Im Einkauf liegt der Gewinn

Nun haben wir provokant diese Aussage erst einmal in Frage gestellt. Gleichwohl ist der Einkaufspreis bedeutsam, vor allem bei der relativen Attraktivität eines konkreten Deals, den man macht. Wenn es einem möglich ist, weniger zu zahlen und vergleichbare Substanz zu bekommen, kauft man sich Wettbewerbsvorteile ein, die sich an vielen Stellen der Laufzeit eines Investments als hilfreich erweisen.

Wenn es gelingt, einen geringeren Kaufpreis zu zahlen, als es scheinbar in anderen, vergleichbaren Transaktionen der Fall ist, liegt die Frage nahe, wie es dazu kommt.

Schauen wir uns die beiden Punkte konkret anhand der neustädters an. Das ist das empfohlene Nahversorgungszentrum in Gießen, das beim aktuellen Hannover-Leasing-Fonds zum 10,4-fachen der Jahresmiete eingekauft werden konnte.

Analyse Kaufpreise im Marktumfeld Ende 2025

Anbei finden Sie eine Übersicht, deren Datenbasis hauptsächlich aus einer validen Immobilienmarktanalyse von BNP Paribas Real Estate zum deutschen Immobilienmarkt vom 30.09.2025 resultiert. Sie sehen, dass die üblichen Kaufpreisfaktoren sowohl an A-Standorten als auch an B-Standorten für die als Vergleichsgröße in Frage kommenden Nutzungsarten erheblich höher liegen als die 10,4-fache Jahresmiete, was einer Ankaufrendite von 9,62% p.a. entspricht.

Chart zu Spitzenrenditen (Netto) nach Objektarte in Deutschland

Da das „urbane Versorgungszentrum“ noch keine für Statistiken relevante, etablierte Nutzungsart ist, muss differenziert werden. Da es sich um eine Mischung aus Nahversorgungszentrum, Büros und Einkaufszentrum handelt, sollte man wohl einen Mischwert der angegebenen Kaufpreismultiplikatoren (KPM) als Vergleichsgröße zugrunde legen.

Segment	A-Standorte: KPM	Ankaufrendite	B-Standorte: KPM	Ankaufrendite
Wohnimmobilien	ca. 28–30x	3,45%	ca. 20–23x	4,65%
Büroimmobilien	ca. 22–23x	4,44%	ca. 17–20x	5,41%
Logistikimmobilien	ca. 22–23x	4,44%	ca. 18–21x	5,41%
Nahversorgungszentren	ca. 20–22x	4,76%	ca. 17–20x	5,41%
Shoppingzentren	ca. 16–18x	5,88%	ca. 12–14x	7,69%

Selbst wenn wir nicht die A-, sondern die B-Standort-Multiplikatoren der drei Segmente gleichgewichtet zugrunde legen, zeigt sich, dass es zu einem Multiplikator vom 16,7-fachen der Jahresmiete käme. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass Investoren des neustädters durch den Einkauf zum 10,4-fachen von Anfang an schon mit beträchtlicher stiller Wertreserve gegenüber dem repräsentativen Wettbewerb zu starten scheint.

Balkendiagramm Ankaufrenditen A-Standorte unterschiedlicher Nutzungsarten

Balkendiagramm Ankaufrenditen B-Standorte unterschiedlicher Nutzungsarten

Überproportionaler steuerfreier Gewinn

Experten prognostizieren plausibel, dass sich die Märkte für diese Nutzungsform des urbanen Versorgungszentrum positiv entwickeln werden. Das führt dann dazu, dass beim Verkauf aus dem Einkaufsvorteil eine entsprechende Überrendite erzielt werden kann. Weil das Konzept des Fonds als Vermietung und Verpachtung strukturiert ist, wird der Verkauf planmäßig ab dem zehnten Jahr steuerfrei erfolgen. Diese heute durch den Einkauf erreichte stille Wertreserve wird dann zum Ablauf des Fonds schlussendlich komplett steuerfrei vereinnahmt werden.

Sicherheitspuffer – auskömmliche Rendite trotz negativer Entwicklung

Wie Sie aus anderen E-Mails wissen, waren wir vor Ort und haben natürlich das Projekt der Hannover Leasing umfassend geprüft. Wir kamen zu dem Schluss, dass die Planungsannahmen des Prospektes im mittleren Szenario keineswegs übertrieben sind. Vielmehr sticht ins Auge, dass das Basisszenario des Prospektes für dieses Objekt an exponiertem Standort mit robuster Multi-Tennant-Struktur, zu der unter anderem APCOA (marktführender Parkflächenbetreiber = ca. 25 % der Mieteinnahmen), die Drogerie Müller, PENNY, IKEA, die DRK-Kita, H&M, Decathlon und die FitX Gruppe als namhafte Ankermieter gehören, mit einem Exit-Multiplikator von nur 9,6-fach zu der oben genannten Rendite von rund 7 % p.a.* vor Steuern beim Anleger führt. Konzeptionsbedingt verbleiben dem Anleger auch mit Berücksichtigung einer Maximalsteuerbelastung mehr als 5 % p.a. Nettogewinn beim Basisszenario.*

Sind Betriebs- und Revitalisierungskosten mögliche Renditefresser?

Nun könnte der kritische Betrachter auf die Idee kommen, der kalkulatorische Abschlag beim Exit-Multiplikator habe seinen Ursprung vielleicht darin, dass bei den Betriebskosten gespart und ggf. ein Verkauf mit sozusagen abgenutzter Immobilie einkalkuliert wird. Wir können das in unserer Analyse nicht ableiten – im Gegenteil. Die 20,50 Euro pro Quadratmeter pro Jahr Instandhaltungsmaßnahmen, in Summe rund 1 Mio. Euro p. a. für das Objekt erscheinen auskömmlich. Umso mehr gilt das, weil das Objekt für über 40 Mio. Euro in den letzten Jahren top in Schuss gebracht wurde. Ebenso erscheint die Annahme von 130 Euro je Quadratmeter Baukostenzuschuss bei Neuvermietungen seriös kalkuliert. Die nur 2 % Inflation im unterstellten Basisszenario liegen unter der Annahme unseres Kapitalmarktstrategen Stefan Schrader, der von erhöhter Inflation in der kommenden Dekade überzeugt ist. Eine steigende Inflation würde den Cashflow und die Objektrendite aufgrund der indexierten Mietverträge mit wachsen lassen.

Im Verkauf liegt also der (weitgehend steuerfreie) Gewinn

JA, genau so ist es!

Bevor wir allerdings fokussiert auf den Gewinn schauen, werfen wir noch einmal einen Blick auf die Wirkung des Risikopuffers aus dem attraktiven Einkauf. Anbei sehen Sie die prospektierten drei Pflichtszenarien, die der Initiator für die Investoren kalkuliert hat.

Tabelle Rückflussprognose HL Invest neustädter, Gießen

Beachtlich finden wir, dass selbst bei

A) einem Verkauf zum 7,6-fachen (das entspricht einer Ankaufrendite für den theoretischen späteren Käufer von sagenhaften 13,16 % p.a.)

B) einem Szenario, das eine schwere Dauerwirtschaftskrise unterstellt, was zu 0 % Inflation führt und dass

C) trotzdem mit erheblich gestiegenen Betriebskosten einhergeht …

… Investoren immer noch knapp 30 % Gewinn nach Kosten vor Steuern erzielen würden. (pessimistisches Szenario)

Diagramm Rückflussprognose HL Invest neustädter, Gießen

Nun zum Basis- und positiv abweichenden Szenario:

Basisszenario – der maßgebliche Referenzfall

Bei Immobilienfonds ist das Basisszenario der zentrale Bewertungsmaßstab und Dreh- und Angelpunkt sämtlicher Prognosen.

Im vorliegenden Fall wird unterstellt, dass das Objekt nach zehn Jahren als solide vermietete, laufend instand gehaltene Multi-Tenant-Immobilie veräußert wird. Der Käufer erzielt dabei eine Ankaufrendite von 10,42 % p. a.

Für die Anleger ergibt sich in diesem Szenario ein Gesamtmittelrückfluss von 178,54 %, der nahezu vollständig aus den laufenden Liquiditätsausschüttungen stammt. Der Exit-Erlös entspricht ziemlich genau der Einlage.

Positives Szenario

Im positiv abweichenden Szenario wird das Objekt zum 11,6-Fachen der kalkulierten Jahresmiete veräußert. Der Erwerber übernimmt die Immobilie damit zu einer Rendite von rund 8,62 % p.a., was auch aus Käufersicht als attraktiv einzustufen ist. Vor diesem Hintergrund erscheint es realistisch, dass Hannover Leasing diesen Verkaufspreis erzielen kann.

Für die Anleger bedeutet dies eine Gewinnsteigerung von rund 31 % auf einen Gesamtmittelrückfluss von 216,41 %. Nach 10 Jahren ist bekanntermaßen die Spekulationsfrist überschritten und Verkaufsgewinne sind steuerfrei.

Zu guter Letzt zeigt sich also, dass ein besonders schöner Teil des Gewinns doch im Einkauf liegt. Der STEUERFREIE GEWINN wird nämlich vor allem gesteigert, da man die Einkaufsvorteile beim Exit monetarisieren kann und dadurch steuerfrei vereinnahmt.