Hörtkorn Finanzen im Interview mit Herrn Joachim Kruck, geschäftsführender Gesellschafter Kruck + Partner

einer der verantwortlichen Bauträger im Projekt Stadtquartier Neckarbogen

Joachim Kruck
Diplom-Kaufmann
Immobilienökonom (ebs)
Geschäftsführender Gesellschafter

Unser heutiger Gesprächspartner Joachim Kruck ist einer der verantwortlichen Bauträger im Projekt Stadtquartier Neckarbogen. Schon im ersten Bauabschnitt haben seine Entwürfe und ihre Umsetzung mehrere renommierte Architekturpreise gewonnen.

Nun stehen weitere Bauabschnitte an, bei denen wir diesmal exklusiv für unsere Kunden eine Beteiligungsmöglichkeit aushandeln konnten – Grund genug, detailliert bei einem Insider umfassende Informationen einzuholen.

Grüß Gott, Herr Kruck! Sie sind heute mein Gesprächspartner für ein sehr interessantes und umfangreiches Immobilienbauprojekt in Heilbronn. Sie haben mit Ihrer Firma den Zuschlag für mehrere Teilsegmente innerhalb dieses Projektes bekommen und kennen es von daher von der Innenseite und sehr detailliert. Bevor wir über das Projekt sprechen, interessieren sich unsere Leser wahrscheinlich auch zunächst einmal für Sie als Person. Sie sind offensichtlich der Namensgeber von „Kruck + Partner“. Können Sie uns vorab noch ein wenig mehr über sich erzählen?

Joachim Kruck: Ich bin Diplom-Kaufmann, habe BWL an der Universität in Mannheim studiert und anschließend noch ein Aufbaustudium Immobilienökonomie an der European Business School in Oestrich-Winkel (Nähe Wiesbaden-Mainz) absolviert. Insofern komme ich von der kaufmännischen Seite in die Immobilienprojektentwicklung. Nach meinem erfolgreich abgeschlossenen Studium habe ich zusammen mit meinem Vater Mathias Kruck die Firma Kruck + Partner in Heilbronn gegründet. Mittlerweile haben wir seit 1995 über 1.500 Wohneinheiten erstellt. Im gewerblichen Bereich reicht unser Leistungsspektrum von der Projektentwicklung über die schlüsselfertige Erstellung als Generalunternehmer bis hin zur Vermietung und Verwaltung von Gewerbeimmobilien und Praxisflächen. Wir verwalten und vermieten aktuell ca. 78.000 qm Büro, Gewerbe- und Praxisflächen in Heilbronn und der Region. Insgesamt beschäftigen wir in der Unternehmensgruppe 40 Mitarbeiter. Im Zuge des Inkrafttretens des Kapitalanlagengesetzbuches haben wir mit der K+P Kapitalverwaltungs GmbH eine registrierte KVG als Initiator für Beteiligungsangebote gegründet.

Ah, Sie sind also Diplom-Kaufmann, nicht Architekt, und in die Immobilienbranche sind Sie über das Zusatzstudium hineingewachsen?

Joachim Kruck: Nun, das Zusatzstudium hat das Interesse für die vielfältigen Aspekte der Projektentwicklung geweckt. Ich hatte dann im Laufe der Berufstätigkeit die Möglichkeit, mit hervorragenden Architekturbüros und Fachingenieurbüros zusammen zu arbeiten. Die Themen Nachhaltigkeit, regenerative Energieversorgung und Nutzungsflexibilität waren in meiner gesamten Berufstätigkeit wichtige Kriterien und daraus sind in mittlerweile fast 30 Jahren schöne Referenzprojekte entstanden.

Sind Sie mit Ihrer Firma direkt in Heilbronn ansässig? Also mit dem Projekt, über das wir gleich sprechen, sind Sie direkt vor der eigenen Haustür?

Joachim Kruck: Genau. Heilbronn ist unser Kernmarkt.
Als mittelgroßes Bauträger- und Projektentwicklungsunternehmen ist unsere Devise, Projekte zu realisieren, die von unserer eigenen Bauabteilung und unseren eigenen Bauleitern betreut werden. Nur so sind wir sicher, dass unser Qualitätsanspruch gesichert ist. Im Unterschied dazu arbeiten wir gerne und aus Überzeugung mit sehr guten externen Architekturbüros zusammen. Dadurch ist sichergestellt, dass wir uns permanent mit neuen Entwicklungen und neuen Ideen auseinandersetzen und uns ständig weiterentwickeln. Heilbronn hat sich in den letzten Jahren übrigens sehr gut entwickelt.

Schauen wir auf das konkrete Projekt Neckarbogen, über das wir heute schwerpunktmäßig miteinander sprechen wollen. Wie kam es zu dem Projekt, wie kam es zu Ihrer Beteiligung daran?

Joachim Kruck: Der erste Bauabschnitt für das Stadtquartier Neckarbogen ist im Zuge der Bundesgartenschau 2019 entstanden, die Planungen sind aber noch viel älter. Die Bundesgartenschau war sozusagen ein Motor der Stadtentwicklung in Heilbronn. Die Fläche ist sehr reizvoll: Zentral zur Innenstadt, sehr nah zum Bahnhof, dieser ist fußläufig in wenigen Minuten erreichbar, und direkt am Neckar. Die Stadt Heilbronn hat sich in den letzten 20 bis 30 Jahren extrem positiv zum Neckar hin entwickelt, mit einer Gastronomiemeile, die nach dem Bau unseres Marrahauses entstanden ist und dem bundesweit führenden Science Center „experimenta“. Jetzt kam die Modellbebauung Neckarbogen hinzu. Denn das Ziel war, keinen monotonen Stadtteil zu entwickeln, sondern mit vielen verschiedenen Akteuren einen urbanen und vielfältigen Stadtteil zu realisieren. Man muss sich das so vorstellen: Alle 20 Meter ändert sich die Architektur, es gibt keine Straßenschluchten mit gleichförmiger und langweiliger Architektur, sondern eine relativ kleinteilige Bebauung mit Stadthäusern. Die Vielfalt der Architektur und die urbane Nutzungsvielfalt waren die Ziele. Es ist jetzt schon spürbar, dass ein lebenswerter Stadtteil in unmittelbarer Nähe des Zentrums entsteht.

Die Vergabe der Grundstücke erfolgte über ein großes Wettbewerbsverfahren in einem Architekten-/Investorenwettbewerb, das über 50-fach überzeichnet war. Die Besonderheit war, dass man mit mehreren Architekturbüros antreten musste, denn jeder Architekt durfte nur höchstens zwei Projekte planen. So war es ein sehr spannender Prozess und eine sehr kreative Zusammenarbeit und es sind hervorragende Gebäude entstanden. Für einige haben wir mehrere renommierte Architekturpreise gewonnen.

Das Projekt hat sogar international für Aufsehen gesorgt: Eine Bekannte von mir ist Architektur-Professorin an der Universität in Vancouver. Kürzlich berichtete sie mir von einem ihrer Kollegen, der den Neckarbogen als Musterbeispiel für urbane Stadtentwicklung in seinen Vorlesungen vorstellt.

Wenn ich es richtig im Hinterkopf habe, ist Heilbronn ja insgesamt als Standort – Sie haben es gerade schon erwähnt – enorm interessant geworden, weil sich viel tut und weil es auch wirklich finanzstarke Investoren im Umfeld gibt, die schauen, dass in der Stadt etwas vorwärts geht.

Joachim Kruck: Ja, richtig. Neben dem „Motor der Stadtentwicklung“ – der Bundesgartenschau 2019 – sind insbesondere die Aktivitäten der Dieter Schwarz Stiftung (DSS) im Bildungs- und Universitätsbereich ein Glücksfall für die Stadtentwicklung und eine Investition in die Zukunft von Heilbronn. So ist Heilbronn vor einigen Jahren Universitätsstadt geworden und die Dieter Schwarz Stiftung hat dauerhaft ca. 30 Lehrstühle der TU München und der ETH Zürich in Heilbronn etabliert. Für diese Universität wird auf der direkt gegenüberliegenden Neckarseite zum Neckarbogen der “Bildungscampus West” gebaut mit ca.150.000 qm Fläche für Universität, Institute, Mensa und vieles mehr. Das alles entsteht momentan in direkter Nachbarschaft des Neckarbogens. Insofern ist das Thema Wohnen, Arbeiten und Studieren mit kurzen Wegen – alles fußläufig erreichbar – hier in der Zukunft in Reinkultur gegeben. Vorbildlicher geht es eigentlich nicht. Und das wird nicht irgendwo am Rande der Stadt, sondern mitten in der Stadt und direkt am Neckar mit allen Lage-Vorzügen und Qualitätskriterien, die man sich so wünschen kann, realisiert. Und darüber hinaus investiert die Dieter Schwarz Stiftung in den IPAI (“Innovation Park Artificial Intelligence”), eines der größten Zentren für künstliche Intelligenz in Europa, in dem einmal 5.000 Menschen arbeiten werden.

Bietet der Neckarbogen denn dann auch die Möglichkeit zu so einer Art Studentenstadt oder sind dafür die Preise zu hoch?

Joachim Kruck: Der Neckarbogen wird mit Sicherheit von den Studenten profitieren. Momentan gibt es in Heilbronn etwa 8.000 Studenten. Das wird sich in den nächsten Jahren ändern, die Zahl wird ansteigen auf mindestens 20.000. Durch die erstklassigen Studienangebote werden Studenten überregional, deutschlandweit und international angezogen, die hier auch wohnen und leben werden. Da wird eine große Wohnungsnachfrage entstehen, ebenso von Professoren und Assistenten, die natürlich idealerweise relativ nah am Arbeitsplatz wohnen möchten.

Wenn ich das in den Plänen richtig sehe – und damit kommen wir etwas konkreter zu Ihren Bauprojekten – dann geht es um die beiden Stadthäuser K6 und K7 im Baufeld K. Das liegt sozusagen in der dritten Reihe vom Bahnhof weg, direkt an einer der wichtigen Hauptachsen des Stadtquartiers, richtig?

Joachim Kruck: Ja, von den Gleisen hergesehen, ist das erste Baufeld die Josef-Schwarz-Schule, eine private Bildungseinrichtung. Sie wird nach den Sommerferien 2024 in Betrieb gehen. Die architektonische Gestaltung ist sehr gelungen. In der zweiten Reihe sind im Grunde eher kleine gewerbliche Nutzungen vorgesehen. Die Bewohner des Quartiers können so im Neckarbogen einkaufen für den täglichen Bedarf. Außerdem gibt es ein Quartiers-Parkhaus in unmittelbarer Nähe des Projektes.

In der dritten Reihe stehen die Gebäude mit einer Wohnnutzung in den Obergeschossen und teilweise gewerbliche Nutzungen im EG. Die Wohnungen unserer Häuser sind sehr kompakt geplant und die Grundrisse passen optimal zur Zielgruppe. Wir kennen den Mietmarkt Heilbronn sehr gut.

Wie hoch ist denn das Gesamtvolumen Ihrer Projekte? Das Volumen für den gesamten Neckarbogen kann man wahrscheinlich gar nicht beziffern…

Joachim Kruck: In den Neckarbogen werden insgesamt mehrere hundert Millionen Euro investiert, in den Bildungscampus West auf der gegenüber liegenden Neckarseite ebenso. Das Gesamtinvestitionsvolumen unserer beiden Projekte ist ca. 14,5 Millionen Euro, abzüglich der Fördermittel von KfW und Landesbank mit ca. 1,5 Million Euro. Das Investitionsvolumen beläuft sich somit auf rund 13 Millionen.

Vom Investor hergedacht: Haben Sie eine Vorstellung, für welche Art von Investor Ihr Projekt oder das Investment in Ihr Projekt interessant sein könnte?

Joachim Kruck: Dieses Investment eignet sich besonders für Investoren, die langfristig von einer Wertsteigerung der Immobilien an einem exzellenten Standort profitieren wollen, ohne selbst Verwaltungsaufwand zu haben. Hinzu kommen sichere laufende Auszahlungen, da es sich um einen reinen Eigenkapitalfonds handelt.

Die Einstiegsbedingungen sind mit einem Quadratmeterpreis von 5.600 € sehr attraktiv und die „weichen Kosten“ sind im Vergleich zu großen Fonds sehr gering. Und der große Vorteil ist, dass wir den Markt sehr gut kennen und wir uns in unserem Kernmarkt bewegen. Wenn man das Marktumfeld betrachtet, dann ergibt sich mit den Aussichten auf die Entwicklung, die ich schon genannt habe, ein sehr interessantes Wertsteigerungspotenzial. Wäre der Preis deutlich höher, könnte man das schwieriger realisieren. Einige Wettbewerber haben Quadratmeterpreise von 8.000 – 9.000 Euro.

Wo stehen Sie denn im Augenblick mit der Bautätigkeit? Ich habe gehört, da ist schon einiges im Gange in der Umsetzung.

Joachim Kruck: Ja, die ist im vollen Gange: Wir planen Bezug circa im Oktober 2024.

Oh, dann ist die Umsetzung ja schon weit fortgeschritten! Dann könnte man sich bereits einen Eindruck verschaffen, wenn man die Baustelle besuchen würde?

Joachim Kruck: Ja, von außen sind alle Fassaden fertig, man kann also die attraktiven Holzfassaden tatsächlich schon sehen und der Innenausbau läuft auf vollen Touren. Wir haben auch vor, am 17. Juli 2024 eine Veranstaltung mit Möglichkeit der Besichtigung zu machen.

Wie sieht es mit Fremdfinanzierung in Ihrem Projekt aus?

Joachim Kruck: Der Fremdkapitalanteil des Fonds ist bei null. Wir haben einen reinen Eigenkapitalfonds. Somit haben wir in der Laufzeit kein Zinsänderungsrisiko und können die Ausschüttungen sehr sicher prognostizieren.

Es wird also ein reiner Eigenkapitalfonds sein, in den Anleger investieren können?

Joachim Kruck: Ja, das ist die Konzeption dieser sehr sicheren Anlagemöglichkeit. Auf den ersten Blick mag das ein bisschen langweilig erscheinen, da man keine Leverage-Chance hat, aber man hat somit auch kein Leverage-Risiko. Und dann ist es eben eine Anlage mit großer Wertsteigerungschance, die nach 10 Jahren zudem steuerfrei ist.

Nehmen wir an, wir haben eine Wertsteigerung von 2 % p.a., dann haben wir schon eine Nachsteuer-Rendite von ca. 4,6 %, wenn man die Anlage länger als zehn Jahre hält. Bei 4% p.a. Wertsteigerung hätten wir schon 6,8 % Rendite. Und damit ist die Investition gar nicht mehr langweilig und man kann leicht ausrechnen, welche Vorsteuerrendite eine andere Anlagemöglichkeit haben müsste, um auf diese Nachsteuerrendite zu kommen. Es ist der richtige Standort in einer guten Lage mit einer richtigen Kalkulation: Das sind sehr gute Ausgangsbedingungen für Investoren.

Was ist Ihr Zeithorizont für die Einwerbung des Kapitals?

Joachim Kruck: Ziel ist es, dass wir bis Ende des Jahres das Eigenkapital eingeworben haben. Wir haben eine „Platzierungs-Garantie“ gegeben in der Form, dass wir mit unserer Hauptgesellschaft die Anteile bereits jetzt halten und an beitretende Investoren veräußern. Der Beitritt erfolgt also nicht durch Kapitalerhöhungen, sondern durch Anteilserwerb. So ist die Vollplatzierung bereits jetzt gesichert. Ich selbst bleibe persönlich mit mindestens 12,5 % langfristiger Gesellschafter.

Da sieht man, dass Sie absolutes Vertrauen in dieses Projekt haben.

Joachim Kruck: Ja, definitiv. Ich bin vom langfristigen Wertsteigerungspotential dieses Standorts fest überzeugt. Die Lage ist jetzt schon hervorragend, der Neubau des Universitätscampus der Dieter Schwarz Stiftung für insgesamt ca. 30 Stiftungslehrstühle der TU München und der ETH Zürich in 400 Meter Entfernung werden das Wertsteigerungspotential zusätzlich erhöhen.

Herr Kruck, vielen Dank für das Gespräch und Ihre Sicht als Initiator! Wir wünschen Ihnen viel Erfolg mit diesem Projekt!

Joachim Kruck: Vielen Dank für Ihr Interesse!

Juni 2024