Wenn ein Emittent unsere Prüfung besteht
„Der Koch ist entscheidend – nicht die Speisekarte“
Zur Geschichte des Marktes geschlossener Fonds
(Wenn Sie mit diesem Markt schon gut vertraut sind, springen Sie gerne gleich zum nächsten Punkt)
Sachwerte, insbesondere Immobilien, werden sehr häufig als Beteiligungen an einem geschlossenen Fonds angeboten.
Die Welt geschlossener Fondsinvestments wurde einstmals als „grauer“ Kapitalmarkt mit mehr oder weniger großer Skepsis betrachtet: Wenig klare Regelungen; oft komplizierte Konstruktionen; manchmal undurchsichtige Geschäftsmodelle; und für Investoren kaum Handhabe, um im Zweifelsfall rechtliche Unterstützung hinzuzuziehen.
Das hat sich im Jahr 2014 mit dem Erlass des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) grundlegend geändert. Seitdem bestehen klare Einteilungen und Regeln sowie eine umfassende Handhabe seitens der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), um gesetzlich verpflichtende Regelungen einzuhalten und gleichermaßen massive Interventionen, wenn diese nicht eingehalten werden.
Aus dem grauen Kapitalmarkt geschlossener Fonds ist dadurch ein Bereich des „weißen“ – also vollregulierten – Kapitalmarktes geworden.
Im gleichen Atemzug sind in der Folge viele Anbieter von geschlossenen Fonds vom Markt verschwunden. Andere mussten erst einmal komplett neu kalkulieren und ihr – eigentlich gutes und tragfähiges – Geschäftsmodell auf neue Füße stellen. Denn mit mehr Regelungen sind zugleich mehr Aufwand und damit auch höhere Kosten verbunden.
So kommt es, dass durch die Regulierung des Segmentes geschlossener Fonds der Markt auf der Angebotsseite für vermögende deutsche Privatkunden deutlich kleiner wurde. Die Corona-Jahre, die deutlich gestiegene Inflation und nun auch noch das gestiegene Zinsniveau trugen das Ihre dazu bei, dass der Gesamtmarkt inzwischen geradezu übersichtlich daherkommt.
Den richtigen Emittenten auswählen
Umso wichtiger erscheint es uns vor diesem Hintergrund, auf die Auswahl des Emittenten und Managers der Investments unserer Kunden ein wesentliches Augenmerk zu richten.
Wir lassen uns dabei schon seit Jahrzehnten von den folgenden Kriterien leiten:
- Möglichst bankenunabhängig und inhabergeführte Anbieter
- Langfristige Unternehmensphilosophie
- Klare Kernkompetenz (Assetklasse)
- Gute und langfristige Leistungsbilanz
- Umfassende Transparenz
- Interessensgleichheit mit Investoren
Nicht jedes Element muss dabei immer in gleicher Gewichtung vorhanden sein – am Ende kommt es auf das zweckmäßige Gesamtbild für das jeweilige Investment an.
Anhand eines konkreten Emittenten, der unseren Prüfprozess kürzlich erfolgreich durchlaufen hat – die Hanseatische Fondshaus GmbH Bremen (HTB Group) -, möchten wir Ihnen diese Schritte im Einzelnen etwas näher erläutern.
Unabhängigkeit, Perspektive, Kernkompetenz
Banken – insbesondere Großbanken – neigen dazu, für jedes Marktsegment eigene Produkte zu konzipieren: Sie wollen ihren Kunden möglichst alles bieten, was sie sich als Anlage- und Zinsprodukte wünschen könnten.
Wir sind allerdings nicht zuletzt vor dem Hintergrund unserer eigenen beruflichen Erfahrungen der Überzeugung, dass dadurch die Qualität im einzelnen Segment leidet. Je breiter man sich aufstellt, desto weniger beherrschen die Manager die Anlageklassen in der Tiefe und in den erfolgskritischen Details.
Daher präferieren wir unbedingt Anbieter, die unabhängig von Konzernen oder anderen Dienstleistern im Finanzmarktspektrum agieren.
Darüber hinaus schätzen wir es sehr, wenn die entsprechenden Unternehmen vom Gründer oder Inhaber geführt oder mitgeführt werden: Die persönliche Bindung und das „commitment“ sind erfahrungsgemäß anders als bei einem angestellten Manager. Die eingenommene Perspektive und die Wirkung eigener Managemententscheidungen umfasst das eigene Lebenswerk und nicht nur einen gewissen Abschnitt des Berufslebens. Mittel- und langfristige Zielsetzungen dominieren, und erfahrungsgemäß wird kurzfristigen Marktstimmungen und Gier zu schnellem Profit eher eine Absage erteilt, weil bei inhabergeführten Unternehmen generationenübergreifend gedacht und gearbeitet wird.
„Die Firma, das bin ich“ – das verbinden wir mit Verbindlichkeit, Erfolgswillen und der Bereitschaft, auch noch etwas mehr als „genug“ an Zeit und Kraft zu investieren für den gemeinsamen Erfolg.
Das Hanseatische Fondshaus mit Sitz in Bremen bringt in diesen Kategorien einiges mit:
- Der Emittent ist absolut unabhängig von jeder Bindung an eine Bank oder einen Konzern. Er agiert folglich im Markt vollständig selbstbestimmt und kann einzig und allein in den Blick nehmen, was dem Geschäftsmodell und der Anlagestrategie im Sinne der Investoren dienlich erscheint.
- Die HTB Group befindet sich seit 35 Jahren auf dem Markt mit Anfängen im Treuhand- und Beratungsgeschäft. Seit 2002 legt sie Zweitmarktfonds auf und kann damit im Sinne der Kernkompetenz als einer der wenigen Marktspezialisten für dieses Segment gelten.
- Gleichzeitig zeigt sich über diesen langen Zeitraum die langfristige Perspektive und Philosophie des Unternehmens: Es geht um geduldiges, nachhaltiges Operieren auf den verschiedenen Märkten. Kundenbindung und Vertrauensaufbau gegenüber den Kooperationspartnern sind langfristig ertragreicher als manch schneller Gewinn um jeden Preis.
Leistungsbilanz und gemachte Erfahrungen
Ein Emittent kann persönlich lauter und unabhängig agieren – aber wenn er nicht erfolgreich ist, hilft das wenig. Ein Blick auf die bisherigen Aktivitäten und erzielten Erfolge für die Anleger ist also unerlässlich.
Dabei zeigt sich: Die HTB Group ist derzeit mit 9 Fonds auf dem Publikumsmarkt unterwegs, der „älteste“ datiert aus dem Jahr 2009, der jüngste von 2023. Zwischen 2013 und 2016 entstand eine Lücke aufgrund der damals neuen rechtlichen Anforderungen, die erst umgesetzt werden mussten vor einer neuen Produkt-Lancierung. Auch 2021 und 2022 wurden keine neuen Publikumsprodukte auf den Markt gebracht – Corona und die Folgen haben die Märkte in einige Turbulenzen gebracht, so dass das Umfeld keine guten Gelegenheiten für HTB Group bot.
Dennoch: Alle Fonds performen im positiven Bereich jenseits der 4% Ausschüttung p.a. Die älteren Fonds, welche bis 2016 platziert wurden, befinden sich plangemäß in sukzessiver Liquidierung und erbrachten mittlerweile allesamt über 7,5% bis hin zu über 10% durchschnittlicher Jahresausschüttung an die Anleger.
Die jüngeren Fonds, welche seit 2018 aufgelegt wurden, sind prospektgemäß unterwegs und schütten ebenfalls bereits durchschnittlich zwischen 4% bis 5,6% p.a. an die Investoren aus.
- Betrachtet man das Marktumfeld, in dem diese Ergebnisse erzielt wurden, muss man von einer bemerkenswerten Performance sprechen. Hier zeigen sich die Vorteile einer langfristigen Orientierung und eines Managements mit ruhiger Hand.
- Hinzu kommt, dass wir die HTB Group bereits seit 15 Jahren auf dem Beobachtungsradar im Hause Hörtkorn haben: Spezialisiert auf Zweitmarkt- und §6b-Transaktionen, bedient der Anbieter auch eine wichtige Nachfrage für den Bedarf unserer Kunden.
Abschließende Due Diligence: Die Chancen des Marktes jetzt zugänglich machen
Gerade bei den derzeitigen Entwicklungen auf dem Zweitmarkt mit seinen enormen Chancen (siehe Sonntagsnewsletter letzte Woche) waren wir intensiv auf der Suche nach einem Anbieter, der zeitnah eine Möglichkeit zur Investition in einem vollregulierten, transparenten Fonds (AIF) bietet.
Vor allem sollten unsere Anlagemöglichkeiten auf ein stetiges Kundenbedürfnis hin erweitert werden, das die Chance auf eher kurzfristigen Cashflow und das möglichst zügige Heben der stillen Reserven aus der aktuellen Sondersituation im Einkauf am Zweitmarkt ermöglicht.
Nach einer intensiven Prüfung der Bewertungsdatenbank des Hanseatischen Fondshaus war es ein zusätzliches Qualitätsmerkmal, dass wir unsere Anleger hier in einen vollregulierten AIF vermitteln können.
Oktober 2024
Fazit
Wir sind nach diesem erfolgreichem Prüfungsprozess überzeugt, unseren Investoren zu einem historisch günstigen Augenblick einen hervorragenden Marktzugang zum Immobilien-Zweitmarkt ermöglichen zu können.
Melden Sie sich gerne, wenn Sie bereits Produktinformationen zum neuesten Fondsangebot der HTB Group erhalten möchten, bevor wir den Startschuss für die normale Platzierung im breiten Kundenkreis geben.
Axel Hermann
Prokurist
Hörtkorn Finanzen GmbH
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