H√∂rtkorn Finanzen im Interview mit Herrn Joachim Kruck, gesch√§ftsf√ľhrender Gesellschafter Kruck + Partner

einer der verantwortlichen Bauträger im Projekt Stadtquartier Neckarbogen

Joachim Kruck
Diplom-Kaufmann
Immobilienökonom (ebs)
Gesch√§ftsf√ľhrender Gesellschafter

Unser heutiger Gespr√§chspartner Joachim Kruck ist einer der verantwortlichen Bautr√§ger im Projekt Stadtquartier Neckarbogen. Schon im ersten Bauabschnitt haben seine Entw√ľrfe und ihre Umsetzung mehrere renommierte Architekturpreise gewonnen.

Nun stehen weitere Bauabschnitte an, bei denen wir diesmal exklusiv f√ľr unsere Kunden eine Beteiligungsm√∂glichkeit aushandeln konnten ‚Äď Grund genug, detailliert bei einem Insider umfassende Informationen einzuholen.

Gr√ľ√ü Gott, Herr Kruck! Sie sind heute mein Gespr√§chspartner f√ľr ein sehr interessantes und umfangreiches Immobilienbauprojekt in Heilbronn. Sie haben mit Ihrer Firma den Zuschlag f√ľr mehrere Teilsegmente innerhalb dieses Projektes bekommen und kennen es von daher von der Innenseite und sehr detailliert. Bevor wir √ľber das Projekt sprechen, interessieren sich unsere Leser wahrscheinlich auch zun√§chst einmal f√ľr Sie als Person. Sie sind offensichtlich der Namensgeber von ‚ÄěKruck + Partner‚Äú. K√∂nnen Sie uns vorab noch ein wenig mehr √ľber sich erz√§hlen?

Joachim Kruck: Ich bin Diplom-Kaufmann, habe BWL an der Universit√§t in Mannheim studiert und anschlie√üend noch ein Aufbaustudium Immobilien√∂konomie an der European Business School in Oestrich-Winkel (N√§he Wiesbaden-Mainz) absolviert. Insofern komme ich von der kaufm√§nnischen Seite in die Immobilienprojektentwicklung. Nach meinem erfolgreich abgeschlossenen Studium habe ich zusammen mit meinem Vater Mathias Kruck die Firma Kruck + Partner in Heilbronn gegr√ľndet. Mittlerweile haben wir seit 1995 √ľber 1.500 Wohneinheiten erstellt. Im gewerblichen Bereich reicht unser Leistungsspektrum von der Projektentwicklung √ľber die schl√ľsselfertige Erstellung als Generalunternehmer bis hin zur Vermietung und Verwaltung von Gewerbeimmobilien und Praxisfl√§chen. Wir verwalten und vermieten aktuell ca. 78.000 qm B√ľro, Gewerbe- und Praxisfl√§chen in Heilbronn und der Region. Insgesamt besch√§ftigen wir in der Unternehmensgruppe 40 Mitarbeiter. Im Zuge des Inkrafttretens des Kapitalanlagengesetzbuches haben wir mit der K+P Kapitalverwaltungs GmbH eine registrierte KVG als Initiator f√ľr Beteiligungsangebote gegr√ľndet.

Ah, Sie sind also Diplom-Kaufmann, nicht Architekt, und in die Immobilienbranche sind Sie √ľber das Zusatzstudium hineingewachsen?

Joachim Kruck: Nun, das Zusatzstudium hat das Interesse f√ľr die vielf√§ltigen Aspekte der Projektentwicklung geweckt. Ich hatte dann im Laufe der Berufst√§tigkeit die M√∂glichkeit, mit hervorragenden Architekturb√ľros und Fachingenieurb√ľros zusammen zu arbeiten. Die Themen Nachhaltigkeit, regenerative Energieversorgung und Nutzungsflexibilit√§t waren in meiner gesamten Berufst√§tigkeit wichtige Kriterien und daraus sind in mittlerweile fast 30 Jahren sch√∂ne Referenzprojekte entstanden.

Sind Sie mit Ihrer Firma direkt in Heilbronn ans√§ssig? Also mit dem Projekt, √ľber das wir gleich sprechen, sind Sie direkt vor der eigenen Haust√ľr?

Joachim Kruck: Genau. Heilbronn ist unser Kernmarkt.
Als mittelgro√ües Bautr√§ger- und Projektentwicklungsunternehmen ist unsere Devise, Projekte zu realisieren, die von unserer eigenen Bauabteilung und unseren eigenen Bauleitern betreut werden. Nur so sind wir sicher, dass unser Qualit√§tsanspruch gesichert ist. Im Unterschied dazu arbeiten wir gerne und aus √úberzeugung mit sehr guten externen Architekturb√ľros zusammen. Dadurch ist sichergestellt, dass wir uns permanent mit neuen Entwicklungen und neuen Ideen auseinandersetzen und uns st√§ndig weiterentwickeln. Heilbronn hat sich in den letzten Jahren √ľbrigens sehr gut entwickelt.

Schauen wir auf das konkrete Projekt Neckarbogen, √ľber das wir heute schwerpunktm√§√üig miteinander sprechen wollen. Wie kam es zu dem Projekt, wie kam es zu Ihrer Beteiligung daran?

Joachim Kruck: Der erste Bauabschnitt f√ľr das Stadtquartier Neckarbogen ist im Zuge der Bundesgartenschau 2019 entstanden, die Planungen sind aber noch viel √§lter. Die Bundesgartenschau war sozusagen ein Motor der Stadtentwicklung in Heilbronn. Die Fl√§che ist sehr reizvoll: Zentral zur Innenstadt, sehr nah zum Bahnhof, dieser ist fu√ül√§ufig in wenigen Minuten erreichbar, und direkt am Neckar. Die Stadt Heilbronn hat sich in den letzten 20 bis 30 Jahren extrem positiv zum Neckar hin entwickelt, mit einer Gastronomiemeile, die nach dem Bau unseres Marrahauses entstanden ist und dem bundesweit f√ľhrenden Science Center ‚Äěexperimenta‚Äú. Jetzt kam die Modellbebauung Neckarbogen hinzu. Denn das Ziel war, keinen monotonen Stadtteil zu entwickeln, sondern mit vielen verschiedenen Akteuren einen urbanen und vielf√§ltigen Stadtteil zu realisieren. Man muss sich das so vorstellen: Alle 20 Meter √§ndert sich die Architektur, es gibt keine Stra√üenschluchten mit gleichf√∂rmiger und langweiliger Architektur, sondern eine relativ kleinteilige Bebauung mit Stadth√§usern. Die Vielfalt der Architektur und die urbane Nutzungsvielfalt waren die Ziele. Es ist jetzt schon sp√ľrbar, dass ein lebenswerter Stadtteil in unmittelbarer N√§he des Zentrums entsteht.

Die Vergabe der Grundst√ľcke erfolgte √ľber ein gro√ües Wettbewerbsverfahren in einem Architekten-/Investorenwettbewerb, das √ľber 50-fach √ľberzeichnet war. Die Besonderheit war, dass man mit mehreren Architekturb√ľros antreten musste, denn jeder Architekt durfte nur h√∂chstens zwei Projekte planen. So war es ein sehr spannender Prozess und eine sehr kreative Zusammenarbeit und es sind hervorragende Geb√§ude entstanden. F√ľr einige haben wir mehrere renommierte Architekturpreise gewonnen.

Das Projekt hat sogar international f√ľr Aufsehen gesorgt: Eine Bekannte von mir ist Architektur-Professorin an der Universit√§t in Vancouver. K√ľrzlich berichtete sie mir von einem ihrer Kollegen, der den Neckarbogen als Musterbeispiel f√ľr urbane Stadtentwicklung in seinen Vorlesungen vorstellt.

Wenn ich es richtig im Hinterkopf habe, ist Heilbronn ja insgesamt als Standort РSie haben es gerade schon erwähnt Рenorm interessant geworden, weil sich viel tut und weil es auch wirklich finanzstarke Investoren im Umfeld gibt, die schauen, dass in der Stadt etwas vorwärts geht.

Joachim Kruck: Ja, richtig. Neben dem ‚ÄěMotor der Stadtentwicklung‚Äú ‚Äď der Bundesgartenschau 2019 ‚Äď sind insbesondere die Aktivit√§ten der Dieter Schwarz Stiftung (DSS) im Bildungs- und Universit√§tsbereich ein Gl√ľcksfall f√ľr die Stadtentwicklung und eine Investition in die Zukunft von Heilbronn. So ist Heilbronn vor einigen Jahren Universit√§tsstadt geworden und die Dieter Schwarz Stiftung hat dauerhaft ca. 30 Lehrst√ľhle der TU M√ľnchen und der ETH Z√ľrich in Heilbronn etabliert. F√ľr diese Universit√§t wird auf der direkt gegen√ľberliegenden Neckarseite zum Neckarbogen der ‚ÄúBildungscampus West‚ÄĚ gebaut mit ca.150.000 qm Fl√§che f√ľr Universit√§t, Institute, Mensa und vieles mehr. Das alles entsteht momentan in direkter Nachbarschaft des Neckarbogens. Insofern ist das Thema Wohnen, Arbeiten und Studieren mit kurzen Wegen – alles fu√ül√§ufig erreichbar ‚Äď hier in der Zukunft in Reinkultur gegeben. Vorbildlicher geht es eigentlich nicht. Und das wird nicht irgendwo am Rande der Stadt, sondern mitten in der Stadt und direkt am Neckar mit allen Lage-Vorz√ľgen und Qualit√§tskriterien, die man sich so w√ľnschen kann, realisiert. Und dar√ľber hinaus investiert die Dieter Schwarz Stiftung in den IPAI (‚ÄúInnovation Park Artificial Intelligence‚ÄĚ), eines der gr√∂√üten Zentren f√ľr k√ľnstliche Intelligenz in Europa, in dem einmal 5.000 Menschen arbeiten werden.

Bietet der Neckarbogen denn dann auch die M√∂glichkeit zu so einer Art Studentenstadt oder sind daf√ľr die Preise zu hoch?

Joachim Kruck: Der Neckarbogen wird mit Sicherheit von den Studenten profitieren. Momentan gibt es in Heilbronn etwa 8.000 Studenten. Das wird sich in den n√§chsten Jahren √§ndern, die Zahl wird ansteigen auf mindestens 20.000. Durch die erstklassigen Studienangebote werden Studenten √ľberregional, deutschlandweit und international angezogen, die hier auch wohnen und leben werden. Da wird eine gro√üe Wohnungsnachfrage entstehen, ebenso von Professoren und Assistenten, die nat√ľrlich idealerweise relativ nah am Arbeitsplatz wohnen m√∂chten.

Wenn ich das in den Pl√§nen richtig sehe ‚Äď und damit kommen wir etwas konkreter zu Ihren Bauprojekten ‚Äď dann geht es um die beiden Stadth√§user K6 und K7 im Baufeld K. Das liegt sozusagen in der dritten Reihe vom Bahnhof weg, direkt an einer der wichtigen Hauptachsen des Stadtquartiers, richtig?

Joachim Kruck: Ja, von den Gleisen hergesehen, ist das erste Baufeld die Josef-Schwarz-Schule, eine private Bildungseinrichtung. Sie wird nach den Sommerferien 2024 in Betrieb gehen. Die architektonische Gestaltung ist sehr gelungen. In der zweiten Reihe sind im Grunde eher kleine gewerbliche Nutzungen vorgesehen. Die Bewohner des Quartiers k√∂nnen so im Neckarbogen einkaufen f√ľr den t√§glichen Bedarf. Au√üerdem gibt es ein Quartiers-Parkhaus in unmittelbarer N√§he des Projektes.

In der dritten Reihe stehen die Gebäude mit einer Wohnnutzung in den Obergeschossen und teilweise gewerbliche Nutzungen im EG. Die Wohnungen unserer Häuser sind sehr kompakt geplant und die Grundrisse passen optimal zur Zielgruppe. Wir kennen den Mietmarkt Heilbronn sehr gut.

Wie hoch ist denn das Gesamtvolumen Ihrer Projekte? Das Volumen f√ľr den gesamten Neckarbogen kann man wahrscheinlich gar nicht beziffern‚Ķ

Joachim Kruck: In den Neckarbogen werden insgesamt mehrere hundert Millionen Euro investiert, in den Bildungscampus West auf der gegen√ľber liegenden Neckarseite ebenso. Das Gesamtinvestitionsvolumen unserer beiden Projekte ist ca. 14,5 Millionen Euro, abz√ľglich der F√∂rdermittel von KfW und Landesbank mit ca. 1,5 Million Euro. Das Investitionsvolumen bel√§uft sich somit auf rund 13 Millionen.

Vom Investor hergedacht: Haben Sie eine Vorstellung, f√ľr welche Art von Investor Ihr Projekt oder das Investment in Ihr Projekt interessant sein k√∂nnte?

Joachim Kruck: Dieses Investment eignet sich besonders f√ľr Investoren, die langfristig von einer Wertsteigerung der Immobilien an einem exzellenten Standort profitieren wollen, ohne selbst Verwaltungsaufwand zu haben. Hinzu kommen sichere laufende Auszahlungen, da es sich um einen reinen Eigenkapitalfonds handelt.

Die Einstiegsbedingungen sind mit einem Quadratmeterpreis von 5.600 ‚ā¨ sehr attraktiv und die ‚Äěweichen Kosten‚Äú sind im Vergleich zu gro√üen Fonds sehr gering. Und der gro√üe Vorteil ist, dass wir den Markt sehr gut kennen und wir uns in unserem Kernmarkt bewegen. Wenn man das Marktumfeld betrachtet, dann ergibt sich mit den Aussichten auf die Entwicklung, die ich schon genannt habe, ein sehr interessantes Wertsteigerungspotenzial. W√§re der Preis deutlich h√∂her, k√∂nnte man das schwieriger realisieren. Einige Wettbewerber haben Quadratmeterpreise von 8.000 – 9.000 Euro.

Wo stehen Sie denn im Augenblick mit der Bautätigkeit? Ich habe gehört, da ist schon einiges im Gange in der Umsetzung.

Joachim Kruck: Ja, die ist im vollen Gange: Wir planen Bezug circa im Oktober 2024.

Oh, dann ist die Umsetzung ja schon weit fortgeschritten! Dann k√∂nnte man sich bereits einen Eindruck verschaffen, wenn man die Baustelle besuchen w√ľrde?

Joachim Kruck: Ja, von außen sind alle Fassaden fertig, man kann also die attraktiven Holzfassaden tatsächlich schon sehen und der Innenausbau läuft auf vollen Touren. Wir haben auch vor, am 17. Juli 2024 eine Veranstaltung mit Möglichkeit der Besichtigung zu machen.

Wie sieht es mit Fremdfinanzierung in Ihrem Projekt aus?

Joachim Kruck: Der Fremdkapitalanteil des Fonds ist bei null. Wir haben einen reinen Eigenkapitalfonds. Somit haben wir in der Laufzeit kein Zins√§nderungsrisiko und k√∂nnen die Aussch√ľttungen sehr sicher prognostizieren.

Es wird also ein reiner Eigenkapitalfonds sein, in den Anleger investieren können?

Joachim Kruck: Ja, das ist die Konzeption dieser sehr sicheren Anlagemöglichkeit. Auf den ersten Blick mag das ein bisschen langweilig erscheinen, da man keine Leverage-Chance hat, aber man hat somit auch kein Leverage-Risiko. Und dann ist es eben eine Anlage mit großer Wertsteigerungschance, die nach 10 Jahren zudem steuerfrei ist.

Nehmen wir an, wir haben eine Wertsteigerung von 2 % p.a., dann haben wir schon eine Nachsteuer-Rendite von ca. 4,6 %, wenn man die Anlage l√§nger als zehn Jahre h√§lt. Bei 4% p.a. Wertsteigerung h√§tten wir schon 6,8 % Rendite. Und damit ist die Investition gar nicht mehr langweilig und man kann leicht ausrechnen, welche Vorsteuerrendite eine andere Anlagem√∂glichkeit haben m√ľsste, um auf diese Nachsteuerrendite zu kommen. Es ist der richtige Standort in einer guten Lage mit einer richtigen Kalkulation: Das sind sehr gute Ausgangsbedingungen f√ľr Investoren.

Was ist Ihr Zeithorizont f√ľr die Einwerbung des Kapitals?

Joachim Kruck: Ziel ist es, dass wir bis Ende des Jahres das Eigenkapital eingeworben haben. Wir haben eine ‚ÄěPlatzierungs-Garantie‚Äú gegeben in der Form, dass wir mit unserer Hauptgesellschaft die Anteile bereits jetzt halten und an beitretende Investoren ver√§u√üern. Der Beitritt erfolgt also nicht durch Kapitalerh√∂hungen, sondern durch Anteilserwerb. So ist die Vollplatzierung bereits jetzt gesichert. Ich selbst bleibe pers√∂nlich mit mindestens 12,5 % langfristiger Gesellschafter.

Da sieht man, dass Sie absolutes Vertrauen in dieses Projekt haben.

Joachim Kruck: Ja, definitiv. Ich bin vom langfristigen Wertsteigerungspotential dieses Standorts fest √ľberzeugt. Die Lage ist jetzt schon hervorragend, der Neubau des Universit√§tscampus der Dieter Schwarz Stiftung f√ľr insgesamt ca. 30 Stiftungslehrst√ľhle der TU M√ľnchen und der ETH Z√ľrich in 400 Meter Entfernung werden das Wertsteigerungspotential zus√§tzlich erh√∂hen.

Herr Kruck, vielen Dank f√ľr das Gespr√§ch und Ihre Sicht als Initiator! Wir w√ľnschen Ihnen viel Erfolg mit diesem Projekt!

Joachim Kruck: Vielen Dank f√ľr Ihr Interesse!

Juni 2024