Die Rückkehr ins Büro

Homeoffice mit Verfallsdatum – Marktentwicklung Büroimmobilien

Die digitale und die „echte“ Welt

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Für unsere Kinder und Kindeskinder macht es fast keinen Unterschied mehr, für unsere Generation(en) sehr wohl: Die digitale Welt ist nicht die „echte“ Welt.

Wir machen daher geradezu gegensätzliche Erfahrungen: Für die jungen Menschen kommt es nahezu einer Amputation gleich, wenn ihre digitale Welt (wenn auch nur vorübergehend) eingeschränkt wird. Für uns Ältere ist es umgekehrt: Wir sind in der „echten“ Welt beheimatet und erleben das Überhandnehmen des Digitalen als Verlust an echten Erfahrungen.

Tatsache ist: Ob alt, ob jung, wir sind (noch?) auf echte Nahrung, echten Körperkontakt, tatsächliche Berührungen und wirkliches Erleben angewiesen.

Folgerungen für das Arbeitsleben

Betriebe, Institutionen und Unternehmen waren in den letzten Jahren durch die Notwendigkeit zum Home Office gezwungen, sich in vielerlei Hinsicht auf digitalen Kontakt zu beschränken. Nach und nach werden nun die Folgen sichtbar und entsprechende Konsequenzen gezogen.

Dabei wird vor allem deutlich: Wie für unser Zusammenleben, so ist auch für unsere Zusammenarbeit echter Kontakt langfristig unerlässlich. Der Arbeitskollege ist eben nicht nur ein Paket von Wissen, Erfahrung und Kompetenzen, sondern auch von Emotionen, Befindlichkeiten und Bedürfnissen. Auf digitalem Wege ist unsere Wahrnehmung davon eingeschränkt. Wir können einander zwar sehen und hören, aber wir spüren dabei viel weniger: Riechen, berühren, Zwischentöne heraushören, all das gehört zu unserer gegenseitigen Gesamtwahrnehmung und beeinflusst maßgeblich unseren Umgang miteinander und das Funktionieren unserer Zusammenarbeit.

So klag(t)en Unternehmen in und nach der Corona-Zeit über die nachlassende Effizienz von Besprechungen, häufigeres Auftreten von Konflikten und Missverständnissen sowie mangelhafte Absprachen. Darüber hinaus wird von abnehmender Identifikation mit dem Unternehmen und einem schwindenden Wir-Gefühl unter Kollegen, Entstehen von „Kommunikativen Blasen“ durch weniger zufälligen Kontakt mit dem beruflichen und gesellschaftlichen Gesamtumfeld und anderen gravierenden, unmittelbaren und mittelbaren Folgen durch die Reduktion auf das Home Office berichtet. Etliche Unternehmen berichten über massive Rückgänge in den Kreativabteilungen, da diese Wertschöpfungen selbst in Berufen die durch intellektuelles Kapital geprägt werden, besser in Präsenz in den Teams stattfinden.

Natürlich stehen dem auch positive Effekte gegenüber, wie mehr Kontakt zur Familie, eine bessere Work-Life-Balance und dadurch zum Teil eine nachhaltigere Motivation zur Arbeit etc. Das ist für die Privaten Befindlichkeiten regelmäßig, wenn auch nicht immer, förderlich. Für das Business zeigt sich inzwischen deutlich, dass in Präsenz in der Gesamtheit aller Mitarbeitenden produktiver gearbeitet wird als im Homeoffice.

Fakten und Zahlen zum Trend ins Büro

Unter dem Strich mussten und müssen Arbeitgeber also abwägen, abwarten, beobachten, auswerten und entscheiden: Wie geht es mit der Büropräsenz und/oder dem Home Office weiter?

Der Trend dabei ist einigermaßen eindeutig: So planen in den USA 80% der Geschäftsführer der wichtigsten 500 Unternehmen innerhalb der nächsten Jahre die vollständige Rückkehr ins Büro. Für staatliche Angestellte hat der neue Präsident D. Trump bereits per Dekret diesen Schritt angeordnet. In einer jüngsten Markteinschätzung sieht daher der CEO von Blackstone, einem der größten Immobilieninvestoren der USA, den Boden in der Preisbildung durchschritten.

“Der Büromarkt hat die Talsohle durchschritten, vor allem in stärkeren Märkten und bei Gebäuden besserer Qualität”, so der Präsident von Blackstone, Jonathan Gray, in einer jüngsten Stellungnahme. Quelle: Blackstone President Jon Gray Calls the Bottom After Office-Market Rout – Bloomberg

Die ursprünglich geplante Abkehr vom Immobiliengeschäft ist damit ebenfalls passé: Blackstone plane den Angaben zufolge neue Investitionen insbesondere ins Bürogeschäft. Im Augenblick stehen beim weltgrößten Eigentümer von Gewerbeimmobilien nur 2% an Büroimmobilien zu Buche, ein Anteil, der vor der Finanzkrise noch bei mehr als 50% lag.

Man kann sich also in etwa vorstellen, in welchem Umfang Blackstone zu Investitionen bereit ist, wenn diese Pläne in die Tat umgesetzt werden.

Auch in Deutschland und Europa sitzen derzeit an vielen Orten Betriebsrat und Geschäftsleitung am Verhandlungstisch, um entsprechende Home-Office-Vereinbarungen schrittweise rückgängig zu machen (siehe z.B. Audi, SAP). Bei neuen Stellenausschreibungen hat sich die Anzahl der Stellen mit Homeoffice-Möglichkeit von 2023 auf 2024 nahezu halbiert.

Die Abkehr von großzügigen Regelungen, von zuhause zu arbeiten, vollzieht sich zwar – nicht zuletzt aufgrund der notwendigen Einbeziehung der Gewerkschaften – langsamer als in den USA, ist aber dennoch in vielen Branchen deutlich erkennbar.

Perspektiven für Investoren

Diese Rückkehr ins Büro heißt nun allerdings nicht, dass der Büroimmobilienmarkt einfach zum „Business as usual“ zurückkehren könnte. Zahlreiche veraltete Büroimmobilien stehen tatsächlich vor dem Aus weil beispielsweise die gewerkschaftlichen Verhandlungsführer für die Rückkehr der Arbeitnehmer ins Büro dort deutliche Verbesserungen anmahnen: Luftqualität, Green Spaces, Pausenräume, Büroatmosphäre, Arbeitsplatzeinrichtung – die Qualitätsansprüche an moderne Büroimmobilien sind gestiegen.

In detaillierteren Analysen, die unter die Oberfläche von reinen Prozentangaben schauen, findet sich die Erkenntnis, dass genau solche Objekte in der Statistik hauptverantwortlich für die immer noch hohen durchschnittlichen Leerstandsquoten sind. Die Verteilung der Leerstände ist an den meisten Orten sehr heterogen und konzentriert sich auf minderwertige Objekte an B und C Standorten. A Standorte und moderne Flächen sind weiterhin gefragt.

Das sind auf der einen Seite schlechte Nachrichten für die Inhaber veralteter Büroimmobilien. Sie müssen entweder mit viel Aufwand Renovierungsmaßnahmen durchführen, oder für Objekte Nutzungsänderungen einleiten oder diese gar abreißen.

Auf der anderen Seite sind es gute Nachrichten für die Halter von modernen, qualitätsvollen Büroimmobilien. Hier steht eine enorm wachsende Nachfrage einem in den letzten Jahren noch schmaler gewordenen Angebot gegenüber. Die Bautätigkeit hat infolge der unabsehbaren Entwicklung und vor dem Hintergrund der erschwerten Finanzierungsbedingungen in den letzten Jahren eine deutliche Pause eingelegt und ist mancherorts geradezu zum Erliegen gekommen.

Dabei sind es in zunehmendem Maße auch Nachhaltigkeitskriterien, die für Arbeitnehmer bzw. Mieter von Büroimmobilien eine Rolle spielen.

Am Beispiel unseres Büroimmobilieninvestments in Atlanta / USA können wir derzeit diesen Trend deutlich mitverfolgen: Die Stadt gilt ohnehin als Green City innerhalb der USA, verfügt sie doch im Stadtgebiet über fast doppelt so viel Grünfläche wie der nationale Durchschnitt.

Als herausragende Qualitätsmerkmale „unserer“ Immobilie kommt eine LEED Gold Zertifizierung hinzu, dazu ein Energy-Star-Rating von 85 (was nur ca. 10% der Bürogebäude in den USA erreichen), und nun auch noch die Zertifizierung als „Verified Healthy Building“ aufgrund der hohen Luft- und Wasserqualität im Gebäude.

Die Folge: Anschlussvermietungen und damit verbundene Mieterhöhungen sind aufgrund der hohen Nachfrage keinerlei Problem und förderliche Werttreiber für das Objekt.

Fazit

Die qualitätsvolle Büroimmobilie – sauber, nachhaltig, modern – als interessantes Investmentobjekt ist wieder im Kommen. Seien Sie als Investor also aufmerksam für entsprechende Angebote und fallen Sie gleichermaßen nicht auf „scheinbillige“ Objekte herein. Ein niedriger Kaufpreismultiplikator ist nur attraktiv, wenn berechtigte Zuversicht für Neuvermietungen besteht, weil Standort, Bauqualität und laufendes Objektmanagement modernen Ansprüchen genügen.

Zum Teil ist die neue Art von Büroimmobilien und der Markt dafür sogar schon da. Denn die Entwicklung in den USA ist der in Deutschland wie so oft ein Stückchen voraus. Mit dem „Three Ravinia“ im US Treuhand-Fonds USTXXVI bietet sich z.B. jetzt bereits die Möglichkeit, an der jüngsten Entwicklung auf dem US Büroimmobilienmarkt mit einem herausragenden Angebot zu partizipieren.

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Axel Hermann
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März 2025

*gemäß Prognoserechnung

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Risiken: Der Erwerb einer Finanzanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Rendite oder der Ertrag, desto größer das Risiko eines Verlustes. Risikofaktoren sind z.B. höhere Kosten als kalkuliert; negative Prognoseabweichungen; geringere Verkaufserlöse bzw. Einnahmen; Änderungen der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen; u. U. Fremdwährungsrisiken.

Die Rückkehr ins Büro

Die digitale und die „echte“ Welt

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Fazit

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