Die Situation auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt

Immobilienmarkt

Preise für Wohnimmobilien sind 2023 im Rekordtempo gefallen

Zins-Schock

Grafik steigende Zinssätze
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Die medialen Meldungen zum deutschen Markt für Wohnimmobilien könnten negativer kaum sein: Die Preise seien auf breiter Front eingebrochen, die hohen Zinsen (Stichwort Zins-Schock) trügen die Hauptschuld, die wesentlichen Player und Investoren würden sich auf Jahre hinaus noch die Finger verbrennen an entsprechenden Projekten und Bauvorhaben.

Leider sind diese Meldungen nicht allesamt falsch oder massiv übertrieben: Den Markt plagen an vielen Stellen tatsächlich ernste Probleme. Erlauben Sie uns aber, die derzeitigen Meldungen für den Augenblick auf sich beruhen zu lassen, nicht in den Kanon des Krisenmodus einzustimmen und von einer gewissen Distanz auf den Markt zu schauen. Letztlich sind die neuen Rahmenbedingungen so, wie sie sind und allen Teilnehmern des Marktes nützt es ausschließlich, sich zu überlegen, wie man damit umgehen sollte, um das Beste daraus zu machen.

Prognose zum Wohnimmobilienmarkt – eigentlich ganz einfach?

Vier Faktoren kann man als die ausschlaggebenden identifizieren, nämlich

  • die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen,
  • die Anzahl der Baufertigstellungen,
  • die Anzahl der eingereichten Bauanträge
  • und die Entwicklung der Wohnraumnachfrage.

Schon aus dieser Aufzählung wird ein wesentlicher Grundzug des Wohnimmobilienmarktes deutlich:
Er funktioniert in „langen Wellen“. Denn vom Einreichen des Bauantrages über die Genehmigung bis hin zur Fertigstellung des Baus vergehen in aller Regel mehrere Jahre. Früher konnte man mit 2-4 Jahren rechnen, heutzutage sind es mindestens 5 und teilweise bis zu 10 Jahre, bis aus Ideen Projekte werden, die zu Wohnraumkonzepten entwickelt sind, am Markt verkauft werden, um schlussendlich Menschen Wohnraum zu bieten.

In den genannten vier Dimensionen zeigt sich momentan ein relativ klares Bild:

Alle drei erstgenannten Kategorien befinden sich in einem mehr oder weniger deutlichen Abwärtstrend. Nur und ausgerechnet die Nachfrage nach Wohnraum wächst, weil nicht zuletzt durch den Ukraine-Konflikt mehrere Millionen Menschen nach Deutschland zugewandert sind und Wohnraum brauchen.

Schon jetzt fehlen nach einer Studie der Hans-Boeckler-Stiftung in den deutschen Großstädten knapp 2 Mio. Wohnungen – und diese Situation wird sich nach den vorliegenden Zahlen noch um einiges verschärfen.

Dass die Situation bereits von Knappheit geprägt ist, belegen wiederum die Zahlen: Zwar sind tatsächlich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen 2023 im Landesdurchschnitt um 6,7% gesunken. Gleichzeitig sind aber die Mieten in den sieben sogenannten A-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) um durchschnittlich 4,8% gestiegen.

Diagramm Baufertigstellung

Unter den Auslösern und schwergewichtigsten Impulsen für die nahezu zum Erliegen gekommene Bautätigkeit sind tatsächlich die massiv gestiegenen Zinsen zu nennen, wobei diese Tatsache damit einher geht, dass sich auf Seiten der Banken die Einstellung verändert und verschlechtert hat, Bauprojekte mit erschwinglichen langfristigen Krediten zu unterstützen. Hinzu kommen bei den Bauträgern die gestiegenen Rohstoffpreise, teils massive behördliche Auflagen und das höhere Lohnniveau – alles Faktoren, die wohl auf absehbare Zeit keine Umkehrung erfahren werden und daher die Baukosten insgesamt hoch halten.

Zeitungsauschnitt Frankfurter Allgemeine Online
https://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/800-000-wohnungen-fehlen-in-deutschland-19452915.html Info Info

Führen wir die momentane Situation und die distanziertere langfristige Perspektive zusammen bedeutet dies: Die derzeitigen Schwierigkeiten auf der Anbieterseite von Bauvorhaben, Finanzierungen und Projektentwicklungen werden zu weiteren und verschärften Engpässen auf einem Markt führen, der ohnehin bereits von erheblichen Entwicklungsdefiziten geprägt ist.

Auf absehbare Zeit sind hier von Seiten der Politik dringend Programme und Lösungen erforderlich, weil Wohnraum zu einem Grundbedürfnis und Grundrecht der Bevölkerung gehört.

Als Sachstandsbeschreibung für den aktuellen Status gilt es festzuhalten:

  • Gesunkene Kaufpreise bei Bestandsimmobilien,
  • ein hohes Preisniveau für Neubauten,
  • ein sinkendes Angebot durch extrem niedrige Bautätigkeit,
  • auf absehbare Zeit stabile oder sogar wachsende Nachfrage

und daher ein weiterhin steigendes Mietniveau in den Top-Städten.

Unser Kapitalmarktstratege Stefan Schrader meint:

„Spätestens ab Herbst wird es einen massiven Angebotsengpass auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland geben.
Weil es aber Wohnraum braucht, wird es notwendigerweise irgendwelche Lösungen geben – politischer und wirtschaftlicher Natur.“

Die wesentlichen Faktoren in der Wertzuschreibung bei Wohnimmobilien

Welchen tatsächlichen Marktwert eine Wohnimmobilie besitzt, hängt im Prinzip von den immer gleichen Faktoren ab. Natürlich spielen zum einen das Alter und die (mittlerweile auch energetische) Bauweise der Wohnhäuser eine wichtige Rolle. Dazu kommt aber als entscheidende Perspektive die Frage nach dem Standort.

Sie gliedert sich in drei Bereiche:

  1. Makrolage: In welcher Stadt liegt die Wohnung? Wie ist die Verkehrsanbindung zu Bahn, Flughafen, Autobahn, Fernstraßen usw.? Wie ist die aktuelle und zu erwartende Wirtschaftskraft in der Region? Welche Arbeitsplätze gibt es? Wie ist der Freizeitwert der Region einzuschätzen? Wie steht es um die Kaufkraft?
  2. Mikrolage: In welchem Stadtbezirk liegt die Wohnung? Wie ist die unmittelbare Anbindung an den Nahverkehr? An welcher Straße liegt sie? Wie ist das Verkehrsaufkommen dort? Wie ist die Sozialstruktur der Nachbarschaft? Wo gibt es Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Bars, Parks etc.? Wie ist die Vermietungsquote und der Mietspiegel der Umgebung? Wie steht es mit Lärm und Luftverschmutzung?
  3. Nanolage, Zustand und Ausstattung: In welchem Gebäudeteil liegt die Wohnung? Wie ist ihr Zuschnitt? Wieviel Fläche, wie viele Zimmer hat sie? Gibt es Stellplätze für den PKW? Unterliegt das Gebäude dem Denkmalschutz? Ist die Wohnung ebenerdig, behindertengerecht, altersgerecht, mit Aufzug erreichbar? Ist sie möbliert oder nicht? Verfügt sie über einen Garten, einen Keller? Gibt es einen Balkon, einen Wintergarten oder eine Dachterrasse? Wie steht die Sonne zu den verschiedenen Tageszeiten? Wann wurde zum letzten Mal renoviert, gestrichen, die Leitungen/Böden/Heizungen erneuert?

In diesen drei Kategorien wird nach A, B und C kategorisiert. Erreicht der Standort einer Wohnimmobilie in allen Kategorien ein A (also AAA), wird er als absolute Top-Lage bezeichnet.

Es sind genau diese Top-Lagen, die von der momentanen Krise auf dem Wohnungsbaumarkt am wenigsten betroffen sind. Hier bündeln sich die wesentlichsten Qualitätsfaktoren in herausragender Weise mit einem kaufkräftigen Nachfragepublikum zu einem Konglomerat, das noch auf Jahre hinaus ein stabiles Preisniveau erwarten lässt.

In diesen Lagen zu bauen, ist schwierig und hochpreisig

Aufgrund der gesunkenen Preise bietet der Einkaufsmarkt allerdings Schnäppchen-Potenzial bei Bestandsimmobilien.

Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) haben die Preise für Wohnungen und Häuser im ersten Quartal 2023 im Schnitt um 6,8% gegenüber dem Vorjahresquartal nachgegeben – und damit so stark wie lange nicht. In den Städten fielen die Preisrückgänge größer aus als in ländlichen Regionen.

Da das Preisniveau für Eigentumswohnungen gesunken und sich die Vermietung solcher Objekte einer hohen Nachfrage gegenübersieht, sollte Bauen, Kaufen und Vermieten in den Top-Lagen für Investoren weiterhin lukrativ sein. Es gilt vor allem, die Zusammenarbeit mit den richtigen Projektentwickler oder auch Verkäufern für den Erwerb und Bestandsverwaltern für den laufenden Betrieb der Objekte zu finden.

Absehbare Entwicklungen im Bereich Wohnen in Deutschland

  • Aufgrund der sehr schnellen und umfangreich gestiegenen Zinsen kam es zu einer Implosion der Bautätigkeit. Große Akteure wie etwa Vonovia haben den Beginn von Neubauten praktisch komplett eingestellt! Alle Projekte werden auf Eis gelegt, das waren bei Vonovia allein rund 60.000 Einheiten. Ab Herbst 2024 werden daher so wenige neue Wohnungen auf den Markt kommen, wie seit vielen Jahren nicht mehr. Dann sind die meisten Projekte, welche zur Boomzeit aufgelegt worden sind, fertiggestellt und die Anzahl neu in den Bau gegangen Projekte ist in den letzten 18 Monaten tatsächlich “implodiert”. Es kommen ab dem Herbst 2024 aufgrund der Vorlaufzeiten eines Neubaus für mindestens eineinhalb Jahre nur ganz wenige neue Objekte auf den Markt. Man sollte sich vor Augen halten, dass selbst zu Boomzeiten – also bis vor zwei Jahren – die politischen Zielgrößen der jährlich benötigten neuen Einheiten weit verfehlt wurden. Die Situation wird sich für Wohnungssuchende teilweise dramatisch verschlechtern und für Immobilienbesitzer als recht fruchtbar erweisen.
Grafik zu fehlenden Wohnungen/Regionen
  • Die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt wird daher an etlichen Standorten auf Jahre hinaus stabil bleiben und sogar noch wachsen: A) Immer mehr Menschen, die es sich leisten können, möchten in immer größeren Wohnungen leben. B) Zudem wird der Trend dazu, in getrennten Wohnungen zu leben, obwohl Paare in fester Partnerschaft sind, auch weiterhin stabilisierend wirken, da es Wohnraum bindet. C) Wir haben in Deutschland darüber hinaus sehr hohe durchschnittliche Quadratmeterzahlen je “Wohnendem”. Das liegt auch daran, dass es für Hausbesitzer fortgeschrittenen Alters an Anreizen fehlt, Ihre Bestandsimmobilie zu verkaufen oder zu vermieten, um dann in eine kleinere Mietwohnung zu ziehen. Die Mieteinnahmen lösen bei schuldenfreien Immobilien Steuerbelastungen aus und eine Miete für eine angemessen kleiner ausgestattete Mietswohnung zur eigenen Nutzung wäre aus versteuerten Einkünften zu zahlen. Mangels entsprechender Anreize, wohnen daher viele Menschen in Deutschland in viel größeren Häusern / Eigenheimen als es eigentlich den Lebensumständen entspräche. Das blockiert ebenso Wohnraum, der dem Markt mithin nicht zur Verfügung steht, um dem Angebotsmangel zu begegnen. D) Auch bei expliziten Sozialwohnungen besteht bereits jetzt ein akuter Bestandsmangel.
  • Bis die Politik reagieren und sich diese Reaktion spürbar auf den Markt auswirken wird, werden viele Monate bis einige Jahre vergehen: Zum einen funktioniert der Wohnungsmarkt in „langen Wellen“: Vom Bauantrag über die Genehmigung bis zum Baubeginn und der Fertigstellung von Wohnungen vergeht ein erheblicher Zeitraum.
    Dazu kommt zum anderen die natürliche Trägheit unseres menschlichen Erkenntnisprozesses: Zunächst bedarf es (meist) des Eintretens einer schmerzhaften Situation, damit wir zur Erkenntnis zur tatsächlichen Problemlage kommen. Dem folgt in einem weiteren Schritt (wenn es gut geht) das Verständnis der Situation und ihrer Ursachen bzw. der Handlungs-Möglichkeiten. Erst dann erfolgt eine angemessene Reaktion. Allerdings gibt es jüngst einen ersten Hoffnungsschimmer. Die deutliche Erhöhung der AfA für Neubauten auf 5% p.a. (Zustimmung zum Wachstumschancengesetz durch den Bundesrat am 22.03.2024) verändert die Cashflow-Betrachtungen dramatisch und sorgt schlagartig dafür, dass sich Neubauimmobilien als Investmentobjekte wieder, mit Berücksichtigung von Steuereffekten, sofort nach dem Erwerb positiv rechnen können.
  • Die Welt ist in einem steten Wandel begriffen. Derzeit ändert sich zum Beispiel vor unseren Augen die Welt des Handels:
    Viele Menschen nutzen nicht mehr so sehr die konkreten Einkaufs-Möglichkeiten ihrer (Innen-) Städte, sondern verlagern ihr Einkaufsverhalten mehr und mehr auf Online-Handelsplätze und Lieferdienste. Für unsere Innenstädte werden sich daraus in absehbarer Zeit erhebliche Konsequenzen ergeben, sind sie doch derzeit noch zutiefst geprägt von Gewerbeflächen (v.a. Handel). Wir gehen davon aus, dass manche Innenstadt in 10 Jahren deutlich anders aussehen wird als heute. Umwidmungen von Büro- und Handelsflächen zu Wohnraum werden helfen, den Wohnungsmangel zu bedienen. Auch dadurch wird ein zusätzliches Angebot geschaffen und sicherlich auch ein anderes Stadtbild gestaltet.
Grafik Entwicklung Ezelhandel online

Einschätzungen und Fazit

Tatsächlich könnten wir noch erheblich mehr zur Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland schreiben. Es erscheint uns jedoch am zielführendsten, wenn der Fokus auf die Einflussgrößen gelegt wird, die höchstmögliche Berechenbarkeit vorweisen.

Anders als Heizungsgesetze und andere kurzfristig eingeschlagene Irrwege, deren Bestandskräftigkeit mangels Praktikabilität und Ungewissheit zu zukünftigen Wahlergebnissen zweifelhaft ist, lassen sich die grundlegenden Treiber hinter Nachfrage und Angebot in diesem Markt recht valide auf Jahre im Voraus prognostizieren. Für die kurzfristige Marktentwicklung spielt die auch politisch veranlasste Verunsicherung eine durchaus große Rolle und bremst den Markt massiv. Für Investoren mit einer längerfristigen Perspektive, sind es zwar kurzfristig ggf. unangenehme Rahmenbedingungen, die jedoch die Erfolgswahrscheinlichkeit von Qualitäts-Immobilien langfristig sogar noch erhöhen sollten.

Aus der Entwicklung der letzten Jahre und dem heutigen Status ergibt sich die Notwendigkeit einer deutlich gründlicheren Analyse von Standorten, Baustandards, Nutzungsarten und der Flexibilität in der Nutzung von Objekten, als man es in den letzten Jahrzehnten ggf. machte.

Es gibt “DIE ENTWICKLUNG DES EINEN DEUTSCHEN IMMOBILIENMARKTES” fortan nicht mehr.

Der Gesamtmarkt war immer schon stark von unterschiedlichen Miet- und Wertentwicklungen geprägt. Im Jahrzehnt bis zum vorletzten Jahr war der Trend jedoch auf breiter Basis stabil positiv. Auch B- und C-Immobilien haben meist “funktioniert”. Die Flut an Geld zu niedrigsten Zinsen hat alle Boote gehoben!

Wir sind überzeugt: Das hat sich nun irreversibel geändert. Es wird große Gewinner-Teilmärkte und gleichermaßen Verlierer-Teilmärkte geben. Es ist keine Raketenwissenschaft, die Analysen für zukunftsfähige Standorte und Objekte mit solider Erfolgsaussicht gewissenhaft zu machen. Allerdings funktioniert das nicht, indem man Vergangenheitsentwicklung extrapoliert. Das ist das Analyseverfahren vieler in der Vergangenheit gewesen und fortan nur noch für die Wahl von Amateuren und Glücksrittern.

Die weiter oben skizzierten Parameter sollten gründlich beleuchtet werden. Wenn Investoren (oder deren professionelle Berater) das machen, findet man einige wunderbare Standorte und Investmentgelegenheiten.

Mit entsprechendem Netzwerk lassen sich auch für Neubauprojekte grundsolide Unternehmen finden, die qualitativ modern und marktgerecht bauen und gewissenhafte Bewirtschaftung in der Vermietungsphase gewährleisten. Es gibt Städte, die eben nicht München, Hamburg oder Berlin heißen, deren Prognosen ausgesprochen positiv sind und in denen die Kaufpreise für Wohnimmobilien das Investment auch noch ohne Spekulation rentierlich sein lassen.

Dazu schreiben wir an anderer Stelle gern mehr. Beispielsweise liegt unser Firmenhauptsitz an einem der besteingeschätzten Zukunftsstandorte Deutschlands. Hand aufs Herz: Wussten Sie das oder wären Sie da adhoc – ohne Hintergrundwissen oder weitergehende Recherche – selbst draufgekommen?

Tatsächlich bleibt festzuhalten, dass es zielführend erscheint, sich jetzt ggf. gegen den Widerstand einer von Krise geprägten Intuition vermehrt mit dem Thema Wohnimmobilie zu beschäftigen.

Der Druck auf die Politik wird noch weiter zunehmen und entsprechend sind unterstützende Programme und Maßnahmen erwartbar. Auch wenn wir keine Hellseher sind und nicht genau sagen können, was kommen wird, so sind wir jedoch zuversichtlich, dass es weiteren Rückenwind für Investoren mit sich bringen wird.

Aufgrund der Vorlaufzeiten bei neuen Projekten macht es Sinn, sich im Jahr 2024 bzw. einigermaßen zeitnah damit zu beschäftigen, ob und wie man von der langfristig gut analysierbaren Entwicklung profitieren möchte. Das Thema Wohnimmobilien wird auf Investorenseite noch eine Weile “unbeliebt” bleiben. Da wir etliche Male darauf hingewiesen haben, wissen Sie, dass genau das die Zeitfenster sind, in denen es besonders viel Sinn macht, sich mit in der Öffentlichkeit in Ungnade gefallenen Themen zu beschäftigen. Wir für unseren Teil sind schön länger aktiv in der Recherche und freuen uns, Ihnen bald mehr über die Resultate berichten zu können.

Wir hoffen sehr, dass dieser Fokus auf das Thema Wohnimmobilien Ihnen eine geistreiche Lektüre war und hoffen noch mehr, dass Sie Erkenntnisgewinne hatten und für Ihr Vermögensportfolio Impulse mitnehmen können. Falls das so ist, lassen Sie es uns ruhig wissen.

Geschäftsführer von Hörtkorn Finanzen - Herr Friedenauer

Peter Friedenauer
Geschäftsführer
Hörtkorn Finanzen GmbH

Eine wesentliche Quelle der Zustandsbeschreibung für unser heutiges Fokus Thema ist das Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft 2024, welches Sie hinter dem Link als Vollversion finden.

https://zia-deutschland.de/wp-content/uploads/2024/02/Fruehjahrsgutachten-2024.pdf

Für den direkten Kontakt zu uns können Sie  das Kontaktformular oder das Telefon (+49) 07131 949-206 wählen.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

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*gemäß Prognoserechnung

Es handelt sich um eine unverbindliche Werbeinformation. Diese Informationen ersetzen nicht den jeweiligen Verkaufsprospekt. Sie enthalten lediglich Hinweise auf wesentliche Merkmale der Finanzanlagen, die angeboten werden. Alle Angaben wurden mit äußerster Sorgfalt zusammengestellt. Maßgeblich sind jedoch ausschließlich die jeweiligen, veröffentlichten, ausführlichen Emissionsunterlagen (Emissionsprospekt, Basisinformationsblatt bzw. Vermögensanlagen-Informationsblatt sowie evtl. Nachträge). Diese deutschsprachigen Unterlagen können bei Hörtkorn Finanzen GmbH über die unten angegebenen Kontaktdaten kostenlos angefordert werden.

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Risiken: Der Erwerb einer Finanzanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Rendite oder der Ertrag, desto größer das Risiko eines Verlustes. Risikofaktoren sind z.B. höhere Kosten als kalkuliert; negative Prognoseabweichungen; geringere Verkaufserlöse bzw. Einnahmen; Änderungen der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen; u. U. Fremdwährungsrisiken.

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Sabrina Kramer - Leiterin Investorenbetreuung
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