Wo Menschen einkaufen, entstehen Umsätze – und Mieteinnahmen für die Eigentümer der Immobilien. Doch der Onlinehandel hat die Einkaufsgewohnheiten verändert und Teile des stationären Handels unter Druck gesetzt. Leer stehende Ladenlokale und geschlossene Warenhäuser sind mittlerweile kein seltener Anblick mehr.
Allerdings sind davon die verschiedenen Handelsformen ganz unterschiedlich betroffen. Gerade Lebensmittelmärkte und gut aufgestellte Fachmarktzentren erfüllen weiterhin eine wichtige Funktion im Alltag.
Wir werfen heute mit Ihnen einen eingehenden Blick auf das momentane Marktgeschehen und analysieren am Ende kurz anhand eines konkreten Fonds, wie hier die Theorie einer soliden Fondskonzeption in die Praxis umgesetzt wird.
Deutscher Handelsimmobilien-Markt:
Internationale Investoren schauen genauer hin
Am deutschen Markt für Handelsimmobilien werden insgesamt nach wie vor vergleichsweise wenige Käufe abgeschlossen. Aber immerhin: In den ersten neun Monaten 2026 wechselten nach Angaben des Immobilienberaters CBRE Objekte für rund 2,5 Milliarden Euro den Eigentümer. Das sind deutlich niedrigere Zahlen als noch vor wenigen Jahren und bewirkt einen gewissen Preisdruck auf die Objekte.
Frappierend ist dabei das unterschiedliche Verhalten der Anleger: Während Privatanleger Geld aus offenen Immobilienfonds abziehen, halten professionelle Investoren an der Anlageklasse fest. Laut BVI flossen 2025 aus offenen Immobilien-Publikumsfonds netto 7,7 Milliarden Euro ab. Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Anleger erhielten dagegen 4,2 Milliarden Euro neue Gelder.
Speziell bei deutschen Handelsimmobilien berichtet CBRE zudem von einem verstärkten Einstiegsinteresse internationaler Investoren – gerade aufgrund des aktuellen Preisniveaus. Die Zurückhaltung auf der einen Seite trifft damit auf Käufer, die bereits nach attraktiven Gelegenheiten suchen.
Quelle: https://www.cbre.de/en-gb/insights/figures/germany-retail-investment-figures-q3-2026
Dabei wird jedoch genau unterschieden: Ein Warenhaus, ein innerstädtisches Einkaufszentrum oder ein Fachmarktzentrum erfüllen unterschiedliche Aufgaben und folgen ganz unterschiedlichen wirtschaftlichen Gesetzmäßigkeiten.
Für Anleger lohnt sich deshalb der Blick hinter den Sammelbegriff „Handelsimmobilien“: Welche Standorte und Konzepte ziehen derzeit besonderes Interesse auf sich – und warum?
Lebensmittelhandel und Fachmarktzentren im Fokus
Laut JLL entfielen im ersten Halbjahr 2026 insgesamt 60 % des deutschen Transaktionsvolumens auf Fachmarktprodukte:
- 33 % auf Lebensmittelhandel,
- 19 % auf Fachmarktzentren
- und 8 % auf sonstige Fachmärkte.
Der wirtschaftliche Reiz liegt hier im wiederkehrenden Bedarf: Lebensmittel und viele andere Alltagswaren werden regelmäßig gekauft. Selbst in Krisen wie der Corona-Pandemie, ja, in diesem Fall sogar noch deutlich verstärkt durch die Krise, erweisen sich Lebensmittelmärkte als außerordentlich resilient und von der Gesamtkonjunktur unabhängig. Als Hauptmieter können sie zudem Kundenfrequenz für benachbarte Geschäfte schaffen.
Quelle:https://www.jll.com/de-de/newsroom/Investoren-setzen-auf-Lebensmittelhandel-und-Fachmarktzentren
Qualität und Einkaufspreis entscheiden
Investoren prüfen heute sehr genau, welche Immobilien sie erwerben. Professionelle Asset- und Fondsmanager stellten laut JLL im ersten Halbjahr 2026 mit 43 % des Transaktionsvolumens die größte Käufergruppe. Gefragt sind dabei insbesondere langfristig vermietete Objekte – vorausgesetzt, Qualität und Preis stimmen. Bei einzelnen Verkaufsverfahren beobachtet JLL bereits wieder zweistellige Bieterzahlen.
Für Anleger sind deshalb diese vier Fragen entscheidend:
Warendorf: Wenn Kriterien konkret werden
Beim ILG Fonds Nr. 46 haben wir diese Überlegungen in einem Webinar vor kurzem zusammen mit dem Initiator nachvollziehen dürfen:
- Etablierter Standort: Das Fachmarktzentrum in Warendorf besteht seit 2002 und verfügt über ein kaufkräftiges Einzugsgebiet. Sowohl im Kerneinzugsgebiet als auch in den umliegenden Zonen liegt die allgemeine Kaufkraft signifikant über dem Bundesdurchschnitt.
- Günstiger Einkauf: Noch vor wenigen Jahren waren Preise über dem 20fachen der Jahresnettomiete von Objekten weit verbreitet. Beim Objekt Warendorf wurde mit dem 16,2fachen der Jahresnettomiete also ein vergleichsweise günstiger Einkaufspreis erzielt.
- Langfristige Mieterbindung: EDEKA steht als Generalmieter für rund 91 % der Mieteinnahmen. Der Vertrag wurde vorzeitig bis Dezember 2037 verlängert. Für McDonald’s besteht ein separater Mietvertrag. Aufgrund der deutschen Baunutzungsverordnung sind beide Mieter für ihr Segment jeweils quasi Monopolisten in der Region. Selbst wenn sie also das Objekt verlassen würden, käme nur dieser Standort für etwaige Nachmieter in Frage – somit ist hier eine hohe Drittverwendbarkeit gegeben und das Risiko längerer struktureller Ausfälle entsprechend reduziert.
- Erfahrener Anbieter mit gutem „Standing“: Die ILG bringt rund 40 Jahre Erfahrung mit Handelsimmobilienfonds mit.
Eine zusätzliche Besonderheit liegt im erbschaftsteuerlichen Übertragungswert von derzeit rund 27 % der Beteiligungssumme. Das kann die Beteiligung auch im Hinblick auf eine spätere Vermögensübertragung interessant machen.
Unser Fazit: Chancen erkennen, bevor die Stimmung dreht
Die gegenläufigen Geldströme legen ein bekanntes Muster nahe: Viele Privatanleger ziehen sich nach schwierigen Jahren aus Immobilienfonds zurück, während institutionelle Anleger weiter und zum Teil auch neu investieren – ein Muster, dass von den Aktienmärkten bekannt ist: Stimmung und jüngste Kursentwicklungen führen häufig zu zyklischen Entscheidungen.
Sachwerte leben hingegen von einem gewissen antizyklischen Vorgehen. Deshalb lädt die gegenwärtige Marktphase bei den Handelsimmobilien zu einem genaueren Blick ein: Welche Qualität lässt sich heute zu welchem Preis erwerben?
Bei ausgewählten Handelsimmobilien ergeben sich daraus momentan interessante Einstiegsmöglichkeiten. Der ILG 46 zeigt exemplarisch, worauf es dabei ankommt: einen etablierten Standort, einen günstigen Einstiegszeitpunkt und wirtschaftlich starke Mieter mit langfristiger Stabilität.
Wie diese Grundlagen in Warendorf konkret zusammenwirken und zu einem attraktiven Renditeszenario führen, hat der geschäftsführende Gesellschafter der ILG, Dr. Maximilian Lauerbach, zusammen mit Christian Huber (Leiter Vertrieb) vor kurzem in einem Webinar für unsere Kunden erläutert.
Nutzen Sie doch gerne hinter dem folgenden Link die Gelegenheit, Markt, Immobilie und Fondskonzept aus nächster Nähe kennenzulernen.
Wir wünschen Ihnen einen angenehmen Wochenstart und verbleiben mit besten Grüßen aus Heilbronn.
Peter Friedenauer
Geschäftsführer
Hörtkorn Finanzen GmbH
Für den direkten Kontakt zu uns können Sie das Kontaktformular oder das Telefon (+49) 07131 949-206 wählen.
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