Hörtkorn Finanzen hinterfragt:

Anlegervorteil – BFH kippt Steuernachteil

Für Geschlossene Immobilienfonds

Wirklich sinnvoll war der Bauherrenerlass für Immobilienfonds noch nie

Dieser wurde geschaffen, um bei Steuersparmodellen zu hohe Verlustzuweisungen einzudämmen. Er sorgte dafür, dass Initialkosten geschlossener Immobilienfonds als langfristige Investitionen aktiviert und entsprechend langfristig abgeschrieben werden mussten. Wenn der Fonds nach bspw. 10 oder 12 Jahren abgewickelt und die Fondsimmobilie veräußert wurde, waren in der Regel nur ein geringerer Teil der Initialkosten abgeschrieben. Das restliche Abschreibungspotenzial verfiel dann.

Uns hat das natürlich schon immer gestört, weil die Realität in deutschen geschlossenen Immobilienfonds nichts mit dem ursprünglichen Grund des Erlasses, nämlich Exzesse in sogenannten Steuersparmodellen zu verhindern, gemein hat. Die Initialkosten eines Fonds als langfristiges Investitionsgut zu betrachten, war nicht wirklich plausibel zu rechtfertigen. Damit wurden Anleger in geschlossene Immobilienfonds unfair benachteiligt.

Neues Gesetz bringt Anlegern geschlossener Fonds Vorteile

Gesetz kommt den Anlegern geschlossener Immobilienfonds zugute – BFH kippt Steuernachteil

Bauherrenerlass ade

Genau das änderte sich mit dem zunächst weitgehend unbeachteten BFH-Urteil vom 26.04.2018. Offenbar kam das BFH zu ähnlichen Überzeugungen wie wir. Seither können die Initialkosten sofort in voller Höhe geltend gemacht und auch mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Fondsimmobilien verrechnet werden. Damit sind Anleger in geschlossene Immobilienfonds jetzt steuerlich wesentlich besser gestellt. Das wird sich positiv auf die Gesamtertragslage auswirken.

Das große kleine Aber

Eine mögliche Fußangel für Immobilienfonds entsteht, wenn die Initialkosten bis zur Veräußerung der Immobilien nicht vollständig durch Überschüsse aus Vermietung und Verpachtung kompensiert werden konnten, wenn also der sogenannte Totalüberschuss noch nicht erreicht wurde. Dann kann der BFH einen Fonds nach der Verklammerungstheorie als gewerblich einstufen. Damit wäre die ansonsten steuerfreie Veräußerung der Fondsimmobilien nicht mehr möglich.