wert anzuwachsen. Vermögensstrategisch wäre es für Sie demnach jetzt am besten, nur das Nötigste an Liquidität vorzuhalten und mit dem größten Vermögensposten gut in Sachwerte investiert zu sein, die zudem möglichst einen soliden, konstanten – und im Bestfall sogar inflationsindexierten – Cash Flow erzeugen. Und gerade das wird in den kommenden Monaten und vermutlich Jahren nicht einfacher als noch in 2020. Es erfordert von vielen ein erneutes Umdenken bei den bevorzugten Investitionen, auch im Sachwertbereich. Das können wir Ihnen nicht ersparen. Doch wir können Ihnen Information an die Hand geben, die Ihnen Optionen eröffnen und die Planung ggf. erleichtern.
Zinsen – und was dann geschieht:
Einiges ist bereits allein aufgrund der Ankündigung der Zinserhöhung im Juli um 0,25 % und einer weiteren Erhöhung um 0,25 % im September durch die EZB geschehen:
- Die Zinsen für Termingelder sind bereits gestiegen. Das lässt einige hoffen, bald wieder altgewohnte Investitionsstrategien anwenden und in klassische Zinsprodukte wie Anleihen und Termingelder investieren zu können. Was Sie dabei bitte beachten sollten: Bei einem Festgeldzins von 2 % und einer Inflation von rund 7 % (in Deutschland), verlieren Sie garantiert rund 5 % pro Jahr. Statt wie früher risikolosen Zins kaufen Sie garantiert zinsloses Risiko in Ihr Vermögensportfolio.
- Die Zinsen für Ratenkredite wurden ebenfalls schon angepasst, noch auf moderatem Niveau.
- Die Kosten für Baukredite sind im Vergleich zum Jahresbeginn bereits deutlich angestiegen. Sie haben sich innerhalb weniger Monate verdreifacht. Die besten Angebote rangieren aktuell um 3,2 % für 10jährige Laufzeiten mit 50 % Beleihung (Quellen: diverse, Internet). Die Prognosen kündigen ausnahmslos weitere Anstiege an. Wie hoch der weitere Anstieg ausfällt, schätzen die Experten unterschiedlich ein. So geht Stefan Kohler, Leiter Allianz Baufinanzierung, auch in der zweiten Jahreshälfte von einem deutlichen Zinsanstieg aus (Quelle: biallo.de).
„Sondertilgungen“ durch Fremdfinanzierung.
Noch sind Baukreditzinsen niedriger als die Inflationsrate. Das wirkt sich als „Sondertilgung“ aus. Darauf sollten Sie bei Immobilieninvestments verstärkt achten. Zinssätze unterhalb der Inflationsrate im Fremdfinanzierungsanteil eines Investitionsobjekts wirken wie zusätzliche Tilgungen in Höhe der Zinsdifferenz zur Inflationsrate. Bei Fremdfinanzierungen zu „alten“ Bedingungen, also zu den Konditionen vor dem letzten Jahreswechsel, ist dieser Sondertilgungseffekt durch die steigende Inflation jetzt besonders hoch.
Steigen oder fallen die Immobilienpreise?
Erwähnenswert ist dies besonders, weil einige Investoren der Ansicht sind, dass die Preise für Investitionsvermögen jetzt fallen werden, Assets bald günstiger einzukaufen sind – und sich das Abwarten deshalb lohnt. Wir erwarten das Gegenteil. Die Nachfrage nach Immobilien ist ungebrochen, nimmt gerade erst noch Fahrt auf. Von Preiskorrekturen an attraktiven Standorten ist nichts zu sehen. Große Korrekturen am breiten Immobilienmarkt sind unwahrscheinlich, da die Rohstoffkosten und der Handwerkermangel die reinen Baukosten nach unten hin deckeln.. „Sondertilgungen“ durch Kreditzinsen unterhalb der Inflationsrate werden aber mit steigenden Zinssätzen für Baufinanzierungen zunehmend seltener anzufinden sein.
Jetzt zu warten, heißt letzte Chancen auf günstigen Einkauf zu verpassen
Am 10. Januar 2021 veröffentlichten wir ein Sonntagsbriefing zur neuen Vermögensstrategie der weltweit größten Investorengruppe, den Versicherern. Die gehen weg von Anleihen und hin zu „Alternatives“, also zu Sachwerten, bevorzugt Immobilien. Deren unvorstellbar gewaltiges Investitionspotential von rund 24 Billionen USD ist immer noch nicht vollständig im Markt angekommen. Der Kapitaldruck auf den deutschen Immobilienmarkt wird noch zunehmen; er wird durch die aktuelle Zinsentwicklung bestenfalls ein wenig gemildert. Mit anderen Worten: Alles was Sie jetzt noch zu „alten“ Konditionen ins Portfolio nehmen können, wird auf absehbare Zeit das Preiswerteste sein, das der Markt hergibt.
Außerdem: Sollten die stark ansteigenden Baukosten bremsend auf die Konjunktur der Baubranche wirken und weniger neue Objekte im Angebot sein, wird sich der Kapitaldruck umso mehr auf Bestandsobjekte richten. Preisreduzierungen in der Breite des Marktes wären ausschließlich bei stark abfallender Nachfrage möglich, und die erwartet niemand. Was denkbar ist: dass sich im nächsten Jahr vereinzelt aufgrund der ansteigenden Baufinanzierungskosten Schnäppchen aus gescheiterten Neubauprojekten (Insolvenzen) anbieten. Da halten wir die Augen für Sie offen. Darauf aber jetzt gezielt zu warten, ist keine empfehlenswerte Vermögensstrategie. Jetzt die sich noch bietenden Chancen zu nutzen, bringt Sie weiter.