Der Zweitmarkt: Lösung für das Problem Illiquidität

Jeder Anleger, der sich schon einmal zum Thema AIF = Alternative Investmentfonds hat beraten lassen, weiß: Die Anlageklasse kann durchaus sehr renditeträchtig sein UND / ODER bietet Sicherheitsstrukturen, die man so an der Börse nicht findet.

Für viele Investoren der größte „Hinkefuß“ der Anlageklasse besteht in den meist langen Laufzeiten bzw. langer Kapitalbindung: Die Einlage für den Erwerb der Fonds-Anteile wird normalerweise erst mit dem Verkauf des Sachwertes zurückgezahlt. Bis dahin ist das Geld im Objekt gebunden und nicht verfügbar. Man bekommt bis dahin die freien Liquiditätsüberschüsse aus der Bewirtschaftung, mehr nicht.

Anlagedreieck – jedes Investment balanciert zwischen Rendite, Risiko und Verfügbarkeit

Anlagedreieck: Rendite - Risiko - Verfügbarkeit

Als Lösungsansatz dieses Problems ist der Zweitmarkt vor vielen Jahren erfunden worden.

Bei Zweitmarkttransaktionen wird ein Verkäufer, der sich außerplanmäßig von der Beteiligung trennen will oder muss, mit einem Käufer zusammengebracht, der in die Immobiliengesellschaft nachträglich einsteigen möchte.

Der Nachteil bei einem vorzeitigen Verkauf ist allerdings meist, dass aufgrund von ineffektiven Angebots- und Nachfragesituationen die Preisfeststellung für Verkäufer schwieriger ist. Folglich wechseln bei diesen Transaktionen die Anteile den Besitzer nahezu immer mit deutlichen Preisabschlägen zum tatsächlichen inneren Wert. Ein Geschäft, welches auf der Käuferseite meist die Gewinner identifiziert.

Immobilien-Zweitmarktfonds: Aus vielen kleinen Problemen große Chancen machen

In diesen Preisabschlägen liegt die große Chance von (Immobilien-) Zweitmarktfonds.

Denn so ist es möglich, zu einem gewissen „Schnäppchenpreis“ Anteile verschiedener Fonds aufzukaufen und daraus selbst wieder einen Fonds zu kreieren. Der Clou des Fonds besteht dann darin, die Laufzeit der einzelnen Anteile einfach abzuwarten und bei deren Liquidierung die Spanne zwischen reduziertem Einkaufspreis und dem tatsächlich realisierten Wert als Rendite einzunehmen. Während der Wartezeit bekommt man die auskömmlichen Ausschüttungen aus den Zielfonds.

Eine Quelle der auskömmlichen Renditen ist, dass zwischen Käufer und Verkäufer meist ein enormer Wissensunterschied zum Markt und der Beteiligung besteht. Folglich deuten Verkäufer die Zukunft der Beteiligung meist viel zu negativ und sind daher zu großen Abschlägen beim Verkaufspreis bereit.

Notwendige Voraussetzung, um dieses Wissensgefälle vorteilhaft nutzen zu können, ist allerdings eine profunde Marktkenntnis. Wir kennen unzählige Beispiele, in denen man als Käufer zu teils absurd niedrigen Preisen Anteile erwerben konnte, weil schlicht keine Kenntnisse über den tatsächlichen Ausblick bei Verkäufern vorlag.

Grafik zu den Unterschieden zw. einem geschlossenen, risikogemischten AIF und einem Zweitmarkt-AIF

Werden attraktive Anteile identifiziert, erzielt solch ein Zweitmarktfonds erfreulicherweise auch noch eine sehr breite Streuung auf etliche Zweitmarktanteile an Zielfonds. Da kleinteilig Anteile vieler Zielfonds eingekauft werden, kann schon mit wenigen Millionen Fondsvolumen ein großes (mittelbares) Immobilienportfolio aufgebaut werden, denn die vielen verschiedenen Fondsanteile beziehen sich ja auf viele verschiedene Objekte in verschiedenen Zielfonds. Und der Zweitmarktfonds selbst kann dann die Multi-Beteiligung noch auf die kleineren Zeichnungssummen für Fondsanleger herunter brechen. So können sich Anleger von Zweitmarktfonds mit beispielsweise 50.000 Euro nicht selten an 90 und mehr Immobilien beteiligen!

(Wie die Darstellung zeigt, handelt es sich um eine Art Dachfondsprinzip.)

Als kundige Marktteilnehmer wissen wir, dass die auf dem Zweitmarkt gehandelten Anteile geschlossener Fonds aus der Hand privater (Klein-)Anleger heutzutage nur noch einen der Einkaufskanäle darstellen.

Denn darüber hinaus gibt es zunehmend institutionelle Investoren, die aufgrund von Portfolioumschichtungen auch mit größeren und sehr attraktiven Fondsanteils-Paketen auf der Suche nach einem diskreten Abnehmer ihrer Anteile sind. Generell kann man sagen, dass eine Quelle der meist beachtlichen Preisabschläge zum inneren Wert der Zweitmarktanteile darin zu finden ist, dass die Verkäufer, als die Altbesitzer der Anteile, mit irgendwelchen Problemen zu tun haben und dadurch veranlasst sind, ihren Bestand ganz oder teilweise zu veräußern.

Das Verkaufsbedürfnis wird für den Einkäufer auf Seiten eines Zweitmarktfonds zu einer Gelegenheit und mithin stellt eine solche Transaktion eine WIN-WIN Situation dar.

Die derzeitige Marktsituation auf dem Immobilienzweitmarkt

Es zeigt sich also: Die Preise auf dem Zweitmarkt spiegeln praktisch nie den Substanzwert der dahinterstehenden Immobilien wider. Daraus ergeben sich besonders attraktive Zeitfenster für Investments – insbesondere am Ende einer Baisse auf dem Immobilienmarkt. Die gilt es zu nutzen.

Zum jetzigen Zeitpunkt ziehen die Immobilienwerte am Erstmarkt bereits wieder an. Es ist nur eine Frage der Zeit, wann die heute noch günstig einzukaufenden Fondsanteile eine spürbare Wertsteigerung erfahren. Nachdem man sich heute mit günstigen Einkäufen eingedeckt hat, wird einem das Warten versüßt, da laufend auskömmlich hohe Ausschüttungen gezahlt werden.

So konnte der Zweitmarkt-Portfoliomanager HTB sein Portfolio beim aktuellen HTB 14 mit einer Bruttoankaufsrendite von 8,3% p.a. einkaufen, was einem Einkaufsfaktor von 12,04 entspricht (Stand 31.10.2025). Da macht „Warten“ Anlegern besonders viel Freude.

Das aktuelle Zeitfenster sehen wir – genauso wie andere große Marktteilnehmer – derzeit als ungewöhnlich attraktiv an.

Den Tiefpunkt der Krise der Immobilienpreisentwicklung in den letzten drei Jahren halten viele renommierte Experten für durchschritten. Die niedrigen Abgabepreise resultieren noch aus der schlechten Stimmung der Vergangenheit, obwohl Gegenwart und Ausblick Zuversicht geben sollten. Faktisch steigen die Preise wieder, und das aus gutem Grund. Viele Mietverträge sind inflationsindexiert, die Einnahmen daher die letzten Jahre deutlich gestiegen. Zeitgleich werden Hypotheken laufend getilgt, was logischerweise den Wert eines Fondsanteils erhöht. An den Zweitmarktpreisen ist für beide auf harten Fakten basierende Substanzfaktoren keine Wirkung abzulesen.

Sie erkennen: Es ist irrational. Gut für den, der jetzt investieren will und kann. Unpraktisch ist es für Altbestände, die auf Basis der Marktpreise bewertet werden müssen.

Man kann diese etwas irrational anmutende Situation auch bei der Portfolioentwicklung unseres langjährigen Premium Partners asuco beobachten. asuco, historisch gewachsen der deutsche Marktführer im Segment Zweitmarktinvestments, wartet zwar derzeit nicht mit einem neuen Produkt auf, schüttet aber weiterhin die erzielten, auskömmlichen Überschüsse an die Anleger aus – das grundsätzliche System funktioniert also operativ und im Cashflow, jedoch mit gesunkenen Marktpreisen (NAV).

Heute konzentrieren wir uns auf die Gelegenheiten im Neueinkauf von Anteilen über Fonds, auch wenn wir uns darüber im Klaren sind, dass viele unserer Investoren auch Bestandsanlagen haben.

Kurioserweise haben sich institutionelle Marktteilnehmer aus verschiedenen Gründen von diesem hochattraktiven Marktsegment bis auf weiteres zurückgezogen. Die dadurch gesunkene Nachfrage verbessert eine ohnehin schon gute Einkaufssituation noch weiter.

Deutscher Zweitmarktindex Immobilien DZX-I, eigene Darstellung

Wie der Chart zeigt, bewegen sich die Einkaufspreise auf einem Niveau wie zuletzt im Jahr 2009!

Ganz erhebliche Unterschiede und oftmals auch Vorteile bei Zweitmarktanteilserwerben sind, dass man in der Due Dilligence eines Zielfonds umfangreiche Bestandsinformationen zugrunde legen kann. Langjährige Mietverträge existieren schon, Darlehen wurden getilgt und es ist nachvollziehbar, ob Standorte von Mieter angenommen wurden und wirtschaftlich erfolgreich funktionieren. Das Investment ist daher unseres Erachtens per se mit viel weniger Variablen versehen und mithin mit weniger Prognoserisiko behaftet als viele andere Investment, bei denen man prospektierte Zukunftsvisionen einkaufen muss.

Ein nicht zu unterschätzender Punkt ist, dass konzeptbedingt die Restlaufzeit eines Zweitmarktanteils natürlich kürzer ist als die ursprüngliche Fondslaufzeit. Da nach den laufenden Ausschüttungen mit einem Objektverkauf und der Zielfondsauflösung die stillen Reserven gehoben werden und jeweils hohe Schlusszahlungen erfolgen, können Zweitmarktinvestments vor allem auch interessant sein, wenn Anleger sich nicht allzu lang mit dem gesamten Kapital binden wollen. Beim Zweitmarktfonds im Stile von HTB werden bei jedem Exit alle Erlöse an die Anleger ausgekehrt.

HTB bietet mit ihrem noch knapp zwei Wochen investierbaren Zweitmarktfonds ein interessantes Fondsvehikel.

Da wir nicht nur theoretisch erörtern möchten, sondern mit Empfehlungen Handlungsoptionen an die Hand geben, finden Sie anbei die Eckpunkte der Fondsempfehlung.

Kommen Sie gern auf uns zu, wenn Sie mehr dazu erfahren möchten, wie Sie die aktuell noch besonders attraktive Situation am Zweitmarkt für Ihr Vermögensportfolio nutzen könnten.

Gern sichern wir Ihnen auch noch einen Anteil am HTB-Fonds. Wir haben noch 470.000 Euro Kontingent für unsere Kunden, welches genutzt werden kann.

Beteiligung an einem breit diversifizierten deutschen Immobilienportfolio über alle relevanten Regionen und Nutzungsarten
Start-Portfolio aus 65 Zielfonds mit 90 Immobilien / Objekten wurde zum Ø Ankaufsfaktor 12,04 der Jahresmiete bereits erworben; Ø Brutto-Ankaufsrendite: 8,3 %; Vermietungsquote: Ø 99,2% (Stand 31.10.2025)
Reiner Eigenkapitalfonds
Robuster, hoher Cashflow: Liquidationserlöse aus Zielfonds werden zu 100% ausbezahlt,
Smarte Steuerstrukturierung: Nur 10% Steuerbelastung* durch Teilfreistellung.