Wenn Platzierung und Bewirtschaftung ineinander übergehen – die konkrete Chronologie zum US Treuhand Fonds UST XXVI

In der Theorie durchläuft ein geschlossener Fonds nacheinander (und voneinander abgrenzbar) die Phasen Konzeptionierung – Platzierung – Bewirtschaftung – Liquidierung. Die Praxis stellt sich jedoch oft anders dar.

Wir lassen Sie daher im Folgenden ein wenig hinter die Kulissen des US Treuhand-Fonds UST XXVI mit den zwei Objekten Three Ravinia & Ballantyne-Tower blicken, weil er bemerkenswerte Besonderheiten für die Platzierungsphase mit sich bringt / brachte – wie es sie in diesem Ausmaß nicht bei jedem Fonds, aber vereinzelt eben doch bei quasi jedem Fonds gibt!

Die erste Phase – vor der Fondsauflage: “Im Einkauf liegt der Gewinn“

Der Initiator versucht ein Zielinvestment zu finden, dessen Einkaufspreis attraktiv wirkt. Man ist überzeugt, dass die zukünftigen Entwicklungen im Weltgeschehen positiv auf die Wertentwicklung des eingekauften „Assets“ wirken bzw. die eingekauften „Assets“ robust gegenüber den prognostizierbaren Rahmenbedingungen sein werden.

KONKRETES BEISPIEL ANHAND DES US TREUHAND-FONDS UST XXVI

Spätes Frühjahr 2023: Das Entstehen einer Sondersituation:

Lothar Estein als US-Immobilienmarktinsider bekommt mit, dass Blackstone, der größte institutionelle Immobilieninvestor der Welt, in einem milliardenschweren Wohnimmobilienpaket aus portfoliokosmetischen Gründen die einzige im Paket enthaltene Büroimmobilie veräußern will. Nicht, weil sie nicht einträglich wäre, sondern weil sie nicht zum Gesamtportfolio passt. Das soll möglichst schnell und „off market“, also ohne viel Aufsehen zu erregen, über die Bühne gehen. Es handelt sich also um eine der Sondersituationen, die wir bei Hörtkorn Finanzen so sehr mögen!

Die Büroimmobilie namens Three Ravinia hat Estein bereits vor einigen Jahren eingehend analysiert, für erstklassig befunden und sie nicht gekauft, weil der Preis im Auktionsverfahren zu hoch war. Der jetzt im Raum stehende Preis ist niedriger und so bietet Herr Estein sich dem Institutionellen Großinvestor als zügig handlungsfähiger Käufer an.

Herbst 2023: Der Deal kommt zustande

Aufgrund seines schnellen Handelns und seiner unmittelbaren Zahlungsfähigkeit bekommen Lothar Estein und seine Vor-Ort-Partner den Zuschlag, und das zu enorm attraktiv erscheinenden Bedingungen. Der Kaufpreis beträgt 175 Mio. USD bzw. das 9,9-fache der Jahresmiete, obwohl die Wiederherstellungskosten für dieses Objekt bei über 400 Mio. USD lägen. Zudem kann eine langfristige Bankfinanzierung übernommen werden, mit Zinskosten, die mehr als 2% p.a. unter den aktuellen Marktzinsen liegen.

Aus einer Immobilie soll ein Fonds für deutsche Investoren werden. Anforderungen: Fondskonzeption, Prospektierung und Genehmigungsverfahren bei Aufsichtsbehörden

Die üblichen Planungs- Konzeptions- und Genehmigungsprozesse dauern lange, sind aufwändig und leider auch kostspielig. Die Regulierung des Beteiligungsmarktes seit 2013 stellt Qualitätsstandards im Sinne des Endverbrauchers sicher, bringt jedoch viel Aufwand und Zeitbedarf mit sich. Zwischen dem Ankauf eines Objektes und einem konkreten Angebot vergehen standardmäßig mindestens 6 Monate. So auch in unserem konkreten Beispiel.

Fallbeispiel US Treuhand Fonds UST XXVI

Schon im Vorfeld des Immobilienkaufs, der noch auf eigene Rechnung erfolgen musste, ist für Herrn Estein als Mitbegründer und Einkäufer der US Treuhand klar: Dieses Objekt eignet sich gut für die Beteiligung von deutschen Privatanlegern mittels eines vollregulierten AIF.

Deutsche Anleger lieben Planungssicherheit und sind eher vorsichtig. Da das Objekt günstig eingekauft wurde und langfristige Mieter hat, lässt selbst eine konservative Kalkulation für einen vollregulierten deutschen Fonds eine 5,25% Ausschüttung p.a.* (nach allen Fondskosten) zu.

Kopf mit vielen Denkblasen drum herum, stellt die Suche nach der Konzept Idee dar.

Zwischen Esteins Firma in den USA und der US Treuhand werden die konkreten Eigentumsverhältnisse im zukünftigen Fonds festgelegt, die US Treuhand in Frankfurt erstellt alle benötigten Unterlagen und sorgt für die Genehmigung durch die Aufsichtsbehörde BaFin.

Wenn der Fonds genehmigt ist, muss der Vertrieb und der Endkunde an Bord geholt werden. Im Februar 2024 ist der Vertriebsstart des vollregulierten Fondsangebotes

Geschäftlicher Händedruck zwischen als Symbol für die Einigung zur Unterzeichnung eines Vertrags oder einer Vereinbarung.

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Nachdem die Genehmigung der BaFin erteilt ist, werden den Vertrieben Unterlagen zugeschickt, Vertriebsvereinbarungen verhandelt und manches Mal Kontingente vereinbart. Insgesamt geht es anfangs um ein Platzierungsvolumen von gut 53 Mio. USD.

Prüfprozess des Fondsangebotes in unserem Hause:

Wir unterziehen Fondsangebote einer gründlichen Prüfung und sprechen nur für einen Bruchteil der Angebote am Markt Empfehlungen aus. Bei der US Treuhand konzentriert sich die Prüfung auf das konkrete Angebot, weil der Initiator schon positiv geprüft ist und eine einredefreie Leistungsbilanz vorweist.

Wir von Hörtkorn Finanzen erkennen und wertschätzen insbesondere die Sondersituation, die zu dem attraktiven Einkaufspreis der Immobilie zum 9,9-fachen der Jahresmiete geführt hat. Daraus resultiert ein robustes Basisszenario für Fondsinvestoren mit rd. 13% jährlicher Zielrendite.

Effektiver Vertriebsstart nach unserer Due Diligence

Auch wenn die Zeichnungen daraufhin nach und nach anlaufen, bleibt eine objektiv angebrachte Euphorie bei Kunden und Dynamik in der Platzierung am breiten Markt aus. Wir bei Hörtkorn Finanzen platzieren von Anfang an kontinuierlich jeden Monat, und zwar vor allem mit unseren langjährigen Kunden, die regelmäßig auch schon eigene Erfahrungen mit US Treuhand und uns gesammelt haben.

Gleichwohl merken auch wir: Interessenten fragen anfangs nach einem Haken, weil die Zahlen zu gut scheinen, um wahr zu sein. Später dann in der Platzierungsphase wird übrigens nach dem Haken gefragt, weil der Fonds so lange am Markt investierbar ist. 😉

Längere Platzierungszeit = Monitoring & Blicke hinter die Kulissen

Genau genommen bedeutet eine schnelle Platzierung, dass Anleger dem Versprochenen (den Prognosen) vertrauen müssen. Wenn es quasi kein Zurück mehr gibt, weil man investiert ist, muss man dann erst sehen, ob den Worten Taten folgen und die Analysen auch mit Rendite bestätigt werden.
Ein Vorteil langer Platzierungszeiten ist demgegenüber, dass wir und auch Interessenten und Anleger manchmal schon sehen können, ob Prognosen greifen, noch bevor „der Zug abgefahren ist“, also der Fonds für Neuzeichner geschlossen.

Bei unserem Fallbeispiel führt dieses zu einer USA Reise, in der wir vor Ort die Gelegenheit nutzen auch persönliche Eindrücke von der Immobilie, ihrer Lage, dem Zustand, dem Ambiente und der Frequentierung zu bekommen. Auch können wir ausführlich mit Lothar Estein über das Zustandekommen des Deals und seiner Einschätzung zur Lage in den USA sprechen.

Peter Friedenauer, Hörtkorn Finanzen & Lothar Estein, US Treuhand

Die gewonnenen Eindrücke bestätigen, was wir aus der eingehenden Analyse der Fonds- und Objekt-Daten abgeleitet hatten:

Hier handelt es sich um die außergewöhnliche Frucht einer Sondersituation.

Um das für unsere Kunden noch deutlicher zu transportieren, organisieren wir ein exklusives und ausführliches Webinar mit Lothar Estein. Die Platzierungsdynamik nimmt daraufhin deutlich zu. Nahezu alle Teilnehmer des Webinars investieren anschließend.

Anfang 2025: Erste Bewertung der Immobilie Three Ravinia

Meist erfolgt die erste Neubewertung einer Fondsimmobilie, wenn der Fonds schon nicht mehr investierbar ist. Bestandsanleger erfahren, welche Wertentwicklung es gibt und wie diese ausfällt. Da der Fonds Anfang 2025 noch für Neuzeichner geöffnet ist, entsteht eine weitere Sondersituation. Die erste neue Bewertung der Immobilie ergibt bereits eine signifikante Wertsteigerung: von 175 Mio. USD Kaufpreis auf 204 Mio. USD. Da die Wertsteigerung der gesamten Immobilie auf den Eigenkapitalanteil der Investoren überproportional wirkt, bedeutet es rund 47% Wertsteigerung auf das Eigenkapital der Fondsanleger, die schon investiert sind und eine stille Reserve für alle, die noch beitreten wollen!

Mehr als 53 Mio. USD Platzierungsvolumen sind eine ganze Menge, daher ist immer noch ein Restvolumen offen. Das verwundert manchen Anleger, kann ihn aber gleichzeitig freuen – denn die prognostizierte Wertentwicklung wird bereits sicht- und dokumentierbar, während die Einstiegskonditionen immer noch die des ursprünglichen Einkaufs, also aus dem Spätsommer 2023, sind.

Wenig später konkretisiert sich die von US Treuhand angekündigte Anbindung eines weiteren Objektes für den Fonds. Bei Interessenten sorgt so etwas immer für eine gewisse Zurückhaltung. Denn solange wir das zweite Objekt aus aufsichtsrechtlichen Gründen noch nicht benennen dürfen, wollen viele Menschen abwarten, bis es 100% Fakten gibt. Das ist zwar verhaltenspsychologisch nachvollziehbar, jedoch manchmal fatal. Wenn dann nämlich auch die letzten Fakten vorliegen, stürzen sich alle Interessenten auf den Fonds und ein Windhundrennen kann für unangenehme Platzierungsdynamiken sorgen.

Frontalansicht des Ballantyne Towers in Charlotte (North Carolina).

August 2025: Zweites Objekt in Anbindung

Als im August die Anbindung des zweiten und letzten Objektes für den Fonds von der US Treuhand offiziell verkündet wird, steigt die Nachfrage sprunghaft an. Denn nun liegt es auf der Hand, warum die Platzierungsphase nicht längst beendet und der Fonds immer noch zeichenbar ist: Für das zweite Objekt war und ist weiteres Eigenkapital erforderlich.

Für uns dabei besonders erfreulich: Aufgrund des wesentlich niedrigeren Fremdkapitalanteils im zweiten Objekt ergibt sich aus der Vergrößerung des Fondsvolumens und der Einbindung des zweiten Objektes nicht nur eine gewisse Risikomischung, sondern auch und sogar eine Stabilisierung der Renditeprognose des Fonds!

Die Zielgerade der Platzierung – meist durch Hektik geprägt, alle wollen zum Zug kommen

Konkret für US Treuhand UST XXVI – Oktober 2025: Eigentlich schon zu spät, aber es ist doch nicht zu spät.

Nachdem das zweite Objekt bekannt ist, beginnt ein Run auf das Produkt. Wir beobachten schon länger, wie die meisten Wettbewerber unsere Mailingtexte abschreiben und nun auch auf den Zug aufspringen. Es bricht eine Nachfragewelle aus. Der Fonds ist praktisch vollplatziert und wird aus dem freien Vertrieb genommen, noch bevor die aktualisierte Werbebroschüre offiziell eingesetzt werden darf. Das war nämlich erst am Nachmittag des Freitags vor 9 Tagen. Weiter unten finden Sie einen Link auf einen Download dieser aussagekräftigen Broschüre, die Markt, Lagen, Objekte, Mieter und Initiator sehr gut beschreibt und nachvollziehbar macht, warum wir das Angebot für herausragend gut halten.

Die lange Platzierungsphase sollte in diesem konkreten Fall die Anleger weniger wundern als freuen: So lassen sich die im Vorhinein getroffenen (reinen) Prognosen bereits anhand eines Zeitraums von eineinhalb Jahren verifizieren. Da wir in dem Fonds über 20 Mio. USD mit unseren Kunden investieren, haben wir ein Kontingent bei US Treuhand sichern können. Hörtkorn Kunden ist es daher noch möglich, diesen exklusiven Fonds zu den Konditionen einzukaufen, die im Grunde genommen teilweise schon über 2 Jahre zurück liegen. Dafür ist nun allerdings zügiges Handeln notwendig.

Es ist, theoretisch gesprochen, das Überlappen von Platzierungs- und Bewirtschaftungsphase, das in diesem Fall dem Anleger ganz besondere Möglichkeiten beschert und viel mehr Planungssicherheit geben kann, als wenn man nur den Prognosen eines Initiators im Prospekt vertrauen müsste.

Daher halten wir also noch einmal die konkreten Eckdaten fest.

Die US Treuhand-Fonds XXVI Empfehlung in aller Kürze:

Fondsobjekte: Büroimmobilien Three Ravinia (Atlanta) zum 9,9-fachen und Ballantyne Tower (North Carolina) zum 11,5-fachen eingekauft.
Langfristige Mietverträge mit TOP-Mieterbonitäten.
5,25% p.a. Ausschüttung prognostiziert (in Deutschland steuerfrei, in USA nur 10% Eingangssteuersatz)
rd. 13% p.a. Ø-Gesamtergebnis im Basisszenario bei Verkaufsfaktor 11,5 bzw. 12,5 prognostiziert
Vollregulierter Publikums-AIF bereits ab 21.000 USD (inkl. aller Erwerbsnebenkosten) investierbar.
Lothar Estein bleibt als Ankerinvestor in beiden Objekten mit 21,6 Mio. USD beteiligt.

Ihre Vorteile: Diversifikation in anderen Rechtsraum, anderen Wirtschaftsraum, andere Währung.
Bereits rund 47% stille Wertreserve in der Three Ravinia Immobilie, auf die rund 66% des Eigenkapitals des Fonds entfallen
Weiterer Vorteil: Erträge in Deutschland steuerfrei – nur Progressionsvorbehalt

Falls Sie Interesse haben oder die Broschüre erhalten wollen, klicken Sie bitte hier:

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Auch wenn wir noch mehrere Millionen Volumen gesichert haben, so sollten Interessenten zügig handeln, da erfahrungsgemäß die Dynamik in der Nachfrage mit dieser Email deutlich zunehmen wird.

Für den direkten Kontakt zu uns können Sie das Kontaktformular oder das Telefon (+49) 07131 949-206 wählen.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

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19. Oktober 2025

*gemäß Prognoserechnung

Es handelt sich um eine unverbindliche Werbeinformation. Diese Informationen ersetzen nicht den jeweiligen Verkaufsprospekt. Sie enthalten lediglich Hinweise auf wesentliche Merkmale der Finanzanlagen, die angeboten werden. Alle Angaben wurden mit äußerster Sorgfalt zusammengestellt. Maßgeblich sind jedoch ausschließlich die jeweiligen, veröffentlichten, ausführlichen Emissionsunterlagen (Emissionsprospekt, Basisinformationsblatt bzw. Vermögensanlagen-Informationsblatt sowie evtl. Nachträge). Diese deutschsprachigen Unterlagen können bei Hörtkorn Finanzen GmbH über die unten angegebenen Kontaktdaten kostenlos angefordert werden.

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Risiken: Der Erwerb einer Finanzanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Rendite oder der Ertrag, desto größer das Risiko eines Verlustes. Risikofaktoren sind z.B. höhere Kosten als kalkuliert; negative Prognoseabweichungen; geringere Verkaufserlöse bzw. Einnahmen; Änderungen der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen; u. U. Fremdwährungsrisiken.

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