Erst bei Ebbe zeigt sich, wer eine Badehose trägt

Für die Immobilienmärkte heißt das, dass nunmehr Qualität viel mehr interessiert, damit Investments funktionieren können. Denn die Märkte sind nicht mehr reichlich mit Geld geflutet. Außerdem stehen wir vor der Erkenntnis: DEN EINEN Immobilienmarkt gibt es nicht mehr, und das gilt sowohl geographisch als auch für die Nutzungsarten. Eigentlich war es immer schon so, der Boom hatte jedoch auch B- und sogar C-Ware vorübergehend von dem prosperierenden Immobilienumfeld profitieren lassen.

Gestiegene Anforderungen, unterschiedliche Märkte

Man hat also eine sehr viel stärkere Anforderung an die Analyse für Teilmärkte. Denn es zeigt sich: Es gibt große Unterschiede. In Deutschland haben wir durch die Auflagen im Bau enorm gestiegene Baukosten und demzufolge einen erheblichen Druck im wohnwirtschaftlichen Bereich. Das führt dazu, dass die dominierenden Immobilieninvestoren praktisch keine neuen Projekte mehr starten, weil sie erst einmal die Lage abwarten. Denn gleichzeitig zu den enorm gestiegenen Baukosten sind die Zinsen stark gestiegen. Die Leistbarkeit von Wohnraum hat dadurch massiv abgenommen. Und das alles obwohl der Bedarf an Wohnungen riesengroß ist. Der jährliche Bedarf an neuem Wohnraum wurde schon im Boom nicht erfüllt. Inzwischen fehlen über 200.000 Wohnungen pro Jahr und in Summe (je nach Quelle) 1-2 Mio. Wohnungen.

USA: Unterschiede zu unserem heimischen Wohnimmobilienmarkt

Auch die USA, der größte, frei zugängliche und liquide Immobilienmarkt der demokratischen Welt, zeigen sich sehr vielschichtig. Dort gibt es nicht die Art von Krise, die wir in Deutschland haben: Die Preise im wohnwirtschaftlichen Segment sind teilweise auch schon deutlich gefallen, teilweise jedoch immer noch stabil und in Teilmärkten sind sie sogar noch weiter gestiegen. In Deutschland sind die Preise in der Breite zurückgegangen.

Vor allem in den USA zeigt sich allerdings ein recht neuer Trend, nämlich eine Veränderung des Nachfragemarktes, von den Eigenheimbesitzern hin zu mehr Mieternachfrage. Die Leistbarkeit des Eigenheims in den USA ist extrem gesunken und aufgrund der weiterhin recht hohen Preise und vor allem der in den USA noch viel mehr gestiegenen Zinsen schlecht. Die Anforderungen an Eigenkapital und Einkommen sind umfangreich.

Im Büroimmobilienbereich erkennen die Unternehmen / Mieter

Wenn die Menschen ins Büro kommen, dann spielt die Lage, die Infrastruktur (Anbindung, Parkplätze) und der Austausch mit anderen Kollegen in einer angenehmen und produktiven Umgebung die entscheidende Rolle. Erfolgskritischer sind fortan eher Wohnraum- und Arbeitsraumkonzepte, die nicht durch die oberflächliche Standortanalyse oder die Miethöhe definiert sind.

Die Herausforderung beim Hinschauen ist, dass Immobilieninvestoren nicht nur die gegenwärtige Situation analysieren sollten, sondern einen validen Blick auf die 5-10 Jahressicht der jeweiligen Standortentwicklung haben sollten.

Warum sich so große und bedeutsame Unterschiede zwischen den USA und Deutschland im Immobilienbereich auftun

Es ist nicht nur die schlichte Größe des US-amerikanischen Immobilienmarktes, sondern vor allem auch die Unterschiedlichkeit der Kulturen. In den USA ist es historisch üblich, dass sich Familien weit weg vom Stadtzentrum erst einmal ein kleines Haus kaufen. Wenn sie etwas mehr verdienen, verkaufen sie es wieder und kaufen eines etwas näher am Stadtzentrum. Und wenn sie wieder etwas mehr Geld verdienen, ziehen sie noch näher ins Zentrum. Und so weiter. Gleiches gilt auch für die Größe und Ausstattungen der Eigenheime, die sich mit zunehmendem Wohlstand verbessert. In Deutschland baut man in der Regel einmal im Leben ein Haus und geht davon aus, dass man dieses Haus an seine Kinder vererbt.

Weiterer Unterschied: In Deutschland hat man die Massiv-Bauweise, die Häuser sind quasi für die Ewigkeit gebaut. Im Vergleich zu den USA gibt es daher deutliche Unterschiede in der Bausubstanz und mithin den Baukosten.

Die Rolle der Banken bei der Finanzierung von Immobilien in den USA

Vor der Finanzmarktkrise waren die Banken bei Immobilienprojekten in den USA tatsächlich weitgehend ohne auskömmliche Zusatzsicherheiten unterwegs. Es wurden standardmäßig Vollfinanzierungen und Mehrfachbeleihung von Häusern von den Banken vergeben.
Hier lagen unter anderem die Kernursachen für die damalige dramatische Implosion der Immobilienpreise, dann der Banken und dann auch der anderen Teile der Finanzmärkte.

In der Folge der Finanzmarktkrise sind dann allerdings die Anforderungen an das Eigenkapital von Immobilieninvestoren deutlich gestiegen. Deswegen ist das Umfeld der US-amerikanischen Immobilienmärkte heute deutlich stabiler aufgestellt, als manch Europäer das wahrnimmt.

Ein weiterer wichtiger Punkt bei der Baufinanzierung ist, dass sich die Verbraucher in den USA in der Niedrigzinszeit mit langlaufenden Krediten zu relativ günstigen Konditionen eingedeckt haben. Das stabilisiert aktuell massiv die Preise von Bestandsobjekten, da nur neue Käufer von den gestiegenen Zinsen betroffen sind.

Im gewerblichen Bereich existiert im Vergleich zu Deutschland eine stärkere Fragmentierung zwischen den Regionalbanken, die sehr viel Gewerbeimmobilienfinanzierungen vor Ort machen.

Erst bei den Mega-Projekten kommen die sehr großen und landesweit sowie international agierenden Geschäftsbanken wie J.P. Morgan und Co. ins Spiel.

Etliche der kleineren Regionalbanken in den USA kommen im Moment unter Druck, weil sie sich mit ihren Kreditvergaben im Gewerbeimmobilienbereich übernommen haben. Da wir vorwiegend auf die Chancen für unsere Immobilieninvestoren schauen, sehen wir darin eher eine Chance. Bei der Konsolidierung der Regionalbanken sollten unsere Investoren einige Schnäppcheneinkäufe in den nächsten 1 bis 3 Jahren machen können. Es kommt in derartigen Umbruchsituationen immer wieder vor, dass Qualitätsobjekte in eine Verwertung gehen, weil deren Besitzer oder deren finanzierende Banken unter Druck geraten.

Die Rolle der Demografie

Im Gegensatz zu Deutschland sind die USA traditionell ein Migrationsland und werden dadurch demografisch kontinuierlich mehr. Das ist nicht etwa so, weil die US-Amerikaner viel geburtenfreundlicher wären und mehr auf die Familie setzen, ganz im Gegenteil, der Trend ist in den USA in den letzten Jahren erschreckend. Aber die USA haben eben viel Zuwanderung, und zwar traditionell, und dadurch Bevölkerungswachstum.

Wir haben im Moment in Deutschland eine ähnliche Situation durch die vielen Flüchtenden, die zu uns kommen. Es handelt sich jedoch absehbar um eine vorübergehende Phase.
Dennoch, das wird – wenn man in der Breite denkt – wohnwirtschaftlich zu mehr Nachfrage führen und die Wohnungsknappheit in Deutschland noch weiter befeuern.

Schlaglicht Wohnen in den USA

Für Investoren im Bereich „Wohnen“ in den USA bieten die jüngsten Entwicklungen vor allem Chancen: Wenn man in der jetzigen Phase in Wohnraumentwicklung investiert, wird man auf Mieterseite eine gute Ausgangslage vorfinden, um laufende Erträge zu erzielen. Wir gehen auch davon aus, dass große Investoren den Trend von Eigenheim zum Mietobjekt nutzen, um ihre Portfolios mit Wohnimmobilien deutlich auszubauen.

Schlaglicht Büroimmobilien in den USA

Hier stellt sich die Situation sehr heterogen dar. Wenn man derzeit über DEN Markt in den USA spricht oder darüber liest, begegnet vermehrt das Stichwort „Krise“: Preisrückgänge; Gewerbeimmobilien und speziell Büroimmobilien unter Druck; aktuell USA-weit 20% Leerstand bei Büroimmobilien.

Aber es gibt nicht DEN Immobilienmarkt: Stattdessen gibt es massive regionale Unterschiede, in der Makrolage, in den einzelnen Bundesstaaten in den USA und dann in den Nutzungsarten, und natürlich auch innerhalb der Städte in den Mikro- und der jeweiligen Nanolage.

Man sollte sich vor Augen halten, dass es länger dauert innerhalb der USA von Miami nach Seattle zu fliegen als innerhalb Europas von Lissabon nach Helsinki (jeweils die längsten Festlandflüge). Und dementsprechend unterschiedlich sind natürlich auch die Rahmenbedingungen der Immobilienmärkte innerhalb der USA zu begutachten, wie man auch innerhalb Europas sehr unterschiedlich auf die Teilmärkte schaut.

Schlaglicht Top-Objekte bei Büro- und Gewerbeimmobilien

Dort ist die aktuelle Phase vor allem deswegen spannend, weil in solchen übergeordneten Krisensituationen wie derzeit einige Besitzer von Assets unter Druck kommen. Sie haben sich überhoben, zu viel B-Ware im Portfolio oder zu viel Kredit bei der Bank aufgenommen.
Deswegen trennen sie sich zwangsläufig in Krisen von ihrem Tafelsilber, weil sie schnell zu Liquidität kommen wollen oder müssen, um an anderen Stellen „Löcher zu stopfen“, andere Finanzierungen abzulösen oder die Bilanz kosmetisch feiner dastehen zu lassen.

Auch hier liegt also eine gute Chance für Investoren: Man findet im aktuellen Umfeld erstklassige Investments mit massiven Preisabschlägen, weil die Besitzer der Assets Probleme zu lösen haben, die vorgenanntes schnelles Handeln verlangen. Genau dafür ist unsere aktuelle US-Treuhand Empfehlung ein Musterbeispiel.

Die Notwendigkeit guter Informationen

Drei Punkte halten wir für Investoren vor allem für wichtig:

Die valide Analyse des Status: Lage, Lage, Lage sowie die Nutzungsart und Bewirtschaftung.
Die Einordnung des Preises und der Finanzierung: Im Einkauf liegt der Gewinn – oder zumindest eine Chance für einen besonders großen Gewinn.
Die Prognose der Entwicklung: Bei Immobilien handelt es sich um ein Investment mit längerer Kapitalbindung und mithin längerem Planungshorizont.

Hier sehen wir unsere Kernaufgabe im Zusammenspiel mit Ihnen, unseren Investoren. Wir werten die bei Immobilien und deren Marktrahmenbedingungen sehr valide erhältlichen Analysedaten aus und machen sie zu einer stabilen Planungsgrundlage für Ihre Investments

Als interessierter Investor sollte man dabei am besten vom Objekt her denken: Was passt ins Portfolio? Dann sind gezielte Informationen und Beratung möglich.