Interview mit Peter Friedenauer und Axel Hermann
Geschäftsleitung Hörtkorn Finanzen GmbH
Peter Friedenauer
Geschäftsführer
Hörtkorn Finanzen GmbH
Axel Hermann
Prokurist
Hörtkorn Finanzen GmbH
Die Firma Hörtkorn Finanzen geht im Augenblick mit einem eher ungewöhnlichen Produkt auf ihre Kunden zu: Das „Projekt Neckarbogen“ wird vom heimischen Bauträger Kruck & Partner verantwortet und zur Investition angeboten, mit einer auf den ersten Blick kaum über Festgeld-Niveau liegenden prognostizierten Nachsteuer-Rendite (IRR) von rund 4,7% p.a. im Basisszenario.
Grund genug, bei der Geschäftsführung genauer nachzufragen, warum sich der bankenunabhängige Marktführer für Alternative Investmentfonds für das Projekt begeistern kann.
Herr Hermann, Herr Friedenauer, Sie haben Ihren Kunden nun schon auf verschiedenen Wegen eingehende Informationen zum Projekt Neckarbogen zukommen lassen – zu nennen wären eine Rundmail mit den Eckdaten des Investments, eine Standortanalyse zum Ort Heilbronn, ein Interview mit dem Bauträger und Investment-Anbieter. Darin kommen die verschiedensten Aspekte des Projektes zum Ausdruck, eben der Standort, die Art der Finanzierung, die Umgebung des Wohnbauprojektes, die Besonderheiten der Ausschreibung etc. Aber was genau ist für Sie beide das Markante an dem Projekt?
Peter Friedenauer: Zunächst mal möchte ich gerne vorausschicken, dass wir uns hier mit unserer Vermittlungstätigkeit nicht aus Gründen des Lokalpatriotismus engagieren. Das würde auch gar nicht funktionieren, weil der Großteil unserer Kunden gar nicht aus der Region Heilbronn oder der weiteren Umgebung stammt, und somit könnten wir hier mit reiner Ortsverbundenheit niemanden hinter dem Ofen hervorlocken. Nein, es ist die Art des Projektes, und es sind die Kerndaten, die uns haben aufhorchen lassen und uns zu einer näheren Beschäftigung mit dem Neckarbogen als Investment-Möglichkeit gebracht haben.
Axel Hermann: Natürlich hat allerdings die räumliche Nähe mit unserem Firmensitz in Heilbronn geholfen, dass wir schnell und unmittelbar auf das Projekt aufmerksam geworden sind. Wir – wie die meisten unserer Mitarbeiter – können uns noch sehr gut an die Bundesgartenschau vor einigen Jahren hier in Heilbronn erinnern und an das schöne Gelände. Dass daraus nun ein auch international beachtetes Quartier-Projekt geworden ist mit den entsprechenden Investment-Möglichkeiten, erfüllt uns schon auch ein wenig mit Stolz.
Herr Friedenauer, Sie sprechen von den „Kerndaten“ und der „Art des Projektes“. Sagen Sie uns doch bitte dazu noch in ein paar Stichworten, was Sie damit meinen.
Peter Friedenauer: Nun, es sind im Grunde immer die gleichen drei, vier Punkte, die für uns als Finanzdienstleister im Bereich Sachwerte bei jedem Objekt entscheidend sind. Das ist zunächst mal der Anbieter – in diesem Fall ein uns persönlich bekannter, renommierter Bauträger mit vielen Referenzprojekten. Dann interessiert das Objekt selbst, Qualität, Umgebung, Nutzungsart, Wertsteigerungspotenzial. Und dann spielt natürlich das gesamte Umfeld eine ausschlaggebende Rolle, wie sieht es mit dem Bedarf aus, Wirtschaftskraft von Stadt und Region, Bevölkerungsentwicklung, gibt es qualifizierte Arbeitsplätze und so weiter. Erst wenn diese Dinge alle stimmen, dann analysieren wir die wirtschaftlichen Daten des einzelnen Objektes, also z.B. die Art der Finanzierung, die Kosten- und Einnahmenkalkulation, die Verwaltungskosten im Fonds und der Verwaltungsaufwand, die Renditeprognose und solche Dinge.
Axel Hermann: Und, wenn ich das noch ein bisschen vertiefen und ergänzen darf: An jedem dieser Punkte haben wir hier irgend etwas besonderes gefunden, das uns tatsächlich sehr für das Projekt eingenommen hat!
Jetzt wird es interessant! Was wäre das denn? Wenn Sie so offen sprechen können?
Axel Hermann: Ja, klar, das sind ja keine Geheimnisse. Es geht damit los, dass der Anbieter selbst maßgeblich in dem Fonds investiert ist und bleibt – das garantiert die Interessensgleichheit mit unseren Kunden, und zugleich unterstreicht es das Vertrauen des Bauträgers in das eigene Vorhaben.
Dann geht es weiter: Die beiden Objekte im Fonds entstehen nicht nur qualitätsvoll und in einer überragenden Umgebung – überlegen Sie mal, Bahnhof gleich ums Eck, Neckar, Floßhafen, Ausgehviertel, Bildungscampus und was weiß ich noch alles – sondern sie entstehen nach preisgekrönten Architekten-Entwürfen, also, da entsteht ein absolut einzigartiges Viertel mit hervorragendem Ambiente in einer Top-Umgebung.
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In Heilbronn. Viele Menschen, sicher auch viele Ihrer Kunden, wissen mit diesem Standort nicht so besonders viel anzufangen.
Peter Friedenauer: Deswegen haben wir die Standortanalyse gemacht und als Sonntagsmailing an unseren Kundenstamm versandt. Klar, Heilbronn hat man als Investment-Standort nicht so auf dem Schirm, da denkt man eher an Berlin, München, Frankfurt, Köln, Stuttgart und so. Aber hier in Heilbronn tut sich seit einigen Jahren etwas, und zwar außergewöhnliches. Der Bildungscampus wurde schon angesprochen – und der wird derzeit noch deutlich erweitert. In diesem Zusammenhang muss man das seit Jahren sehr intensive Engagement der Dieter-Schwarz-Stiftung (Lidl + Kaufland) nennen: Sie ist federführender Initiator des Bildungscampus und vieler anderer interessanter Projekte der Stadtentwicklung, auch der „experimenta“. Und als neuestes Projekt soll jetzt hier Europas größtes Zentrum für angewandte KI entstehen, also das ist wirklich herausragend und wird mit Sicherheit eine Entwicklung anstoßen, die für Heilbronn als Standort enormes Potenzial birgt.
Axel Hermann: Und das geht ja jetzt schon los! Die zwei Eliteuniversitäten TU München und ETH Zürich verlegen bereits Stiftungslehrstühle nach Heilbronn, um bei dieser Entwicklung im Bereich KI unmittelbar beteiligt und vor Ort zu sein.
Aber wenn das alles so dynamisch und attraktiv ist – warum dann ein Fonds zum Geldeinsammeln? Finden sich da nicht genügend Einzelinvestoren, die hier Wohnungen oder Häuser erwerben wollen?
Axel Hermann: Gute Frage. Wahrscheinlich hätte das auch so funktioniert, ja. Es handelt sich ja um einen Spezial-AIF, also erst ab 200.000 Euro investierbar. Wer so viel Geld investieren kann, könnte sich vermutlich auch direkt eine Wohnung kaufen. Andrerseits haben Sie dann mehr Aufwand. In diesem Fall handelt es sich um einen Globalerwerb durch Kruck & Partner – dadurch hat man einen Preisvorteil, weil man nicht mit Dutzenden Interessenten die Details jedes einzelnen Deals aushandeln muss. Dazu kommen dann so kleinere Nebensächlichkeiten – Du brauchst keine oft zähen Eigentümerversammlungen, Du hast insgesamt weniger Notarkosten, die Anleger zahlen keine Grunderwerbsteuer.
Peter Friedenauer: Und für Kruck & Partner bietet es natürlich auch eine Art Risikostreuung: Es ist ja ein reiner Eigenkapitalfonds – übrigens auch noch etwas, was uns sehr gut gefällt! – und Kruck & Partner bleibt maßgeblich beteiligt. Nur eben an der Seite anderer Investoren, so dass viel Kapital dann wieder für andere Projekte oder Investments zur Verfügung steht. Und die Vorteile eines Direktkaufs in Bezug auf Steuer, Abschreibungen und so fort, verschwinden über die Laufzeit des Fonds ja im Prinzip wieder, weil Sie dann letztlich da auch keine Steuer zahlen.
Sie haben das Thema Finanzierung angeschnitten. Ist es für die Rendite nicht ein deutlicher Nachteil, wenn überhaupt kein Fremdkapital zum Einsatz kommt?
Axel Hermann: Auf den ersten Blick scheint es so zu sein. Ohne Leverage, also ohne Hebelwirkung durch das eingesetzte Fremdkapital, das sieht nach mäßiger Rendite aus. Andrerseits haben Sie so halt auch kein Leverage-Risiko. Und in Zeiten relativ hoher Zinsen und Zinsschwankungen ist das ein nicht zu unterschätzendes Risiko. Und so wie der Fonds konzipiert ist, haben Sie da halt einen sehr schmalen Weichkostenanteil, und außerdem kaum Verwaltungsaufwand im Gegensatz zu einem Direktkauf einer Eigentumswohnung.
Peter Friedenauer: Ich glaube, der alleinige Blick auf die Kapitalrendite während der Laufzeit ist für diesen Fonds nicht so zielführend. Der entscheidende Punkt ist die Chance auf erhebliche Wertsteigerung – weil die Gesamtentwicklung in Heilbronn eben so dynamisch ist und noch viel an Dynamik zulegen wird, grade auch auf dem Wohnungsmarkt. Der Quadratmeterpreis, der im Fonds jetzt angesetzt ist, von 5.600 Euro, liegt jetzt schon deutlich unter dem Niveau des näheren und weiteren Umfeldes, wo teilweise 7.000 und 8.000 Euro gezahlt werden – hier steckt enormes Wertsteigerungspotenzial. Wenn man es so herum betrachtet, sind die jährlichen Ausschüttungen „nur“ ein zusätzliches Sahnehäubchen.
Jetzt wurden sowohl die Fondskonzeption als auch der vergleichsweise niedrige Quadratmeterpreis angesprochen – ist das in Ihren Augen eine solide Kalkulation? Schließlich handelt es sich um den ersten Spezial-AIF von Kruck & Partner. Wie können die so günstig sein?
Axel Hermann: Das ist einfach grundsolider Mittelstand. Bauen und Verkaufen tun sie bei Kruck & Partner ja nicht zum ersten Mal, nur zum ersten Mal in dieser Form. Und wenn Sie auf die Referenzprojekte der Firma schauen – da stimmt einfach die Kostenkontrolle und die Effizienz, die hängen sich in ihre Projekte wirklich rein.
Wenn die Entwicklung von Heilbronn so dynamisch weitergeht, wie Sie annehmen, werden ja in Zukunft wahrscheinlich noch einige interessante Investmentmöglichkeiten in Stadt und Region auf den Markt kommen. Warum sollte man als Anleger diese Entwicklung nicht in Ruhe abwarten und bei einer späteren Gelegenheit zugreifen?
Peter Friedenauer: Dass hier noch viele weitere interessante Anlagemöglichkeiten entstehen, glaube ich definitiv. Das attraktive am jetzigen Zeitpunkt ist, dass wir sozusagen rechtzeitig dran sind, dass wir noch am Anfang einer Entwicklung stehen. Und Sie wissen ja, wie das ist: Wenn der Zug dann mal ins Rollen kommt, springt jeder auf, die Preise ziehen überproportional an, der Einstieg wird teurer, die Margen enger… Ich denke, jetzt ist einfach ein sehr guter Moment für genau dieses Immobilieninvestment.
Wir danken für das Interview und wünschen viel Erfolg im Vertrieb dieses interessanten Projektes!
(Die Fragen stellte J.M. Weise)
Juli 2024
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