Inhaltsverzeichnis
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Wie sind der Status und Ausblick für die US-Wirtschaft?
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Wie sind der Status und Ausblick für den Immobilienmarkt?
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Beeinträchtigt der Trend zu mehr Homeoffice die Rentabilitätsrechnung von Büroimmobilien?
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Wie sind die Preisentwicklungsprognose für Büroimmobilien in den USA?
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Wird sich das Investitionsklima in den USA durch den Ausgang der Präsidentschaftswahlen verändern / verschlechtern?
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Wie wird sich der USD zukünftig entwickeln?
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Wo genau liegt Atlanta und wie ist der Standort im Wettbewerb zu anderen Standorten in den USA zu bewerten?
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Wie ist die Mikrolage der Immobilie im Stadtbild von Atlanta zu bewerten?
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Wesentliche Eckdaten des Three Ravinia?
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Wie steht es um die Verkehrsanbindung?
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Wie sieht es mit dem Energieverbrauch und der Einbettung in die Umwelt aus?
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Wie ist das Mietniveau im Objekt im Vergleich zur Marktmiete?
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Welche Risiken gibt es, wenn der Hauptmieter IHG im Jahr 2031 ausziehen sollte?
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Wie kommt der Ankaufsfaktor mit nur 9,9 facher Jahresmiete zustande?
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Wie ist das Objekt finanziert (Eigen- und Fremdkapital)?
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Gibt es maßgebliche institutionelle Co-Investoren?
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Bestehen Platzierungsrisiken?
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Welche Zielrendite ist zu erwarten, im Basis- und Positiv-Szenario?
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Wie sind die Erträge und Gewinne aus diesem Investment zu versteuern?
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Warum wurde das Objekt nicht von einem institutionellen Käufer erworben?
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Warum ist der Fonds noch nicht ausplatziert?
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Mietsituation im Bestand, im aktuellen Marktumfeld und der Ausblick für das Objekt Three Revinia
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Wie ist die Interessensgleichheit geregelt?
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Wer ist der Fondsinitiator und wie ist dessen Leistungsbilanz?
1. Wie sind der Status und Ausblick für die US-Wirtschaft?
Die US-Wirtschaft ist weiterhin robust. Die Inflation beträgt aktuell nur 2,4% (Daten für September 2024), die Gesamtwirtschaftsleistung (BIP) wächst mit 3% p.a. (Stand 04.10.2024), die Leitzinsen wurden jüngst 0,5% gesenkt und die US-Privathaushalte sind insgesamt so vermögend aufgestellt wie noch nie. Bis vor kurzem wurde mehrheitlich noch von einer anstehenden Rezession ausgegangen. Inzwischen wird von den Teilnehmern am Kapitalmarkt nur noch zu 50% davon ausgegangen, dass sich die Wirtschaft nächstes Jahr eintrübt. Hervorzuheben ist in dem Kontext, dass die USA im Vergleich zu Europa und Japan, den anderen beiden großen Wettbewerbern, kurz- mittel- und langfristig recht widerstandsfähig und sogar deutlich wachstumsstark aufgestellt ist. Seit längerem überraschen die fundamentalen Rahmendaten regelmäßig und übertreffen die Prognosen.
2. Wie sind der Status und Ausblick für den Immobilienmarkt?
Es gibt nicht „den Immobilienmarkt“ in den USA. Es handelt sich um den größten Immobilienmarkt der Welt. Es gab aufgrund der Zinssteigerungen eine generelle Konsolidierung am Markt. Einige Teilmärkte wie San Francisco, Los Angeles und New York hat es umfassender getroffen. Dort wurden die Immobilienpreise vor der Korrektur durch Spekulationen in astronomische Höhen getrieben und haben entsprechende Fallhöhe gehabt und teilweise über 50% Preisrückgänge von der Spitze erfahren. Andere Standorte sind deutlich stabiler verlaufen. Man sollte sich vor Augen halten, dass Portland ungefähr viermal so weit von Miami entfernt ist, wie London von Athen und auch erheblich weiter als beispielsweise Helsinki von Lissabon. Kurzum, es gibt natürlich eine heterogene Entwicklung. In der Breite bleibt festzuhalten, dass der US-Immobilienmarkt in den strukturstarken Regionen für Wohnimmobilien verhältnismäßig robust verläuft und weiterhin einen positiven Ausblick hat. Im Gewerbeimmobilienmarkt wird vermehrt davon ausgegangen, dass der Boden in den Preisrückgängen erreicht ist. Für den Ausblick sollte davon ausgegangen werden, dass Qualitätsobjekte mit soliden Langfristmietern und adäquaten Fremdkapitalfinanzierungskonzepten profitieren sollten und die nicht solide aufgestellten Projekte aus der Phase der Billigstzinsen zu einer Marktbereinigung beitragen.
3. Beeinträchtigt der Trend zu mehr Homeoffice die Rentabilitätsrechnung von Büroimmobilien?
In den letzten Jahren hat dieser Trend Spuren in den Bilanzen der Unternehmen hinterlassen und auch teilweise dazu geführt, dass Mietverträge aufgrund der geringeren Auslastungen nachverhandelt werden sollten. Diese Entwicklung ist inzwischen im breiten Markt jedoch in den Preisen der Immobilien verarbeitet worden.
Vom heutigen Standpunkt aus in die Zukunft betrachtet, bietet die Erfahrung der letzten Jahre eher eine Chance für Qualitätsobjekte. Aktuell (Stand 10. 2024) geben rund 80% der Vorstände von US-Großkonzernen an, in den nächsten Jahren wieder Vollzeit-Büroanwesenheit zu implementieren. Da in der Coronaphase und durch den Trend der letzten Jahre zum Homeoffice kaum noch neue Büroflächen projektiert wurden, bietet dieser Plan der CEOs für eine qualitativ hochwertige Immobilie signifikante Wertsteigerungschancen. Es wird dem Bedarf an Büroflächen nämlich zu wenig qualifiziertes Angebot gegenüberstehen.
4. Wie sind die Preisentwicklungsprognose für Büroimmobilien in den USA?
Es wird sich die Spreu vom Weizen trennen. Objekte müssen sich bei dem aktuellen Zinsniveau wirtschaftlich rechnen, den ökologischen Anforderungen der Mieter und Investoren muss nachgekommen werden und die Bürokonzepte sollten zeitgemäß sein. Wenn diese Parameter erfüllt sind, sollten Immobilienpreise sich positiv entwickeln. Ein dabei nicht zu unterschätzender Punkt ist, dass die Wiederherstellungskosten durch die Baukosteninflation beträchtlich gestiegen sind. Der Bedarf an Büroraumnachfrage muss also auch über qualitativ hochwertigen Bestand bedient werden. Im US Treuhand-Projekt „Three Ravinia“ konnte das Bestandsobjekt bspw. für 175 Mio. USD gekauft werden. Die Wiederherstellungskosten für das Objekt betragen gemäß Gutachten von CBRE vom 06.10.2023 heutzutage 463 Mio. USD.
5. Wird sich das Investitionsklima in den USA durch den Ausgang der Präsidentschaftswahlen verändern / verschlechtern?
Die US-Wirtschaft war und ist robust und es sollte davon ausgegangen werden, dass es auch so bleibt. Unabhängig vom Wahlausgang sollte gleichermaßen davon ausgegangen werden, dass die Wirtschaftspolitik auch zukünftig weiterhin unternehmensfreundlich gestaltet wird. Die generelle Rechtssicherheit und speziell Eigentumsrechte sind in den USA klar definiert und werden geschützt. Investoren werden in den USA generell wertgeschätzt. Es könnte in Details Unterschiede geben in der Fokussierung der Wirtschaftspolitik. Diese betreffen jedoch eher die Konzepte bzgl. der Zölle gegenüber China, als dass zu erwarten ist, dass diese auf den Immobilienmarkt einwirken. Wir erwarten daher weder positive noch negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, sondern weiterhin Investoren-freundliche Rahmenbedingungen.
Die Doppelbesteuerungsabkommen für den Immobilienbereich erscheinen uns zudem solide verhandelt und mithin die Steuervorteile – für deutsche Investoren in den USA – auch weiterhin von Dauer zu sein.
6. Wie wird sich der USD zukünftig entwickeln?
Währungswechselkursentwicklungen präzise zu prognostizieren ist schwer. Man schaut in der Regel auf das Fundament des jeweiligen Landes und versucht die substanzielle Entwicklung des Landes zu prognostizieren. Die zunehmende Kritik und Befürchtungen für einen Wertverfall gegenüber dem USD entstehen vor allem, da in den Prognosen die hohe Schuldenlast der USA gesehen wird. Man wird sehen, wie die USA mit der Schuldenlast umgehen.
Für die Währungswechselkursentwicklung eines Euro Anlegers ist allerdings vor allem wichtig, wie sich die USA im Verhältnis zu Europa entwickeln. Da fällt auf, dass auch in Europa einige Länder erhebliche Schuldenprobleme haben, welche die amerikanischen sogar noch in den Schatten stellen. Zudem sind die europäischen Probleme aus der Demografie deutlich größer. Die Wirtschaftspolitik in Europa hat sich zudem offenkundig seit geraumer Zeit nicht mehr durch Weitsicht und Investorenfreundlichkeit profiliert. Die Relevanz Europas hat im internationalen Wettbewerb leider erheblich gegenüber den USA verloren. Es ist nicht zu erkennen, dass sich das zeitnah umkehrt.
Was nahezu alle Kritiker und USD-Zweifler übersehen oder zumindest nicht genügend berücksichtigen ist, dass weit über die Hälfte der weltweiten Kredite am USD hängen und immer noch fast 60% aller Devisenreserven weltweit in USD gehalten werden.
Die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich BIS gibt zudem an, dass der USD bei 90% aller täglichen Devisentransaktionen involviert ist. Wir reden über ein Volumen von 6,6 Billionen USD Handelsvolumen am Devisenmarkt täglich! Ebenso ist der USD bei rund 50% aller Handelstransaktionen involviert, wenngleich die USA selbst „nur“ 10% des Welthandels bestreiten.
Die Dominanz und auch der Ausblick gegenüber Europa oder auch Japan ist so erheblich, dass die relative US-Dollar Stärke voraussichtlich von Dauer sein wird. Die Abschwächung des US-Dollar gegenüber den Schwellenländern könnte in den nächsten Jahrzehnten zunehmen, da diese sich emanzipieren und sie in ihren Reserven vermehrt auf Gold setzen. Dabei empfehlen wir zwei Dinge zu beachten: 1. Der Prozess der Emanzipation der Schwellenländer gegenüber dem US-Dollar wird aufgrund von Abhängigkeiten und der US-Dollar Dominanz sehr viele Jahre dauern 2. Unsere Kunden sind vor allem in Euro denkende und lebende Menschen. Es interessiert also die relative Stärke zu Europa und dem Euro und nicht gegenüber Schwellenländern.
7. Wo genau liegt Atlanta und wie ist der Standort im Wettbewerb zu anderen Standorten in den USA zu bewerten?
Atlanta gehört im etwas weiteren Sinn zur Ostküste der Vereinigten Staaten und liegt rund 1.000 km südwestlich der Hauptstadt Washington. Die Stadt selbst ist Hauptstadt des Bundesstaates Georgia, eines der Südstaaten, und bildet mit der umliegenden Region und deren rund 6 Millionen Einwohnern eines der zehn größten Ballungszentren der USA.
Es handelt sich um eine der am schnellsten wachsenden Regionen in den USA. Die Stadt- und Bundesstaatsverwaltung hat in den letzten Jahren einen großen Fokus auf die Installation guter Bildungs- und Schulungseinrichtungen gelegt. Dadurch stehen der hohen Nachfrage nach qualifiziertem Personal viele Fachkräfte gegenüber.
Laut der Fachzeitschrift „Area Development“ ist Atlanta an Nr. 1 unter den besten Standorten für Unternehmen in den USA und folgt New York und Houston in der Rangliste US-amerikanischer TOP-Standorte. Der Flughafen hat das weltweit größte Passagieraufkommen, Firmen wie Delta Airlines, UPS, CNN und Coca-Cola haben in der Stadt ihren Hauptsitz. Auch viele deutsche und europäische Unternehmen wie Porsche oder Mercedes haben hier wichtige Standorte.
8. Wie ist die Mikrolage der Immobilie im Stadtbild von Atlanta zu bewerten?
Das „Three Ravinia“ liegt gut 20 km nördlich der Innenstadt von Atlanta am wichtigsten Autobahnring der Stadt und in unmittelbarer Nähe zu großen Ausfallstraßen. Das Gelände verfügt über eine sehr gute Anbindung an die Metro in die Innenstadt und ein eigenes, großes Parkhaus mit mehr als 2.700 Stellplätzen für den Individualverkehr. In der Nachbarschaft finden sich weitläufige Einkaufsmöglichkeiten, ein großes Hospital, mehrere Parks sowie Freizeiteinrichtungen, Wohnviertel und Ausgehmöglichkeiten.
Die Mikrolage in der Stadt ist daher als exzellent einzustufen.
9. Wesentliche Eckdaten des Three Ravinia?
- 1991 von Stararchitekt Kevin Roche gebaut;
- 31 Stockwerke, 135 m hoch, 76.000 qm Büro- und Gewerbefläche, 40.000 qm Außenanlagen; Parkhaus, grüne Lobby, Cafeteria, Fitnessstudio integriert;
- 11 Mieter, darunter v.a. die US-Headquarter von IHG Hotels & Resorts (rd. 59% d. Fläche) u. Hapag-Lloyd (16%), rd. 93% Vermietungsstand (Stand 10.2024);
- 175 Mio. USD Kaufpreis.
- Wiederherstellungskosten des Gebäudes 463 Mio. USD gemäß CBRE Gutachten aus 10.2023
10. Wie steht es um die Verkehrsanbindung?
Mit dem Highway 285 liegt das Three Ravinia unmittelbar an einer der Verkehrsadern der Stadt. In wenigen Kilometern Entfernung verbindet sich der Highway mit wichtigen Ausfallstraßen Richtung Norden und Nordosten; auch in alle anderen Richtungen gelangt man über die Ringautobahn sehr schnell.
Wenige Hundert Meter von der Anlage entfernt befindet sich eine Metro-Station, die sowohl in die Innenstadt als auch in die Außenbezirke, Wohngegenden und Naherholungsgebiete führt.
11. Wie sieht es mit dem Energieverbrauch und der Einbettung in die Umwelt aus?
Das Three Ravinia ist LEED-Gold zertifiziert und hat ein Energy-Star Rating von 85. Es liegt damit auf dem zweithöchsten Standard, was Energieverbrauch und Nachhaltigkeit angeht – eine Kategorie, die nur wenige Büroimmobilien in den USA erreichen.
Gleichzeitig ist das Gebäude in einen Park mit einem kleinen See eingebettet, der den Büroangestellten in der Mittagspause und anderweitig für kleine Spaziergänge in angenehmer Umgebung zur Verfügung steht.
12. Wie ist das Mietniveau im Objekt im Vergleich zur Marktmiete?
Die historischen Miethöhen aus dem Objekt liegen rd. 28% unter dem aktuellen Marktniveau. Hier bestehen also gute Möglichkeiten für anstehende Anschlussvermietungen, wie man am jüngsten Beispiel sehen kann: Der drittgrößte Mieter (rd. 6% d. Fläche) ist vor kurzem ausgezogen, die Räumlichkeiten konnten unverzüglich mit einem Aufschlag von rd. 15% zur bisherigen Miete an noch bonitätsstärkere Mieter für 12 Jahre vermietet werden.
13. Welche Risiken gibt es, wenn der Hauptmieter IHG im Jahr 2031 ausziehen sollte?
Knapp 60% der Fläche an einen einzigen Mieter – das klingt sehr nach Klumpenrisiko. Allerdings ist die IHG bereits von Anfang an in dem Objekt eingemietet und hat den Mietvertrag zu den schwierigen Corona-Zeiten um 10 Jahre plus 2 mal 7 bis 10 Jahre Verlängerungsoption verlängert. Alles Anzeichen für eine hohe Zufriedenheit.
Zudem mietet die IHG das Objekt zu Konditionen deutlich unter dem marktüblichen Niveau. Selbst wenn sie einen Auszug erwägen würde, könnten die freiwerdenden Flächen (obere Stockwerke mit atemberaubender Aussicht) daher voraussichtlich zügig an andere Interessenten und mit einer einträglichen Mietsteigerung vermietet werden.
14. Wie kommt der Ankaufsfaktor mit nur 9,9 facher Jahresmiete zustande?
Eine Ankaufrendite von rund 10% p.a. ist für eine gut vermietete Immobilie in der Tat sehr ungewöhnlich. Bei den Rahmenbedingungen des Deals handelt sich unseres Erachtens um eine absolute Ausnahmesituation.
Das Objekt war Teil eines 5,8 Mrd. schweren Wohnimmobilienpakets, das von einem institutionellen Investor erworben wurde. Die Büroimmobilie „Three Ravinia“ war das einzige Büro-Objekt im Paket-Deal. Das Büro-Objekt passte mithin nicht zu dem Wohnimmobilien-Portfolio und sollte separiert werden. Aufgrund der etwas wackligen Gesamtmarktsituation zu jenem Zeitpunkt (Mitte 2023), guten Kontakten und mit dem Wunsch, den Deal schnell und geräuschlos über die Bühne zu bringen, konnte sich Lothar Estein mit seinen amerikanischen Partnern das Objekt zu diesem hervorragenden Einkaufspreis sichern. Das Objekt war Herrn Estein und den Partnern aus einer Due Diligence von vor einigen Jahren bekannt. Es konnte schnell gehandelt werden und das Objekt innerhalb kürzester Zeit auf die eigenen Bücher erworben werden. Kurzum: Die Rahmenbedingungen beim Verkäufer, die eigene Expertise aus einer alten Due Diligence, der gute Ruf im Markt und extrem schnelle Handlungsfähigkeit ermöglichten diesen Deal. Wie außergewöhnlich der günstige Ankauf auch im sehr langfristigen Kontext ist, lässt sich offenkundig in der beigefügten Grafik erkennen.
15. Wie ist das Objekt finanziert (Eigen- und Fremdkapital)?
Kaufpreis samt Nebenkosten 180,5 Mio. USD;
Eigenkapital 68 Mio. USD, Fremdkapital 112 Mio. USD (Zinssatz 4,46% bis 2041), jährliche Tilgungen von USD 2 Mio., steigend auf USD 2,5 Mio. vorgesehen;
Aktuelle Finanzierungskosten für die Bankfinanzierung liegen erheblich höher, mindestens 2%. Allein daraus resultiert ein weiterer millionenschwerer Liquiditätsvorteil im Cashflow des Investments.
Lothar Estein und Partner geben höchsten 79% des Projektes an den Fonds ab. Sie selbst bleiben mit 21% (mehr als USD 14 Mio.) beteiligt.
16. Gibt es maßgebliche institutionelle Co-Investoren?
Institutionelle Co-Investoren sind für eine Beteiligung an dem Objekt nicht vorgesehen, wenn man von dem Anteil (> USD 14 Mio.) absieht, den Lothar Estein und sein Partner selbst behält.
17. Bestehen Platzierungsrisiken?
Egal, welche Fachzeitschrift man befragt: Der Deal rund um das „Three Ravinia“ wird als außergewöhnliches Schnäppchen angesehen und bezeichnet. Lothar Estein hat den Kauf der Immobilie komplett vorfinanziert und bietet nun Anlegern in Deutschland über die US Treuhand die Möglichkeit, als Co-Investor an dieser außergewöhnlichen Opportunität zu partizipieren. Werden nicht wie geplant rd. 54 Mio. USD von Investoren eingesammelt, bleibt einfach der Beteiligungsanteil von Lothar Estein entsprechend höher – es gibt also keinerlei Platzierungsrisiko.
18. Welche Zielrendite ist zu erwarten, im Basis- und Positiv-Szenario?
Der Anbieter prognostiziert im Basisszenario (Verkauf der Immobilie zum 11,1-fachen der Jahresmiete) mit 5,25% durchschnittlicher Jahresausschüttung bis zum Jahr 2033 und einer Abschlussausschüttung von rd. 179% der Nettokapitaleinlage, d.h. in Summe mit rd. 222% Gesamtmittelrückfluss, was einem durchschnittlichen Ergebnis von 12,9% p.a. entspricht.
Im Positiv-Szenario ändert sich an den laufenden, jährlichen Ausschüttungen nichts. Die Wertsteigerung zu einem Verkaufsfaktor von 12,5x würde dann allerdings zu einer abschließenden Ausschüttung von rd. 252% der Nettokapitaleinlage führen, das durchschnittliche Ergebnis läge dann bei rd. 16% p.a.
19. Wie sind die Erträge und Gewinne aus diesem Investment zu versteuern?
Die Besteuerung findet in den USA statt. In Deutschland ist lediglich der sogenannte Progressionsvorbehalt zu berücksichtigen. Die angegebenen Zielrenditen in den Prospektunterlagen und den Werbemitteilungen der US Treuhand sind nach allen Kosten und vor den US Steuern ausgewiesen. Der Eingangssteuersatz liegt bei 10% und gilt für Einkünfte bis USD 11.600 p.a. Bei Einkünften bis USD 47.150 p.a. erhöht sich der Steuersatz nur leicht auf 12%.
20. Warum wurde das Objekt nicht von einem institutionellen Käufer erworben?
Der Verkäufer hatte es eilig und war an einem geräuschlosen Vollzug interessiert – kein Parkett für die oft langsamen Prozesse institutioneller Marktteilnehmer. Lothar Estein hingegen genießt die Vorteile einer über Jahre aufgebauten Reputation mit besten Kontakten und einer schnellen Handlungsfähigkeit bis hin zu hoher Liquidität. So konnte der Deal extrem schnell und zur beidseitigen Zufriedenheit abgewickelt werden.
21. Warum ist der Fonds noch nicht ausplatziert?
Das Produkt „geschlossener Immobilienfonds“ hat an sich schon gewisse Komplexität. Hinzu kommen in diesem speziellen Fall die schier unglaublichen Rahmenbedingungen mit dem niedrigen Einkaufsmultiple, dem Top-Standort, der zu erwartenden Wertentwicklung, den hohen Liquiditätsreserven, den günstigen Finanzierungskonditionen, der niedrigen Versteuerung, u.v.a.m.
Damit steht der unerfahrene Anleger vor einer sehr hohen Komplexität und fragt automatisch nach dem Haken. Denn interessanterweise haben viele der Erfahreneren unter unseren Kunden bereits gezeichnet: Sie erkennen das Schnäppchenpotenzial und haben die Gunst der Stunde genutzt. Zudem bestehen in Deutschland teilweise aktuell Investitionsvorbehalte, weil im Heimatmarkt Sand im Wirtschafts-Getriebe ist. Es fällt einigen Menschen schwer, sich vorzustellen, dass es in nahezu der gesamten Welt wirtschaftlich gerade recht gut läuft und das gilt vor allem für die USA.
22. Mietsituation im Bestand, im aktuellen Marktumfeld und der Ausblick für das Objekt Three Revinia
Die gewichtete Kaltmiete beträgt aktuell für das Gesamtobjekt 26,61 USD / sqft.
Die IHG (Ankermieter) zahlt 25,53 USD / sqft. Miete.
Hapag Lloyd (zweitgrößter Mieter), die während der Corona-Krise die Büroraummiete verhandelt haben, zahlen 35,66 USD / sqft.
Neu verhandelte Mietverträge seit September 2023 liegen zwischen 22,50 USD / sqft. und 36,05 USD / sqft.
Folgende Neuabschlüsse hat US Treuhand kommuniziert:
- Erweiterung der Fläche des Mieters Friend, Hudak @ Harris (Rechtsanwaltskanzlei):
NEU: 2.753 Quadratfuß / rund 255 qm;
Laufzeit: 31.12.2028;
Miete: 36,05 USD /sqft., plus 3% p.a. - Neuvermietung einer vormals leerstehenden Mietfläche an TD Bank (kanadisches Finanzinstitut:
3.969 Quadratfuß / rund 368 qm
Laufzeit: 5 Jahre;
Miete: 25 USD / sqft.; plus 3% p.a.
(Echte Zusatzeinnahme, da diese Fläche beim Objektkauf nicht mitbezahlt wurde) - Neuvermietung der Mietfläche von LeaseQuerry an Meridian Cooperative:
52.888 Quadratfuß / rund 4.900 qm; Laufzeit: 12 Jahre;
Miete 22,50 USD, plus 3% p.a.
(Die neue Miete liegt rd. 15% über der bisherigen Miete)
Damit erreicht die Vermietungsquote nun rund 93,2% der gesamten zur Vermietung stehenden Mietfläche (Die Leerstandsflächen wurden beim Objektkauf nicht mitbezahlt).
Die größte Mietfläche hält weiterhin IHG, ein britischer Hotelkonzern, der weltweit rund 6.000 Hotels betreibt und rund 58% der gesamten Mietfläche im Objekt angemietet hat. Der Mieter unterhält im Objekt seinen Amerikasitz und managt von hier seine Aktivitäten in Nord-, Mittel- und Südamerika. Der Mieter ist seit 1993 im Objekt und hat im Dezember 2021 (während der Corona-Krise) den Mietvertrag bis April 2031 verlängert, wobei der Mieter zwei Verlängerungsoptionen zwischen sieben und zehn Jahren hat. Die Verlängerungsoption muss spätestens 18 Monate vor Vertragende genutzt werden.
Allein für diesen einen Ankermietvertrag werden bis zu dessen Ablauf in den nächsten 7 Jahren im Fonds 35 Mio. USD Rückstellungen gebildet, um bei Bedarf Anreize für eine Neuvermietung bzw. Vertragsverlängerung bieten zu können.
23. Wie ist die Interessensgleichheit geregelt?
Die US Treuhand verfügt mit Lothar Estein über den maßgeblichen Kontakt hinein in die Tiefen des US-amerikanischen Immobilienmarktes. Lothar Estein hat nicht nur aufgrund seiner exzellenten Vernetzung den Deal an Land gezogen, sondern bleibt mit mehr als 14 Mio. USD maßgeblich an dem Verlauf des Investments als Lead-Investor beteiligt.
So ist unseres Erachtens die Interessensgleichheit zwischen Initiator und Investoren gewährleistet. Wir sehen über das signifikante Co-Investment mit dem eigenem Vermögen vor allem eine Motivation, konservativ und werterhaltend zu agieren.
24. Wer ist der Fondsinitiator und wie ist dessen Leistungsbilanz?
Wenn auch Lothar Estein die maßgebliche handelnde Person darstellt, so wird die Struktur des Investments und seine Verwaltung doch mittels eines vollregulierten Alternativen Investmentfonds (AIF) über den deutschen Partner, die US Treuhand mit Sitz in Frankfurt, zur Verfügung gestellt und abgewickelt.
US Treuhand hat in der Unternehmensgeschichte seit der Gründung im Februar 1995 eine hervorragende Leistungsbilanz vorzuweisen. Alle verantworteten Bestandsimmobilienfonds liefen profitabel. Es wurden bislang 13 Bestandsfonds durch Exits aufgelöst. Mit einer durchschnittlichen Haltedauer von 6,6 Jahren wurden für die deutschen Anleger 10,6% p.a. gewichtete Ausschüttung erzielt (vor US-Steuerzahlungen).*
In den letzten Jahren der Marktübertreibung (vor den Zinserhöhungen) hat sich US Treuhand als der einzige uns bekannte und bedeutsame Anbieter auf dem deutschen Markt damit hervorgetan, keine Projekte in Fonds umzusetzen, weil die Kaufpreise zu hoch erschienen. Auch daraus ist unseres Erachtens die konsequent gelebte Interessengleichheit abzulesen.
Oktober 2024
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*Bitte beachten Sie auch: Vergangene Entwicklungen sind keine verlässlichen Indikatoren für Entwicklungen in der Zukunft. Alle Wertentwicklungsangaben beziehen sich auf das investierte Eigenkapital ohne Ausgabeaufschlag vor Steuern. Sie sind in US-Dollar – der Fondswährung der US Treuhand Fonds – ausgewiesen; Renditen können infolge von Währungsschwankungen steigen oder fallen. Ausschüttungen können erheblichen Schwankungen unterliegen und auch ganz ausfallen.
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