Ziehen Sie jetzt alle Register:
Vier steuerliche Aspekte von Sachwertinvestments, die für Sie einen Unterschied machen können.
1. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA): Keiner soll zweimal Steuern zahlen
Mit dem Doppelbesteuerungsabkommen wird vermieden, dass dieselben Einkünfte derselben Person für denselben Zeitraum in unterschiedlichen Ländern durch gleichartige Steuern mehrfach belastet werden. Das ist ohne gesonderte Vereinbarung bei Investitionen im Ausland regelmäßig der Fall. Die Bedingungen der DBAs werden daher mit betroffenen Nationen einzeln, teils in jahrelangen zähen Verhandlungen vereinbart.
Bei Immobilien beispielsweise ist immer der nationale Standort des Anlageobjekts ausschlaggebend für die Besteuerung, nicht etwa der Wohnsitz des Eigentümers, der die Einkünfte zu versteuern hat. Das nennt man das „Liegenschaftsprinzip“.
Bei beweglichen Wirtschaftsgütern wird der Steuersatz häufig durch den Standort des Betreiberunternehmens bestimmt, welches mit diesen Gütern und unternehmerischen Aktivitäten Erträge erzielt.
Die USA sind bspw. durch ihren Einstiegssteuersatz von 10 % auf Einkünfte bis zu USD 9.875 als Immobilienstandort für deutsche Anleger immer interessant. Doch auch innerhalb Europas gibt es Unterschiede in den Steuersätzen für Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung, die die Attraktivität einer Investition gegenüber einer deutschen Immobilie signifikant steigern können.
Bei einer Zeichnungssumme von USD 100.000 liegt z.B. beim aktuellen US Treuhand-Fonds XXV die Ausschüttungsprognose bei 5,75 % p.a. Dieser Auszahlungsbetrag von USD 5.750 liegt demnach in der günstigen Einstiegs-Tarifzone.
2. Teilfreistellung: Vereinfachte Handhabung
Zeichnen deutsche Investoren Immobilienfonds, die ihre Objekte im europäischen Ausland halten, so können unter bestimmten Voraussetzungen sogenannte Teilfreistellungen auf die aus den Investments entstehenden Erträge greifen. Das kann dann dazu führen, dass bis zu 80 % der Erträge steuerfrei vereinnahmt werden. So ist es auch bei einer unserer aktuellen Empfehlungen für einen paneuropäischen Immobilienfonds.
Ein neutraler Vergleich:
Ein von uns geprüfter und attraktiver Fonds aus dem Vorjahr mit einer deutschen Gewerbeimmobilie als Investmentvermögen prognostizierte im Prospekt jährlich 4,5 % Erträge aus Vermietung und Verpachtung für seine Anleger. Das steuerliche Ergebnis liegt im Durchschnitt bei 2,38 %, für welches wir den deutschen Einkommensspitzensteuersatz von 44,31 % (42 % zzgl. Solidaritätszuschlag) veranschlagen. So bleibt den Anlegern hieraus eine Nachsteuerrendite von 3,45 %.
Zum Vergleich nehmen wir ein Investment mit einem paneuropäischen Wohnimmobilienportfolio, welches wir noch bis Jahresende in der Auswahl haben. Dort liegt die Ausschüttungsprognose im Fondsprospekt bei 3,75 %. Hier greifen nun die Doppelbesteuerungsabkommen mit mehreren europäischen Staaten (Niederlande, Belgien, Luxemburg, Irland) und werden zur Vereinfachung der steuerlichen Behandlung durch die Teilfreistellung ersetzt. Dadurch sind 80 % der Erträge steuerfrei (= 3,00 % steuerfrei) und auf den Rest von 0,75 % wird eine pauschale Abgeltungssteuer von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag erhoben (Einkünfte aus Kapitalvermögen). Dies ergibt für die Anleger eine Nachsteuerrendite von 3,55 %.
innerdeutsch: brutto 4,50 % => netto 3,45 %
paneuropäisch: brutto 3,75 % => netto 3,55 %
Bei ausländischen Investmentvermögen (nicht nur bei Immobilien) lohnt sich aufgrund des jeweiligen DBA bzw. einer Teilfreistellung immer ein Blick auf die Nachsteuerrendite. In der Regel sind solche Investments noch einen Schnaps attraktiver als auf den ersten Blick ersichtlich.
3. Abgeltungssteuer: Kapitalertragspauschale
Die Kapitalertragssteuer, häufig mit ihrem systematischen Oberbegriff „Abgeltungssteuer“ benannt, ist eine Quellensteuer die dazu führt, dass bei „Einkünften aus Kapitalvermögen“ eine Berücksichtigung des individuellen Steuersatzes entfällt. Dabei werden pauschal 25 % Steuern zzgl. Solidaritätszuschlag auf Einkünfte aus Kapitalerträgen (bspw. auf Zinsen) erhoben.
Die Einkünfte von Investments mit „Erträgen aus Gewerbebetrieb“ werden im Gegensatz dazu mit dem individuellen Steuersatz versteuert. Beim Vergleich solcher Investments mit anderen, die Einkünfte aus Kapitalerträgen für die Anleger generieren, sind die Nachsteuerrenditen dementsprechend erheblich aussagekräftiger als der Vorsteuerertrag. Insbesondere gilt diese Maxime, da der Spitzensteuersatz bei praktisch allen Investoren über diesen 25 % liegt.
Hier bietet die Abgeltungssteuer einen relativen Vorteil zu vollständig steuerpflichtigen Erträgen.
4. Vermietung und Verpachtung
Wird ein Investment so strukturiert, dass Sie als Anleger/in Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV) generieren, erfahren Sie eine sehr vorteilhafte steuerliche Sonderbehandlung:
Zunächst können alle steuerlich anerkannten Kosten direkt in Abzug von den Erträgen gebracht werden, wirken sich also steuermindernd aus. Das betrifft auch Kosten, die tatsächlich keine Liquidität kosten, in erster Linie die „Absetzung für Abnutzung“ (AfA). In der untenstehenden Tabelle können Sie den Unterschied gut erkennen. Für 2022 bspw. wird eine Ausschüttung von 4 % prognostiziert, von denen nur 1,21 % mit Ihrem individuellen Steuersatz versteuert werden müssten.
Unterstellen wir hier den Spitzensteuersatz von 42 % (also ohne Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag oder gar den Anstieg auf 45 % Reichensteuer, zu zahlen ab 277.826 zu versteuernden Einkommen) löst das also nur 0,54 % Steuerbelastung aus. 3,46 % der Ausschüttung könnten nach Abzug der Steuerzahlung netto verbucht werden.
Zum Vergleich: Handelte es sich bei den 4 % Ausschüttung um eine Zinszahlung, wären pauschal 25 % Abgeltungssteuer zzgl. Solidaritätszuschlag steuerlich zum Abzug zu bringen. Dann blieben nur rd. 2,95 % nach Steuern.
Der größte Steuervorteil kommt am Ende: Wenn nach Einhaltung der 10-jährigen Haltefrist das Anlageobjekt im Zuge der Fondsliquidation veräußert wird, ist der gesamte Veräußerungsertrag für Sie steuerfrei vereinnahmbar.
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Grafik: SZ. Quelle: Refinitiv