Die Situation auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt

Immobilienmarkt

Preise f√ľr Wohnimmobilien sind 2023 im Rekordtempo gefallen

Zins-Schock

Die medialen Meldungen zum deutschen Markt f√ľr Wohnimmobilien k√∂nnten negativer kaum sein: Die Preise seien auf breiter Front eingebrochen, die hohen Zinsen (Stichwort Zins-Schock) tr√ľgen die Hauptschuld, die wesentlichen Player und Investoren w√ľrden sich auf Jahre hinaus noch die Finger verbrennen an entsprechenden Projekten und Bauvorhaben.

Leider sind diese Meldungen nicht allesamt falsch oder massiv √ľbertrieben: Den Markt plagen an vielen Stellen tats√§chlich ernste Probleme. Erlauben Sie uns aber, die derzeitigen Meldungen f√ľr den Augenblick auf sich beruhen zu lassen, nicht in den Kanon des Krisenmodus einzustimmen und von einer gewissen Distanz auf den Markt zu schauen. Letztlich sind die neuen Rahmenbedingungen so, wie sie sind und allen Teilnehmern des Marktes n√ľtzt es ausschlie√ülich, sich zu √ľberlegen, wie man damit umgehen sollte, um das Beste daraus zu machen.

Prognose zum Wohnimmobilienmarkt – eigentlich ganz einfach?

Vier Faktoren kann man als die ausschlaggebenden identifizieren, nämlich

  • die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen,
  • die Anzahl der Baufertigstellungen,
  • die Anzahl der eingereichten Bauantr√§ge
  • und die Entwicklung der Wohnraumnachfrage.

Schon aus dieser Aufzählung wird ein wesentlicher Grundzug des Wohnimmobilienmarktes deutlich:
Er funktioniert in ‚Äělangen Wellen‚Äú. Denn vom Einreichen des Bauantrages √ľber die Genehmigung bis hin zur Fertigstellung des Baus vergehen in aller Regel mehrere Jahre. Fr√ľher konnte man mit 2-4 Jahren rechnen, heutzutage sind es mindestens 5 und teilweise bis zu 10 Jahre, bis aus Ideen Projekte werden, die zu Wohnraumkonzepten entwickelt sind, am Markt verkauft werden, um schlussendlich Menschen Wohnraum zu bieten.

In den genannten vier Dimensionen zeigt sich momentan ein relativ klares Bild:

Alle drei erstgenannten Kategorien befinden sich in einem mehr oder weniger deutlichen Abwärtstrend. Nur und ausgerechnet die Nachfrage nach Wohnraum wächst, weil nicht zuletzt durch den Ukraine-Konflikt mehrere Millionen Menschen nach Deutschland zugewandert sind und Wohnraum brauchen.

Schon jetzt fehlen nach einer Studie der Hans-Boeckler-Stiftung in den deutschen Großstädten knapp 2 Mio. Wohnungen Рund diese Situation wird sich nach den vorliegenden Zahlen noch um einiges verschärfen.

Dass die Situation bereits von Knappheit gepr√§gt ist, belegen wiederum die Zahlen: Zwar sind tats√§chlich die Kaufpreise f√ľr Eigentumswohnungen 2023 im Landesdurchschnitt um 6,7% gesunken. Gleichzeitig sind aber die Mieten in den sieben sogenannten A-St√§dten (Berlin, D√ľsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, K√∂ln, M√ľnchen, Stuttgart) um durchschnittlich 4,8% gestiegen.

Diagramm Baufertigstellung

Unter den Ausl√∂sern und schwergewichtigsten Impulsen f√ľr die nahezu zum Erliegen gekommene Baut√§tigkeit sind tats√§chlich die massiv gestiegenen Zinsen zu nennen, wobei diese Tatsache damit einher geht, dass sich auf Seiten der Banken die Einstellung ver√§ndert und verschlechtert hat, Bauprojekte mit erschwinglichen langfristigen Krediten zu unterst√ľtzen. Hinzu kommen bei den Bautr√§gern die gestiegenen Rohstoffpreise, teils massive beh√∂rdliche Auflagen und das h√∂here Lohnniveau – alles Faktoren, die wohl auf absehbare Zeit keine Umkehrung erfahren werden und daher die Baukosten insgesamt hoch halten.

F√ľhren wir die momentane Situation und die distanziertere langfristige Perspektive zusammen bedeutet dies: Die derzeitigen Schwierigkeiten auf der Anbieterseite von Bauvorhaben, Finanzierungen und Projektentwicklungen werden zu weiteren und versch√§rften Engp√§ssen auf einem Markt f√ľhren, der ohnehin bereits von erheblichen Entwicklungsdefiziten gepr√§gt ist.

Auf absehbare Zeit sind hier von Seiten der Politik dringend Programme und L√∂sungen erforderlich, weil Wohnraum zu einem Grundbed√ľrfnis und Grundrecht der Bev√∂lkerung geh√∂rt.