Kurze Einleitung – und theoretische Grundlagen
Der Free Cashflow (FCF) ist eine wesentliche Kennzahl in der Finanzanalyse, die sowohl für Unternehmen als auch für Investoren eine entscheidende Rolle spielt. Er gibt Auskunft darüber, wie viel Geld ein Unternehmen nach Abzug aller Investitionen und operativen Kosten zur Verfügung hat. Der Free Cashflow ist besonders bedeutsam bei der Bewertung von Aktien, Private Equity und Immobilieninvestments, da er nicht nur die finanzielle Stabilität eines Unternehmens oder Projekts widerspiegelt, sondern auch direkt auf die Fähigkeit hinweist, zukünftige Renditen zu generieren.
Schlussfolgerung:
„Vor allem der letztgenannte Punkt „zukünftige Renditen zu generieren“ ist unseres Erachtens von Bedeutung für Investoren, die ein gesteigertes Bedürfnis nach Planungssicherheit haben.“
Die Bedeutung des Free Cashflows für verschiedene Investmentarten
Aktieninvestments
Bei Aktien zeigt ein positiver Free Cashflow, dass ein Unternehmen in der Lage ist, Investitionen zu tätigen, Schulden abzubauen und Dividenden auszuzahlen. Ein solider Free Cashflow stärkt die finanzielle Stabilität des Unternehmens und signalisiert Wachstumschancen und gewährleistet Innovationsfähigkeit, was für Aktionäre attraktiv ist.
Private Equity
Im Private Equity ist der Free Cashflow vor allem wichtig, um Schulden zu tilgen und Expansionen (auch durch Übernahmen) zu finanzieren. Gerade bei mit Krediten finanzierten Projekten ist ein hoher und stabiler Free Cashflow elementar. Banken blicken auf die Solidität der Kapitaldienstfähigkeit, also die Fähigkeit, Zinsen und Tilgungen zahlen zu können. Durch die in der Regel auch mit Krediten finanzierten Zukäufe im Private Equity ist die Fähigkeit, Free Cashflow zu generieren daher auch in dieser Anlageklasse von großer Bedeutung.
Immobilieninvestments
Im Immobiliensektor bezieht sich der Free Cashflow auf die Nettoeinzahlungen aus Mieteinnahmen nach Abzug aller Betriebs- und Finanzierungskosten.
Gerade bei Immobilien ist es oft intuitiv für Investoren üblich (wenngleich nicht monokausal ratsam), wesentlich auf die sogenannten „Wiederbeschaffungskosten“ zu schauen und weniger auf den Free Cashflow. Man orientiert sich also an den Herstellungs- bzw. bei Bestandsobjekten Wiederherstellungskosten für den Sachwert anstatt an dem produzierbaren Free Cashflow.
Kurzum:
Ein positiver Free Cashflow bei Immobilieninvestments ist entscheidend für die langfristige Rendite des Projekts. Er ermöglicht es dem Investor, Schulden schneller abzubauen, Rücklagen für zukünftige Investitionen zu bilden oder bei Neuvermietungen Incentivierungen zu bieten.
Was ist bei den Anlageklassen gleich?
Der Free Cashflow ist in allen der genannten Investmentarten ein Indikator für die finanzielle Gesundheit und die Fähigkeit eines Unternehmens oder Projekts, Wert für seine Investoren zu schaffen. Ein robuster, positiver Free Cashflow bedeutet, dass ein Unternehmen oder Projekt genug Mittel hat, um seine Schulden zu bedienen, notwendige Investitionen zu tätigen und gleichzeitig den Investoren einen substanziellen Mehrwert über stille Reserven aufzubauen. Letztlich werden natürlich Ausschüttungen in der Regel auch aus der freien Liquidität gezahlt.
Besonderheiten und Beispiele bei Aktien Engagements
Es gibt unrühmliche Beispiele, dass Dividenden bei Aktien nicht aus Free Cashflow finanziert werden und es gibt gleichermaßen Unternehmensbeispiele, die trotz riesiger Free Cashflows über Jahre und teilweise Jahrzehnte keine Dividende ausgezahlt haben.
Gerade im Aktienumfeld ist sehr differenziert zu betrachten, welcher Weg der richtige ist und vor allem auch, welcher Weg zu den Bedürfnissen der Investoren passt.
Jeff Bezoz, der legendäre Gründer und Langzeit Vorstandsvorsitzende von AMAZON hat bis zuletzt noch nie Dividenden an die anderen Unternehmensbesitzer von AMAZON physisch über die Dividende ausgezahlt, Meta (ehemals Facebook), zahlt 2024 erstmalig Dividenden und auch die Gelddruckmaschine mit anhängiger Technologieabteilung = Apple zahlt erst seit 2012 Dividenden.
Alle Unternehmen sind und waren längst stark im Free Cashflow und entschieden sich trotzdem dafür, die faktischen Früchte der Arbeit entweder als Eigenkapital im Unternehmen zu behalten, in kreativen steuervermeidenden, superaggressiven Innovationsprojekten zu reinvestieren (AMAZON) oder mit der freien Liquidität Aktienrückkäufe zu veranlassen, so wie es Microsoft, Apple und Meta und auch andere teilweise seit vielen Jahren in gigantischem Umfang machen.
Besonderheiten und Beispiele bei Immobilien Engagements
Bei Immobilien ist es im Gegensatz zu Unternehmensbewertungen / Aktienbewertung valide möglich und geradezu einfach, den tatsächlichen Substanzwert zu ermittelt. Es gibt Daten zur Standortqualität, Standortentwicklung und auch zu den Baukosten- oder Wiederbeschaffungskosten und zu den erzielbaren Mieten.
Meist wird der Free Cashflow daher bei Investoren eher bei der Investitionsentscheidung nachrangig betrachtet und regelmäßig auch mit der Ausschüttung verwechselt. Das dieses passiert, ist im Bereich von wohnwirtschaftlichen Investments verständlich. Wenn dann auch noch ausschließlich mit Eigenkapital oder sehr langfristigen Zinsbindungen bei der Fremdkapitalfinanzierung gearbeitet wird, ist die fachlich falsche Analyseabkürzung nicht fahrlässig und zieht selten gravierende Konsequenzen nach sich.
Das liegt daran, dass im wohnwirtschaftlichen Bereich für gute Standorte in der Regel keine hohen Kosten durch Neuvermietungen entstehen und die Leerstandsrisiken überschaubar sind. Gleichermaßen berücksichtigen solide Planungen in dem Bereich realistische Instandhaltungsrücklagen.
Werttreiber der Empfehlung Neckarbogen
Das ist übrigens ein wesentlicher Grund für unsere starke Überzeugung zur Investment Empfehlung Neckarbogen in Heilbronn. Die sehr günstigen Gestehungskosten, das reine Eigenkapitalinvestment und die herausragende Lage bieten viel Wertsicherung.
Auch wenn der Free Cashflow und mithin die Ausschüttung eher niedrig sind, bietet ein solches Objekt im Verhältnis zum niedrigen Risiko eine sehr attraktive, prognostizierte Nachsteuerzielrendite von über 4%.
Anders sieht es bei Gewerbeobjekten aus. Hier kann es größere Unterschiede zwischen Free Cashflow und Ausschüttungen geben und das zu analysieren und zu bewerten ist schwergewichtiger für den Langfristerfolg eines Investments. Im gewerblichen Bereich sollte man vorbereitet und finanzstark sein, wenn der Zeitpunkt von Neuvermietungen ansteht oder die Kreditvergabebereitschaft sich auf Bankenseite verändert. Hier die Ausschüttung als einzige Kenngröße zu betrachten, ist nicht zielführend.
Gerade im gewerblichen Bereich gefällt es uns, wenn Objekte deutlich mehr verdienen, als den Investoren ausgeschüttet wird. Das ist regelmäßig der Fall und unser Blick darauf im Rahmen einer Produktprüfung berücksichtigt nicht nur die Ausschüttung, die beim Anleger laufend ankommt. Letztlich sind Immobilien Engagements langfristig anzusetzen. Wenn dann ein Immobilienfonds wie unsere aktuelle TOP Empfehlung „Three Ravinia“ bei „nur“ 5,25% laufender, prognostizierter Ausschüttung pro Jahr noch mal einen noch höheren Betrag als die Ausschüttung für Rücklagenbildung verdient, können sich alle besonders wohl fühlen.
Mit den üblicherweise bestehenden Steuerprivilegien, die deutschen Immobilieninvestoren in den USA zugutekommen, sind prognostizierte 5,25% p.a. Ausschüttung ohnehin schon relativ viel. Über den Liquiditätsaufbau aus dem Free Cashflow von mehr als 60 Mio. USD während der Laufzeit der Hauptmietverträge, profitieren Investoren mehrfach.
Zum einen ist das ein erheblicher Sicherheitspuffer, der dem Objekt neben der herausragenden Lage und dem extrem günstigen Einkaufsfaktor mit dem 9,9 fachen der Jahresmiete noch zusätzliche Zinseinnahmen einspielt. Es handelt sich also um veritable Wertsicherung und Wertsteigerung.
Ein (rein theoretisches) Gedankenexperiment zum Abschluss
Ein Gedankenspiel zum Abschluss als Fazit. Stellen Sie sich vor, Sie bekämen eine laufende Ausschüttung von 11,75% p.a. und hätten dann die Wahl, die Hälfte davon im Investment zu thesaurieren und „nur“ die Hälfte ausgeschüttet zu bekommen. Im Gegenzug wird Ihr Risiko, Kapital zu verlieren erheblich reduziert und quasi fast eliminiert. Bei der Vollausschüttungsvariante hätten Sie in diesem Gedankenspiel jederzeit ein Verlustrisiko von bspw. bis zu 50% in Kauf nehmen müssen.
Wir glauben, dass die meisten Anleger die Hälfte reinvestiert lassen würden und mit 5,25% total zufrieden sind.
Nun wieder zurück zur Realität. Das Gedankenspiel ist natürlich rein hypothetisch. In der Realität gibt es die Wahlmöglichkeit nicht. Sie verstehen jedoch sicherlich unseren Gedankenimpuls.
Die projektverantwortlichen Entscheidungsträger des Investments THREE RAVINIA agieren so, wie es für den Gesamterfolg des Investments den größten Gesamterfolg verspricht. Alles dazu finden Sie in den für eine Investition relevanten Unterlagen.
Dieses konkrete und aktuell investierbare Beispiel zeigt jedoch eindrucksvoll, warum ein Immobilienfonds mit prognostizierten 5,25% laufender Ausschüttung im Basisszenario eine Zielrendite von über 11% p.a. ausweisen kann, ohne dabei spekulativ zu agieren. Der enorm hohe, zweistellige Free Cashflow hat einen wesentlichen Anteil an diesem attraktiven Rendite-Risiko Profil.
Fazit – Für Investoren bedeutet dies:
Sicherheit:
Ein stabiler und positiver Free Cashflow reduziert das Risiko finanzieller Engpässe oder gar von Insolvenzen. Dies ist besonders in unsicheren Zeiten von großer Bedeutung.
Renditeaussichten:
Der Free Cashflow ist eine Quelle für Dividenden, Aktienrückkäufe und Reinvestitionen, was die zukünftigen Renditen von Aktien, Private Equity und auch Immobilieninvestments nachhaltig positiv beeinflusst
August 2024
Axel Hermann
Prokurist
Hörtkorn Finanzen GmbH
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