Expertenmeinung Immobilien – robuste Steigerungen bei weniger Transaktionen

Die DWS und der Europachef Immobilien: Interview im Handelsblatt

Handelsblatt, Ausgabe vom 1. Oktober 2025

Bei der DWS handelt es sich um einen börsennotierten Vermögensverwalter mit über 1 Bio. EUR verwaltetem Vermögen. Sie gehört damit zu den europäischen Schwergewichten in der Vermögensverwaltung. Wer hier leitend tätig ist, kann nicht auf Hoffnungen und Intuitionen vertrauen, sondern arbeitet mit Daten und Fakten und handelt strategisch.

Seit 1998 leitet den Bereich „Europa-Immobilien“ Clemens Schäfer. Er gab vor wenigen Tagen dem Handelsblatt ein Interview, das wir Ihnen im Folgenden aufbereiten, angereichert mit unseren eigenen Erfahrungen und Analysen.

1. Es belebt sich – in ausgewählten Sektoren

Der Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren generell eine Krise durchlaufen. Gesellschaftliche Veränderungen, Veränderungen im Bereich Produktion, Dienstleistung und Verwaltung, Verlagerungen von Arbeitsplätzen – all das sind ständige Entwicklungsprozesse. Sie haben allerdings, so Schäfer, durch die Corona-Pandemie eine Beschleunigung erfahren.

Derzeit lässt sich allerdings beobachten, dass die AAA-Lagen in allen Bereichen deutliche Mietsteigerungen erfahren: Das gilt sowohl für arbeitsplatznahes Wohnen in besten Vierteln, Dienstleistungsangebote und Handel in innerstädtischen Bereichen wie auch moderne Büroflächen mit guter Erreichbarkeit.

Illustration zu Immobilienmarkt und globalem Wachstum – symbolisch für Investitionen, Standortqualität und Marktchancen.

Es sind die großen Transaktionen, also Immobilienpakete im Bereich über 100 Mio. EUR, bei denen sich laut Schäfer momentan wenig bis gar nichts tut. Und, wie eigentlich zu jeder Zeit, außer in der Niedrigzins-Boom-Dekade bis 2022, die in die Jahre gekommenen Immobilienbestände in B-Lagen. Dort sind durchaus Leerstände – teilweise auch zunehmende Leerstände – zu beobachten.

Lage, Lage, Lage, so war und ist von jeher das Credo im Hause Hörtkorn Finanzen. Beste Qualität in besten Lagen durchläuft konjunkturelle, gesamtwirtschaftliche Dellen, verfügt aber langfristig nahezu ohne Einschränkung über das beste Wertschöpfungsmodell. Deswegen gilt unser Fokus bei der Objektauswahl – egal ob im Bereich Wohnen, Handel oder Büro – zuerst denjenigen Anbietern, die nachweislich für Qualität stehen. In einem zweiten Schritt prüfen wir die konkrete Lage und die Konzeptumsetzung.

2. Großinvestoren strukturieren um – wichtig, zu verstehen!

Ein wesentlicher langfristiger Werttreiber für das Marktgeschehen in allen Immobiliensegmenten sind die institutionellen Großinvestoren. Die bewegen hohe Beträge zwar langsam aber gleichermaßen strategisch.

Sie haben laut Schäfer in den vergangenen Jahrzehnten aufgrund der Nullzinspolitik große und in der Rendite profitable Immobilienpositionen in ihrem Portfolio aufgebaut. Diese Positionen werden nach Angaben Schäfers momentan aufgrund der veränderten Zinssituation einer kritischen Revision unterzogen. Die großen Investoren agieren daher zurückhaltend bei Neukäufen (vor allem im Segment über 100 Mio. Euro Kaufpreis), was den Markt in diesem Segment bei den Transaktionen mithin noch keine Impulse gibt.

Ein wichtiger Punkt, den Schäfer in diesem Zusammenhang anführt: Die Immobilien (Geschäfte) an sich wären interessant, die Mieten steigen i.d.R. attraktiv, die Profitabilität der Deals ist im Langfristvergleich sehr attraktiv und eigentlich auch mehr als doppelt so lukrativ im Ankauf wie noch vor 3 Jahren. Aber aus strategischen Gründen herrscht hier weiterhin Kaufzurückhaltung bei den für dieses Segment wichtigen, institutionellen Investoren, die Projekte mit 100 Mio. Euro umsetzen.

Wir sprechen in diesem Zusammenhang gerne von Sondersituationen. Denn es sind nicht selten institutionelle Anleger, die attraktive Immobilien aus (rein) strategischen Gründen aus ihrem Bestand nehmen möchten. Hier entstehen Einkaufs- und Renditemöglichkeiten, bei denen Privatanleger aufhorchen sollten! Wir bemühen uns stets um eine Marktpräsenz, die uns für die Vermittlung solcher Deals in Position bringt.

ANMERKUNG: Aktuell haben wir genau eine solche Situation auf der Zielgeraden der Platzierung – allerdings in den USA und nicht in Deutschland. Falls Sie den Deal – US Treuhand UST XXVI – noch nicht angesehen haben, empfehlen wir eine zeitnahe Kontaktaufnahme mit uns.

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3. Deutschland, günstig Einkaufsland?

Was für Schäfer ungewöhnlich und neu ist an der derzeitigen Immobilienmarkt-Situation, ist das hohe Interesse ausländischer Großinvestoren. Ob Asien, vorderer Orient oder USA: Zahlungskräftige Portfolioverwalter drängen zunehmend in die verschiedenen deutschen Marktsegmente. Schäfer sieht darin eine Folge der US-amerikanischen Zoll- und Außenhandelspolitik. Denn die entstandene Unsicherheit lasse Investoren nach geeigneten stabilen Alternativen Ausschau halten. Hinzu komme das von der Politik auf den Weg gebrachte Investitionspaket, das auch im Ausland als Motor einer positiven zukünftigen Entwicklung angesehen werde. Schäfer sieht daher für die mittelfristige Perspektive eine für jetzt agierende Investoren attraktive Perspektive, da sie von den kommenden Wertsteigerungen am meisten profitieren würden.

Deutschlandkarte mit internationalen Währungen – Symbol für globale Investitionen.

Auch wenn wir, wie die meisten Unternehmen, gern weniger Bürokratie und formaljuristische Alltagsquälereien begrüßen würden, so wird international jedoch durch die Entwicklung der USA unter Trump Europa als zuverlässiger und rechtsstaatlich robuster im Wettbewerbsvergleich wahrgenommen. Genau das lässt langfristig Mittelzuflüsse von internationalen, institutionellen Investoren in Europa und vor allem in Deutschland erwarten. Das bietet aktuell nach Meinung von Herrn Schäfer attraktive Einkaufgelegenheiten in verschiedensten Segmenten des Immobilienmarktes. Man sollte sich die noch etwas konfusen Rahmenbedingungen zu eigen machen und die daraus resultierenden, attraktiv erscheinenden Einkaufspreise nutzen, so könnte man ein Zuversicht vermittelndes Fazit ableiten.

Fazit:

Der Bereich, der bei uns meist im Fokus steht, liegt in aller Regel unterhalb der 100-Mio.-EUR-Schwelle. Großinvestoren hingegen agieren meist darüber. Aber es liegt für uns auf der Hand, dass ein erhöhtes Transaktionsvolumen in egal welchem Bereich positive Auswirkungen auf die anderen Bereiche haben wird, im Sinne von steigender Nachfrage und steigendem Preisniveau. Wir schließen uns daher der Einschätzung von Clemens Schäfer an. Die Kunst und gleichermaßen Herausforderung liegen für Investoren wie so oft darin, dass man in einem noch heterogenen Umfeld die Gelegenheit für sich erkennt und wahrnimmt und die noch gemäßigten Kaufpreise im Einkauf versucht vorteilhaft zu nutzen. Wenn die Prognosen zutreffend sind, werden beim Exit wieder homogenere Meinungen die Märkte dominieren, die Nachfrage viel größer sein und folglich die Preise gestiegen sein. Um daran möglichst gut zu partizipieren, sollte man im Grunde genommen versuchen, etwas zu früh zu sein. Das ist allemal besser als zu spät zu sein. In dem Kontext sei zu erwähnen, dass Herr Schäfer in seinem Interview sogar von einer interessanten Situation im Marktumfeld spricht, wie man „sie nur alle zehn Jahre erlebt“.

Da wir im Grunde genommen permanent im In- und Ausland attraktive Anbieter und Projekte für unsere Investoren identifizieren und zugänglich machen, können Sie gern jederzeit auf uns zukommen, um Investments für Ihr Portfolio auszusuchen, die von dem Trend, den Herr Schäfer beschreibt, überproportional profitieren können. Wir freuen uns, von Ihnen zu hören oder zu lesen.

Geschäftsführer von Hörtkorn Finanzen - Herr Friedenauer

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12. Oktober 2025

*gemäß Prognoserechnung

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Die DWS und der Europachef Immobilien: Interview im Handelsblatt

1. Es belebt sich – in ausgewählten Sektoren

2. Großinvestoren strukturieren um – wichtig, zu verstehen!

3. Deutschland, günstig Einkaufsland?

Fazit:

HL Invest neustädter, Gießen

ILG Fonds Nr. 45

US Treuhand UST XXVI

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